房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點(diǎn)的深入分析

王顯新

摘 要 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)也如火如荼，在這樣的情況下，要想確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)水平能夠得到顯著提升，需要充分融入建筑工程管理的相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)而為房地產(chǎn)事業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供必要的保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中有效應(yīng)用建筑工程管理模式，可促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和管理水平得到顯著提升，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，其有著極大的推動作用。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 建筑施工管理 技術(shù)方案 PDCA循環(huán)管理

中圖分類號：F293.3;TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1007-0745（2022）06-0070-03

我國房地產(chǎn)項(xiàng)目有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，工程的規(guī)模日益擴(kuò)大，項(xiàng)目日益增多，呈現(xiàn)出井噴式的增長和發(fā)展趨勢，在當(dāng)前趨于平穩(wěn)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力日益增大，在這樣的情況下，針對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，需要更有效地融入建筑工程管理模式，體現(xiàn)其重要性和必要性，從管理中要效益和產(chǎn)能，且在實(shí)踐過程中進(jìn)一步有效落實(shí)相對應(yīng)的應(yīng)用策略，進(jìn)而呈現(xiàn)出更加良好的工程管理質(zhì)量和管理水平，有效節(jié)省工程造價(jià)和施工成本，對各項(xiàng)工序進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量把關(guān)和充分管理，為房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)出更加良好的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展效能提供必要的保障。

1 房地產(chǎn)建筑施工管理的重要性

建筑施工管理是真正執(zhí)行項(xiàng)目的實(shí)體活動，也是房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目涉及人員眾多、使用材料設(shè)備豐富、又有工期較長、工序技藝要求較高等特點(diǎn)，所以其施工管理便成為特別復(fù)雜且艱巨的工作[1]。盡管建筑施工時(shí)間長、任務(wù)重，但是絕對不能在建筑質(zhì)量上馬虎。建筑施工管理直接關(guān)系到交付成品的質(zhì)量，直接影響客戶的滿意度。房地產(chǎn)項(xiàng)目離開了嚴(yán)格合理有效的建筑施工管理，就如脫韁野馬、一盤散沙，后果將不堪設(shè)想。所以不但要有施工管理的設(shè)置，而且要高度重視施工管理的實(shí)效性。無論是寫字樓還是住宅或公寓等建筑施工項(xiàng)目，都必須加強(qiáng)事先、事中、事后全過程的管理，加強(qiáng)甲乙雙方全方位實(shí)時(shí)溝通，并建立合理有效的監(jiān)督機(jī)制，讓選材工藝等內(nèi)容盡可能透明化，即便是有問題也盡量最短時(shí)間扼殺在搖籃里。最好是建立科學(xué)合理的管控體系，讓施工管理成為相對規(guī)范又有一定創(chuàng)新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋質(zhì)量問題也就有了更多的保障。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中運(yùn)用合理有效的施工管理是取得項(xiàng)目成功的保證。與之相反，那些失敗的建筑項(xiàng)目也不存在成功的施工管理。

2 房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點(diǎn)的深入分析

2.1 建立健全安全管理制度和運(yùn)行體系

在實(shí)踐的過程中，要想體現(xiàn)出建筑工程管理效果，在安全管理體系和運(yùn)行機(jī)制方面不斷地完善和優(yōu)化，是基本前提。在具體的操作過程中，要結(jié)合實(shí)際情況構(gòu)建相對應(yīng)的安全管理體系，使相關(guān)體系內(nèi)容具備應(yīng)有的實(shí)效性、針對性和可行性，這樣才能為建筑工程安全管理工作的有效推進(jìn)和整體工程安全運(yùn)行提供必要的保障[2]。同時(shí)，在安全管理和相關(guān)運(yùn)行機(jī)制的推進(jìn)過程中，也要有效落實(shí)各項(xiàng)體系和制度的內(nèi)容，在施工現(xiàn)場要著重做好安全隱患和風(fēng)險(xiǎn)因素的排查工作，更有效地針對各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相對應(yīng)的安全防護(hù)，著重做好現(xiàn)場的安全問題排查和去除。同時(shí)，著重做好相關(guān)施工人員的安全教育和考核工作，確保所有人員都能夠持證上崗，具備安全防范意識和安全掌控技能，以此為安全施工奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ);也要把安全問題當(dāng)作施工人員的考核項(xiàng)目，以此在更大程度上激發(fā)和調(diào)動施工人員的安全防控意識和認(rèn)知，在考核的過程中可以充分明確相對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素和需要著重關(guān)注的環(huán)節(jié)，進(jìn)而具備應(yīng)有的安全管理能力和專業(yè)技能，從根本上有效體現(xiàn)出建筑工程安全管理成效，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)取得應(yīng)有的進(jìn)展提供必要保障。

2.2 做好技術(shù)方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)

目前來說，房地產(chǎn)建筑施工作業(yè)環(huán)節(jié)中采用的新技術(shù)和新工藝等比較多地應(yīng)用在建筑施工當(dāng)中，有效發(fā)揮了技術(shù)應(yīng)用價(jià)值與作用，需要做好技術(shù)方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)。在實(shí)踐中，通過積極推廣應(yīng)用BIM技術(shù)或者其他設(shè)計(jì)軟件，對整個(gè)施工技術(shù)方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，提出事前防控各類質(zhì)量通病的有效方案，為整個(gè)房地產(chǎn)建筑開發(fā)與施工作業(yè)的開展提供支持與幫助。在實(shí)踐中，利用采集的數(shù)據(jù)信息搭建建筑三維模型，能夠?qū)⒏鱾€(gè)專業(yè)集成到一個(gè)平臺之上進(jìn)行協(xié)同設(shè)計(jì)，進(jìn)而防止各類技術(shù)問題的出現(xiàn)。通過對施工技術(shù)方案進(jìn)行分析，提出改進(jìn)與優(yōu)化措施，指導(dǎo)后續(xù)施工作業(yè)的開展與落實(shí)。除此之外，在技術(shù)交底方面還可以起到積極作用，為整個(gè)現(xiàn)場的布置以及施工流程的模擬進(jìn)行相應(yīng)分析，促使施工作業(yè)人員能夠更好地掌握采用的技術(shù)和工藝，保障整體的施工作業(yè)效果與效益。

2.3 運(yùn)用PDCA循環(huán)管理法

作為新型管理模式之一的PDCA循環(huán)管理法，可立足房建項(xiàng)目的四個(gè)階段為出發(fā)點(diǎn)開展管理工作，即計(jì)劃制定、組織實(shí)施、效果檢查、處理這四個(gè)階段，確保各階段工作有序開展的同時(shí)，也能使房建項(xiàng)目施工的邏輯性充分凸顯，更重要的是利于精細(xì)化管理目標(biāo)的良好實(shí)現(xiàn)。從第一階段PDCA循環(huán)管理法應(yīng)用情況來看，是以工程最終目標(biāo)的明確為主，積極開展具體行動方案的制定，加之項(xiàng)目管理人員要與具體工作任務(wù)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)充分結(jié)合，進(jìn)行針對性控制制度的制定。立足第二階段來看，是以工程前期各種施工規(guī)劃為依據(jù)，貫徹落實(shí)方案設(shè)計(jì)及施工圖具體細(xì)則內(nèi)容，通過施工人員、管理人員職責(zé)的充分明確，順利開展具體施工;第三階段則是以施工情況檢查為主，通過施工各工序具體情況的檢驗(yàn)，為施工質(zhì)量提供進(jìn)一步保障;第四階段則是以施工方面存在的隱患、問題等為主開展對應(yīng)處理工作，如裂縫治理等。

2.4 施工管理的控制要點(diǎn)

施工管理是相當(dāng)全能的活動，要求施工管理人員既能夠各司其職，又能夠團(tuán)結(jié)協(xié)作，為了共同的利益，努力施展各自的專業(yè)才華或人格魅力，最后也必將收獲更好的結(jié)果。在具體施工管理過程中，控制好以下幾點(diǎn)尤為重要。一是精心準(zhǔn)備施工范圍劃分、做好整體控制。利用工作任務(wù)分解工具，盡可能把各項(xiàng)施工活動精細(xì)化分解，從宏觀到微觀，由粗到細(xì)，從人員、材料、工具設(shè)備、方法措施等進(jìn)行周密的規(guī)劃[3]，責(zé)任到人、具體到天。二是根據(jù)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的規(guī)模大小，成立與之匹配的施工管理委員會（以下簡稱為管委會）。管委會至少兩人，在施工現(xiàn)場輪流值班、實(shí)時(shí)掌握施工動態(tài)，遇到問題的時(shí)候需要及時(shí)上報(bào)，堅(jiān)持高效快速解決問題，把每一次損失降到最低，把每一天的任務(wù)都能按計(jì)劃完成。同時(shí)管委會成員相互監(jiān)督，也可以弱化貪腐的滋生。三是有機(jī)協(xié)調(diào)進(jìn)度、質(zhì)量、成本這三者的控制。事實(shí)證明，任何的房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目都會把進(jìn)度、質(zhì)量、成本放在最重要的位置來考慮。雖然追求最短時(shí)間內(nèi)獲取最大利益化，這也無可厚非，但是絕對不能不把質(zhì)量考慮在前。如果沒有過硬的質(zhì)量，那便是無本之木、無源之水，一切都無從談起。所以在施工管理中，要毅然決然地把質(zhì)量放在首要位置，在滿足質(zhì)量的前提下，再估算時(shí)間進(jìn)度，預(yù)算成本。DD0A897E-8738-4574-9C7A-1B2B9D97C439

2.5 進(jìn)行科學(xué)合理的施工進(jìn)度管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中，針對建筑工程管理工作而言，要體現(xiàn)出進(jìn)度管理的相關(guān)內(nèi)容，在進(jìn)度管理之前，要著重做好全面深入的調(diào)研和分析工作，針對整體工程的施工目標(biāo)和預(yù)算進(jìn)行充分的把握，制定出動態(tài)化、更為系統(tǒng)完善的進(jìn)度管理體系和管理規(guī)劃，針對不同階段的工程施工節(jié)點(diǎn)和具體時(shí)間，都要進(jìn)行有效明確、科學(xué)合理的規(guī)劃和安排。同時(shí)也要進(jìn)一步有效明確房地產(chǎn)項(xiàng)目中整體的施工重點(diǎn)和難點(diǎn)，針對不同環(huán)節(jié)和不同階段所需要的時(shí)間進(jìn)行有效把握，以此為基準(zhǔn)進(jìn)行更科學(xué)合理的施工組織和進(jìn)度安排，同時(shí)要充分確保不同部門和不同崗位之間可以有效形成更加暢通的溝通和共享機(jī)制，確保各項(xiàng)工作溝通的有效性和及時(shí)性是各個(gè)部門和相關(guān)人員的各項(xiàng)工作，同時(shí)對于施工進(jìn)度要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，實(shí)現(xiàn)動態(tài)的監(jiān)管，在確保施工質(zhì)量和施工效率得以顯著提升的同時(shí)，使施工進(jìn)度可以更充分地滿足整體工程的預(yù)期要求。

2.6 創(chuàng)新元素的選擇及應(yīng)用

在這個(gè)信息科技年代，處處都滲透著智能化、高科技的影子，它在房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中更是不能缺席。眾所周知，這幾年來智慧城市、智慧社區(qū)已經(jīng)不再令人感到陌生了。那么，在如今以及未來的房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中，也不得不考慮科技元素。因此這對施工人員、對施工管理又提出了新的挑戰(zhàn)。對此，施工管理人員應(yīng)該充分發(fā)揮帶頭示范作用，主動適應(yīng)新形勢、學(xué)習(xí)新技術(shù)，身先士卒，然后推而廣之。類似于智能手機(jī)代替?zhèn)鹘y(tǒng)手機(jī)那樣，智慧建筑很快就會在施工現(xiàn)場遍地開花了。所以多一份高瞻遠(yuǎn)矚的思想，有一些“凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢”的觀念，在控制中事先注入能量，相當(dāng)于給接下來的工作投了一份保險(xiǎn)。

2.7 搭建智慧建造管理平臺

施工管理工作十分復(fù)雜和任務(wù)艱巨，與多方面內(nèi)容密切相關(guān)，如進(jìn)度、質(zhì)量、人員等，同時(shí)涉及的部門和單位也較多，因此導(dǎo)致共同協(xié)調(diào)工作難度逐漸加大，此時(shí)要想有效管理大量信息，就應(yīng)積極搭建智慧建造管理平臺，如積極引進(jìn)BIM技術(shù)，與工程項(xiàng)目的具體信息、進(jìn)度要求、質(zhì)量目標(biāo)等充分結(jié)合，在BIM模型中分類錄入并顯示數(shù)據(jù)信息，借此促進(jìn)工程項(xiàng)目管理效率的有效提高，保障項(xiàng)目管理工作協(xié)調(diào)統(tǒng)一、高效運(yùn)作目的有效實(shí)現(xiàn)。具體構(gòu)建過程應(yīng)以BIM模型模塊的設(shè)置為主，通過BIM技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行建筑模型建立，之后在BIM模型展示板中顯示項(xiàng)目BIM模型模塊，借此預(yù)覽建筑模型，為各環(huán)節(jié)管理工作開展指引方向。

2.8 明確技術(shù)管理的內(nèi)容

建筑施工技術(shù)與管理方面，必須要明確技術(shù)管理的主要內(nèi)容。一般來說，需要對建筑圖紙進(jìn)行會審，組織建設(shè)單位和監(jiān)理單位乙級設(shè)計(jì)單位等人員共同進(jìn)行圖紙的審核，對存在的問題則需要提出相應(yīng)的完善措施，保證整個(gè)工程施工作業(yè)的質(zhì)量。在施工作業(yè)前，需要落實(shí)技術(shù)交底制度，將每道工序和每個(gè)施工工程的具體操作和質(zhì)量要求全部交代給參與工作的人員，使其能夠按照技術(shù)規(guī)范操作保證整個(gè)工程施工作業(yè)的質(zhì)量和安全。對編制的施工組織設(shè)計(jì)方案和實(shí)施制度也需要進(jìn)行完善的審核，對每一個(gè)技術(shù)含量高、綜合性強(qiáng)的綜合文件，需要更加重視審核，最大程度上保障技術(shù)應(yīng)用效果。對編制的隱蔽工程檢查制度和驗(yàn)收制度也需要落實(shí)到實(shí)際，以免出現(xiàn)偷工減料或者忽視質(zhì)量的行為，保證整個(gè)工程施工作業(yè)的效果與安全，促使工程效益目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，在具體管理方面還需要認(rèn)真落實(shí)工程質(zhì)量檢驗(yàn)和評審制度，提出具體的操作方案與規(guī)程，促使整個(gè)工作能夠有序推進(jìn)。

2.9 工程質(zhì)量的嚴(yán)格把關(guān)

房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中涉及的工程質(zhì)量，其內(nèi)涵非常豐富。從整體的造型特點(diǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)格到局部的采光朝向，從材料的采購使用到工藝流程的處理等;有些可能立竿見影、肉眼可見;有些則可能是深藏不露、隱患多多。因?yàn)榉课萁ㄖ哂畜w積龐大又無法移動、生產(chǎn)周期長又價(jià)格昂貴等諸多特點(diǎn)，所以它并不能像其他商品那樣進(jìn)行交易，更難以進(jìn)行退換貨。如此一來，房屋的工程質(zhì)量就顯得至關(guān)重要。也許這是業(yè)主全家傾其所有才交上了首付，也許這是當(dāng)?shù)匾?guī)劃最高的酒店，但是不管如何，這個(gè)建筑將來是要讓人遮風(fēng)避雨的。如果沒有強(qiáng)健的根基、沒有可靠的主體結(jié)構(gòu)，或是沒有采用什么真材實(shí)料、沒有精湛的工藝制作，那后果可想而知。而對開發(fā)商而言，工程質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。在當(dāng)前社會，房地產(chǎn)市場的競爭異常激烈，要想提高市場占有率且長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須提高產(chǎn)品質(zhì)量，而不能鼠目寸光，自毀前程。任何縮減工期成本、弄虛作假都可能讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨萬劫不復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，毫不夸張地說，保證工程質(zhì)量是值得每個(gè)施工人員時(shí)刻牢記在心的指令。

2.10 做好施工和管理人員的專業(yè)技能培訓(xùn)工作

要想確保建筑工程管理工作能夠取得良好的效能，在施工人員管理人員等相關(guān)方面進(jìn)行科學(xué)合理的培訓(xùn)，也是十分重要的內(nèi)容。在具體的培訓(xùn)過程中要確立長效培訓(xùn)機(jī)制，通過嚴(yán)格的審核和質(zhì)量把關(guān)，體現(xiàn)出相關(guān)人員的專業(yè)技能，在培訓(xùn)課程的推進(jìn)過程中，使其具備應(yīng)有的責(zé)任意識、風(fēng)險(xiǎn)防范意識和應(yīng)有的崗位勝任能力。在實(shí)際的培訓(xùn)完畢之后，要充分做好系統(tǒng)完善的考核，通過考核使其在最大程度上激發(fā)積極性、主動性和探索的欲望，為了在更大程度上提升考核分?jǐn)?shù)，使其更充分地勝任崗位職責(zé)，這樣可以更積極有效地進(jìn)行工作和完善，進(jìn)而為建筑工程管理工作取得更加良好的進(jìn)展和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)水平進(jìn)一步提升而提供必要的人才保障。

3 結(jié)語

在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中，從根本上做好建筑工程管理工作，有著十分重要的作用和價(jià)值。因此，要充分明確建筑工程管理的重要性和必要性，并且在實(shí)踐的過程中落實(shí)各項(xiàng)管理策略。需要關(guān)注的是，在實(shí)際的管理過程中也存在一定的問題或者不足，對此，應(yīng)該具備問題導(dǎo)向意識，切實(shí)解決相關(guān)問題，并且在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中更加廣泛深入地應(yīng)用各項(xiàng)管理策略。

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