房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

孫桂花

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的良好態(tài)勢，一系列的日常經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及的金額數(shù)量巨大。因此，作為一種風(fēng)險性較高的行業(yè)，仍然有許多地方有待完善和改進(jìn)。內(nèi)部控制作為目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)十分重要的組成部分，對于經(jīng)濟(jì)活動的平穩(wěn)運(yùn)行、有效的規(guī)避風(fēng)險等方面有著積極的作用，因此在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，更是需要注重房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的管理。鑒于此，本文將著重分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題，了解問題的成因，同時提出具體化策略，旨在更好的提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;優(yōu)化策略

房地產(chǎn)作為一個風(fēng)險性較高的行業(yè)，一直以來許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不夠理想，主要是因?yàn)闀?jì)信息出現(xiàn)嚴(yán)重失真，可能會導(dǎo)致整體的管理效率低下混亂，也無形中會帶來許多資金不透明的情況，一系列的資金無法得到?？顚Ｓ?。再加上信息孤島等一系列的問題和預(yù)算管理力度不夠，都會為房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中的平穩(wěn)持續(xù)帶來一定的阻礙。因此，如何更好地提高內(nèi)部控制水平仍然是每個房地產(chǎn)企業(yè)所要考慮的重點(diǎn)問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施情況及價值分析

（一）實(shí)施情況

房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營的企業(yè)，區(qū)別于其他的行業(yè)而言，所面臨的外部環(huán)境風(fēng)險較多。再加上本身項(xiàng)目周期較長，以及資金需求量較大，業(yè)務(wù)十分復(fù)雜等一系列的情況，都會為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制帶來無形中的風(fēng)險，也造成了較大的難度。特別是近年來受到了國家宏觀調(diào)控政策的影響以及所在地區(qū)的市場區(qū)域性特征，但這種不充分的特征確實(shí)風(fēng)險和機(jī)遇并存，風(fēng)險是可能會造成資金鏈斷裂，或是帶來巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)，但是也會帶來很大的投機(jī)性和機(jī)遇，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也仍然十分可觀。正是因?yàn)槿绱?，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，已經(jīng)成為了一種客觀現(xiàn)實(shí)情況兒。如何在激烈的競爭下脫穎而出并站穩(wěn)腳跟，避免出現(xiàn)淘汰的情況，仍然是每個房地產(chǎn)企業(yè)所要考慮的重點(diǎn)問題，這也需要從完善內(nèi)部控制方面入手。近年來，隨著企業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，越來越多的企事業(yè)單位開始深刻認(rèn)識到內(nèi)部控制，對于促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)管理者也不例外，開始注重內(nèi)部控制的建設(shè)與優(yōu)化，并且與預(yù)算管理相結(jié)合，促使其朝向規(guī)范化、集約化和精細(xì)化的方向發(fā)展。根據(jù)我國證監(jiān)會的相關(guān)要求，也說明了上市公司披露的年報也要包括關(guān)于內(nèi)部控制審計(jì)報告的內(nèi)容。到2020年五月初，目前，我國已經(jīng)有近130家企業(yè)紛紛披露了年度報告。在未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)已到內(nèi)部控制業(yè)，務(wù)必要按照證監(jiān)會的相關(guān)要求，逐漸的完善內(nèi)部控制及審計(jì)報告，使得對外披露的內(nèi)容更加客觀、真實(shí)。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有一定的促進(jìn)作用，也能夠營造出一種良好的外部環(huán)境兒，如何不斷的提升內(nèi)部控制的水平，來提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。仍然是發(fā)展的內(nèi)在要求，更是不如資本化市場的一種基本要求所在.

（二）價值分析

首先是企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)形態(tài)有著較大的差別，而不論是從早期的房地產(chǎn)施工，再到當(dāng)前銷售中所涉及到的復(fù)雜程度，往往都會面臨著各種各樣的考驗(yàn)和風(fēng)險，因此為了規(guī)避這種風(fēng)險的產(chǎn)生，更是需要將精力放在內(nèi)部控制上。特別是在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，國家開始對于房地產(chǎn)市場頻繁的調(diào)控，并且制定如限購，限價等一系列的政策，再加上外部金融和信貸等一系列方面的影響，使得企業(yè)資金以及市場環(huán)境等多方面都會存在著較大的安全隱患。而在規(guī)避風(fēng)險和重新審視內(nèi)部管理的角度上，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制機(jī)制，對于經(jīng)營進(jìn)行規(guī)范和完善，也將成為了企業(yè)生存發(fā)展的一種必然的道路。能夠保證各個崗位和各個工作環(huán)節(jié)都能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)部控制的規(guī)范性和有效性，從根本上能夠提高公司風(fēng)險控制的水平。除此之外，在逐步推進(jìn)全面風(fēng)險管理，形成一套行之有效的評估預(yù)警機(jī)制。從根本上抵御風(fēng)險的同時，也能夠有效避免公司遭受巨大的損失，從而更好地實(shí)現(xiàn)公司去實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理目標(biāo)。

其次是監(jiān)管機(jī)構(gòu)的外部要求。早在2015年，為了不斷的提高上市公司的發(fā)展質(zhì)量，積極促進(jìn)我國資本市場的成熟穩(wěn)定發(fā)展，國務(wù)院轉(zhuǎn)批證監(jiān)會的相關(guān)文件中明確表示，企業(yè)內(nèi)部務(wù)必要建立健全成熟完善的內(nèi)部控制制度，并且對內(nèi)部控制的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和審查，還要注重外部審計(jì)，對于公司內(nèi)部控制的自我評估的審核與評價，并披露核實(shí)情況。而為了加速促進(jìn)我國積累內(nèi)部控制規(guī)范實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，以及相關(guān)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對于企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制情況的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，在2011年發(fā)布的相關(guān)文件政策中，也有目的、有計(jì)劃、分階段的實(shí)施了內(nèi)部控制。該通知對于上市公司的內(nèi)部控制建設(shè)也提出了更高的要求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制仍然會存在以下幾點(diǎn)問題：

首先是企業(yè)主體對于內(nèi)部控制的重視程度明顯不足。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境比起其他企業(yè)而言相對復(fù)雜，多項(xiàng)業(yè)務(wù)處于一種交叉模式，很難在短時間內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一的把握。再加上房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)重要組成部分的許多中小型民營開發(fā)企業(yè)成立時間相對較短，管理模式仍然不夠成熟，更多管理者會有側(cè)重于業(yè)績的提升，而并非是內(nèi)部控制的管理和建設(shè)。因此，整體來講，房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于內(nèi)部控制的認(rèn)知和管理普遍出現(xiàn)欠缺的情況，再加上重視程度不足，尚未形成高效優(yōu)質(zhì)的內(nèi)部控制管理理念。由于對于內(nèi)部控制的理解存在較大的誤區(qū)，甚至認(rèn)為公司現(xiàn)有的流程已經(jīng)能夠足夠維持公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，無需再次進(jìn)行重新的梳理。正是因?yàn)閷救粘＝?jīng)營、生產(chǎn)問題的不理解，導(dǎo)致內(nèi)部控制在推行的過程中無法達(dá)到應(yīng)有的效果，潛在的風(fēng)險仍然存在。而內(nèi)部控制作為企業(yè)運(yùn)營的工具，在證監(jiān)會等一系列外部監(jiān)督管理的要求下，需要在上市公司率先開展，對于整個市場而言，仍然處于相對新鮮的事物。但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于該行業(yè)本身便處于一種高風(fēng)險的狀態(tài)，更是需要注重內(nèi)部控制的把握，否則當(dāng)管理水平和能力欠缺時，會導(dǎo)致許多關(guān)鍵的業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)較多的風(fēng)險，內(nèi)部控制無法得到有效的執(zhí)行。

其次是內(nèi)部控制體系與業(yè)務(wù)流程彼此之間的連接不夠緊密。目前，我國有許多房地產(chǎn)企業(yè)在市場利好的環(huán)境下入市，依靠著一些經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目取得了理想的收益，并且在短時間內(nèi)得到了迅速的擴(kuò)張和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了利潤的高速增長。但是，不可否認(rèn)的是，這些房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部控制方面的認(rèn)知仍然處于起步階段，內(nèi)部控制流程的制度，若處于一種缺失的狀態(tài)，會導(dǎo)致內(nèi)部控制的操作流程無法對應(yīng)到實(shí)際的業(yè)務(wù)內(nèi)容，缺乏可操作性，甚至?xí)霈F(xiàn)內(nèi)部控制流于形式，價值很難發(fā)揮，也無法匹配到房地產(chǎn)企業(yè)的客觀實(shí)際情況。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者的內(nèi)部控制制度是直接照辦，其他企業(yè)原有的制度，雖然制定了相對完善的機(jī)制，但是對于企業(yè)的實(shí)際情況匹配度不足。導(dǎo)致內(nèi)部控制的存在實(shí)際上也是流于形式，是一紙空文的狀態(tài)，無法起到應(yīng)有的作用。系統(tǒng)尚未形成連貫的內(nèi)部控制管理機(jī)制，也無法根據(jù)公司長遠(yuǎn)發(fā)展的需求，而對于一系列的業(yè)務(wù)流程加以梳理。對于內(nèi)部控制的缺陷，分析評估力度不足，缺乏對于內(nèi)控措施有效的控制。一旦發(fā)生風(fēng)險時，往往會給企業(yè)造成措手不及的情況，因此更是需要予以重視。

再次是內(nèi)部控制監(jiān)督乏力。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要具有著監(jiān)督作用的機(jī)構(gòu)，與監(jiān)事會、董事會及相關(guān)部門有關(guān)。也正是因?yàn)槿绱?，還有許多監(jiān)事會在公司的等級較低，很難得到充分的業(yè)務(wù)拓展，無法更好地更好的履行及監(jiān)督管理職責(zé)。特別是伴隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，越來越多企業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目明顯增多，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于內(nèi)部審計(jì)加強(qiáng)重視，但是內(nèi)部審計(jì)的地位，卻沒能夠得到充分的認(rèn)同。還有許多企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門并非是董事會下屬的審計(jì)委員會進(jìn)行直接監(jiān)管，而是需要向董事會進(jìn)行報告。缺乏應(yīng)有的監(jiān)督管理機(jī)制。在執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)以及實(shí)施監(jiān)督管理職能的過程中，必要的獨(dú)立性和權(quán)威性明顯缺失，會受到較多的限制。在取證時，權(quán)限也會受到影響。受限于報告的對象會存在較大的審計(jì)風(fēng)險，而這些風(fēng)險往往會出于利益的考慮，被管理層內(nèi)部消化，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)。

最后是信息缺乏有效的溝通渠道。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的信息和溝通會包括信息收集以及外部信息的獲取等一系列的方面。這類企業(yè)內(nèi)部涉及的部門較多，業(yè)務(wù)十分復(fù)雜，對外需要聯(lián)系的部門、媒體較多，但若是對于內(nèi)部信息收集的重視程度不足，以及信息和溝通彼此之間處于孤島的環(huán)節(jié)，無法形成一種有效的溝通機(jī)制時，會很難更好地調(diào)動工作人員的積極性。特別是對外信息和溝通方面，房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)更加注重收集有用的市場及競爭對手的信息，為企業(yè)制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。但是，與外部媒體溝通存在問題往往會造成媒體對于企業(yè)的影響存在偏差，會報道一些不利于企業(yè)正面形象的內(nèi)容，也會對口碑造成一定的影響，造成一定經(jīng)濟(jì)損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化策略

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制水平則需要從以下幾方面入手。首先要不斷的優(yōu)化內(nèi)部控制的環(huán)境，注重制度的建設(shè)，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)的改革。房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要深刻認(rèn)識到內(nèi)部控制的重要性，轉(zhuǎn)變以往的認(rèn)知，還要對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化和完善，規(guī)范股東和董事會之間委托代理關(guān)系以及監(jiān)事會和經(jīng)營班子之間的權(quán)利和責(zé)任，形成一種相互制約的狀態(tài)，讓更多的管理者都能夠?qū)?nèi)部控制抱有更加認(rèn)真、正確、積極的態(tài)度。還要引進(jìn)外部會計(jì)師事務(wù)所或者其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對內(nèi)部控制進(jìn)行評價，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)積極建立各項(xiàng)規(guī)章制度。除此之外，要加強(qiáng)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)，一方面要規(guī)范員工的日常工作行為準(zhǔn)則，另一方面也要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督力度。要注重將一系列的權(quán)利職責(zé)落實(shí)到具體的工作崗位上，確保相關(guān)工作人員了解自己的權(quán)利和義務(wù)，并且承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以此來增加工作人員的工作緊迫感和積極性。

其次，需要加強(qiáng)內(nèi)部控制體系和業(yè)務(wù)流程，彼此之間的關(guān)聯(lián)度。通過上述分析得知，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)正是因?yàn)閮?nèi)部控制和業(yè)務(wù)流程，彼此不夠聯(lián)結(jié)緊密，導(dǎo)致內(nèi)部控制成為了一紙空文。針對這種情況，更是需要從優(yōu)化內(nèi)部控制外部環(huán)境方面入手，加強(qiáng)社會監(jiān)督和政府監(jiān)督的力度，基于社會監(jiān)督的角度，更多側(cè)重于外部事務(wù)，無所和社會輿論的監(jiān)督。對于政府監(jiān)督而言，要通過稅務(wù)、審計(jì)以及財(cái)政等一系列的監(jiān)管部門，對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制情況以及信息披露情況進(jìn)行走訪調(diào)查，從而對于企業(yè)起到制約和規(guī)范的作用。除此之外，還要額外注重成本管理和資金管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中不可或缺的一部分，在開發(fā)過程中會涉及到大量的發(fā)包合同。因此，為了更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本控制，需要從源頭出發(fā)，初級設(shè)計(jì)階段要進(jìn)行預(yù)算總額的設(shè)計(jì)。還要完善資金管理過程，全面落實(shí)資金預(yù)算管理，最大程度上去提升資金的使用效率，并且不斷的糾正完善，保證資源的合理配置。

最后，要加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督管理力度。通過上述分析得知，許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督管理力度不足，也影響了最終的管理效果。針對這種情況，需要確保內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作人員可以隨時捕捉行業(yè)的外部變化，針對投資、融資、運(yùn)營管理中的新發(fā)展和新趨勢，基于歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行財(cái)務(wù)的估算和調(diào)整，還要定期對于財(cái)務(wù)進(jìn)行審核和監(jiān)督與管理。更要引進(jìn)先進(jìn)的信息技術(shù)，加速內(nèi)部財(cái)務(wù)系統(tǒng)信息化的建設(shè)，利用財(cái)務(wù)信息處理平臺，保證數(shù)據(jù)收集的準(zhǔn)確性和完整性。通過財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，可以幫助工作人員隨時查看企業(yè)財(cái)會信息及工作進(jìn)度，更有利于對于內(nèi)部控制所涉及到的一系列工作環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的監(jiān)管，整合企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)情況和經(jīng)營情況，便于做出正確決策。

四、結(jié)論

總而言之，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化和改革已經(jīng)成為了一種必然的選擇。為了更好地促使內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙贏，則更是需要轉(zhuǎn)變原有的認(rèn)知，注重內(nèi)部控制，管理的時效性和動態(tài)化為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)活動提供明確的思路依據(jù)，并且為未來的戰(zhàn)略發(fā)展保駕護(hù)航。

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