康潔 羅姣姣 薛少英 郭利鋒 韋孟希

摘??要：在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，需重點(diǎn)關(guān)注新發(fā)展格局下亟待解決的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展問題?；陉兾魇》績r與居民人均可支配收入相關(guān)數(shù)據(jù)，采用VAR模型的實(shí)證分析結(jié)果表明，房價與居民收入之間存在雙向的正影響，即房價變化會促進(jìn)居民收入變化，而居民收入的提升也會在一定程度上導(dǎo)致房價攀升。此外，結(jié)合量化分析提出了相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：房價??居民收入??VAR模型??函數(shù)分析

中圖分類號：F293.3?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A???文章編號：1672-3791（2022）06（b）-0000-00

An?Empirical?Study?on?the?Relationship?Between?Housing?Prices?and?Residents'?Income?in?Shaanxi?Province

KANG?Jie??LUO?Jiaojiao??XUE?Shaoying??GUO?Lifeng??WEI?Mengxi

（School?of?Mathematics?and?Statistics，?Yulin?University，?Yulin，?Shaanxi?Province，?719000?China）

Abstract：?In?the?process?of?regional?coordinated?development?and?new?urbanization，?it?is?necessary?to?focus?on?the?stable?development?of?the?real?estate?market?that?needs?to?be?solved?urgently?under?the?new?development?pattern.?Based?on?the?relevant?data?of?housing?prices?and?residents'?per?capita?disposable?income?in?Shaanxi?Province，?the?empirical?analysis?results?using?the?VAR?model?show?that?there?is?a?two-way?positive?impact?between?housing?prices?and?residents'?income，?that?is，?changes?in?housing?prices?will?promote?changes?in?residents'?income，?and?the?increase?in?residents'?income?will?also?To?a?certain?extent，?this?has?led?to?a?rise?in?housing?prices.?In?addition，?relevant?policy?recommendations?are?put?forward?based?on?quantitative?analysis.

Key?Words：?House?price;?Resident?income;?VAR?model;?Function?analysis

中央在“十四五”規(guī)劃中明確提出了“均衡和協(xié)調(diào)發(fā)展”新格局構(gòu)建的理念。在“優(yōu)化國土空間布局，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化”的重大任務(wù)下，需重點(diǎn)關(guān)注新發(fā)展格局下亟待解決的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展問題。居民收入作為體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要依據(jù)，與房地產(chǎn)價格之間還存在著互動融通的關(guān)系[1]。通過研究房價與居民收入之間的交互關(guān)系，進(jìn)而提出科學(xué)合理的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展改革路徑的政策建議，具有均衡致遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

近年來，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運(yùn)行正遭受著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，相關(guān)主要矛盾也由基本的房屋短缺向社會資源分配的不平衡、不充分發(fā)生轉(zhuǎn)變，這種現(xiàn)狀在陜西省有所體現(xiàn)。該文將通過陜西省房價與居民人均可支配收入之間交互關(guān)系研究，探討二者之間的聯(lián)系與作用機(jī)制，進(jìn)而為區(qū)域均衡協(xié)調(diào)發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)，這對陜西省區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展、減緩居民收入差距擴(kuò)大速度和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要意義。

1?研究綜述

周建軍等人[2]發(fā)現(xiàn)房價上漲可能會導(dǎo)致居民收入差距拉大，而區(qū)域房價差異對居民收入差距的影響不同。朱榮杰[3]采用FAVAR模型的實(shí)證檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，房價上漲會導(dǎo)致不同收入水平家庭間的差距擴(kuò)大。顯然，房價上漲和與之伴隨的投資投機(jī)行為削弱了住房商品的消費(fèi)屬性，進(jìn)而導(dǎo)致居民收入差距逐漸增大。溫馨[4]則發(fā)現(xiàn)各區(qū)域居民收入差距的擴(kuò)大會推動當(dāng)?shù)胤績r的提高，而政策的不合理性及相關(guān)不平等現(xiàn)象是導(dǎo)致這種變化的重要原因[5-6]。

2?實(shí)證分析

2.1?數(shù)據(jù)來源與變量選取

該研究收集了2000—2019年陜西省商品房平均銷售價格（以下簡稱房價）與居民人均可支配收入（以下簡稱收入）相關(guān)數(shù)據(jù)并進(jìn)行對數(shù)化處理和統(tǒng)計分析。處理后的房價和收入分別用lnp和lni表示。

2.2?單位根檢驗(yàn)

根據(jù)表1數(shù)據(jù)可知，收入（lni）的P值小于顯著性水平0.05，即變量為平穩(wěn)序列;而房價（lnp）的P值大于0.05，即變量為非平穩(wěn)序列。顯然，兩變量不是同階平穩(wěn)序列。對lni和lnp進(jìn)行二階差分后的P值均小于0.05，且為二階單整。

2.3?格蘭杰因果檢驗(yàn)

d2（lnp）不是d2（lni）的格蘭杰因果P值為0.041?9，而d2（lni）不是d2（lnp）的格蘭杰因果P值為0.003?3，均小于0.05，表明原假設(shè)不成立，即收入與房價間存在雙向因果關(guān)系。

2.4?Engle-Granger兩步協(xié)整檢驗(yàn)

通過OLS回歸分析和殘差單位根檢驗(yàn)進(jìn)一步分析兩變量間是否存在長期穩(wěn)定關(guān)系。OLS回歸結(jié)果為：。兩殘差A(yù)DF單位根檢驗(yàn)結(jié)果顯示，殘差序列的P值均小于顯著性水平0.05，因此為平穩(wěn)序列。換句話說，收入和房價間具有協(xié)整關(guān)系，即兩變量間存在長期穩(wěn)定關(guān)系。此外，隨著房價每增加1%，收入將相應(yīng)增加1.41%;而隨著收入每增加1%，房價將相應(yīng)增加0.69%，這意味著房價與收入間呈雙向正相關(guān)。

2.5?VAR模型的建立與分析

2.5.1?滯后階數(shù)的選擇

如表2所示，基于以下準(zhǔn)則進(jìn)行VAR模型數(shù)據(jù)的最優(yōu)滯后階數(shù)選擇，且優(yōu)先參考AIC和SC準(zhǔn)則?？梢钥闯觯顑?yōu)滯后階數(shù)為2階的占主導(dǎo)，故所建模型的最優(yōu)滯后階數(shù)應(yīng)選2階。

2.5.2?平穩(wěn)性和估計結(jié)果

根據(jù)圖1可知，lni和lnp的特征根均都落在單位圓內(nèi)。

此外，所有根的倒數(shù)均小于1，具體見表3，故認(rèn)為所構(gòu)建的VAR模型是平穩(wěn)的。

2.6?脈沖響應(yīng)函數(shù)分析

如圖2（b）所示，即從收入對房價的脈沖響應(yīng)函數(shù)來看，在房價給定一個正向沖擊后，居民收入在第1期呈現(xiàn)出幾乎為零的響應(yīng)。其正向效應(yīng)先擴(kuò)大后收縮，并在第3期初達(dá)到最高值。隨后，在第4期末/第5期初附近進(jìn)入負(fù)響應(yīng)。該負(fù)響應(yīng)持續(xù)時間較短，并在第7期初進(jìn)入正向效應(yīng)中。顯然，收入對房價有著較為顯著的正向影響。這種正向影響主要體現(xiàn)在1～4期以及7～10期內(nèi)，正負(fù)影響波動的持續(xù)時間較短。

如圖2（c）所示，即從房價對收入的脈沖響應(yīng)函數(shù)來看，收入對房價為持續(xù)的正向影響，且在第3期達(dá)到最大值。隨后緩慢下降，并趨于平緩。從長期來看，在收入對房價給定一個正向沖擊后，房價將一直處于正向效應(yīng)中?？梢姡兾魇【用袢司芍涫杖肱c商品房銷售價格間存在著正相關(guān)的交互關(guān)系。

2.7?方差分解分析

采用方差分解進(jìn)一步評價居民人均可支配收入和商品房平均銷售價格兩變量對彼此的貢獻(xiàn)程度，具體見圖3。

結(jié)合圖3和表5可以發(fā)現(xiàn)，收入對房價的貢獻(xiàn)程度一直處于上升階段，并在第10期超過35%。在1～4期階段內(nèi)，收入對房價的正向影響程度呈快速增長態(tài)勢，而后緩慢增加。預(yù)測貢獻(xiàn)程度在后續(xù)期數(shù)中將持續(xù)穩(wěn)步上升?？梢?，收入對房價的影響具有先快后慢的長期特征。

結(jié)合圖3和表6可以進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，相比于收入對房價，房價對收入的貢獻(xiàn)程度相對較小。第3期階段貢獻(xiàn)程度達(dá)到最大值約7.94%，第2、4和5期次之，其余期數(shù)的整體水平均維持在4%～5%之間。但從總體上看，房價對收入的影響仍總是正向的，這與脈沖響應(yīng)分析結(jié)果相吻合。

3?結(jié)論與建議

3.1?結(jié)論

（1）房價上漲會促進(jìn)居民收入增加，進(jìn)而導(dǎo)致居民收入差距拉大。2000—2019年間，陜西省房價大致處于逐步增長階段。作為居民家庭的剛需消費(fèi)產(chǎn)品，房價上升將導(dǎo)致有房家庭固定資產(chǎn)增加或通過房屋出售獲取更多收入，而無房家庭需支付更多財富來購買剛需住房或租房以保證生存，從而拉大了居民收入差距。此外，收入會在房價給定一個正向沖擊后回饋正向響應(yīng)，方差分解分析結(jié)果也證實(shí)了這一點(diǎn)。

（2）居民收入增加會導(dǎo)致房價上漲。陜西省居民收入基尼系數(shù)從2005年起已超過警戒線。這意味著，陜西省居民收入差距可能會增大，并對區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展造成負(fù)面影響。商品房具有消費(fèi)屬性，除剛需居住外還可用于投資。由于商品房價格持續(xù)上漲以及其獨(dú)特的保值性，吸引了更多有房家庭的投資。有效需求大于有效供給的持續(xù)積累，導(dǎo)致房價持續(xù)走高。此外，從脈沖響應(yīng)函數(shù)與方差分解分析中也可以看出，居民收入對房地產(chǎn)價格具有正向影響。

3.2?建議

（1）完善交易體系機(jī)制，抑制市場投機(jī)行為。在房價持續(xù)上漲的現(xiàn)狀下，居民擁有商品房數(shù)量會造成居民收入差距的拉大。投資者的投機(jī)行為也隨著房價的不斷上漲以及有效供需差異的持續(xù)累積而隨之瘋狂。因此，應(yīng)完善房產(chǎn)交易體系機(jī)制，緩解炒房和不平等分配現(xiàn)狀，并保證大多數(shù)人群有房可買、有能力買，有房可租、有能力租，正確引導(dǎo)房產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展。

（2）提高居民收入水平，政府適時介入干預(yù)。降低居民可支配收入差距，是居民支付能力提升與房價可控調(diào)節(jié)的前提之一。政府可基于各區(qū)域特色落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策，并通過適時介入，提前干預(yù)可能出現(xiàn)的不可控偏差。合理的宏觀引導(dǎo)與科學(xué)的微觀調(diào)控相結(jié)合有利于促進(jìn)房產(chǎn)良性循環(huán)并推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

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