關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程結(jié)算審核的問題和對策分析

劉勝男

（貴州省建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司，貴州 貴陽 550081）

0 引言

工程結(jié)算審核是建設(shè)項(xiàng)目造價控制的最后一道程序，也是對施工單位在工程竣工或年度終了時，與建設(shè)單位所辦理的工程價款結(jié)算的審計(jì)。建設(shè)工程造價的確定是建設(shè)單位、施工單位等多方利益共同體關(guān)注的重點(diǎn)和要點(diǎn)，工程結(jié)算的審核是確定工程造價的必要手段和程序。近年來隨著建筑工程規(guī)模的不斷擴(kuò)大，工程結(jié)算審核程序和方法日漸成熟，相關(guān)配套的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)體系基本成型。工程造價關(guān)系到企業(yè)存亡，因此不管何種類型的項(xiàng)目、投資主體，對工程造價的關(guān)注只增不減。只有通過全面、系統(tǒng)、公平、公正的對工程結(jié)算進(jìn)行檢查和復(fù)核，及時發(fā)現(xiàn)問題和錯誤，從而達(dá)到合理確定和有效控制工程造價的目標(biāo)。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程結(jié)算審核的主要問題

1.1 案例情況

某小學(xué)及幼兒園項(xiàng)目建筑面積61467.78m2，其中小學(xué)建筑面積12384.8m2，幼兒園建筑面積2160.99m2，地下車庫及商業(yè)建筑面積46921.99m2。結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。合同工期：總工期為316d，開工日期2014 年11 月6 日，完工日期2015 年9 月28 日。計(jì)價原則（節(jié)選）：①本合同工程價款采用工程量清單計(jì)價。按工程量清單招標(biāo)，綜合單價包干，工程量暫定，綜合單價不因工程量變化作任何調(diào)整。②材料調(diào)差。依據(jù)工程量清單內(nèi)的工程項(xiàng)目，僅鋼筋、商品混凝土、加氣輕質(zhì)混凝土砌體、可按合同規(guī)定的調(diào)價原則在結(jié)算中進(jìn)行調(diào)整。未提及的材料均屬于不可調(diào)價格，費(fèi)用包含在綜合單價中，結(jié)算時，綜合單價均不作調(diào)整。調(diào)差材料按甲方批價乘以雙方確定的清單工程量直接計(jì)入含稅總價，材料損耗不進(jìn)行調(diào)差（特殊說明除外）。③變更、指令單或新增項(xiàng)目子目單價的確定。如屬合同清單已有的子目，按合同清單單價；如有類似的子目，單價參照類似子目單價（只調(diào)主材價格，人工和其他費(fèi)均按原清單價格執(zhí)行，如實(shí)際采用的混凝土、砂漿強(qiáng)度等級（或標(biāo)號）與清單不一致時，僅調(diào)整混凝土強(qiáng)度等級（或標(biāo)號）差異所形成的材料價差，人工和其他費(fèi)均按原清單價格執(zhí)行）；如招標(biāo)工程量清單中無相同或類似的項(xiàng)目，則按以下方式計(jì)費(fèi)：按《關(guān)于調(diào)整貴州省2004 版五部計(jì)價定額人工費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)的通知》（黔建施通〔564〕號）規(guī)定，定額計(jì)價后總價下浮2%（鋼材、商品混凝土、加氣混凝土砌塊（粉煤灰）、銅、甲批價材料不參與下?。┤斯べM(fèi)、機(jī)械費(fèi)調(diào)整按《關(guān)于調(diào)整貴州省2004 版五部計(jì)價定額人工費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)的通知》（黔建施通〔564〕號）號文件執(zhí)行，材料價格按發(fā)生該項(xiàng)工作的施工期間平均信息價格經(jīng)甲方核定后計(jì)取，相關(guān)措施項(xiàng)目費(fèi)用已經(jīng)在投標(biāo)措施費(fèi)中包干，新增項(xiàng)目的措施費(fèi)不再另計(jì)。合同清單已有子目、類似子目、清單中無相同或類似的項(xiàng)目的界定由甲方確定。

1.2 主要審核程序

（1）工程結(jié)算審核準(zhǔn)備階段。收集資料包括送審工程的竣工結(jié)算書、招標(biāo)文件及其附件（含工程量清單、招標(biāo)質(zhì)疑等）、投標(biāo)文件及其附件（含已標(biāo)價的工程量清單）、施工承包合同、材料或設(shè)備采購合同、甲供材料清單或甲控乙供材料核價單、供貨合同及這些合同的補(bǔ)充協(xié)議、圖紙會審記錄、設(shè)計(jì)變更通知單、技術(shù)核定單、施工現(xiàn)場簽證單、與工程造價有關(guān)的會議紀(jì)要等。

（2）熟悉資料、現(xiàn)場踏勘。在第一階段基礎(chǔ)上熟悉資料情況，第一時間組織審計(jì)人員會同建設(shè)單位、施工單位對下列事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場勘察核實(shí)，主要包括對實(shí)際施工的各分項(xiàng)工程逐項(xiàng)進(jìn)行核查，有無增加工程或未曾施工的內(nèi)容；對實(shí)際施工用材與投標(biāo)報價用材在品種、規(guī)格、數(shù)量方面出現(xiàn)不一致的重點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)；要對一些工程子項(xiàng)必須進(jìn)行現(xiàn)場丈量，如，面積、體積、長度和高度進(jìn)行實(shí)地丈量；對一些工程子項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場確認(rèn)是否實(shí)施。

（3）工程結(jié)算審核階段：①對結(jié)算資料的符合性審查。通過詳細(xì)閱讀、分析和對比結(jié)算資料，對結(jié)算資料完整性、真實(shí)性、合法性和時效性的進(jìn)行審查，如審查簽證記錄的真實(shí)性、合法性、審查結(jié)算所套用定額是否與工程應(yīng)執(zhí)行定額標(biāo)準(zhǔn)相符、審查工程結(jié)算的取費(fèi)是否準(zhǔn)確、重點(diǎn)審查是否履行招標(biāo)文件及合同中所規(guī)定的內(nèi)容。審核結(jié)算編制原則、方法是否與招標(biāo)文件及合同約定一致。審查結(jié)算編制依據(jù)是否與合同條款規(guī)定的一致、各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)是否正確、計(jì)算方法是否符合規(guī)定；審查設(shè)計(jì)變更、施工變更是否規(guī)范合理，變更費(fèi)用的計(jì)算方法和計(jì)量程序是否與合同條款一致；審查工程實(shí)施過程中發(fā)生的簽證記錄的真實(shí)性、有效性，是否應(yīng)當(dāng)計(jì)算費(fèi)用。②對工程量審核。依據(jù)建設(shè)單位提供的竣工圖、設(shè)計(jì)變更單、現(xiàn)場簽證并勘察現(xiàn)場實(shí)際情況對工程量進(jìn)行認(rèn)真復(fù)核。對照工程量計(jì)算規(guī)則以及工程量計(jì)算范圍審查工程量的計(jì)算是否準(zhǔn)確，有無多計(jì)、重計(jì)、漏計(jì)等情況。審查各專業(yè)工程交叉施工的工作內(nèi)容是否重復(fù)。③材料價格審核。根據(jù)合同約定審查主要材料價格是否合理準(zhǔn)確，實(shí)際價格是否準(zhǔn)確，差價計(jì)算是否準(zhǔn)確。審查材料的消耗是否合理準(zhǔn)備，材料價格的計(jì)算是否符合合同條款的約定，核價材料的價格是否與已簽字的核價單一致。

（4）工程結(jié)算審核反饋意見。向建設(shè)單位及相關(guān)部門匯報工程結(jié)算二審的審核原則、方法、范圍、依據(jù)、存在問題等情況，將初步審核結(jié)果與建設(shè)單位等相關(guān)部門溝通，聽取各方意見。對不能達(dá)成一致的部分，記錄雙方意見及分歧原因，由建設(shè)單位組織協(xié)調(diào)會議，根據(jù)會議紀(jì)要調(diào)整審核結(jié)果。

（5）復(fù)核審核結(jié)果、出具審核報告。根據(jù)相關(guān)單位的反饋意見進(jìn)行完善和修改，并計(jì)算、整理、匯總，項(xiàng)目審核人作一級復(fù)核，項(xiàng)目審定人作二級復(fù)核。根據(jù)各方達(dá)成一致意見的審核結(jié)果出具建設(shè)工程項(xiàng)目結(jié)算審計(jì)結(jié)果確認(rèn)表，完善簽認(rèn)手續(xù)。根據(jù)各方意見進(jìn)行合理修改后出具正式審核報告。

1.3 結(jié)算審計(jì)存在的問題

1.3.1 設(shè)計(jì)變更多且程序不完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險的投資經(jīng)營項(xiàng)目，同時也是涉及面廣、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)比重越來越大，在市場日趨成熟情況下，房開商只能快速搶占市場，在這種情況下房開商設(shè)計(jì)部門出圖質(zhì)量差，對項(xiàng)目定位模糊，設(shè)計(jì)圖深度不夠，設(shè)計(jì)院不提供材料及設(shè)備的技術(shù)規(guī)格要求，造成技術(shù)要求模糊，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更較多。由于前期趕工導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖深度不夠等問題，前期沒有有效解決，拖延至施工階段解決，甚至采用開口合同，致使合同嚴(yán)密性差，合同爭議和現(xiàn)場簽證多，成本難以鎖定。

1.3.2 合同關(guān)系復(fù)雜

房地產(chǎn)造價成本控制也是關(guān)注度最高的話題，也是多數(shù)大型房開商更以成本控制為要點(diǎn)。事實(shí)上合同分拆導(dǎo)致項(xiàng)目合同關(guān)系更為復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)公司不得不承擔(dān)部分或多半直接管理責(zé)任，同時由于合同關(guān)系復(fù)雜對項(xiàng)目范圍擬定不清晰，導(dǎo)致產(chǎn)生工程內(nèi)容重復(fù)等情況。責(zé)任劃分不清晰，房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)了部分本應(yīng)屬于總承包方應(yīng)承擔(dān)的部分責(zé)任，在工程進(jìn)展及結(jié)算中常發(fā)生互相推諉扯皮的現(xiàn)象，從而造成無效成本，乃至進(jìn)度拖延。另外由于將大量材料及設(shè)備采用甲供合同或甲定乙供合同予以分拆，合同數(shù)量少則幾十多則上百，為此不得不安排大量人力負(fù)責(zé)材設(shè)的確認(rèn)、采購、協(xié)調(diào)、管理及收驗(yàn)貨。由于前期合約無規(guī)劃、總分包或分包間界面不清、合約拆分過細(xì)導(dǎo)致分包合同多，導(dǎo)致竣工結(jié)算時需重復(fù)核實(shí)項(xiàng)目增多、結(jié)算合同項(xiàng)數(shù)多，增加審核工作量及扯皮的因素。經(jīng)濟(jì)合同是聯(lián)結(jié)甲乙雙方的紐帶，是明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面文件，是資金流的重要體現(xiàn)[1]。合同條款不明確且前后表述沖突，不僅給結(jié)算審計(jì)帶來困難，也給房地產(chǎn)公司帶來合同管理和執(zhí)行過程中的難題。

1.3.3 過度壓縮成本導(dǎo)致質(zhì)量下降

房地產(chǎn)開發(fā)公司盡管有成熟、完整的成本控制體系，但由于項(xiàng)目多、體量大，僅成本控制部門人員完全不夠，從而需要第三方咨詢公司提供相應(yīng)的造價咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司的造價咨詢服務(wù)主要有項(xiàng)目跟蹤審計(jì)、工程結(jié)算審核等，部分大型公司還會區(qū)分工程結(jié)算一審、二審甚至集團(tuán)公司三審，工程結(jié)算一審一般由項(xiàng)目跟蹤審計(jì)單位負(fù)責(zé)，工程結(jié)算二審則會委托另外的第三方造價咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司對成本控制要求極高，在委托第三方造價咨詢機(jī)構(gòu)時時間節(jié)點(diǎn)控制不合理，且咨詢服務(wù)費(fèi)用嚴(yán)重偏離市場情況，導(dǎo)致工程結(jié)算審核質(zhì)量下降。

1.3.4 資料記錄不全及檔案保管不善

竣工結(jié)算是一個工程合同的結(jié)束點(diǎn)，既是對合同履行全過程的一個回顧，也是成本管理體系運(yùn)行成效的一次檢驗(yàn)。工程結(jié)算審核是對施工單位報送的竣工結(jié)算資料進(jìn)行復(fù)核，在項(xiàng)目尚未結(jié)清之前應(yīng)根據(jù)公司管理規(guī)定將整套竣工結(jié)算資料存檔備份留存。由于資料記錄不全，施工單位提供的鉆探記錄、地形方格網(wǎng)、成樁記錄、現(xiàn)場隱蔽工程等資料存在前后矛盾、高估多算的情況。

1.3.5 制度煩瑣、工作流程過多

工程結(jié)算審核是對合同價款的最后審核和最終確認(rèn)，所以大部分大型房地產(chǎn)開發(fā)公司對竣工結(jié)算制度、流程設(shè)置會比較嚴(yán)謹(jǐn)。但有些公司內(nèi)部竣工結(jié)算制度流程設(shè)置有較大的弊端，比如權(quán)限不分級、多重審核、內(nèi)部外部審，對審核的時間沒有明顯的考核要求。一個項(xiàng)目結(jié)算涉及的審核人數(shù)較多，審核其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，不及時推進(jìn)，各層級互相推諉，導(dǎo)致竣工結(jié)算被迫延期。

2 工程結(jié)算審核對策分析

2.1 合理規(guī)劃、有效控制

規(guī)劃設(shè)計(jì)等咨詢服務(wù)其實(shí)更多是一項(xiàng)智力服務(wù)，由于城鎮(zhèn)化的加快建筑業(yè)隨之發(fā)展迅速，導(dǎo)致相關(guān)體系建設(shè)并不完善，從而給大部分人產(chǎn)生一種規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)門檻低的錯覺。事實(shí)上充分論證的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目投資決策成功與否的必要條件，同時避免不合理的設(shè)計(jì)不但減少設(shè)計(jì)變更還可以節(jié)約不必要的投資。嚴(yán)格控制工程變更，由于一旦發(fā)生變更將不可避免的給項(xiàng)目工程造價帶來工期和費(fèi)用的變化，因此從源頭控制，確保變更不會從根本上影響投資目標(biāo)和工期目標(biāo)。通過各類優(yōu)化措施，提出合理化建議，盡可能減少對工程總體目標(biāo)的影響。建設(shè)單位合理規(guī)劃，建立相應(yīng)的激勵機(jī)制，鼓勵使用成熟實(shí)用技術(shù)，有效控制項(xiàng)目投資。

2.2 加強(qiáng)合同管理，責(zé)權(quán)劃分明確

經(jīng)濟(jì)合同是聯(lián)結(jié)甲乙雙方的紐帶，是明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面文件，是資金流的重要體現(xiàn)[1]。在施工承包合同中更需要對承包的范圍、雙方權(quán)利與義務(wù)、風(fēng)險分?jǐn)偟冗M(jìn)行明確，嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目情況劃分合同施工范圍，避免過多分包導(dǎo)致合同數(shù)量繁雜的情況，減少補(bǔ)充協(xié)議的情況。招標(biāo)文件及合同的約定條件是結(jié)算審核的重要依據(jù)，審核合同主要條款是否與招標(biāo)文件、中標(biāo)條件相符，是否合理、合規(guī)、有效。建立合同管理信息系統(tǒng)，通過現(xiàn)代信息化技術(shù)管理合同，實(shí)現(xiàn)部門之間信息共享和動態(tài)監(jiān)控。

2.3 充分發(fā)揮咨詢機(jī)構(gòu)的作用

工程結(jié)算審核委托于造價咨詢機(jī)構(gòu)的同時，盡量充分考慮工作時間，避免為了完成而完成，不顧工作質(zhì)量。咨詢機(jī)構(gòu)在結(jié)算審核管理過程中實(shí)現(xiàn)各專業(yè)工程的無縫連接，減少工作量的重疊，避免因工作范圍重復(fù)而增加造價成本，同時引導(dǎo)合同處于可控狀態(tài)。在加強(qiáng)審核力度的基礎(chǔ)上控制好監(jiān)理力度做好施工期間投資控制。造價咨詢機(jī)構(gòu)人員在現(xiàn)在實(shí)施駐場工作，不僅大幅減少建設(shè)單位日常管理工作和人力資源的投入，而且信息獲取傳遞更加準(zhǔn)確和及時。優(yōu)化項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)，簡化項(xiàng)目合同關(guān)系，有效化解設(shè)計(jì)、監(jiān)理等項(xiàng)目參建單位之間的責(zé)任分離矛盾。在此基礎(chǔ)上，做好原合同中主要費(fèi)用的計(jì)算，管理好現(xiàn)場簽證，避免現(xiàn)場出現(xiàn)意外變更[2]。

2.4 重視資料的收集和保管

工程結(jié)算審核的依據(jù)是竣工結(jié)算資料以及項(xiàng)目前期有關(guān)資料，完整、全面的資料是開展工程結(jié)算審核的前提[3]。房地產(chǎn)公司應(yīng)該充分重視建設(shè)項(xiàng)目資料的收集和保管，建立資料信息系統(tǒng)，避免因資料問題導(dǎo)致結(jié)算審核工作無法推進(jìn)。審核工作完成后，由資料管理人員將所有檔案資料進(jìn)行收集整理，按公司檔案管理規(guī)定匯總組卷、編號，裝訂成冊，統(tǒng)一管理。

3 結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制中工程結(jié)算屬于關(guān)鍵的工作內(nèi)容，同時屬于重點(diǎn)與難點(diǎn)。為了保證工程造價的合理性，節(jié)約項(xiàng)目投資，必須加強(qiáng)項(xiàng)目全過程管理水平，從源頭上防止不規(guī)范的問題出現(xiàn)。