AMC積極入局“保交樓” 出險房企迎來紓困加速期

熊穎

最近，“保交樓”政策落地工作連連取得進展。其中的典型案例包括鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案正式落地，由AMC主導的多個房企、項目紓困也有最新進展。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，紓困基金和AMC的積極加入，對于下半年房企問題的處置以及落實“保交樓”工作等都有積極作用。不過，限于“保交樓”政策落地需要一個過程，而且當前地產(chǎn)紓困基金規(guī)模有限，刺激作用需要觀察，因此，出險房企還是要更多的進行自救，發(fā)揮好自主驅(qū)動力。

此前，國資企業(yè)河南資產(chǎn)管理有限公司曾公開表示，將聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

而近期，這一備受矚目的地產(chǎn)紓困基金運作方案正式通過?！都t周刊》獲取的一份《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案的通知》（以下簡稱“《方案》”）顯示，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運作。

根據(jù)《方案》，首先，由紓困專項基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本（包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機構(gòu)）等組建子基金作為實施主體，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%。

其次，盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%，其余資金通過積極爭取金融機構(gòu)并購貸款等方式籌集低成本資金。

按照《方案》，由子基金對項目實施全封閉管理，按照銷售進度逐步回收投資，并陸續(xù)退出;盤活資金專項用于危困房企問題樓盤。通過紓困專項基金帶動社會資本盤活危困房企1～2個凈資產(chǎn)較高的存量項目，并督促危困房企將置換資金專項用于緩解其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問題，達到“盤活一個、救活一批”的杠桿撬動效應(yīng)，逐步化解潛在風險。

通過這一杠桿撬動效應(yīng)，百億紓困基金將能“撬動”超800億元資金助力房地產(chǎn)項目紓困，有利于紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動性困難。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《紅周刊》表示，從運作方案的設(shè)計架構(gòu)來看，方案具備一定的背書性質(zhì)，以此吸引更多的外部資金進來，給進場資金以信心。

不過，值得注意的是，盧文曦也指出，從紓困基金的規(guī)模上來看，數(shù)額并不大，而這也就意味著，在篩選紓困項目時存在一些門檻。直白一點來說，紓困基金的投資底層邏輯仍然是要盈利的，所以會更傾向于去先救那些風險較小、價值更大的項目。比如，近期，鄭州百億紓困基金的首個紓困項目，花落建業(yè)集團旗下的北龍湖金融島。該項目在建面積120.43萬平方米，被定位為“中原經(jīng)濟區(qū)的金融中心”。

而在銀保監(jiān)會、政治局會議多次提及“保交樓”的大背景下，除去由地方政府牽頭行動的紓困動作之外，市場自發(fā)的紓困行為也開啟加速模式，其中AMC的入局備受市場關(guān)注。

8月5日，作為全國性AMC之一的中國華融發(fā)布消息稱，已與出險房企陽光城的控股股東陽光龍凈集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。

而據(jù)財聯(lián)社8月9日報道，信達擬紓困佳源國際澳門一項目。在此之前，今年6月，佳源國際就與中國信達香港簽署了合作備忘錄，中國信達香港將在盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置、改善流動性、企業(yè)紓困等方面向佳源國際提供專業(yè)支持。

此外，8月11日，中南建設(shè)發(fā)布公告，公司控股股東中南集團與地方性AMC江蘇資產(chǎn)簽署合作框架協(xié)議。且根據(jù)協(xié)議，江蘇資產(chǎn)擬與中南集團共同設(shè)立規(guī)模人民幣20億元、存續(xù)期3年的基金，用于中南集團及關(guān)聯(lián)方投資的項目合作，包括不限于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項目續(xù)建等。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《紅周刊》表示，當前全國四大資產(chǎn)管理公司都已經(jīng)涉足了房地產(chǎn)債務(wù)化解、紓困房企的工作。而此類事件充分說明了化解問題樓盤和問題房企風險工作在積極開展。華融、信達、東方和長城等全國性AMC在不良資產(chǎn)化解方面具有經(jīng)驗豐富、資源較多、技術(shù)較強的優(yōu)勢，是當前化解房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的重要力量，也是各類資金和資源需要密切關(guān)注的參與主體。

值得一提的是，根據(jù)中金研報，2022年以來針對AMC的支持政策出臺更為頻繁，鼓勵AMC加大風險化解處置力度的監(jiān)管導向明確。且據(jù)其梳理今年3月以來國有及地方AMC參與地產(chǎn)風險化解的公開項目，已披露合作計劃的項目紓困資金規(guī)模約350億元。

中金表示，從目前已公開的紓困案例來看，AMC主要紓困方式是聯(lián)合產(chǎn)業(yè)投資人（通常為央企或地方國企）設(shè)立紓困基金或合作平臺，由AMC發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈及政府資源調(diào)動融通優(yōu)勢，由產(chǎn)業(yè)投資人發(fā)揮開發(fā)運營優(yōu)勢;紓困對象則包括房企以及地產(chǎn)項目。

嚴躍進指出，從目前此類機構(gòu)的動向看，AMC和各類房企已經(jīng)有了實質(zhì)性的合作，也標志著下半年各類合作加快開展，對于下半年房企問題的處置和落實保交樓工作等都有積極的作用，預計各地和此類機構(gòu)合作的概率會增加。

不難看出，各路紓困基金對當前房地產(chǎn)行業(yè)以及保交樓的重要意義。但目前，紓困基金大多處于啟動階段，而如何將其落地并發(fā)揮效用也正是紓困基金的關(guān)鍵所在。

然而對房企來說，在紓困的道路上，要想和AMC在紓困協(xié)議上達成一致并非易事。某出險房企內(nèi)部人士向《紅周刊》介紹，自己所在的房企年前就開始與四大AMC洽談紓困合作，但直到現(xiàn)在也沒有落地合作，沒有實質(zhì)性的方案出來。

上述出險房企內(nèi)部人士認為，雙方之所以難以達成合作的原因在于，自家房企和AMC在價格上沒有談攏。AMC想等一個更好的價格，但是對于房企來說，如果資產(chǎn)以太低的價格出手，最后會變成資不抵債，不劃算。

民生證券研報認為，如何有效推進紓困基金的落地進度是紓困基金發(fā)揮效用需要處理的關(guān)鍵要點之一。

一方面，信息不對稱導致篩選紓困企業(yè)和項目的標準難以把握。困境地產(chǎn)項目由于進入到不良階段，可能涉及很多問題，包括債務(wù)糾紛較多，很可能還存在潛藏的或有形的負債。對實際項目的運營了解不夠深入，導致實際推進速度低于預期。

另一方面，若參與紓困基金的投資人較多，對紓困標的的選擇及紓困方式或較難達成一致，出于對資金安全性的角度考慮，多數(shù)機構(gòu)對企業(yè)或項目的救助保持審慎態(tài)度，也會導致部分紓困基金推進放緩。

而上述擔憂在最近剛剛啟動的鄭州百億紓困基金中就有所體現(xiàn)。盧文曦分析，鄭州百億紓困基金運作方案的設(shè)計架構(gòu)決定了紓困的投資項目勢必涉及到多個合作伙伴，因而項目推進過程中，可能摻雜不同意見，合作方目標可能不一致，所以在紓困項目的推進速度上也會在一定程度上受到影響，速度不會太快。

值得一提的是，盧文曦還強調(diào)，對房企來說，紓困基金屬于外力作用，刺激作用有限，更多的還需要依靠房企自救。

這一點也得到了上述房企人士的認同，他向《紅周刊》介紹，雖然自己所在房企在和AMC的洽談合作方面進展緩慢，但是在房企紓困上仍然采取積極態(tài)度，基本上能嘗試的都嘗試了，比如，項目陸續(xù)出清、向大股東無息借款、尋求引入戰(zhàn)投、債務(wù)展期等。不過，他同樣表示，當前樓市銷售情況普遍不太樂觀，而在市場不好的情況下，實際上房企能做的努力很有限。

此外，國盛證券研報指出，在中央地方高度重視保交樓的背景下，停工停貸對市場情緒的負面沖擊將逐步減弱。但房地產(chǎn)多點爆發(fā)的問題仍需要系統(tǒng)性的解決方案。與2008～2014年不同，本輪周期供需兩端均存在很多阻塞，需要政策多點開花。而下半年到年底，有望見到第二波強力放松政策的加持，地產(chǎn)和物業(yè)均有絕對收益的空間。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）