誰在提振樓市？

胡萬程

樓市，現在又成為了備受關注的熱點。

根據國家統計局的數據，今年1-5月，房地產市場表現不佳，商品房銷售面積同比下降23.6%，住宅銷售額下降34.5%。

由于售樓難，回款慢，不少房企面臨違約和融資難題。為了穩(wěn)大盤，各地持續(xù)出臺提振樓市的政策，從非熱點城市到熱點城市，從公積金政策到限購、限貸、限售等限制性政策松綁，范圍和力度不斷加大。

經南風窗記者不完全統計，截至6月底，全國超200個城市出臺地方性政策。其中5月就有79個城市出臺放松政策，各地的調控政策呈井噴態(tài)勢。

但從實際效果來看，不少城市的調控政策未必能達到預期效果。

“創(chuàng)新”去庫存

繼河南出現小麥和大蒜“換房”后，最近江蘇南京的一樓盤推出了“西瓜換房”活動。

網上流傳的海報顯示，西瓜能以10元一斤的價格沖抵房款，每套房收購上限為1萬斤，也就是對應10萬元房款。整個活動為期18天，7月15日結束。

無獨有偶，幾乎同一時間，無錫一樓盤推出了“水蜜桃換房”活動。該樓盤以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣1萬斤，每套房最高可抵18.8888萬元。

荒誕的農產品換房活動背后，是城市商品房庫存太多的無奈處境。

拿南京來說，截至6月，南京全市新房可售套數達7.5萬套，創(chuàng)下歷史最高水平。南京房源的去化周期也超過13個月，突破“警戒線”。

在原本的“金三銀四”期間，南京的新房賣得并不好。3月1日至31日，南京新房共成交5490套，相比上一年同期暴跌63.5%；4月，南京新房成交套數進一步下降，只有4980套。

南京已早早出手救市，4月以來，出臺房地產相關政策超過10次，覆蓋土地、限購、限售、公積金貸款多個方面。即便這樣刺激，收效仍不明顯。5月，南京新房共認購5191套，成交4897套，雖與前兩個月相比，有所回暖，但同比仍下跌近六成。

房子難賣，創(chuàng)新手段搞促銷沒問題，這種讓利多多益善。但如果開發(fā)商以拙劣的炒作，讓普通人高價接盤，則很有可能坑了購房者，“農產品換房”這類活動，更可能傷害到辛苦務農一輩子的農民。對于監(jiān)管部門來說，這是需要關注的。

除卻農產品換房，另一個吸引眼球的舉措是“房票”的回歸。

6月20日，鄭州發(fā)布《鄭州大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法（暫行）》。鄭州中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造將推行房票安置，對被征收人使用房票購買商品住房，給予安置補償權益金額8%獎勵，且不計入家庭限購套數。

政策同時為接受房票安置者設置了獎勵和優(yōu)惠政策，涉及資金、購房區(qū)域選擇、購房資格、契稅減免、子女入學資格等。

不只是鄭州。僅今年以來，全國就有信陽、許昌、鄂州、張家港、溫州等近20個城市推出了“房票”政策。

記者咨詢了鄭州中原地產的銷售人員蘇啟明。他表示，這里所說的房票安置，是指在拆遷安置過程中，對現有住宅房屋征收貨幣補償方式的一種補充。“房票安置并非直接領取安置款，而是拿著房票買房，并抵扣房款?！?/p>

蘇啟明說：“以前有些人拆遷后，便拿著補償款直接存起來，并未買房。這樣的話，并沒有去掉城市庫存。房票的重出江湖，應該是有關方面想解決這樣的問題?！?/p>

與南京類似的是，鄭州也存在著嚴重的去庫存問題。貝殼研究院鄭州分院數據顯示，鄭州主城，金水、中原、管城、高新、二七等區(qū)，房地產庫存均超過了18個月。其中庫存量最大的是金水區(qū)，庫存23992套，去化周期竟達35個月。

僅今年以來，全國就有信陽、許昌、鄂州、張家港、溫州等近20個城市推出了“房票”政策。

庫存壓力巨大，但銷售端卻表現不佳。諸葛找房數據顯示，今年4月，鄭州新建商品住宅成交6892套，環(huán)比3月下跌11.25%；5月，鄭州新建商品住宅成交4884套，環(huán)比繼續(xù)下跌29.14%，同比下跌73.54%。

另外值得注意的是，鄭州還存在一個嚴重的問題：涉及停工、延期交付的問題項目有2.52萬套，占2021年成交總套數的28%，居于全國省會首位。

庫存壓力大，爛尾樓風險高，即便救市手段不斷創(chuàng)新，消費者能否重拾購房信心仍不確定。這是鄭州以及有著同樣問題的城市亟待解決的課題。

土拍降溫

由于各企業(yè)的回款壓力很大，一些房企開始以價換量，不斷下探價格。這造成了一個現象：購房人買得越晚，房子反而越便宜。

這種現象帶來的問題是多面的。

樓市買漲不買跌，一旦消費者發(fā)現“等等可能會更便宜”，則傾向于持幣觀望。而那些降價明顯的樓盤，則可能陷入“交房必維權”的處境，先買的業(yè)主對降價普遍不滿。

違約和融資的壓力，逼著企業(yè)降價銷售，但降價后賣房又變得愈發(fā)艱難。如果這種情況延續(xù)下去，那么房企的部分樓盤就面臨著項目停工、延期交付，這無疑會帶來更嚴重的后果。一旦企業(yè)徹底撂挑子，那么受害最深的就是貸了一大筆款的購房者。

眾和昆侖（北京）資產管理有限公司董事長柏文喜認為，買漲不買跌的行業(yè)特征之下，如果保持之前的發(fā)展模式不變而要恢復行業(yè)原有的流動性狀態(tài)并讓流動性得以維持，僅僅依靠金融機構加大輸血力度肯定是不夠的，還必須推動房價的上漲從而改變市場預期來提升去化率和銷量。

但如此一來，勢必會讓房價與地價再次進入循環(huán)推高的軌道，但這樣做，顯然不可行。

在柏文喜看來，面對需求變化所引發(fā)的市場變化，擯棄原有的以土地財政為內核的無限循環(huán)推高房價和地價的行業(yè)發(fā)展模式，才是走出目前行業(yè)困境和實現可持續(xù)發(fā)展的根本。

不過現實是，各地的土拍仍在繼續(xù)。6月底，全國22個集中供地的城市，全部完成了2022年的首輪土拍。

經統計，22城共計推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規(guī)劃建筑面積3907萬平米，總成交金額4969億元，與去年首輪相比降幅超五成。

其中，深圳平均溢價率為14.98%，是本輪熱度最高城市；天津流拍與撤牌地塊宗數最多，顯出冷意。22城有8城底價成交地塊宗數占比超過80%，土地市場熱度較為平靜。

首輪集中土拍的拿地企業(yè)仍以央國企、地方平臺為主，部分城市地方平臺托底明顯。其中，一些城市的國企拿地宗數占比均在50%以上，僅合肥民企拿地宗數占比超過50%。

有業(yè)內人士認為，此次首輪集中土拍成交量顯著不及去年首輪，競拍熱度也仍處于低熱狀態(tài)。多數房企上半年銷售回款不及預期，當下的發(fā)力點仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài)，拿地企業(yè)或將延續(xù)以央企、國企、地方平臺為主的格局。

關注三四線

此次救市中，有個值得一提的現象是，比起二三四線城市積極出臺政策，北上廣深四座城市采取了按兵不動的策略。

在各地救市政策的“轟炸”下，市場對救市的有效性仍在觀望。此外，各地樓市的分化更是一個明顯的趨勢。

業(yè)內人士認為，四大一線的資金吸附力太強，一旦放開，可能會迅速將市場上有限的資金抽空。

同樣，二線城市的積極救市，周遭的三四線城市會受到較為嚴重的“虹吸”影響。畢竟大多數三四線城市，本就沒有限購限售政策的約束，購房門檻幾乎為零。

過去，三四線城市的房價上漲依賴外部因素影響。一方面，棚改貨幣化安置政策造就了大量持幣的剛需和投資客，受一二線大城市樓市嚴控政策影響，這些需求外溢到三四線城市。另一方面，知名房企入駐三四線城市，商品住宅的檔次、規(guī)模和質量均有所提升，品牌溢價間接推高了三四線城市的房價。

如今支撐三四線樓市的驅動力逐漸消失，棚改政策被舊改接替，品牌房企布局的重點也由三四線轉移到一二線城市。當地的經濟和人口決定了三四線就業(yè)機會寥寥，薪資水平不高，城市配套有限，未來房價的預期只能持續(xù)走跌。

在各地救市政策的“轟炸”下，市場對救市的有效性仍在觀望。此外，各地樓市的分化更是一個明顯的趨勢。

比如經濟學家向松祚就認為，地方政府負債超過20萬億，過去多年的經驗，都證明了貨幣信貸效果早已下降，有關政策能夠給予房地產市場的刺激，在救市上已經沒有太大的作用。

救房企、救從業(yè)者、救房地產是三個概念，每一個被救主體，其訴求都不盡相同。

拿房企來說，至關緊要的是要重建融資市場對房企們的信心。這要求城市取消限購、限售等不利推盤的因素，幫助違約房企盡快解決債務問題，同時支持房企逐步恢復融資能力，保證它們的交付能力。

對房企的施救，對購房者也有證明影響。一旦房企倒下了，各地都不可避免會出現爛尾樓，那對于普通家庭來說，很可能是一代人甚至幾代人不可承受之重。

客觀來說，在以期房銷售為主的中國房地產市場大環(huán)境中，房地產開發(fā)是一個資金密集型產業(yè)，所有的開發(fā)商都要解決資金問題。為了快速做強做大，高杠桿、高周轉一度是規(guī)模型房企的標配。但現在，房企所面臨的環(huán)境不一樣了。

對一些城市來說，樓市調控既是一個經濟問題，也是一個民生問題。在這樣的地方，各種樓市相關措施都值得不斷關注。