建筑工程規(guī)劃條件核實(shí)測繪面積技術(shù)指標(biāo)勘測探討

何景南，何淼

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519015)

1 引 言

在建筑物規(guī)劃條件核實(shí)階段，成果中各項(xiàng)規(guī)劃面積技術(shù)指標(biāo)是城市規(guī)劃主管部門對城市建設(shè)工程報(bào)建審批后管理的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也為加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理和保障城鄉(xiāng)規(guī)劃順利實(shí)施的重要保障。對于一棟復(fù)雜的建筑物報(bào)建有多種功能和技術(shù)指標(biāo)，在進(jìn)行規(guī)劃條件核實(shí)測繪時(shí)，測繪的各項(xiàng)規(guī)劃技術(shù)面積指標(biāo)如果不能在報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的匯總，規(guī)劃主管部門無法快速、準(zhǔn)確判定哪些樓層、部位存在違(改)建情況，成果中各項(xiàng)報(bào)建和現(xiàn)場測繪規(guī)劃面積技術(shù)指標(biāo)對比情況，對于規(guī)劃部門在驗(yàn)收管理階段提高效率和審批發(fā)證具有非常重要的依據(jù)。

2 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)測繪應(yīng)注意的事項(xiàng)和要求

建筑物報(bào)建審批的圖紙及許可證中所列各項(xiàng)規(guī)劃技術(shù)面積指標(biāo)，為規(guī)劃主管部門依據(jù)設(shè)計(jì)院計(jì)算的規(guī)劃技術(shù)面積指標(biāo)為主進(jìn)行審批；建筑物規(guī)劃條件核實(shí)階段，成果中各項(xiàng)規(guī)劃技術(shù)面積指標(biāo)依據(jù)現(xiàn)場和報(bào)建功能測繪；在建筑物現(xiàn)場完全按報(bào)建圖紙所建的情況下，報(bào)建技術(shù)指標(biāo)和核實(shí)階段測繪成果中各項(xiàng)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)也會存在偏差，有時(shí)偏差還比較大，產(chǎn)生差異的原因有多種因素造成的。

2.1 人防地下室面積規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)測算注意事項(xiàng)

人防地下室主體邊界劃分：當(dāng)人防地下室四周均為自墻時(shí)，人防地下室結(jié)構(gòu)外圍外表面為人防地下室的主體邊界；當(dāng)人防地下室四周一部分為自墻、另一部分與普通地下室共墻時(shí)，自墻部分的結(jié)構(gòu)外圍外表面和共墻部分的人防地下室外表面為人防地下室的主體邊界。人防地下室的自墻墻體面積和人防地下室與普通地下室的共墻墻體面積，全部計(jì)入人防地下室主體建筑面積。

2.2 普通地下室面積規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)測算注意事項(xiàng)

普通地下室主體邊界劃分：當(dāng)普通地下室四周均為自墻時(shí)，普通地下室結(jié)構(gòu)外圍外表面為普通地下室的主體邊界；當(dāng)普通地下室四周一部分為自墻、另一部分與人防地下室共墻時(shí)，自墻部分的結(jié)構(gòu)外圍外表面和共墻部分的普通地下室內(nèi)表面為普通地下室的主體邊界。普通地下室的自墻墻體面積全部計(jì)入普通地下室主體建筑面積，普通地下室與人防地下室的共墻墻體面積不計(jì)入普通地下室主體建筑面積。

2.3 建筑物地上各功能技術(shù)指標(biāo)測算方法及注意事項(xiàng)

(1)根據(jù)建筑物報(bào)建審批圖紙和現(xiàn)狀，按墻中線繪制出各圖元基本單元，依據(jù)報(bào)建和現(xiàn)狀功能統(tǒng)計(jì)出地上各功能區(qū)套內(nèi)建筑面積，如辦公、住宅、酒店、商業(yè)等功能各套內(nèi)面積數(shù)據(jù)。

(2)統(tǒng)計(jì)列出地上共有建筑部位圖元和其圖元面積，如梯間、走廊、配電間、衛(wèi)生間等共有建筑面積數(shù)據(jù)。

(3)在建筑物首層布設(shè)的消防控制室、變電房(移交市政或整個(gè)小區(qū)共用)、共用衛(wèi)生間(整個(gè)小區(qū)共用)等共用設(shè)施，在報(bào)建設(shè)計(jì)和實(shí)際使用中不占用走廊、梯間等共有建筑空間，其規(guī)劃技術(shù)建筑面積指標(biāo)為套內(nèi)建筑面積加上其相鄰的半墻面積之和；物業(yè)管理用房和業(yè)委會用房等小區(qū)共用設(shè)施建設(shè)在二層及以上，在報(bào)建設(shè)計(jì)和實(shí)際使用中不占用其他層走廊、梯間，自身有專用的梯間和通道，其規(guī)劃技術(shù)建筑面積指標(biāo)為套內(nèi)建筑面積加上其相鄰的半墻面積及自身專用的梯間和通道面積。

(4)對于超高層建筑物中的避難區(qū)間，建設(shè)在首層及以上公共架空空間，避難區(qū)間和公共架空空間是供人民特殊時(shí)期使用和公共休閑使用，其規(guī)劃技術(shù)建筑面積指標(biāo)為套內(nèi)建筑面積加上其相鄰的半墻面積之和。

(5)對于地上有多個(gè)功能區(qū)的建筑物，部分共有建筑面積同時(shí)供多個(gè)功能區(qū)使用，如梯間、衛(wèi)生間等，依據(jù)本節(jié)(1)(2)繪制圖元和計(jì)算的面積數(shù)據(jù)，計(jì)算出各功能區(qū)套內(nèi)和共有建筑面積數(shù)據(jù)，在計(jì)算各功能區(qū)建筑面積時(shí)一定注意共有建筑面積合理、合規(guī)分?jǐn)?；分?jǐn)傆?jì)算公式如下：

其中∑&Si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e；&Si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e；∑&Si為參加分?jǐn)偟牡厣瞎灿蟹謹(jǐn)偯娣e總和；∑Si為參加分?jǐn)偟母鞴δ軈^(qū)地上建筑面積總和；&Si為某單一功能區(qū)參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，&Si為某單一功能區(qū)參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；各功能區(qū)建筑面積規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為各功能區(qū)套內(nèi)面積加上各功能區(qū)參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e(&Si)。

3 結(jié)合實(shí)際某棟局部分層圖各功能技術(shù)面積指標(biāo)計(jì)算進(jìn)行說明

某小區(qū)報(bào)建一棟綜合樓，地下為普通地下室和人防地下室，1-2層為裙樓，二層以上為塔樓，有商業(yè)、普通辦公、酒店式辦公等功能；結(jié)合房屋部分分層圖如圖1～圖7所示。

圖1 2層平面勘測圖

圖2 2層平面勘測圖

圖3 1層平面勘測圖

圖4 3層平面勘測圖

圖5 4-7層平面勘測圖

圖6 標(biāo)準(zhǔn)層平面勘測圖

圖7 屋面層平面勘測圖

3.1 實(shí)例面積指標(biāo)測算方法和說明

根據(jù)層圖中標(biāo)注的各圖元各功能，依據(jù)2.3章節(jié)中技術(shù)指標(biāo)測算方法和公式，進(jìn)行各功能面積技術(shù)指標(biāo)計(jì)算。主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)面積計(jì)算如下：

(1)人民防空面積技術(shù)指標(biāo)：由-2層人民防空范圍線圍合，但在圍合面積中應(yīng)扣除非人防功能面積，扣除人防區(qū)域范圍內(nèi)地下車庫、設(shè)備用房、梯間面積，由人防范圍內(nèi)使用面積+結(jié)構(gòu)面積+口部外人防專用通道面積+各類戰(zhàn)時(shí)使用豎井面積構(gòu)成。

(2)普通辦公面積技術(shù)指標(biāo)：由1層梯間、辦公大堂1面積+2層以上梯間、前室1+樓梯1+各層辦公套內(nèi)+所使用的管道井面積+天面層面積。

(3)酒店式辦公面積技術(shù)指標(biāo)：由1層梯間、大堂2部分面積和1層以上梯間3部分面積+1層以上梯間、前室2部分面積+各層酒店辦公套內(nèi)+酒店辦公所使用的管道井面積+天面層面積；其中1層梯間、大堂2部分面積及1層以上梯間、前室2部分面積和梯間3部分面積由酒店辦公面積和商業(yè)面積按比例分?jǐn)側(cè)〉谩?/p>

(4)商業(yè)面積技術(shù)指標(biāo)：由1層梯間、大堂2部分面積+手扶梯面積+梯間4面積+1層以上梯間3部分面積+1以上層梯間、前室2部分面積+各層商業(yè)套內(nèi)+商業(yè)所使用的管道井面積；其中1層梯間、大堂2部分面積及1層以上梯間3部分面積和1以上層梯間、前室2部分面積由酒店辦公面積和商業(yè)面積按比例分?jǐn)側(cè)〉谩?/p>

(5)公共設(shè)施建筑面積：對于該棟建筑物由于基本都在首層，在報(bào)建設(shè)計(jì)和實(shí)際使用中不占用走廊、梯間等共有建筑空間，其規(guī)劃技術(shù)建筑面積指標(biāo)為套內(nèi)建筑面積加上其相鄰的半墻面積之和。

3.2 實(shí)例面積指標(biāo)測算結(jié)果和說明

根據(jù)以上計(jì)算規(guī)則和說明，主要各功能計(jì)算面積技術(shù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果如表1所示：

表1 規(guī)劃條件核實(shí)部分面積指標(biāo)匯總表

4 結(jié) 語

在進(jìn)行規(guī)劃條件核實(shí)各功能區(qū)建筑面積技術(shù)指標(biāo)測繪時(shí)，復(fù)雜的建筑物由于消防和實(shí)際的需要，有些共有建筑面積雖然和其他功能區(qū)相聯(lián)通，但實(shí)際使用上主要供某一功能區(qū)使用，這些共有建筑面積可直接劃歸到該功能區(qū)面積技術(shù)指標(biāo)；在進(jìn)行各功能區(qū)建筑面積技術(shù)指標(biāo)測繪時(shí)，共有建筑面積歸類、分?jǐn)倯?yīng)考慮和不動(dòng)產(chǎn)測繪共有面積分?jǐn)偦颈３忠恢?；對于一棟綜合大廈，前期驗(yàn)收階段各功能區(qū)建筑面積技術(shù)指標(biāo)和后期不動(dòng)產(chǎn)測繪報(bào)告中各功能建筑面積差異較大，企業(yè)無論在房屋銷售、地價(jià)核交會產(chǎn)生一系列的問題。