夏艷 愿景明德（北京）控股集團(tuán)有限公司

隨著中國(guó)社會(huì)的高速發(fā)展，城市也步入了新的發(fā)展階段，從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向了存量提質(zhì)。以政府為引領(lǐng)，社會(huì)企業(yè)參與的城市有機(jī)更新業(yè)務(wù)，在開(kāi)展過(guò)程中，社會(huì)企業(yè)具體面臨著很多困難和問(wèn)題，本文希望通過(guò)分享管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以引發(fā)同業(yè)者的智慧碰撞和思考；交流和探討這些問(wèn)題，在實(shí)踐中不斷拓展和找到適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)管理之方法。

一、城市有機(jī)更新業(yè)務(wù)概述

（一）中國(guó)城市/城鎮(zhèn)化

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019 年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值逼近百萬(wàn)億元大關(guān)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值70,892 元，按年平均匯率折算美元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破1 萬(wàn)美元大關(guān)。按世界銀行2015 年標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值進(jìn)入中高等收入國(guó)家的行列。這表明了中國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)財(cái)富增加，人民生活水平穩(wěn)步提升。

中國(guó)獨(dú)特的城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有發(fā)展速度快、規(guī)模較大且城鎮(zhèn)化和郊區(qū)化同步推進(jìn)的特點(diǎn)。截至2019 年年底，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已突破60%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入第二個(gè)拐點(diǎn)（城鎮(zhèn)化率50%）和第三個(gè)拐點(diǎn)（城鎮(zhèn)化率70%）之間，城市發(fā)展已從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)為主的時(shí)代，城市治理需要關(guān)注民生問(wèn)題，推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展。

（二）城市有機(jī)更新

由著名建筑學(xué)家吳良鏞教授提出的城市有機(jī)更新概念，是一種城市規(guī)劃理論，指城市建設(shè)應(yīng)按照城市內(nèi)在的秩序和規(guī)律，順應(yīng)城市的肌理，采用適當(dāng)?shù)囊?guī)模、合理的尺度，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上探求城市的更新發(fā)展。根據(jù)北京鏈家大數(shù)據(jù)分析，預(yù)估北京市擁有住房套數(shù)約750 萬(wàn)套，假設(shè)按建筑平均壽命50 年更新率2%測(cè)算，每年進(jìn)入存量更新的房屋約15 萬(wàn)套（1000 萬(wàn)平方米）。即使北京未來(lái)不建新房，每年也會(huì)有一個(gè)總量達(dá)到15 萬(wàn)套/年的存量更新市場(chǎng)，城市有機(jī)更新的市場(chǎng)需求容量巨大。

2020 年12 月，北京發(fā)布《中共北京市委關(guān)于制定北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二0 三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，明確提出堅(jiān)定不移疏解非首都功能，深入落實(shí)中央“控增量、疏存量”政策建議；統(tǒng)籌利用疏解騰退空間，改善人居環(huán)境，優(yōu)化提升首都功能。

2021 年3 月，十三屆人大四次會(huì)議審議通過(guò)了《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》。第二十九章明確指出：全面提升城市品質(zhì)。加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，要加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能。

（三）老舊小區(qū)綜合整治

2015 年召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議上，中央就已經(jīng)提出要加快老舊小區(qū)改造。2019 年7 月召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車(chē)場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程。老舊小區(qū)改造工作加快進(jìn)程。老舊小區(qū)綜合整治不僅是滿(mǎn)足現(xiàn)階段居民緊迫居住需求的民生工程，也是實(shí)現(xiàn)城市有機(jī)更新和全面建成小康社會(huì)的現(xiàn)實(shí)要求。

2020 年5 月，北京市住建委、發(fā)改委等7 部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《2020 年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》（京建發(fā)[2020]103 號(hào)）；2020 年10 月，北京發(fā)布《老舊小區(qū)綜合整治市政專(zhuān)業(yè)管線改造統(tǒng)籌工作方案（試行）》，方案中明確了基層組織、居民申請(qǐng)、社會(huì)參與、政府支持的實(shí)施方式。

二、社會(huì)企業(yè)參與老舊小區(qū)綜合整治業(yè)務(wù)

老舊小區(qū)綜合整治業(yè)務(wù)中，居民提出的生活便利需求，政府明確城市更新發(fā)展需求，而我司作為社會(huì)企業(yè)參與，定位于協(xié)調(diào)和滿(mǎn)足多方需求，創(chuàng)新商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)。社會(huì)企業(yè)參與除了有意愿，還需要有資金實(shí)力和專(zhuān)業(yè)能力，如平衡資源轉(zhuǎn)換自盈利能力，設(shè)計(jì)能力和持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力等。將這些能力內(nèi)嵌在企業(yè)內(nèi)部管理中，梳理業(yè)務(wù)核心流程如圖1 所示。

圖1 業(yè)務(wù)流程圖

（一）不同階段的經(jīng)營(yíng)管理點(diǎn)

項(xiàng)目立項(xiàng)管理階段，作為項(xiàng)目起始尤為重要，好的開(kāi)始是成功一半。其中項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性測(cè)算又是重中之重，是論證項(xiàng)目可行性重要支撐。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性測(cè)算通過(guò)搭建模型，預(yù)設(shè)前提條件和業(yè)務(wù)規(guī)則，模擬運(yùn)算出項(xiàng)目的收益和現(xiàn)金流情況，將項(xiàng)目全周期數(shù)據(jù)化呈現(xiàn)，提供量化決策參考。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，主要遵循兩大原則：一為尊重建筑的原有肌理，將新的功能植入舊有建筑。盡量保留建筑原始結(jié)構(gòu)，同時(shí)對(duì)原有結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善。二為便民改造。增加便民業(yè)態(tài)，改造的空間作為社區(qū)配套，面向大眾開(kāi)放，應(yīng)充分為居民服務(wù)。有條件的小區(qū)，改造停車(chē)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流；增加文化小廣場(chǎng)提供居民生活休閑空間；還有生活垃圾再生回收處理空間，按新出版的《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》規(guī)定：垃圾處理依然遵循“減量化，無(wú)害化，資源化”的三化處理要求，到2023 年基本實(shí)現(xiàn)原生生活垃圾“零填埋”。

項(xiàng)目施工管理階段，該階段的主要經(jīng)營(yíng)管理點(diǎn)是工程成本管理。在保障質(zhì)量、安全和文明施工的要求下，合理管理工期，發(fā)揮集中采購(gòu)成本優(yōu)勢(shì)和工藝工法優(yōu)化等，實(shí)現(xiàn)預(yù)期成本可控。老舊小區(qū)改造施工需在居民居住生活區(qū)域進(jìn)行，相較于新建開(kāi)發(fā)類(lèi)施工作業(yè)管理難度有大幅度提升，對(duì)施工管理提出更高的要求。

長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)管理階段，物業(yè)管理提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)，組織居民公益活動(dòng)吸引更多居民的到來(lái)，注入社區(qū)新使用功能，提升社區(qū)活力。改造和運(yùn)營(yíng)兩者相輔相成，不斷提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

（二）經(jīng)營(yíng)管理存在的難點(diǎn)

當(dāng)前行業(yè)中，以央國(guó)企開(kāi)發(fā)商的參與較多。開(kāi)發(fā)商大多懂開(kāi)發(fā)擅建設(shè)，但小區(qū)的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)管理是短板。我司作為社會(huì)民營(yíng)企業(yè)，要構(gòu)建專(zhuān)業(yè)高效項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)來(lái)提供整合價(jià)值服務(wù)。專(zhuān)業(yè)人員吸引和儲(chǔ)備，業(yè)務(wù)能力迭代，交叉管理的綜合能力提升等，對(duì)團(tuán)隊(duì)和經(jīng)營(yíng)管理提出挑戰(zhàn)。

單項(xiàng)目周期一般是15 年到20 年，意味著這類(lèi)業(yè)務(wù)的周期較長(zhǎng)；我司參與運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目綜合而言，單項(xiàng)目現(xiàn)金流回正需要8 年至10 年左右。作為民生工程該模式微利可持續(xù)，即經(jīng)營(yíng)收益較有限。項(xiàng)目周期長(zhǎng)且收益有限，而項(xiàng)目不確定因素多，相互之間還存在復(fù)雜的關(guān)聯(lián)關(guān)系。這些客觀不確定因素的存在，增加了經(jīng)營(yíng)管理的難度。

?胡漢民:《革命過(guò)程中之幾件史實(shí)》(1933年12月15日)，《三民主義月刊》1933第2卷第6期，第107～108頁(yè)。

三、北京“勁松模式”的管理思路探討

（一）北京“勁松模式”

為了解決通惠河以南各工廠約27 萬(wàn)名職工的居住問(wèn)題，政府投資在這里建設(shè)居民住宅區(qū)，這也成為改革開(kāi)放初期北京建成的第一批成建制小區(qū)。

我司作為社會(huì)資本投入改造的項(xiàng)目屬于自選類(lèi)，涉及市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房屋本體的加固等基礎(chǔ)類(lèi)的改造仍由政府投資。政府通過(guò)將這些新建或改建的配套服務(wù)設(shè)施的20 年經(jīng)營(yíng)權(quán)授予社會(huì)資本參與企業(yè)，社會(huì)企業(yè)通過(guò)配套服務(wù)設(shè)施的租金來(lái)彌補(bǔ)其資本金投入。同時(shí)，改造后的勁松北社區(qū)由社會(huì)企業(yè)的下屬物業(yè)管理公司接管，后期的物業(yè)管理收入也能平衡一些前期投入。這就是引導(dǎo)社會(huì)資本參與的“勁松模式”。其優(yōu)勢(shì)在于引入社會(huì)資本參與全鏈條服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)綜合整治市場(chǎng)化和可持續(xù)的推進(jìn)模式。

北京“勁松模式”有三個(gè)首次：一是首次由社會(huì)民營(yíng)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造投資，投資與運(yùn)營(yíng)更加市場(chǎng)化，創(chuàng)新政府與社會(huì)力量的合作模式，響應(yīng)黨和政府關(guān)于社會(huì)力量積權(quán)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、參與城市建設(shè)和改造的精神。二是首次提出老舊小區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)平臺(tái)概念，統(tǒng)籌設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程改造、物業(yè)服務(wù)和便民商業(yè)及社區(qū)治理等。三是首次在無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)通過(guò)居民雙過(guò)半形式引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理公司，對(duì)社區(qū)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌管理與服務(wù)（業(yè)委會(huì)和全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)公司選聘），建立起社區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制。

（二）內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理思路演進(jìn)

在勁松項(xiàng)目上，我司結(jié)合該業(yè)務(wù)不同階段特點(diǎn)和當(dāng)前存在的問(wèn)題，突出和加強(qiáng)了以下幾個(gè)方面的管理：推行項(xiàng)目全周期管理和復(fù)合型績(jī)效考評(píng)。

1.推行項(xiàng)目全周期管理

從項(xiàng)目立項(xiàng)階段起，推進(jìn)項(xiàng)目全周期管理。強(qiáng)化全周期意識(shí)，重視城市有機(jī)更新老舊小區(qū)的改造過(guò)程和階段管理。不同業(yè)務(wù)階段存在不同的問(wèn)題需要解決，同一階段的不同環(huán)節(jié)要解決的問(wèn)題也不太一樣。要把握住事物發(fā)展的階段性時(shí)機(jī)。在城市治理和基層社會(huì)治理中，即要樹(shù)立全周期意識(shí)又要把握過(guò)程性要求。我們既要考慮項(xiàng)目的整體性，也要考慮項(xiàng)目的階段性和過(guò)程管理。

我司將項(xiàng)目全過(guò)程劃分成幾個(gè)有里程碑意義的階段：示范區(qū)亮相、施工改造完成、運(yùn)營(yíng)交接。在城市有機(jī)更新老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目中找到業(yè)務(wù)內(nèi)在發(fā)展規(guī)律，將項(xiàng)目整體全過(guò)程目標(biāo)分解成為不同階段目標(biāo)，在每個(gè)階段目標(biāo)上采取相應(yīng)的差異化策略和措施。示范區(qū)階段強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)能力，以軟性更新方式為主，居民充分參與對(duì)于更新過(guò)程更加重視。施工改造階段強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品化能力，強(qiáng)調(diào)對(duì)城市歷史過(guò)程和積淀的尊重、對(duì)居民日常生活需求的尊重、對(duì)曾經(jīng)視而不見(jiàn)的社區(qū)微空間價(jià)值的尊重。運(yùn)營(yíng)階段強(qiáng)調(diào)服務(wù)能力。從公司層面到項(xiàng)目層面自上而下明確項(xiàng)目實(shí)施意圖，健全項(xiàng)目溝通機(jī)制，整合資源解決過(guò)程發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，最終保障項(xiàng)目預(yù)期全周期經(jīng)營(yíng)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.推行復(fù)合型績(jī)效考評(píng)方案

第一年試行了常規(guī)KPI 方式，即關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)法。該方法注重項(xiàng)目關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的關(guān)聯(lián)。試行期間項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和公司并未找到兩者的強(qiáng)相關(guān)性和較好的匹配性。過(guò)程中，平衡記分卡績(jī)效考核方法也在小范圍試行。該方法在KPI 的基礎(chǔ)上增加項(xiàng)目收益能力管理的評(píng)估維度。因業(yè)務(wù)模式處于探索階段，很多業(yè)務(wù)流程未固化，未能很好地適應(yīng)業(yè)務(wù)開(kāi)展。

第二年推行了MBO 目標(biāo)管理法。我們將項(xiàng)目分為兩大階段，投入運(yùn)營(yíng)前階段和投入運(yùn)營(yíng)后階段。項(xiàng)目正處于投入運(yùn)營(yíng)前階段，結(jié)果導(dǎo)向相對(duì)明確，即保障質(zhì)量前提下，成本可控，改造周期可控。自上而下將明確的目標(biāo)轉(zhuǎn)化為團(tuán)隊(duì)每個(gè)人的具體工作任務(wù)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工改造階段，按MBO 目標(biāo)管理法要求設(shè)定相對(duì)清晰的指標(biāo)，明確階段工作事項(xiàng)和對(duì)應(yīng)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

第三年也就是今年，結(jié)合階段性MBO 目標(biāo)管理法增加年度上的OKR 管理。即在相對(duì)清晰的階段目標(biāo)上增加1 個(gè)有挑戰(zhàn)且可衡量的OKR 目標(biāo)。在勁松項(xiàng)目上OKR 年度目標(biāo)設(shè)定為提升居民服務(wù)滿(mǎn)意度。OKR 拓寬了業(yè)務(wù)管理視野，更激發(fā)了項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的潛能，不斷提升服務(wù)品質(zhì)。正如英特爾公司在惠普公司的MBO 目標(biāo)管理法上發(fā)展成為OKR，每個(gè)企業(yè)都在摸索、改進(jìn)和不斷發(fā)展管理方法。

四、文章的局限性和結(jié)語(yǔ)

文章探討內(nèi)容的局限：基于現(xiàn)行國(guó)家制度和行業(yè)規(guī)范要求，并未進(jìn)一步展開(kāi)業(yè)務(wù)模式的迭代和管理提升內(nèi)容。城市更新主要參與者（政府、居民、社會(huì)企業(yè)）都在尋求各自更多的利益。國(guó)家在不斷完善相應(yīng)制度規(guī)范，社會(huì)企業(yè)對(duì)應(yīng)著也需要進(jìn)行城市更新業(yè)務(wù)模式迭代的進(jìn)一步探索和創(chuàng)新。例如城市更新多中心治理模式等均處于探索過(guò)程，未來(lái)還有更多可能性。

綜上所述，隨著近些年我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，城市有機(jī)更新正在逐步成為相對(duì)廣泛的業(yè)務(wù)，市場(chǎng)需求量較大而且參與方眾多。多方的共識(shí)、共建和共管是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。作為企業(yè)也應(yīng)在其中擔(dān)一份責(zé)，出一份力，不斷提升此類(lèi)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理能力，為社會(huì)作出更大的貢獻(xiàn)。