房地產企業(yè)工程造價全過程管理與控制

吳永春（福建宸洲集團有限公司）

前言

房地產項目通常具有投資大、工期長、差異性大等特點，部分項目在預期評估時通常經濟效益較高，但是進行結算時卻容易出現(xiàn)虧損。這是由于其開發(fā)階段中未接受造價管控，以至于成本出現(xiàn)偏差所致。因此，在進行房地產項目工程建設時，需要對其立項決策、項目設計計算、項目招標階段、項目施工階段以及項目竣工這五個階段的成本情況展開嚴格管控，合理分配成本，依據相關標準規(guī)范，保障施工的質量能夠符合項目的需求，以此為前提展開施工進程安排。

一、房地產企業(yè)實施全過程工程造價管控的原因

通過展開全過程成本造價管控，能夠有效促進房地產企業(yè)的長久健康發(fā)展，同時這也是企業(yè)在經濟市場中建立優(yōu)勢的重要原因。由于房地產項目的開發(fā)周期通常都較長，若將其開發(fā)全過程的成本造價進行合理控制，能夠節(jié)省大量資金投入。因此，房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，可以對發(fā)展模式作出一定的轉變，提升企業(yè)對成本造價的控制能力，為企業(yè)的長久發(fā)展打下堅實基礎。

二、影響房地產企業(yè)工程造價的因素

（一）概預算編制

這一因素對房地產企業(yè)的工程造價有直接影響，若工程的概預算編制未依據科學的方式展開，將會增加工程的成本造價。而且當前的建筑工程中，概預算編制不合理的情況非常普遍，主要由于編制人員的態(tài)度不認真、缺乏積極性等原因，對這一環(huán)節(jié)的重要性認知也不充分，這些情況都會對房地產工程的成本造價產生較大影響。

目前，國能已有38個項目并網發(fā)電，累計裝機容量990MW，占全國總投產項目規(guī)模的18%左右，居全國第二位。在建項目5個，裝機容量150MW，儲備項目10個，裝機容量300MW。國能秸稈電廠主要布置在中部和北部地區(qū)，分布在山東省、吉林省、河北省、河南省、黑龍江省、安徽省等地[24-25]。

（二）項目設計原因

房地產項目的設計主要有三部分內容，分別是總平面設計、工藝流程設計以及施工標準設計。這三部分中，若任意環(huán)節(jié)的設計沒有依據相關標準展開的話，都會對工程的整體造價管控產生負面影響。

（三）施工過程

房地產工程的施工期間，經常會由于各種因素影響工程施工質量，若發(fā)生質量問題無法有效補救則需拆除并重新施工，這樣也會大大增加成本投入，無法合理控制成本造價。

三、房地產企業(yè)工程造價全過程管控

（一）項目決策階段

第二，限額設計。將項目工程中的各環(huán)節(jié)經濟責任進行明確劃分，提升工程參與人員的施工主動性；大概預估項目所需的投資，將不同環(huán)節(jié)進行分解后得出分項的設計限額，并出具詳細的項目報告書。設計圖需要兼顧工程的預算控制以及建筑的功能。同時，進行限額設計時必須要保障設計的科學合理性，通過結合過往設計以及估算需求，從提升項目設計質量的角度出發(fā)，選用新型的工藝以及技術，對設計方案進行合理的優(yōu)化調整，以充分實現(xiàn)項目的經濟價值。

在新課改和素質教育的大背景下，小學數(shù)學作為基礎教育要順應時代潮流，及時做好教學理念的更新和調整。小學數(shù)學教師要在課堂教學中，積極探索如何提升小學數(shù)學課堂教學有效性，幫助學生在有限的課堂教學時間內，更快、更好地收獲知識，進行有效地鍛煉以此提升學習能力和素養(yǎng)。就如何有效提升小學數(shù)學課堂教學效果，我覺得應該從以下兩個方面入手。

推論一 若①λ,u,v,w≥0；②(λ-1)(λ-w)≤0，(u-1)(u-w)≤0；(v-1)(v-w)≤0；③λ+u+v≤1+2w.則對于n∈N，n≥2，有

（二）項目設計

第一，選擇項目當?shù)鼗蜉^為熟悉項目當?shù)毓こ探ㄔO需求，以及工程報批程序的設計單位，展開項目的整體設計工作。選定設計單位后，由施工單位與設計單位共同確認設計的目標，將設計方案進行優(yōu)化，并設定設計限額；設計單位需要控制設計成本，并合理提升其設計效率。

通過專業(yè)性較強的工作團隊編制出精準的項目報告，確認項目的可行性較高后，可以為項目的決策提供充分的依據。團隊中需要包括市場人員、設計人員、造價管理人員、工程人員等專業(yè)人員，依據其充分的經驗知識進行成本造價管理，初步判斷方案的經濟效益，提出有效的優(yōu)化方案，并在項目的成本、質量、施工進程與預期判斷不匹配時，為管理人員的決策提供依據。

第三，方案對比。通過使用價值工程法，將投資限額中的不同方案進行合理對比，選擇其中經濟效果最好、建筑功能性最佳的方案。進一步分析項目的可行性，排查其中的安全隱患，并提供相應的解決措施，為后續(xù)工程能順利開展提供保障。

第四，限額指標對比。當完成初步的設計圖紙后，可以針對設計圖紙中的經濟效益指標開展核算工作，然后將指標數(shù)據與限額指標進行對比。若是核算結果超出限額指標，需要對設計內容進行優(yōu)化，確保設計的效益指標在限額指標范圍內，如此才能繼續(xù)下一步設計方案的優(yōu)化作業(yè)。

（三）招標階段

1.招標準備階段

招標文件發(fā)出后到中標之前，對投標文件的審核是非常繁雜的。由于其工作量大、內容多，所以時常出現(xiàn)前后內容不一致的現(xiàn)象，若未能及時發(fā)現(xiàn)，有可能導致后期工程索賠。因此，需要在回標之前，審查投標人對招標文件的認知程度，并通過書面形式出具答復。通常，需要提前預設招標價格范圍，在市場價的基礎上進行報價，若報價不超出預算，可以合理調整招標價格。若是某輪招標價格未達到控價范圍，則需要項目方再次審核各家招標文件并進行比對分析，探究價格范圍不一致的原因，若經過核對發(fā)現(xiàn)市場報價正常，則需要進行二次報價。

2.招標過程中

在發(fā)出招標文件前，需要將投資者的資格進行審核，確保其產值能夠滿足項目需求；投標人員要符合工程的建設規(guī)模以及施工標準規(guī)范要求。投標者之間應該確保相對獨立，防止其聯(lián)合哄抬工程造價。同時，招標部門需要編制相關文件，通常有招標文件以及招標清單兩部分內容。招標文件需要涵蓋項目工程、項目設計及項目造價中的質量要求、工期、品牌等各式內容；而招標清單則是通過造價管理部門編制，依據市場規(guī)律制定，若發(fā)現(xiàn)市場價格與施工圖不符，則需要對施工圖進行優(yōu)化，確保在預算范圍內。

3.招標后期

社會保障制度，屬于國家公共產品，具有一定的公共物品屬性，是公共資源在公共領域的調配。然而長期受我國社會保障和經濟發(fā)展水平限制，使得我國農村社會保障一直徘徊在社會保障體系的邊緣區(qū)。[1]相對城鎮(zhèn)社會保障水平而言，存在保障程度低、資金供給缺乏和管理不規(guī)范等問題，與2020年實現(xiàn)全面建設小康社會的目標具有較大差距。因此，本文從農村公共產品供給角度出發(fā)，分析中國農村社會保障的實際情況，探討完善農村社會保障體系的構建路徑。

1935年6月至1936年8月，紅一、四方面軍近9萬人次，先后三次途經黑水。在此期間 ，紅軍在黑水蘆花地區(qū)大力開展了籌糧熬鹽工作，為過草地準備了必需的糧食、鹽巴和其他生活御寒物資。毛澤東同志和朱德同志等都親自下地同紅軍戰(zhàn)士和藏胞一起割麥子，周恩來在工作百忙中也搶時間搓麥，鄧小平以及賈拓夫、成仿吾等也都深入高山村寨開展群眾工作，籌集糧食。

在實際施工過程中，常由于施工情況與設計圖紙存在差異，需要對部分設計內容提出變更。變更設計中產生的費用中若有無效費用，施工單位不予負責。例如簽證屬于人工偽造或是篡改等、變更提出的時間不在合同約定時間范圍內等，都屬于無效變更。鑒于此，施工期間的設計變更審核必須嚴加控制，保障其變更內容的有效性以及真實性，對變更審核的簽字人員需要嚴格控制，避免其隨意簽字。設計變更前，需要工程的設計、成本等部門進行共同審核，確保其質量、造價、工期等都能夠與預期設計目標匹配之后才可以實施。

（四）施工階段

1.合同問題歸屬

大家一起哭泣起來——是傷心的哭，還是解脫后的哭？我說不清楚。我身旁的某個人啜泣道：“結束了，終于結束了?！?/p>

合同中必須明確雙方的責任以及義務，防止由于個人責任劃分不明而使其工程造價增加。施工過程中發(fā)生合同糾紛的原因，主要是前期合同中并未對不同情況下價格變動差異而產生的額外費用提供明確的依據，鑒于此，在合同之中需要提前預設所有的情況，并明確其需要承擔責任的主體。例如，若施工內容超出合同規(guī)定范圍，屬于施工方私自開展的情況，需要由施工方承擔相應的責任；若由于施工方未遵守合同規(guī)范展開操作而引發(fā)返工現(xiàn)象，則其返工而產生的費用需要由施工方承擔；若出現(xiàn)質量問題，而其原因是由施工方操作不當導致，則需要施工方承擔。若是由于臺風、地震等自然災害導致建筑出現(xiàn)倒塌、器械損壞的情況，需要歸屬方承擔，例如建筑物屬于工程方，損失需要由工程方負責；而施工器械則屬于施工方，這部分需要施工方自己承擔。

2.控制工程無效變更以及現(xiàn)場簽證

（2）不要將飄窗開在兒童房，飄窗窗臺低矮，兒童有可能爬上窗臺易發(fā)生意外給飄窗。國家標準《住宅設計規(guī)范》明確規(guī)定：外窗窗臺距室內樓地面低于0.9米時應采取防護措施，飄窗需加上安全防護欄[2]，且不能隨便拆除，七層以上需采用安全玻璃以保證其安全性。

除此之外，在評估方案的可行性之前，需要進行充分的社會以及市場調查，分析配套設施的成本以及價值，在利益最大化背景下，選擇最佳的配置方案。通過充分調查市場的投入與需求情況，分析工程的產出與投入比例，確認工程能夠獲得最大的經濟效益。

此時已確定中標單位，并需要與其簽訂合同提供對雙方的約束。若是投標清單報價與市場價格偏差較大，需要在不改動總價的基礎上，依據甲方的需求進行適量調整，避免投標者使用平衡報價的手段，將報價清單的單價提升，導致工程結算時需要使用高價進行結算。

3.嚴格監(jiān)控施工過程

嚴格把控施工過程中各環(huán)節(jié)的驗收工作，確保各環(huán)節(jié)的施工質量都能夠符合設計需求。例如打樁的樁位是否符合設計圖紙尺寸的要求、鋼筋澆筑的規(guī)格是否與設計圖紙相符等。同時，建立專門的材料采購制度，將其采購時間、數(shù)量以及當下的市場價格進行記錄并建立數(shù)據庫，避免后期施工單位索賠時提出無理需求而無數(shù)據依據。當設計變更結束后，還要由工程的設計人員對施工質量進行驗收，通過工程方、施工方以及監(jiān)理方共同確認完成后的施工方案以及工程量。

4.1 TOFD由于是利用缺陷波的衍射原理和采用一發(fā)一收的至少兩個探頭進行檢測，所以對于直管對彎頭處焊縫，就不能采取TOFD技術。相控陣技術不受此結構的限制，可以單探頭進行檢測。

（五）竣工結算階段

合同中，需要將工程結算以及送審時間進行明確規(guī)定，施工方需要使用專門的模板填寫結算資料，將資料中需要蓋章的部分以及結算審核的各項流程進行明確標注，確保施工方有清晰的認知。為了避免施工方高報單價，可以在合同中規(guī)定若送審價格與預算價格的比例相差過大時，將結算書的審核費用扣回。工程的結算期限一般在工程結束后的六個月內，若雙方具有爭議，可以通過合同中約定的方式進行處理。

四、提升房地產工程全過程成本造價管控能力的措施

（一）嚴控設計階段成本造價

項目設計是房地產工程整體成本造價管控工作的基礎也是重要指標，必須重視這一階段成本管控工作的重要性，包括設計單位的選擇以及方案的選擇。

（二）控制招標流程

房地產工程在招標投標階段具有較大風險，若不嚴格審核將會造成巨大損失，因此一定要重視對投標單位的審核，保障合同條款的全面性以及有效性。

（三）提升施工過程中的成本管控意識

施工階段是成本投入最多的環(huán)節(jié)，因此必須嚴加管理各環(huán)節(jié)的施工情況。保障設計圖紙的合理性、人員分配的合理性、材料的經濟性、人員的技術水平能夠達成操作要求，避免出現(xiàn)返工的情況。

結束語

總而言之，房地產工程的全過程造價管控能夠有效保障工程的順利實施，可以在提升工程施工進度以及施工質量的同時，有效提升企業(yè)的經濟效益。為了合理保障房地產行業(yè)的經濟效益以及建筑工程的質量，其全過程造價管控的力度必須進一步加強，通過制定相關的制度，有效推動房地產行業(yè)健康發(fā)展。