房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題和解決對策

潘偉英 杭州曲江新鷗鵬文化發(fā)展有限公司

引言

伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些相關(guān)法律法規(guī)也隨之完善，市場環(huán)境也愈發(fā)規(guī)范，政策調(diào)控越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)市場向透明化方向發(fā)展，而這也使得企業(yè)的謀利空間越來越小，營銷方面受到市場和政策調(diào)控方面的影響也越來越大，而要想拓展房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須改善房地產(chǎn)企業(yè)管理方式，提高財(cái)務(wù)管理水平，解決成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題，加強(qiáng)成本核算。長期以來，成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中比較混亂，使得數(shù)據(jù)存在不真實(shí)、不穩(wěn)定、不準(zhǔn)確等問題，會給后期土地增值稅繳納和清算帶來嚴(yán)重影響，所以工作人員要加強(qiáng)成本核算的重視程度。而有效的成本核算管理，不僅能增加企業(yè)利潤，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來良好的效益，減少企業(yè)負(fù)稅，提高企業(yè)競爭力和企業(yè)活力，同時還在提升企業(yè)管理水平方面具有重要意義，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概念

房地產(chǎn)企業(yè)不同于別的企業(yè)，其成本核算方式和結(jié)算方式也與其他企業(yè)不同。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本設(shè)定的對象具有隨意性，不按實(shí)際成本歸納相關(guān)成本類別，使得土地增值稅清算時多交土地增值稅的情況，針對這種情況，我們要優(yōu)化成本核算制度，健全房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算程序，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，改善經(jīng)營模式，確定成本對象，使得企業(yè)對成本有科學(xué)的預(yù)算方法和準(zhǔn)確預(yù)算。核算是整個房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的主要內(nèi)容，主要是指企業(yè)管理人員根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來核算企業(yè)的實(shí)際成本，如人工成本、材料成本、施工機(jī)械成本等，但從目前國內(nèi)企業(yè)管理成本核算情況來看，政府部門并未統(tǒng)一核算方法，可利用各種方法來進(jìn)行成本核算工作，但很顯然不同核算方法所取得的成本具有一定差異性，很容易給企業(yè)管理者決策帶來嚴(yán)重影響。因此，企業(yè)管理人員要根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，選擇合理的成本核算方法，來控制企業(yè)運(yùn)行成本，確保企業(yè)核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

（一）內(nèi)部審計(jì)控制制度不夠健全

在信息化時代背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制理論知識認(rèn)知過于表面，甚至對內(nèi)部控制存在誤解，導(dǎo)致企業(yè)管理階層對內(nèi)部控制重視程度嚴(yán)重不足，將注重點(diǎn)全部放在企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益方面，導(dǎo)致內(nèi)部控制制度長期停留在不健全狀態(tài)，并未結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定規(guī)范化操作程序，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部所有控制制度喪失其應(yīng)有作用，成為一紙空文無法發(fā)揮其真正作用。同時，雖然在某些企業(yè)有建立內(nèi)部控制制度，但是由于這些企業(yè)的內(nèi)部控制制度全部從其他企業(yè)中照搬而來，而不同企業(yè)經(jīng)營內(nèi)容和方向不同，并不是所有企業(yè)都能科學(xué)運(yùn)行該套內(nèi)部管理制度，很容易引起內(nèi)部管理出現(xiàn)很多方面的問題，如覆蓋面窄、涉及面不足，財(cái)務(wù)資金內(nèi)控制度發(fā)展緩慢等問題，甚至給財(cái)務(wù)資金內(nèi)控制度效率和質(zhì)量帶來不同程度的影響。

（二）房地產(chǎn)成本核算方式過于落后

近年來，由于受到宏觀調(diào)控影響，給房地產(chǎn)銷售額和銷售面積帶來不同程度的浮動，人們對于房地產(chǎn)需求量呈現(xiàn)逐年遞增的形式。歸根結(jié)底是由于各地大學(xué)生的落戶政策實(shí)施進(jìn)程不斷深入，而房地產(chǎn)企業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，與市場聯(lián)系緊密，能給社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供助力。同時，房地產(chǎn)行業(yè)是一個和時間賽跑的行業(yè)，為滿足市場需求，會通過市場調(diào)查來制定企業(yè)發(fā)展方向與目標(biāo)，保障企業(yè)員工的積極性和方向感，這樣企業(yè)在發(fā)展的過程中才不會迷茫，從而有針對性地開展工作。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算方式有一定的周期性，企業(yè)的目標(biāo)和資金出現(xiàn)嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中錯失了許多良機(jī)，造成企業(yè)的虧損。

（三）還未制定規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算流程

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營階段，通常會出現(xiàn)大量的資金消耗，對于這些資金來說，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況作出合理的人員分配，不能擅自挪用或者完全不進(jìn)行分配的措施，同時要以實(shí)際情況為主體，從而徹底落實(shí)。但從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金消耗情況而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金分配過程當(dāng)中，并沒有嚴(yán)格按照成本分配原則，在分配成本費(fèi)用輸出時出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，對產(chǎn)品的成本、產(chǎn)品產(chǎn)生的消耗、銷售成本費(fèi)用等方面重視程度不足。一旦這種情況長期存在，勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理造成嚴(yán)重的影響。另外，在企業(yè)正常經(jīng)營期間，很多房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本、成本分配方案都沒有按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，對于不同成本技術(shù)工作，還繼續(xù)采用相同分配方式來處理，無法滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求，讓整個數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性受到影響，最終導(dǎo)致成本管理工作風(fēng)險(xiǎn)大幅度上升。

（四）各部門溝通不順，降低工作效率

在房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)行過程中，很多工作都需要不同部門進(jìn)行相互配合，特別成本核算工作，往往需要很多部門進(jìn)行配合，才能確保成本核算工作的準(zhǔn)確性。如房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂工程合同時，通常是將合約部門為主體，來制定規(guī)范的工程合同，再通過法務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門、工程部門等進(jìn)行討論來修改合同，才能正式確定工程合同?？梢姡麄€工程合同簽訂過程極其復(fù)雜，如果只是單一部門來管理，或者不同部門在實(shí)際工作中存在交流障礙，很容易給工程成本預(yù)算和施工進(jìn)度帶來嚴(yán)重影響，如果各部門間協(xié)調(diào)不一致，很容易出現(xiàn)相互推脫，最終導(dǎo)致工程進(jìn)度難以推進(jìn)，效率低下等情況。

（五）財(cái)務(wù)人員嚴(yán)重缺乏財(cái)務(wù)知識

目前，雖然很多財(cái)務(wù)人員對商貿(mào)企業(yè)非常了解，但房地產(chǎn)企業(yè)和商貿(mào)企業(yè)存在很多方面的差異性，如果在實(shí)際核算過程中如果根據(jù)商貿(mào)企業(yè)核算方法來進(jìn)行核算，很容易產(chǎn)生各方面的問題。如在開設(shè)成本發(fā)票時，房地產(chǎn)企業(yè)要求發(fā)票和合同內(nèi)容相同，并在備注欄中明確填寫相關(guān)項(xiàng)目信息，否則會被稅務(wù)局認(rèn)為存在成本環(huán)節(jié)問題；再如，在土地增值稅清算時，很容易出現(xiàn)前期成本費(fèi)用不準(zhǔn)確，導(dǎo)致核算人員將部分成本應(yīng)用到其他費(fèi)用中，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)計(jì)繳納稅收和實(shí)際應(yīng)繳納土地增值稅間出現(xiàn)一定差異性，無法給管理者決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息。同時，房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅費(fèi)方式和其他企業(yè)同樣存在差距，房地產(chǎn)企業(yè)主要利用預(yù)繳納來繳納各種稅款，再根據(jù)應(yīng)繳納稅費(fèi)來減去已繳納稅費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)稅，但如果財(cái)務(wù)人員未了解特殊情況，就利用商業(yè)企業(yè)核算方式進(jìn)行核算，很容易造成工作失誤，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來各種稅務(wù)問題和風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的策略

（一）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)管理工作內(nèi)容和成本核算

隨著社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向多元化方向發(fā)展，很多龍頭企業(yè)逐漸推出配套的商業(yè)設(shè)施。雖然在初級階段不會給企業(yè)帶來巨額的收益，但在物業(yè)方面能和住宅小區(qū)進(jìn)行配套服務(wù)，有利于企業(yè)管理人員更好管理，使其發(fā)展方向更符合用戶的需求。想拓展房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須改善房地產(chǎn)企業(yè)管理方式，提高財(cái)務(wù)管理水平，解決成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題，加強(qiáng)成本核算。長期以來，成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中比較混亂，使得數(shù)據(jù)存在不真實(shí)、不穩(wěn)定、不準(zhǔn)確等問題，會給后期土地增值稅繳納和清算帶來嚴(yán)重影響，所以工作人員要加強(qiáng)成本核算的重視程度。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)要完善管理內(nèi)容，對成本核算方式進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。首先要制定科學(xué)化成本費(fèi)用分配制度，在進(jìn)行成本費(fèi)用分配工作時，要以成本費(fèi)用分配制度為核心。其次在房地產(chǎn)成本核算階段，要提前做好企業(yè)產(chǎn)品分類工作，由于成本階段涉及的范圍較廣，尤其是供銷和生產(chǎn)方面的消耗情況，這就需要成本管理人員整理好房地產(chǎn)企業(yè)管理和核算方面的內(nèi)容，提高工作流程的規(guī)范性。

（二）提高成本核算的有效性

在信息化時代背景下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在使用成本核算管理企業(yè)當(dāng)中，通常會用到不同類型的成本核算方式，不僅能夠充分體現(xiàn)出成本核算管理的有效性，還能構(gòu)建健全的預(yù)算編制方案。同時能夠徹底落實(shí)執(zhí)行制度，明確工作人員自身的職責(zé)，促進(jìn)管理工作和成本核算工作能夠深入到全部企業(yè)人員心中。如果在成本核算階段，想要改變成本核算方式，必須要先向上級領(lǐng)導(dǎo)或者向?qū)I(yè)部門進(jìn)行反饋，等到意見通過后，再做出合理的改變和優(yōu)化。

（三）樹立正確的全成本核算觀念

在信息化時代背景下，傳統(tǒng)成本管理模式無法滿足房地產(chǎn)日常需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員要合理利用現(xiàn)代化手段，來創(chuàng)新核算管理方式，定期組織財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)全成本核算理念，確保相關(guān)工作人員能熟練掌握全成本核算制度。同時，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況來預(yù)測房地產(chǎn)未來發(fā)展，有利于工作人員改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)，降低房地產(chǎn)運(yùn)行的成本損耗，提高房地產(chǎn)企業(yè)工作效率，讓房地產(chǎn)企業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)一席之地，從而給企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（四）完善企業(yè)管理制度，加強(qiáng)部門溝通

在面對各部門溝通問題，企業(yè)可構(gòu)建健全的管理制度，用制度來規(guī)范員工自身職責(zé)。對于一個企業(yè)來說，制定一個與企業(yè)發(fā)展方向一致的制度是非常重要的，用制度管理要比用人管理效果要好的多。但在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行過程當(dāng)中，不僅要制定良好的制度，還需具有嚴(yán)格的執(zhí)行力，否則制定作用就會流于表面，無法發(fā)揮其真正作用。在確保制定有效執(zhí)行情況下，企業(yè)可制定績效管理內(nèi)容，每個月定期讓行政部門按照全體員工參與團(tuán)結(jié)活動和培訓(xùn)活動，提高各部門之間的聯(lián)系，讓各部門人員踴躍參與，給公司營造輕松愉快的工作環(huán)境，提高員工工作積極性，能促進(jìn)各部門之間的溝通與交流，提升工作效率。當(dāng)一家公司在管理方面出現(xiàn)問題，很可能是由于其制度或執(zhí)行方面出現(xiàn)問題。因此在制定制度時，要根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，制定最適合企業(yè)的規(guī)則制度，只有適合自身的制度才是最好的，不能完全借鑒其他企業(yè)制度，設(shè)置了規(guī)章制度后，就要按照制定嚴(yán)格執(zhí)行，如面對問題區(qū)別對待，如有些企業(yè)所制定的制度只針對員工，不針對領(lǐng)導(dǎo)，這樣會讓企業(yè)制定毫無用處，同時會讓員工內(nèi)心出現(xiàn)消極怠工、心生不滿等負(fù)面情緒，會給企業(yè)凝聚力和團(tuán)結(jié)力造成嚴(yán)重影響。作為公司管理層一定要以身作則，這樣才能讓制定有效執(zhí)行，起到真正的作用，給員工營造良好的工作環(huán)境，才能提高各部門的協(xié)調(diào)能力。

（五）構(gòu)建全成本核算信息化平臺

想要確保房地產(chǎn)行業(yè)成本核算順利進(jìn)行，不止要利用各種數(shù)據(jù)資源，還需要合理應(yīng)用數(shù)據(jù)共享、傳輸?shù)裙δ堋５壳胺康禺a(chǎn)企業(yè)成本核算情況來看，很多企業(yè)只建立單向業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，如科研處項(xiàng)目信息系統(tǒng)、財(cái)務(wù)部門會計(jì)信息系統(tǒng)等，這些系統(tǒng)雖然能解決一部分成本核算問題，但由于這些系統(tǒng)間嚴(yán)重缺乏資源共享，導(dǎo)致工作人員在收集成本核算信息過程中，往往要將信息上傳到多個部門，很容易加重財(cái)務(wù)人員工作負(fù)擔(dān)，影響到成本核算準(zhǔn)確性。而想要徹底解決這一問題，就必須要構(gòu)建信息資源共享平臺，并解決數(shù)據(jù)銜接、科研成本核算口徑等方面的問題，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)和成本核算管理系統(tǒng)間構(gòu)建一座橋梁，將成本核算數(shù)據(jù)收集工作程序向簡易化方向發(fā)展，從而有效提高成本核算效率。

結(jié)語

綜上所述，在信息化時代背景下，房地產(chǎn)市場競爭壓力愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場中占據(jù)一席之地，就必須要根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況制定科學(xué)的核算措施，在確保工程項(xiàng)目質(zhì)量基礎(chǔ)上，全面控制項(xiàng)目成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可將全成本核算制度應(yīng)用到企業(yè)核算中，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益能達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)?；诖?，本文通過闡述房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述為基礎(chǔ)，從不同方面來探究在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中隱藏的問題，給房地產(chǎn)管理層提供正確的發(fā)展方向，有利于管理層人員根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀提出針對性解決措施，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，確保房地產(chǎn)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。