新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

徐曉麗 山東德潤(rùn)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

引言

為深入貫徹落實(shí)企業(yè)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，國(guó)務(wù)院有關(guān)部委、有關(guān)直屬機(jī)構(gòu)等部門制定并印發(fā)了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第14號(hào)》，要求境內(nèi)外同時(shí)上市采用國(guó)家財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的有關(guān)單位，應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)的法律規(guī)定，客觀、真實(shí)、完整、及時(shí)地反映自身實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)成果，積極地做好合理的稅收籌劃工作，以合法降低稅負(fù)支出為目標(biāo)，以新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容為基礎(chǔ)，結(jié)合自身發(fā)展的實(shí)際規(guī)劃和市場(chǎng)需求，制定完善的納稅籌劃計(jì)劃，科學(xué)籌劃稅務(wù)支出與宏觀調(diào)控，在緩解企業(yè)稅負(fù)壓力的基礎(chǔ)上，有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及生態(tài)效益，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中保持中堅(jiān)力量，進(jìn)而為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展注入源源不斷的生命力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的相關(guān)概述研究

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的概念、特點(diǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過程中，納稅籌劃工作是保證開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，主要的工作內(nèi)容是在國(guó)家稅法制度政策的規(guī)范內(nèi)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還未履行的應(yīng)稅行為，做好提前的納稅籌劃準(zhǔn)備。或者根據(jù)我國(guó)近年來有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，在不違反法律規(guī)章的基礎(chǔ)上減少納稅支出或合理避稅，在某種程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際效益，需要注意的是納稅籌劃工作與偷稅、漏稅等行為在本質(zhì)上完全不同，納稅籌劃是嚴(yán)格按照國(guó)家稅收政策開展的企業(yè)納稅工作，與偷稅、漏稅相比，納稅籌劃具有一定的法律性、權(quán)威性、預(yù)期性、收益性以及合法性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開展納稅籌劃工作的過程中，需要綜合考慮影響企業(yè)項(xiàng)目收益的多重因素和數(shù)據(jù)。針對(duì)不同階段的發(fā)展情況進(jìn)行預(yù)測(cè)、評(píng)估和分析，憑借最終的考察結(jié)果，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的納稅籌劃方案，嚴(yán)格遵循我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)。在稅收政策允許的范圍內(nèi)，努力推進(jìn)企業(yè)納稅籌劃的相關(guān)工作，減少房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中不必要的稅務(wù)支出，提高企業(yè)運(yùn)行的內(nèi)部資金流動(dòng)頻率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的發(fā)展現(xiàn)狀

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作正處于不斷探索和研究的初級(jí)階段，由于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行所涉及的范圍較廣、部門較多、稅收內(nèi)容較為繁雜，納稅籌劃過程中仍存在著諸多問題與紕漏。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)行中，需要全面評(píng)估加重企業(yè)稅負(fù)壓力的各種因素，制定恰當(dāng)、合法的納稅籌劃設(shè)計(jì)，將所涉及的稅收種類依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)、交易以及使用途徑予以劃分，加深內(nèi)部財(cái)務(wù)人員對(duì)不同稅收種類的認(rèn)識(shí)與了解，促使其在開展稅務(wù)籌劃工作時(shí)能夠保持清醒的頭腦和運(yùn)用最新的納稅知識(shí)，根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展現(xiàn)狀，有針對(duì)性地完善納稅籌劃工作，降低企業(yè)的稅負(fù)率，并從多個(gè)方面減輕房地產(chǎn)企業(yè)在繳稅、納稅方面的支出壓力。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重要意義

相較于其他行業(yè)而言，納稅籌劃工作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著極其重要的作用和意義。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅種多、稅務(wù)率高的問題，完善的納稅籌劃方案不僅可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)與發(fā)展需求，還可以為企業(yè)發(fā)展開辟新的思路和運(yùn)營(yíng)空間。房地產(chǎn)企業(yè)通過運(yùn)用國(guó)家出臺(tái)的納稅制度、稅法以及納稅優(yōu)惠政策，可以有效提高內(nèi)部資金的流動(dòng)性與利用率，減少運(yùn)營(yíng)過程中的稅務(wù)支出，在一定程度上緩解房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)壓力。此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃工作，能夠合理規(guī)避部分納稅金額，引導(dǎo)企業(yè)將這部分資金應(yīng)用于其他項(xiàng)目或者投資工作之中，進(jìn)而不斷提高企業(yè)在同行業(yè)之間的品牌形象和核心競(jìng)爭(zhēng)力，助力企業(yè)的蓬勃發(fā)展與長(zhǎng)久進(jìn)步。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本原則

基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作必須遵循以下幾項(xiàng)原則：第一，遵循提前籌劃原則。房地產(chǎn)企業(yè)在開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之前，應(yīng)根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，精準(zhǔn)核算某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的納稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，在法律規(guī)章允許的范圍之內(nèi)，優(yōu)先選擇最有效的會(huì)計(jì)方案，使相應(yīng)的納稅籌劃工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)而減少不必要的納稅支出。第二，遵循法律法規(guī)原則。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作不得違背國(guó)家的稅收制度，相關(guān)納稅籌劃方案必須嚴(yán)格在稅法規(guī)章的標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行實(shí)施，杜絕一切偷稅、漏稅的違法違規(guī)行為，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)違法違規(guī)行為，稅務(wù)部門應(yīng)及時(shí)予以警告或懲處。第三，遵循優(yōu)化成本效益原則。房地產(chǎn)企業(yè)在開展納稅籌劃的過程中，需要提前評(píng)估各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成本效益，以降低稅收成本為目標(biāo)，科學(xué)對(duì)比納稅籌劃工作的前后收入情況，從而制定系統(tǒng)、全面、有效的稅收籌劃方案，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展與升級(jí)。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的影響

（一）完善投資性房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)計(jì)量

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作中的引入，完善了投資性房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)計(jì)量，在某種程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅。之前，在投資性房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，主要采用歷史成本法核算模式，通過每月需計(jì)提折舊并計(jì)入管理費(fèi)用等模式，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用與實(shí)際利潤(rùn)，而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值計(jì)量法，則不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)提折舊核算。同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量法不僅彌補(bǔ)了歷史成本法中的不足之處，還能及時(shí)反映當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)值與經(jīng)濟(jì)收益，為投資者提供有理有據(jù)的決策支持，并全面管控投資性房產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目估值波動(dòng)引發(fā)的利潤(rùn)變化，有利于保障房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)利益。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用會(huì)計(jì)處理

根據(jù)國(guó)家財(cái)務(wù)部頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)若存在長(zhǎng)期未開發(fā)的土地，其中購(gòu)置未開發(fā)土所借款項(xiàng)產(chǎn)生的利息成本，不能按照資本化進(jìn)行核算，而是按照費(fèi)用化核算納入企業(yè)運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用科目，這種方式既規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用會(huì)計(jì)處理，還嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅與土地增值稅。除此之外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)生對(duì)外投資或股權(quán)結(jié)構(gòu)變化時(shí)，需要采用重估凈資產(chǎn)值的方法，引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的真正價(jià)值。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)納稅籌劃的過程中，依據(jù)加權(quán)平均方式合理優(yōu)化籌劃方案與籌劃方式，切實(shí)保證房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的科學(xué)性、合理性與合法性。

（三）明確房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)用過程中，舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為企業(yè)收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收款應(yīng)先納入相關(guān)的預(yù)收賬款，當(dāng)房地產(chǎn)的交付工作符合《房地產(chǎn)銷售管理辦法》的交付規(guī)定之后，才可以確認(rèn)為實(shí)際收入。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)納稅籌劃工作，明確了以控制權(quán)轉(zhuǎn)移為房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)，進(jìn)而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的所得稅和增值稅造成一定的影響。

（四）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃財(cái)務(wù)管理

納稅籌劃工作作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的首要任務(wù)，其規(guī)劃質(zhì)量將直接決定企業(yè)未來的經(jīng)濟(jì)情況和發(fā)展走向。隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的貫徹落實(shí)，勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃管理方式與財(cái)務(wù)部門管理模式。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下開展納稅統(tǒng)籌規(guī)劃工作，需加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)與納稅要領(lǐng)，結(jié)合市場(chǎng)大環(huán)境的變化趨勢(shì)，創(chuàng)新、優(yōu)化現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系，細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容和工作權(quán)責(zé)，合理拓展企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模與融資能力，在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的同時(shí)，為企業(yè)開展納稅籌劃工作奠定良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。

四、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體對(duì)策

（一）防范納稅統(tǒng)籌工作中的風(fēng)險(xiǎn)隱患

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作開展的過程中，必須充分了解納稅籌劃工作所涉及的內(nèi)容與部門，強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門與其他業(yè)務(wù)部門的協(xié)同合作，充分展示房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。借助現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，構(gòu)建有利于各部門之間交流、溝通的信息平臺(tái)，提高財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的高效共享和利用率。通過全面規(guī)范業(yè)務(wù)流程與納稅統(tǒng)籌標(biāo)準(zhǔn)，制定現(xiàn)代化、精細(xì)化的納稅統(tǒng)籌規(guī)劃，引導(dǎo)各部門為降低企業(yè)稅負(fù)率做出準(zhǔn)備，不斷提高自身的工作質(zhì)量與工作效率，保證房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作開展的科學(xué)性、有效性以及合法性。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要防范納稅統(tǒng)籌工作中的風(fēng)險(xiǎn)隱患問題。在開展納稅籌劃工作的過程中，綜合考慮各種影響納稅質(zhì)量的因素，如稅收制度政策不落實(shí)、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)納稅籌劃的不重視等，積極地轉(zhuǎn)變管理理念與思想觀念，增設(shè)納稅統(tǒng)籌安全預(yù)警機(jī)制，加大新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的宣傳力度，促使企業(yè)自上而下地形成良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化納稅籌劃方案的質(zhì)量和效率。

（二）加深對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解與認(rèn)識(shí)

為迎合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，有序開展納稅籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)必須加深對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解與認(rèn)識(shí)，關(guān)注納稅籌劃方案的可行性與實(shí)用性。在實(shí)際的納稅籌劃中，按照國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅制度政策，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)部門的溝通、交流，使其能夠充分了解最新發(fā)布的稅務(wù)政策與優(yōu)惠政策，避免出現(xiàn)納稅籌劃與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背道而馳的情況，切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃水平，加快企業(yè)納稅籌劃的信息化建設(shè)進(jìn)程。另外，國(guó)家稅務(wù)部門還應(yīng)及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃進(jìn)行指導(dǎo)，深入到房地產(chǎn)企業(yè)的一線籌劃工作中，引導(dǎo)企業(yè)將新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入到納稅籌劃方案之中，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)納稅籌劃工作開展的持續(xù)監(jiān)督與管控，一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)出現(xiàn)不合法的稅收行為，應(yīng)第一時(shí)間督促其進(jìn)行整改。并且，還應(yīng)構(gòu)建完善的稅務(wù)信息互通、共享體系，一方面，幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速采集最新的稅務(wù)信息；另一方面，有利于稅務(wù)部門全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃情況，從根源上減少房地產(chǎn)企業(yè)偷稅、漏稅等違規(guī)違紀(jì)行為的發(fā)生概率，切實(shí)保障國(guó)有經(jīng)濟(jì)的安全。

（三）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)教育

隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不斷滲透，房地產(chǎn)企業(yè)想要保證納稅統(tǒng)籌規(guī)劃的質(zhì)量和效率，必須加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，不定期組織財(cái)務(wù)人員對(duì)最新的稅務(wù)政策和籌劃技能知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)，保證納稅籌劃人員可以靈活應(yīng)用相關(guān)知識(shí)，逐步提升納稅籌劃工作的專業(yè)性、準(zhǔn)確性和實(shí)用性。在實(shí)際的納稅籌劃中，明確各部門需要完成的納稅目標(biāo)，采用科學(xué)、合理的考核體系，對(duì)參與的籌劃人員進(jìn)行考察、評(píng)估，并予以適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)和懲罰。同時(shí)，加強(qiáng)與各科研高校的合作力度，根據(jù)不同時(shí)期的工作需要分層、分階段引進(jìn)高端技術(shù)人才，或者借助科研高校的師資力量，聘請(qǐng)專家對(duì)現(xiàn)有納稅籌劃人員進(jìn)行指導(dǎo)和教育，盡快組建一支高質(zhì)量、高水平、高素質(zhì)的復(fù)合型隊(duì)伍，為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的順利開展提供有力的人才保障。

（四）做好各種類型的納稅籌劃工作

現(xiàn)階段，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)必須做好各種類型納稅籌劃工作，具體表現(xiàn)為以下的幾種形式：第一，做好借貸利息納稅籌劃。在項(xiàng)目工程的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要將開發(fā)成本融入項(xiàng)目完工前的借款利息范疇中，選擇適宜的利息扣除方式把土地使用權(quán)支出與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制在合理的區(qū)間范圍之內(nèi)，在項(xiàng)目工程完結(jié)后，向金融部門提供項(xiàng)目的利息費(fèi)用證明，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)支出減少以及貸款利息的納稅籌劃工作。第二，做好土地增值稅納稅籌劃。根據(jù)我國(guó)稅法關(guān)于土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合考慮項(xiàng)目代建行為是否需要納稅，這里的代建行為主要指客戶指定房地產(chǎn)進(jìn)行的項(xiàng)目開發(fā)工程，在工程項(xiàng)目結(jié)束之后，房地產(chǎn)企業(yè)從中獲取相應(yīng)的代建收益。若房地產(chǎn)企業(yè)代建資金收入中沒有出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的情況，代建收益應(yīng)包含在勞務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容之中，則不需要繳納土地增值稅。第三，做好企業(yè)所得稅納稅規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格遵循國(guó)家政策文件要求，通過延遲項(xiàng)目工程建設(shè)完工時(shí)間，利用稅法確定稅前抵扣項(xiàng)目費(fèi)用，或者足額購(gòu)買稅收法律范疇內(nèi)可以稅前扣除的費(fèi)用，如養(yǎng)老保險(xiǎn)、公積金等，減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力，實(shí)現(xiàn)合法合理的納稅籌劃。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的社會(huì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)想要占據(jù)市場(chǎng)中的一席之地，必須要拓展企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模與范圍，加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃管理工作的正確認(rèn)識(shí)與關(guān)注。結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，編制科學(xué)、合理的納稅籌劃方案。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)改革的相關(guān)規(guī)定，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的范圍之內(nèi)，適當(dāng)?shù)販p少企業(yè)的稅務(wù)成本支出，為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)收益。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門需要有針對(duì)性地強(qiáng)化與外部的協(xié)同合作，注重對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)與納稅技能的培訓(xùn)力度，不斷提高納稅管理人員的工作效率與工作質(zhì)量，使其能夠在日常的納稅籌劃工作中靈活運(yùn)用最新的稅務(wù)政策?；蛘邽槠髽I(yè)引進(jìn)大量的復(fù)合型技術(shù)人才，創(chuàng)新、優(yōu)化現(xiàn)有的納稅籌劃方案，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。