沈婷婷

（固安建投置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 河北 廊坊 065000）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的理論基礎(chǔ)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本相關(guān)綜述

在房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目中，有關(guān)于目標(biāo)成本的相關(guān)概念所指的是，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，在此基礎(chǔ)之上允許全壽命周期內(nèi)所產(chǎn)生的最大成本數(shù)額。在具體的工作實(shí)踐中，通過踐行全面成本管理與戰(zhàn)略成本管理的諸多思想，企業(yè)需要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的綜合狀況來(lái)展開統(tǒng)籌規(guī)劃，在全面滿足利潤(rùn)需求的基礎(chǔ)之上完善設(shè)計(jì)方案。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)利用標(biāo)準(zhǔn)成本原理，在整合全面預(yù)算與成本規(guī)劃方案的同時(shí)，遵循“目標(biāo)成本=目標(biāo)收入-目標(biāo)利潤(rùn)”這一成本指標(biāo)計(jì)算公式，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總目標(biāo)中的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行分解。另外，在項(xiàng)目的具體施工過程中，還需要進(jìn)一步參考目標(biāo)成本的細(xì)化內(nèi)容，進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理工作展開全面監(jiān)控。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的理論及其原理

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常管理工作中，特定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)通常是量化的，因此可以通過量化的獲利來(lái)推導(dǎo)出量化的成本，以此來(lái)達(dá)到目標(biāo)成本的管理要求。從結(jié)果的角度加以分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在踐行成本管理工作時(shí)，目標(biāo)成本管理似乎與管理本質(zhì)存在出入。其中，管理的本質(zhì)是為了達(dá)到客戶的滿意度，而目標(biāo)成本則是為了保證企業(yè)的利潤(rùn)率。但從管理實(shí)際的角度出發(fā)，管理的本質(zhì)雖然是在推動(dòng)客戶滿意度的提高，但同時(shí)也在無(wú)形當(dāng)中刺激了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理者的參與積極性，讓他們時(shí)刻保持主動(dòng)性和創(chuàng)造性。為此，在踐行項(xiàng)目管理工作的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要同步滿足客戶的相關(guān)需求，進(jìn)而達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)值。管理人員的主要功能是遵循目標(biāo)成本相關(guān)要求，進(jìn)一步挖掘出成本的優(yōu)化可能，同時(shí)兼顧成本管理與效益達(dá)成，爭(zhēng)取用最少的投入來(lái)獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益，從而將管理工作的力量發(fā)揮到極致。再?gòu)倪^程的角度加以分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行目標(biāo)成本管理工作時(shí)，需要遵循整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的執(zhí)行品質(zhì)來(lái)逐步完善管理過程，而并不只是局限于項(xiàng)目本身的施工階段。為了能夠讓項(xiàng)目成本在整個(gè)行業(yè)內(nèi)具備更高的核心競(jìng)爭(zhēng)力，目標(biāo)成本管理則必須要進(jìn)一步拓寬輻射范圍，將管理重心逐步延伸到對(duì)整個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)的需求分析；新技術(shù)、新材料以及新工藝的發(fā)展趨勢(shì)研究；項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)以及設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化等等。不難看出，目標(biāo)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言至關(guān)重要，它是立足于全局的成本管理方案，可以支持企業(yè)穩(wěn)定邁向總體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)工作

（一）成本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建

通過建立成本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化，可以保證成本管理的統(tǒng)一口徑，避免在不同時(shí)期下成本管理方案存在出入，從而造成不必要的資源浪費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合企業(yè)會(huì)計(jì)制度來(lái)進(jìn)一步分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)管理活動(dòng)方案。精準(zhǔn)找出成本控制的執(zhí)行要點(diǎn)與難點(diǎn)，對(duì)成本構(gòu)成項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致劃分，進(jìn)一步確定出具體的業(yè)務(wù)核算。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)對(duì)成本項(xiàng)目管理方案中的可控性展開分析，在此基礎(chǔ)之上來(lái)制定出明確的成本標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目表，主要包括開發(fā)成本標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)間接費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、銷售費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。

（二）綜合成本分?jǐn)偡椒?biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建

從原則上來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)開發(fā)成本的核算工作，需要基于開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際要求來(lái)進(jìn)行，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目核算標(biāo)準(zhǔn)來(lái)構(gòu)建出綜合成本分?jǐn)偡椒?。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要同時(shí)兼顧到土地資源、配套設(shè)施等各個(gè)環(huán)節(jié)的綜合成本，并將其最終分?jǐn)偟礁鲉雾?xiàng)工程內(nèi)，以此來(lái)達(dá)到統(tǒng)一口徑的作用，為后續(xù)的房地產(chǎn)銷售定價(jià)以及投資決策方案的執(zhí)行提供參考依據(jù)。在此處需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必要保證成本分?jǐn)偡椒ǖ慕y(tǒng)一性，根據(jù)行業(yè)的相關(guān)需求來(lái)選擇按照建筑投影面積、實(shí)際建筑面積或其他更為科學(xué)合理化的分?jǐn)偡绞?，?yán)格遵循科學(xué)合理化的執(zhí)行原則來(lái)制定出成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。

（三）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建

首先，標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的建立應(yīng)當(dāng)基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品特征，并根據(jù)不同品質(zhì)以及業(yè)態(tài)的選擇需求來(lái)設(shè)置出符合標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的建設(shè)對(duì)象。其次，標(biāo)準(zhǔn)工期的建立應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃方案，按照其中的標(biāo)準(zhǔn)工序表，同時(shí)參考行業(yè)專家以及相關(guān)學(xué)者的調(diào)查結(jié)果，針對(duì)同類項(xiàng)目展開進(jìn)一步研究。在此基礎(chǔ)之上，針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的合理工期進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃。標(biāo)準(zhǔn)工期的構(gòu)建目的是為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定施工進(jìn)度管理、資金管理、時(shí)間管理方案來(lái)提供參考依據(jù)，在整個(gè)目標(biāo)成本管理工作中占據(jù)著非常重要的核心地位。最后，標(biāo)準(zhǔn)成本的構(gòu)建需要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的特性描述以及上文中所提到的各分項(xiàng)內(nèi)容來(lái)進(jìn)行細(xì)致劃分。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)整合以往的開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，將歷史成本的相關(guān)記錄信息調(diào)取出來(lái)。參考整個(gè)行業(yè)內(nèi)最先進(jìn)的水平，展開比較分析，從而計(jì)算出符合標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品需求的單位成本，對(duì)后續(xù)的成本估算提供直接參考依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）對(duì)目標(biāo)成本管理認(rèn)識(shí)不深刻

首先，從房地產(chǎn)企業(yè)的員工角度加以分析，他們表現(xiàn)出的主觀成本意識(shí)雖然與員工自身的素質(zhì)水平有關(guān)，但如果企業(yè)的管理層運(yùn)用所謂的目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)來(lái)強(qiáng)壓成本，那么勢(shì)必會(huì)影響以人為本管理理念的落實(shí)，使得員工產(chǎn)生誤解，此種現(xiàn)象可能導(dǎo)致員工不惜一切代價(jià)而達(dá)到降低成本的目的，造成更大的成本損失。

其次，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所制定出的成本控制責(zé)任制度并不完善，這會(huì)導(dǎo)致在具體的執(zhí)行過程中負(fù)責(zé)目標(biāo)成本管理的工作人員非常容易出現(xiàn)錯(cuò)誤行為，并沒有從整個(gè)項(xiàng)目的角度出發(fā)來(lái)看待和理解問題，使得各個(gè)部門之間出現(xiàn)不必要的沖突。

最后，再?gòu)钠髽I(yè)的層面加以分析，由于目標(biāo)成本的編制方案不夠合理，導(dǎo)致企業(yè)管理層對(duì)于責(zé)任成本的重視度較弱。雖然目標(biāo)成本會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)起到?jīng)Q定性的作用，但由于目標(biāo)成本并沒有成功轉(zhuǎn)化為責(zé)任成本，因此如果想要實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)將受到極大的阻力。企業(yè)而由于并沒有認(rèn)識(shí)到這一問題，因此也不會(huì)強(qiáng)調(diào)責(zé)任成本與目標(biāo)成本的對(duì)比，如果超出目標(biāo)成本，將無(wú)法正確發(fā)現(xiàn)問題根源。

（二）目標(biāo)成本設(shè)置不準(zhǔn)確與分解不合理

在對(duì)目標(biāo)成本的管理工作進(jìn)行落實(shí)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)以創(chuàng)造利潤(rùn)為出發(fā)點(diǎn)，在此基礎(chǔ)之上來(lái)制定出科學(xué)合理化的成本控制目標(biāo)。但由于上文中所提到的諸多因素，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于目標(biāo)成本的管理工作存在著理解上的偏差，導(dǎo)致目標(biāo)成本設(shè)置不夠準(zhǔn)確。不僅無(wú)法順利達(dá)成預(yù)期的管理效果，甚至還會(huì)對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)設(shè)下重重阻力。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于目標(biāo)成本的分解工作也開展得不太合理，在進(jìn)行成本分解的過程中只是片面地考慮到各個(gè)成本責(zé)任單位或相關(guān)責(zé)任人所需要負(fù)責(zé)的單項(xiàng)工作，而沒有從整體角度入手將時(shí)間因素考慮在內(nèi)，造成不必要的資源浪費(fèi)，增加經(jīng)營(yíng)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理的改進(jìn)策略

（一）建立目標(biāo)成本管理體系

目標(biāo)成本管理應(yīng)當(dāng)貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的始終。在正式開始改進(jìn)工作之前，目標(biāo)成本只是停留在方案中，一旦項(xiàng)目落實(shí)且目標(biāo)成本得到審批確定后，則不應(yīng)再對(duì)其進(jìn)行調(diào)整和改變。無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入到何種階段，不僅不會(huì)對(duì)目標(biāo)成本的內(nèi)容進(jìn)行任何修訂，同時(shí)也沒有基于實(shí)際情況來(lái)精準(zhǔn)判斷目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本之間的關(guān)系。另外，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的過程中，目標(biāo)成本并沒有與動(dòng)態(tài)成本建立起實(shí)施對(duì)應(yīng)的合作關(guān)系，同時(shí)也沒有根據(jù)不同執(zhí)行階段的成本編制工作進(jìn)行梳理和關(guān)聯(lián)。不難看出，在改進(jìn)前的情況中，目標(biāo)成本編制工作只是一項(xiàng)需要完成的任務(wù)，其本身與整個(gè)項(xiàng)目的成本管理存在嚴(yán)重脫節(jié)。而目標(biāo)成本的執(zhí)行效果更是令人擔(dān)憂，不僅造成了不必要的資源浪費(fèi)，而且還非常容易引發(fā)工作人員的不滿情緒。

首先，在目標(biāo)成本的編制階段中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的前期定位，整合項(xiàng)目特點(diǎn)，配合項(xiàng)目的利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)完成精準(zhǔn)測(cè)算，在此基礎(chǔ)之上將目標(biāo)的成本數(shù)值確認(rèn)出來(lái)；其次，在目標(biāo)成本的執(zhí)行階段中，整個(gè)成本的執(zhí)行管理工作需要貫穿于項(xiàng)目的始終，其中包括項(xiàng)目研發(fā)、施工、交付以及后續(xù)評(píng)估等各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必要結(jié)合以往的管理經(jīng)驗(yàn)，參考目標(biāo)成本的執(zhí)行情況來(lái)打造出閉環(huán)式的管理模式。

（二）目標(biāo)成本管理的實(shí)施

1．確定項(xiàng)目目標(biāo)成本

通常情況下，想要提高產(chǎn)品的自身價(jià)值，則需要按照以下五個(gè)途徑：第一，在保證使用功能的情況下降低成本支出；第二，保證成本不變，增加功能類型；第三，成本增加，功能大幅度提升；第四，簡(jiǎn)化次要功能，大幅度降低成本支出；第五，提高功能的同時(shí)降低成本，進(jìn)一步細(xì)化各項(xiàng)功能后去除多余功能，進(jìn)而對(duì)造價(jià)高且實(shí)用性強(qiáng)的功能展開重點(diǎn)控制。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用工程造價(jià)與設(shè)計(jì)方案相結(jié)合式的招標(biāo)方式，此種招標(biāo)方法可以有效提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的定位和品質(zhì)，并合理控制工程造價(jià)。

2．目標(biāo)成本的分解

在完成了目標(biāo)成本的制定工作之后，下一階段則是對(duì)目標(biāo)成本的分解。在這一環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將各個(gè)步驟中獲取的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)進(jìn)行合理分解，找出不足之處來(lái)加以改進(jìn)，以此來(lái)提高利潤(rùn)操作方案的科學(xué)性與可行性。企業(yè)在對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解操作的過程中，需要進(jìn)一步明確不同部門在各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中的合作關(guān)系與發(fā)展方向，同時(shí)判斷工程設(shè)計(jì)圖紙以及工程施工規(guī)劃的具體內(nèi)容，將成本目標(biāo)詳細(xì)劃分到各個(gè)施工環(huán)節(jié)后，確保各項(xiàng)資金以及施工資源都可以嚴(yán)格遵循目標(biāo)成本規(guī)劃方案，以此來(lái)加強(qiáng)內(nèi)控管理。

（三）目標(biāo)成本管理體系的改進(jìn)措施

1．組織措施

首先，需要重視對(duì)目標(biāo)成本控制工作中各項(xiàng)制度流程的回顧，從細(xì)節(jié)入手來(lái)及時(shí)修訂管理制度，保證各項(xiàng)管理流程的規(guī)范化，詳細(xì)梳理工作內(nèi)容與工作界面之后，將其落實(shí)到目標(biāo)責(zé)任人身上。其次，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少上下級(jí)之間的組織層級(jí)數(shù)量，保證溝通的順暢性以及資源共享的高效性。再次，加大成本專業(yè)培訓(xùn)力度，全面增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員的成本意識(shí)，通過自上而下的方式來(lái)貫徹目標(biāo)成本理念。第四，需要將目標(biāo)成本的控制效果與員工的薪資待遇和績(jī)效考核相掛鉤，在此基礎(chǔ)之上來(lái)挖掘出目標(biāo)成本的管理潛質(zhì)。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常性的組織面對(duì)供應(yīng)商的答謝活動(dòng)，維系供應(yīng)商資源，在行業(yè)內(nèi)樹立起良好的品牌形象，對(duì)現(xiàn)有的價(jià)值鏈成本進(jìn)行優(yōu)化。

2．技術(shù)措施

（1）目標(biāo)成本編制

第一，企業(yè)需要全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的執(zhí)行情況，至少提出三種以上的概念設(shè)計(jì)方案，以此來(lái)確保成本估算結(jié)果的準(zhǔn)確性，為最終決策的制定提供參考依據(jù)。第二，當(dāng)方案確立之后，則需要進(jìn)一步分析項(xiàng)目投資類型，全面梳理整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本要素，將測(cè)算依據(jù)收集起來(lái)后，從細(xì)節(jié)入手來(lái)對(duì)可研目標(biāo)成本做好測(cè)算。第三，全面推行限額設(shè)計(jì)，并對(duì)相關(guān)指標(biāo)展開實(shí)時(shí)跟蹤。第四，全面推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，可以考慮復(fù)制成熟項(xiàng)目的方式來(lái)減少不必要的設(shè)計(jì)失誤。第五，重點(diǎn)優(yōu)化客戶所不太關(guān)注的隱性成本，以此為著力點(diǎn)來(lái)減少成本支出。

（2）目標(biāo)成本執(zhí)行

第一，進(jìn)一步明確各個(gè)職能部門所需要承擔(dān)的責(zé)任成本，進(jìn)行書面簽發(fā)后，委派相關(guān)人員做好監(jiān)督工作。第二，在項(xiàng)目的招標(biāo)階段中，需要加大對(duì)供方資源的開發(fā)與維護(hù)力度，盡可能提前招標(biāo)工作的時(shí)間點(diǎn)。同時(shí)也可以組織中標(biāo)單位參與到圖紙會(huì)審與設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作中。第三，在條件允許的情況下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用總價(jià)包干合同，避免因招標(biāo)清單數(shù)量存在出入而增加目標(biāo)成本。第四，需要嚴(yán)格控制好簽證變更的金額，在第一時(shí)間掌握成本的實(shí)際變化情況，避免出現(xiàn)先施工后審批的現(xiàn)象。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的穩(wěn)定發(fā)展，結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著十分深遠(yuǎn)的影響。企業(yè)需要面對(duì)愈發(fā)嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同時(shí)也要不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，以此來(lái)更好適應(yīng)智能建筑的發(fā)展需求?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)要從自身的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀出發(fā)，從細(xì)節(jié)入手來(lái)加強(qiáng)目標(biāo)成本管理，同時(shí)關(guān)注業(yè)務(wù)創(chuàng)新，增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。