張凡， 蒲念念

(河北工程大學(xué) 文法學(xué)院，河北 邯鄲 056038)

近年來隨著我國人居環(huán)境的改善，原有的單位宿舍區(qū)逐步被商住小區(qū)所取代，屬于“公共服務(wù)”范疇的小區(qū)物業(yè)管理也從無到有，成為與居住區(qū)相伴隨的重要組成部分。由于國人長期對于“共益”事業(yè)的冷漠態(tài)度，業(yè)主很少形成對物業(yè)管理的深度參與，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平與范圍多與小區(qū)最初的房價定位有關(guān)，這在新房入住伊始并無矛盾，而隨著商品房的不斷老化與開發(fā)商的徹底“離場”，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系在居住領(lǐng)域變得愈加重要。《民法典》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的新規(guī)，涵蓋了業(yè)主權(quán)利行使、物業(yè)合同訂立、物業(yè)服務(wù)者的基本權(quán)利與義務(wù)、公共維修資金的使用等諸方面，這為業(yè)主更加充分地行使物業(yè)管理權(quán)提供了可操作性的法律依據(jù)，為物業(yè)管理中長期亟待解決的矛盾提供了契機(jī)。

一、問題的提出

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)共有部分及其附屬設(shè)施的物業(yè)管理權(quán)利與義務(wù)來源于業(yè)主的委托已形成基本共識[1]。已有研究認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的具體權(quán)利義務(wù)以簽訂的書面物業(yè)服務(wù)合同加以規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須定期管理、養(yǎng)護(hù)、維修小區(qū)的公用部分和公用設(shè)施設(shè)備，并維護(hù)小區(qū)的環(huán)境和秩序[2]。從法律性質(zhì)上分析，物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同，不能將其等同于一般委托合同[3]。除此以外，我國建筑物區(qū)分所有權(quán)把單棟建筑物上專有部分以外的部分視為共有部分，造成各棟建筑物內(nèi)業(yè)主共有部分的相互混合以及各棟建筑物的共有部分與住宅小區(qū)共有部分的相互混合[4]，因此加以科學(xué)細(xì)分，才能厘清物業(yè)管理的責(zé)任邊界，正確定位業(yè)主對共有部分“具體的”權(quán)利與義務(wù)。

《民法典》的頒布實施就物業(yè)管理部分出臺了系列新規(guī)，主要體現(xiàn)在以下方面：一是修改了業(yè)主大會表決機(jī)制，調(diào)整業(yè)主大會表決生效比例，降低了決議生效的業(yè)主參與人數(shù)和占有專有房屋面積的要求。業(yè)主表決重大事項范圍也有所調(diào)整，將使用專項維修資金的難度降低，從制度上保障建筑物及其附屬設(shè)施的修繕。二是將物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定為典型合同，明確了合同雙方的權(quán)利義務(wù)及新舊物業(yè)服務(wù)合同交替階段的業(yè)主權(quán)利，為解決由此引發(fā)的物業(yè)服務(wù)糾紛提供了依據(jù)。三是增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共安全管理責(zé)任，不僅規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合政府的應(yīng)急管理處置措施，還新增了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障責(zé)任。對于威脅到公共安全的情況，如頻發(fā)的“高墜”現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有消除危險等管理責(zé)任。此外，《民法典》還拓寬了專項維修資金在業(yè)主共有部分的使用范圍，并將其使用目的修改為維修、更新和改造，也旨在消除老舊小區(qū)“高墜”等安全隱患，為業(yè)主的房屋使用安全多提供一道保障。四是明確規(guī)定了公共收益的歸屬。《民法典》出臺前，公共收益的歸屬沒有在法律層面得到明確，只有地方性法規(guī)里涉及公共收益歸屬業(yè)主的相關(guān)規(guī)定，而《民法典》明確指出利用業(yè)主的共有部分(包括公共場所、設(shè)施、用房、道路及不可歸屬于業(yè)主個人所有的建筑部分)產(chǎn)生的收益在扣除合理成本后歸業(yè)主共有[5]?！睹穹ǖ洹芬詢?yōu)化業(yè)主表決權(quán)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步申明了業(yè)主與物業(yè)的法律關(guān)系，這對進(jìn)一步深化并解決下述幾個問題提供了基本的制度框架：

(一)物業(yè)格式合同的訂立、履行與解釋的問題

物業(yè)服務(wù)合同在被《民法典》規(guī)定成有名合同之前，只能參考“委托合同”與“服務(wù)合同”對其法律定性?！睹穹ǖ洹烦雠_后，對物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行了專章規(guī)定。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于其日常的管理工作，仍處于強(qiáng)勢地位。制定的物業(yè)格式合同中，有權(quán)利的地方以管理者自居，沒利益的地方推諉給業(yè)主自行解決。例如，物業(yè)服務(wù)合同中經(jīng)常出現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)不平衡的約定，即排除業(yè)主的主要權(quán)利、免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，這導(dǎo)致服務(wù)不及時、質(zhì)量不合格等情形時有發(fā)生。

(二)業(yè)主深度參與物業(yè)管理問題

由于實踐中業(yè)主們領(lǐng)受房屋交付時間的不同，召開業(yè)主大會之前往往存在一段物業(yè)服務(wù)空白期，因此有必要由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或公有住房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同。所謂前期物業(yè)合同，即在前期物業(yè)管理階段，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或公有住房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間約定，對于前期物業(yè)管理項目由物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展管理服務(wù)的書面協(xié)議。前期物業(yè)合同由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行磋商，業(yè)主沒有親自參與合同訂立，卻要在領(lǐng)受房屋后概括承受合同中的權(quán)利義務(wù)，這就導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益無法在合同中得到完全有效的保障。特別是當(dāng)建設(shè)單位與物業(yè)公司有某種利益聯(lián)系時，業(yè)主想要行使其權(quán)利就更加困難。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依托開發(fā)建設(shè)單位承接小區(qū)物業(yè)項目成為一種既定事實，較難改變。

(三)因責(zé)任不清，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于履行其義務(wù)等問題

業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的主要目的在于維護(hù)小區(qū)公共區(qū)域的正常運(yùn)行及環(huán)境保護(hù)，但在實踐過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會利用責(zé)任范圍不清這一漏洞逃避自身職責(zé)，只做完全屬于公共空間的基礎(chǔ)性工作,如養(yǎng)花種草、衛(wèi)生保潔、保安值勤等，而在深層次的問題上，如涉及維修、粉刷、更新和改造共有物業(yè)和共用設(shè)施等問題時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會要求業(yè)主自行解決。解決上述物業(yè)問題，通常應(yīng)當(dāng)優(yōu)先使用全體業(yè)主籌集的住宅專項維修資金。在有物業(yè)公司入駐的小區(qū)，全體業(yè)主可委托物業(yè)公司代為管理與使用住宅專項維修資金，對小區(qū)共有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，然而實踐中存在收取難、老舊小區(qū)拖欠維修資金的情況，因此，許多住宅小區(qū)無力籌集住宅專項維修資金。這使得業(yè)主通過集體行使“共益”權(quán)利，實現(xiàn)基層治理的目標(biāo)缺乏資金后盾和利益聯(lián)結(jié)。

二、《民法典》中業(yè)主權(quán)利的法律定位

《民法典》關(guān)于業(yè)主的權(quán)利歸納為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，在“物權(quán)編”中設(shè)專章予以規(guī)定。明確了業(yè)主就其專有部分享有所有權(quán)外，亦是小區(qū)建筑物共有部分的權(quán)利主體，享有權(quán)利的同時承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)(1)內(nèi)容詳見《民法典》第二百七十一條、第二百七十二條、第二百七十三條。。并在此基礎(chǔ)上通過業(yè)主大會共同決定共有部分的用途、管理、維修及物業(yè)服務(wù)委托事項(2)內(nèi)容詳見《民法典》第二百七十八條、第二百八十條。。業(yè)主可自主決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，對于建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主也可以自由更換，從而明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系，以及形成這一關(guān)系的必要組織形式——業(yè)主大會(3)內(nèi)容詳見《民法典》第二百七十八條第(四)項。。上述規(guī)定有助于我們理順業(yè)主權(quán)利的法律定位及與物業(yè)管理之間的法律邏輯，并可對業(yè)主權(quán)利與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系及物業(yè)管理之權(quán)如何行使做以下深層次探討。

(一)業(yè)主之權(quán)源于物權(quán)

業(yè)主通過購買商品房或者繼承取得專有部分房屋的所有權(quán)，同時取得隨專有部分所有權(quán)產(chǎn)生的小區(qū)共有部分的所有權(quán)和共同管理權(quán)，這也是業(yè)主物業(yè)責(zé)任的來源。因業(yè)主對于物業(yè)管理活動缺乏專業(yè)性，無法有效履行其物業(yè)責(zé)任，業(yè)主只得委托更加專業(yè)的物業(yè)公司代自己管理物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，代其履行對物業(yè)的維修與養(yǎng)護(hù)義務(wù)，此為物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的本因。由此可見，業(yè)主對共有部分享有的集體管理權(quán)利為業(yè)主的“原權(quán)利”，其將自己對共有部分物業(yè)管理的權(quán)利與維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)的義務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由此產(chǎn)生物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以謹(jǐn)慎管理人的身份，忠實履行其職責(zé)。正是基于此點(diǎn)考慮，《民法典》專門設(shè)定了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的損害賠償之請求權(quán)，即只要業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔(dān)民事責(zé)任(4)內(nèi)容詳見《民法典》第二百八十七條。。

(二)物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主“原權(quán)利”的讓渡

共有部分的管理權(quán)利源于業(yè)主的物權(quán)，物業(yè)管理源于業(yè)主集體將物業(yè)管理事項委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)[6]，這實際上是業(yè)主將自己的“原權(quán)利”讓渡給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方為委托人與受托人的關(guān)系，依據(jù)《民法典》的規(guī)定，兩者之間存在以下幾類委托關(guān)系：

其一、共有部分的管理委托。將建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、公用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位等共有部分的物業(yè)管理事項委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)即屬于此類。對于共有部分的管理，需要耗費(fèi)人力、物力，并需專業(yè)的管理設(shè)計與崗位安置，必須有專業(yè)的企業(yè)才能承攬此類工作，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)管理還有利于形成業(yè)主間共同遵循的管理秩序。其二、共有設(shè)施設(shè)備的委托管理。供水、排污、供熱等共有設(shè)施的維修與維護(hù)，雖然實踐中有專門的市政工程企業(yè)負(fù)責(zé)對其進(jìn)行維修與維護(hù)，但如果涉及整個小區(qū)的共有設(shè)施，個別業(yè)主出面聯(lián)系、接洽維修事宜，確屬難題，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理共有設(shè)施設(shè)備并承擔(dān)維修責(zé)任是物業(yè)服務(wù)的應(yīng)有之義。其三、住宅專項維修資金的委托管理。依據(jù)《物業(yè)管理條例》與《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，住宅專項維修資金由全體業(yè)主交存給住建部門保存，但業(yè)主交存的住宅專項維修資金由全體業(yè)主所有，業(yè)主經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出統(tǒng)一決議后，可以用于電梯、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造(5)內(nèi)容詳見《民法典》第二百八十一條。。業(yè)主可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同里面約定資金的管理與使用方式，讓其代為使用住宅專項維修資金對共有部分及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修(6)內(nèi)容詳見《物業(yè)管理條例》第三十四條。。其四、委托實施應(yīng)急處置措施。在政府指令下，為維護(hù)全體業(yè)主的根本利益，應(yīng)急處置措施的實施權(quán)利須委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人有執(zhí)行政府依法實施的管理措施的義務(wù)(7)內(nèi)容詳見《民法典》第二百八十五條。。在政府的行政指令下，為了提高統(tǒng)一調(diào)配能力，業(yè)主集體將自身處置應(yīng)急事件的權(quán)利委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其既是社會治理的要求，同時也符合業(yè)主的根本利益。

實踐中之所以出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利越位的問題，根本原因在于過去沒有從財產(chǎn)法的角度界定物業(yè)管理之權(quán)。物權(quán)為業(yè)主權(quán)利的來源，業(yè)主權(quán)利落點(diǎn)于“不動產(chǎn)的管理”，因此物業(yè)管理實質(zhì)上為財產(chǎn)管理。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受業(yè)主委托后，可以進(jìn)行營利性活動，如利用共有部分設(shè)置廣告、出租占用公共道路的停車位等。此種情形下，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)錯誤地認(rèn)為自己享有共有部分的決策權(quán)與處分權(quán)，甚至將上述屬于業(yè)主共有的收益占為己有。究其原因在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有正確定位，認(rèn)為自己當(dāng)然享有對共有財產(chǎn)的占有及收益之權(quán)，從而產(chǎn)生價值倫理的錯位。

三、物業(yè)管理的責(zé)任邊界與業(yè)主權(quán)利的關(guān)系

我國物業(yè)管理長期以來作為房地產(chǎn)企業(yè)的一個售后部門而存在，物業(yè)某種程度上為開發(fā)商的“代言人”，自《物業(yè)管理條例》明確要求物業(yè)管理應(yīng)采取招投標(biāo)制度，“建管不分離”的狀態(tài)才被初步打破。但在前期物業(yè)管理階段，開發(fā)商選擇物業(yè)公司是一種既定事實，此情形實質(zhì)上屬于開發(fā)商權(quán)利的延伸，如在一些小區(qū)開發(fā)商長期保持一定的物業(yè)權(quán)利，低價承租樓底商鋪，由此獲得的收益除交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，所剩部分占為己有。此種情形下，物業(yè)就成為建筑單位“剩余權(quán)利”的執(zhí)行者，而業(yè)主處于一種默認(rèn)狀態(tài)。之所以存在此種情況，除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)違背法律規(guī)定外，部分原因也在于業(yè)主對“共益”權(quán)利行使的冷漠，即業(yè)主之間缺少真正的利益聯(lián)結(jié)點(diǎn)，沒有利益驅(qū)動，業(yè)主缺乏動力去成立業(yè)主大會與業(yè)主委員會管理物業(yè)。同時，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。同時，根據(jù)《民法典》規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)事項的適用范圍是“業(yè)主共有部分”(8)內(nèi)容詳見《民法典》第九百四十二條。，《民法典》以物業(yè)服務(wù)合同為載體，確定了業(yè)主物業(yè)管理責(zé)任邊界。但目前我國有關(guān)法律對共有部分及共有設(shè)施的范圍規(guī)定是有所缺失的。如建筑物區(qū)分所有權(quán)中對于輸電、熱力、供水、排水、排污等設(shè)施是否納入到共有部分等問題，2007年《物權(quán)法》鑒于爭議較大而沒有規(guī)定，而這些問題又與業(yè)主生活及“共益”權(quán)利息息相關(guān)，于是法律的缺失既造成了目前物業(yè)對此類問題的回避態(tài)度，也成為物業(yè)管理責(zé)任范圍不明的主要原因之一。當(dāng)排污等設(shè)施需要維修與維護(hù)時，就會出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司雙方都認(rèn)為是對方責(zé)任的情況。以上下水管道權(quán)屬為例，我國《民法典》對“共有部分”的定義和范圍只是做了概括性的規(guī)定，寬泛地把建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房納入共有部分的范圍[7]?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》中規(guī)定了共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管等，這意味著共用的上下水管道屬于業(yè)主共有，但是入戶上下水管道的權(quán)利歸屬及物業(yè)公司的責(zé)任范圍并沒有明確規(guī)定。目前法律的缺失，也直接影響到小區(qū)專項維修資金的繳納、劃分與使用，權(quán)利歸屬模糊的部分無法納入業(yè)主共有部分，因此出現(xiàn)物業(yè)問題需要動用小區(qū)專項維修資金時，物業(yè)公司無法申請使用該資金，業(yè)主也認(rèn)為自己不負(fù)維修責(zé)任。因此，要厘清物業(yè)管理的責(zé)任邊界與業(yè)主權(quán)利的關(guān)系，化解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的矛盾，就需要在明確業(yè)主權(quán)利與物業(yè)管理之間的法律邏輯的基礎(chǔ)上，合理界定業(yè)主共有部分的層次劃分，完善住宅專項維修資金的使用規(guī)范。

(一)業(yè)主與物業(yè)管理之間的權(quán)責(zé)劃分

《民法典》物權(quán)編中確認(rèn)全體業(yè)主對小區(qū)公共財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理權(quán)，與原《物權(quán)法》與《合同法》相關(guān)內(nèi)容比較，又增加了新的規(guī)定。例如，明確了業(yè)主取得物權(quán)后，共有物業(yè)的管理義務(wù)與權(quán)利相伴而生，且該義務(wù)為根本性、強(qiáng)制性，不得以放棄權(quán)利為由而不履行(9)內(nèi)容詳見《民法典》第二百七十三條。。因此物業(yè)企業(yè)一經(jīng)確定，相關(guān)服務(wù)(包括提供前期物業(yè)服務(wù))如約提供，及時交納物業(yè)費(fèi)就是保障物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提條件(10)內(nèi)容詳見《中昂物業(yè)管理有限公司與李建平物業(yè)服務(wù)合同糾紛民事判決書》(2021)京0117民初7070號。，其所聲稱未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)皆不能成為拒付理由(11)內(nèi)容詳見《民法典》第九百四十四條。。同時相關(guān)新規(guī)也強(qiáng)調(diào)了其對小區(qū)的主動管理，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理(12)內(nèi)容詳見《民法典》第九百四十二條。。這一職權(quán)自然涵蓋了對“個別”業(yè)主行為的管理規(guī)范。

物業(yè)服務(wù)是一項專業(yè)性事務(wù)，必須依賴具有一定專業(yè)知識、專業(yè)技能、專業(yè)經(jīng)驗的團(tuán)隊才能完成(13)內(nèi)容詳見《李宇珊、廣州天倫物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書》(2021)粵01民終27868號。。這種專業(yè)性不僅僅體現(xiàn)在車位、交通、商鋪、綠地等的管理，也體現(xiàn)在設(shè)備設(shè)施乃至建筑物本身的維修、乃至委托經(jīng)營服務(wù)。業(yè)主在自己物業(yè)管理專業(yè)性不足的情形下，將自身對共有部分的管理權(quán)利與維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)委托給物業(yè)公司代為行使，其目的是為了實現(xiàn)物權(quán)的價值，甚至使共有部分“保值”或“升值”，因此，《民法典》新規(guī)將物業(yè)管理所產(chǎn)生的收益界定為業(yè)主的收益，并規(guī)定應(yīng)以合理的方式向業(yè)主報告(14)內(nèi)容詳見《民法典》第二百八十二條。，這也就決定了物業(yè)經(jīng)營管理，特別是以業(yè)主為管理對象的行為，必須通過全體業(yè)主的授權(quán)。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中的部分強(qiáng)制力應(yīng)當(dāng)依靠業(yè)主大會權(quán)利的有效運(yùn)行?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，對于困擾物業(yè)服務(wù)中的難題，如任意棄置垃圾、排放污染物或者違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等行為，有權(quán)決定糾正、賠償?shù)闹黧w為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會(15)內(nèi)容詳見《民法典》第二百八十六條。，且經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會所做出的決定，對業(yè)主具有法律約束力(16)內(nèi)容詳見《民法典》第二百八十條。，通過民主表決，少數(shù)業(yè)主服從多數(shù)業(yè)主意志是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)管理行為的法理基礎(chǔ)，這種權(quán)利態(tài)勢無疑有利于解決困擾物業(yè)管理的難題，使物業(yè)管理的強(qiáng)制執(zhí)行力更加有效。

(二)業(yè)主共有部分合理的層次劃分

小區(qū)一般由不同的樓宇組成，所以對于共有部分的界定，既要按照區(qū)域劃分，也要按照功能劃分。依據(jù)最高人民法院的司法解釋對共有部分的界定，小區(qū)共有部分為小區(qū)內(nèi)專有部分、市政公用部分，其他權(quán)利人專屬部分之外的，由多個標(biāo)的物或者物的一部分組成的整體。住宅小區(qū)管理運(yùn)營的法律基礎(chǔ)是建筑物區(qū)分所有權(quán)，居住區(qū)共有的法律基礎(chǔ)為土地使用權(quán)，樓宇之間的道路、綠地、健身娛樂設(shè)施成為主要的公用部分。一般認(rèn)為，獨(dú)棟建筑物內(nèi)的共有部分不再是主體，公用部分成為業(yè)主間的主要連接紐帶，如果不對公共部分依據(jù)其功能進(jìn)行合理劃分，則必然造成小區(qū)業(yè)主自行管理失靈[8]。

為解決上述矛盾須合理界定物業(yè)管理的范圍。法理上一般有“一部共有”“部分共有”“全部共有”的區(qū)別[9]?！叭抗灿小笔侵笇τ诮ㄖ飬^(qū)分所有中的共有部分，所有業(yè)主都有所有權(quán)。譬如我國《民法典》明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主?！耙徊抗灿小敝傅氖遣糠謽I(yè)主共有而非全體業(yè)主共有，譬如單棟建筑物的天臺、屋頂為該棟建筑物全部業(yè)主所有，某棟建筑物內(nèi)某一單元的樓道、樓梯等就屬于該單元業(yè)主共有。即有關(guān)障礙出現(xiàn)可歸結(jié)于部分區(qū)域，并影響部分物業(yè)功能之發(fā)揮，則屬于部分共有，如影響整個小區(qū)功能之發(fā)揮，則應(yīng)屬于全體共有。司法實踐中，建筑物存在諸如墻體開裂等較大瑕疵，則應(yīng)屬于建設(shè)方責(zé)任，物業(yè)公司對房屋并無質(zhì)量擔(dān)保及大修之義務(wù)(17)內(nèi)容詳見《張智超、遼寧保利物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書》(2021)遼01民終19070號。，在追究建筑方責(zé)任之前，住宅專項維修資金的繳納就變得非常有意義，即物業(yè)可以根據(jù)建筑瑕疵先期處理，而且可對相關(guān)資金收集與使用對應(yīng)不同的“集體范圍”，召集不同范圍的業(yè)主表決，在推動小區(qū)物業(yè)管理民主化的同時，也能更加合理利用專項維修資金。以下水管道為例，從整體上看，無論從其利用還是功能角度，都不能將其簡單地劃分為自用和公用部分，應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定，在將其統(tǒng)歸于共有部分后，再細(xì)分為單元共有部分、樓宇共有部分、小區(qū)共有部分，當(dāng)出現(xiàn)需要維修的情況時，可定由某一范圍的專項維修資金修理，找到責(zé)任業(yè)主后再行追償補(bǔ)繳資金，這對于提高物業(yè)維修效率、改善鄰里關(guān)系與提升基層治理能力都具有一定的意義。目前也有物業(yè)服務(wù)企業(yè)將管道的檢查與維修以合約的形式納入服務(wù)范疇，如未能履約而業(yè)主自行修理的，則應(yīng)對該業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，“屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，要提出報告與建議，按規(guī)定組織實施”(18)內(nèi)容詳見《張國森與北京東潤明珠物業(yè)管理有限責(zé)任公司財產(chǎn)損害賠償糾紛一審民事判決書》(2021)京0115民初16855號。。

因此，為使物業(yè)管理活動實現(xiàn)良性發(fā)展，業(yè)主與物業(yè)管理及其物業(yè)服務(wù)企業(yè)間當(dāng)形成如下“應(yīng)然”的邏輯：物業(yè)管理不是管理，其內(nèi)核為服務(wù)，管理只是一種寓于服務(wù)中的手段[10]，同時其有效運(yùn)行應(yīng)當(dāng)獲得業(yè)主的授權(quán)。業(yè)主因取得物權(quán)而天然對共有部分負(fù)有維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，受托于業(yè)主的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是這一維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的具體執(zhí)行者，業(yè)主大會與業(yè)主委員會的成立與有效運(yùn)行，及時做出相關(guān)決定是推動物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的權(quán)利基礎(chǔ)，層次分明的業(yè)主決策制度與維修資金的使用制度是物業(yè)進(jìn)行相關(guān)作業(yè)的物質(zhì)保障。

四、以《民法典》的小區(qū)治理理念為基礎(chǔ)完善物業(yè)管理

《民法典》在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上對建筑區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了調(diào)整與補(bǔ)充，其主要的治理理念在于推進(jìn)業(yè)主“共益”權(quán)利的行使與物業(yè)責(zé)任意識，通過業(yè)主大會與業(yè)主委員會職權(quán)的行使，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)合同，劃分共有部分的層次，細(xì)化專項維修資金的使用規(guī)則，從而以小區(qū)物業(yè)中的民主治理，推動基層社會治理的科學(xué)化與規(guī)范化。以《民法典》小區(qū)治理理念為核心，完善小區(qū)物業(yè)管理的主要措施如下：

(一)以業(yè)主大會與業(yè)主委員會為基礎(chǔ)形成小區(qū)民主管理架構(gòu)，建立選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)、締結(jié)與解除物業(yè)服務(wù)合同的機(jī)制

《民法典》中業(yè)主依法選擇、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利必須以行之有效的業(yè)主民主決策機(jī)制為前提。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人是業(yè)主共同決定的重要事項，由此推知業(yè)主委員會是代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主體，《民法典》規(guī)定業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。與物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成有效的磋商，特別是約定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量合格標(biāo)準(zhǔn)，約定雙方違約責(zé)任等內(nèi)容，需在有業(yè)主委員會且能夠有效行使權(quán)利的情形下才能實現(xiàn)。同時“業(yè)主大會—業(yè)主委員會”機(jī)制也能對合同的履行情況、物業(yè)的收費(fèi)情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等實施有效的監(jiān)督，保障業(yè)主的知情權(quán)，使業(yè)主與物業(yè)之間的委托關(guān)系得以體現(xiàn)。

(二)應(yīng)科學(xué)界定共有部分，只有結(jié)合區(qū)域與功能等要素，綜合劃分共有部分的邊界，才能為業(yè)主行使共同管理權(quán)提供便利

住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的專有部分與共有部分密切結(jié)合，那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的部分，就應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。比如公共設(shè)施設(shè)備，其某一部分雖然分別位于某個業(yè)主的空間，但需要處于一個系統(tǒng)之內(nèi)才能發(fā)揮整體功能。因此，相關(guān)法律法規(guī)在界定業(yè)主共有部分時要參考多重因素，不可單一機(jī)械地進(jìn)行劃分，應(yīng)合理界定其主體是部分業(yè)主還是全體業(yè)主,在物業(yè)需要維修養(yǎng)護(hù)時，才能及時找到相應(yīng)責(zé)任人，在一定范圍內(nèi)撥付或收繳資金，解除物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與維護(hù)修理活動的后顧之憂，最大程度提高服務(wù)效率。

(三)以住宅專項維修資金的建立與使用監(jiān)管為基礎(chǔ)，形成業(yè)主之間的利益連接，激發(fā)業(yè)主對“共益”事業(yè)的關(guān)注，從而促進(jìn)小區(qū)的民主治理

屬于業(yè)主共有的住宅專項維修資金，其管理與使用是《民法典》在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一個重要關(guān)注點(diǎn)。法律規(guī)定使用專項維修資金對共有部分維修、更新和改造須經(jīng)業(yè)主共同決定，資金的籌集、使用情況應(yīng)定期公布。維修資金的設(shè)立初衷在于應(yīng)對未來共有部分緊急或較大規(guī)模的修繕，業(yè)主在入住之初就應(yīng)自主籌集。為使業(yè)主積極承擔(dān)自身物權(quán)保護(hù)的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)將維修資金的繳納、使用與監(jiān)督作為今后物業(yè)管理中的一個重點(diǎn)，使之成為業(yè)主之間的利益聯(lián)結(jié)點(diǎn)。只有通過業(yè)主大會與業(yè)主委員會使資金的使用涉關(guān)每個業(yè)主自身的財產(chǎn)權(quán)益，才能激發(fā)業(yè)主管理“共益”事業(yè)的熱情，從而推進(jìn)小區(qū)管理的業(yè)主參與度與民主化。