郭軼輝，郭玲敏，李作揚(yáng)，張 劍，袁守恒（.北京天諾物業(yè)管理有限責(zé)任公司， 北京 0000；.北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司， 北京 0009）

1 現(xiàn)階段老舊小區(qū)存在諸多問題

1.1 無法滿足安全、宜居等基本要求

根據(jù)現(xiàn)階段政策文件，2000 年以前建成的小區(qū)都可稱之為老舊小區(qū)，在既有建筑中所占存量巨大，甚至還有部分小區(qū)存在筒子樓、宿舍樓等歷史遺留的非成套住宅，已經(jīng)嚴(yán)重影響到居民的基本生活質(zhì)量，無法滿足“安全性”“宜居性”等基本要求。

1.2 基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，節(jié)能效果低下

由于歷史原因，老舊小區(qū)大都存在建筑質(zhì)量相對較差、建設(shè)規(guī)模小、規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較低、設(shè)施陳舊、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜等問題，如老舊小區(qū)中住宅樓未做外保溫，或已經(jīng)成為危樓需要抗震加固，安全與能耗問題突出，完全達(dá)不到國家現(xiàn)行的安全、綠色、環(huán)保的要求。

1.3 缺乏現(xiàn)代化的專業(yè)物業(yè)管理

老舊小區(qū)公、私產(chǎn)權(quán)混雜，無人治理或治理不足，大部分處于失管或脫管狀態(tài)，毫無現(xiàn)代化管理痕跡。極少部分有物業(yè)管理的，也是以傳統(tǒng)人工管理為主，存在易作弊、易漏項(xiàng)、難統(tǒng)計(jì)、非智能等眾多問題。

2 老舊小區(qū)改造政策導(dǎo)向

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確提出實(shí)施城市更新行動，研判了我國城市發(fā)展新形勢，對進(jìn)一步提升城市發(fā)展質(zhì)量作出的重大決策部署，為“十四五”乃至其后一個時期做好城市工作指明了方向，明確了目標(biāo)任務(wù)?！蛾P(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造定義為重大民生工程和發(fā)展工程，提出到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成 2000 年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。在老舊小區(qū)改造政策體系下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于綠色社區(qū)創(chuàng)建行動方案的通知》，提出了“綠色社區(qū)創(chuàng)建”理念，提出“開展綠色社區(qū)創(chuàng)建行動，要將綠色發(fā)展理念貫穿社區(qū)設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理和服務(wù)等活動的全過程，以簡約適度、綠色低碳的方式，推進(jìn)社區(qū)人居環(huán)境建設(shè)和整治，不斷滿足人民群眾對美好環(huán)境與幸福生活的向往。2021 年 6 月，北京市發(fā)布《關(guān)于實(shí)施城市更新行動的指導(dǎo)意見》，明確了城市更新六種主要方式：老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房(院落)更新、其他類型。本文將選擇城市更新中的“老舊小區(qū)改造”項(xiàng)目作為研究對象。

3 綠色技術(shù)在老舊小區(qū)改造中的應(yīng)用可行性

近年來，在生態(tài)文明思想和國家“城市更新、減量發(fā)展”理念的指導(dǎo)下，我國城市發(fā)展逐步由粗放型向綠色化、智能化轉(zhuǎn)型，由單純依靠高投入、高消耗方式發(fā)展經(jīng)濟(jì)，逐漸轉(zhuǎn)向依靠加強(qiáng)管理、技術(shù)進(jìn)步實(shí)現(xiàn)低投入、高產(chǎn)出、高效益的集約型增長方式，城市管理現(xiàn)代化、精細(xì)化進(jìn)程逐步加速，而住宅小區(qū)作為城市管理的最小單元，其綠色和智能化賦能成為了城市精細(xì)化管理的重要評判維度和管理抓手。同時，逐步成熟的 5G 技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等，為老舊小區(qū)更新改造、城市精細(xì)化治理提供了有效助力。

2000 年以后新建設(shè)社區(qū)的軟硬件條件基本上能滿足國家關(guān)于綠色與智能化的要求。本文以 2000 年以前國家納入更新改造的既有老舊小區(qū)作為樣本，重點(diǎn)梳理既有老舊小區(qū)管理、運(yùn)營中存在的痛難點(diǎn)問題，從功能完善、效能提升、科技植入、綠色運(yùn)營等方面展開研究。探索如何在既有老舊小區(qū)中嵌入科技手段，借助智能化技術(shù)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)時空互聯(lián)，將人、空間和設(shè)備在數(shù)據(jù)平臺上進(jìn)行連接，提升空間使用感受，降低空間的運(yùn)維成本，為實(shí)現(xiàn)更新改造后老舊小區(qū)運(yùn)營的綠色和智能化提供了可能性。正如，北京市所提出的“老舊小區(qū)要三分建，七分管”，實(shí)現(xiàn)改造后的可持續(xù)發(fā)展才是最終目的，這是綠色發(fā)展的重要體現(xiàn)之一，也是檢驗(yàn)城市更新暨老舊小區(qū)改造效果的重要法寶。本文將詳細(xì)探討如何實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)更新改造后的綠色與智能化運(yùn)營。

4 法華南里老舊小區(qū)改造案例研究

本文選取北京市法華南里小區(qū)作為老舊小區(qū)改造的研究對象，在落實(shí)核心區(qū)規(guī)劃發(fā)展要求的同時，積極融入國家綠色、環(huán)保、節(jié)能理念，同時根據(jù)法華南里小區(qū)現(xiàn)狀，提出了“共生法華—打造全齡文體共生社區(qū)”的設(shè)計(jì)理念。

4.1 項(xiàng)目基本情況

法華南里區(qū)小區(qū)位于首都核心區(qū)的東南片區(qū)，建成于1993 年，小區(qū) 2～9 號樓列入 2021 年北京市老舊小區(qū)改造工程，棟樓宇面積共計(jì) 40 411.93 m2，涉及 27 個單元，581 戶居民。法華南里小區(qū)內(nèi)部較為完整，出入口以社區(qū)為單位相對獨(dú)立，但因建成年代久遠(yuǎn)，整個小區(qū)出現(xiàn)居住多元問題，小區(qū)整體生態(tài)薄弱，植被層次搭配弱，季相觀賞時間短，內(nèi)部道路失修，設(shè)施老化，綠化封閉性和識別度不高，活動場地不足，整體風(fēng)貌不佳。

4.2 項(xiàng)目改造思路

4.2.1 重新規(guī)劃車位，倡導(dǎo)綠行優(yōu)先，確保出行安全

法華南里小區(qū)現(xiàn)有車位布局不合理，停車不規(guī)范，存在機(jī)動車雜亂停放、占用通道，小區(qū)機(jī)動車車位明顯不足的問題。停車難是法南小區(qū)的首要問題。為妥善解決停車問題，擬規(guī)劃重新布局停車區(qū)域，將部分區(qū)域改為停車位，同時將停車位與綠化帶相結(jié)合，規(guī)劃機(jī)動車停車位時用綠植隔離，即合理規(guī)劃車位又增加綠化面積。改造后的小區(qū)停車重點(diǎn)要在綠行優(yōu)先上下功夫，解決小區(qū)內(nèi)的停車和車輛穿行問題，做好機(jī)動車車位重新規(guī)劃并建設(shè)非機(jī)動車停放基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)人車分流，讓綠色出行更加方便和暢通無阻，提升小區(qū)道路微循環(huán)。通過重新規(guī)劃車位，預(yù)計(jì)增設(shè) 38 個車位，緩解停車壓力，增加停車收入，按單價每月每車 120 元計(jì)算，全年可增加 5.47 萬元的收入。

4.2.2 增加立體綠化，改善社區(qū)居住環(huán)境

法華南里小區(qū)基礎(chǔ)綠化薄弱，部分綠地裸露黃土，植物配置缺乏特色多被圈擋，進(jìn)入性與景觀性差，為增加綠化面積，改善空氣質(zhì)量，隔離噪聲，擬引入立體綠化來改善綠化效果。立體綠化是充分利用不同的立地條件，選擇攀援植物及其他植物栽植并依附或者鋪貼于各種構(gòu)筑物及其他空間結(jié)構(gòu)上的綠化方式，將通過墻面綠化，花架、棚架綠化、柵欄綠化、坡面綠化、屋頂綠化等形式體現(xiàn)。

4.2.3 建設(shè)雨水基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)水資源再利用

為落實(shí)國家綠色節(jié)能理念，同時考慮到北京地區(qū)雨量較大，易造成小區(qū)積水，為避免園區(qū)內(nèi)澇，削減暴雨期間的洪峰流量，同時減少雨水外排的壓力，保護(hù)下游管道、構(gòu)筑物和水體。項(xiàng)目改造將采用透水磚進(jìn)行硬化鋪裝、雨水花園、下凹式綠地、調(diào)蓄池等雨水基礎(chǔ)設(shè)施，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)雨水年徑流總量控制率 70%?，F(xiàn)法華南里小區(qū)每年用于灌溉綠植的水費(fèi)約 2 萬元，通過雨水基礎(chǔ)設(shè)施的應(yīng)用，將實(shí)現(xiàn)雨水再利用，有效節(jié)約綠化用水。

4.2.4 改造照明系統(tǒng)，有效節(jié)約能源

法華南里小區(qū) 2～9 號樓現(xiàn)有 27 個單元，地上共6 層地下有 1 層，樓道內(nèi)約有照明燈具600 盞，通過改造，將原有白熾燈具更換為 LED 燈，根據(jù)相關(guān)資料，相同照明度 8 W 的 LED 燈光強(qiáng)相當(dāng)于 60 W 的白熾燈，每小時耗電量 LED 燈 0.008 kWh、白熾燈 0.060 kWh；按每天點(diǎn)亮 3 h 計(jì)算， LED 燈每天用電 0.024 kWh，白熾燈每天 0.180 kWh，一年按 365 d 算 LED 燈年用電8.760 kWh，白熾燈年用電 65.700 kWh，LED 燈對比白熾燈節(jié)電 85% 上。法南小區(qū)更換 LED 燈后，全年節(jié)電約 34 164 kWh，按公共區(qū)域電費(fèi)每度 0.7 元計(jì)算，全年節(jié)約 23 914.8 元。白熾燈的壽命大約 1 000 h，41 d，LED燈的發(fā)光單元的壽命最長，可達(dá) 10 萬 h。組裝后燈具的壽命一般可達(dá)到3萬至5萬 h，約為 3 年 3 個月～5年 6 個月。LED 燈的使用壽命是白熾燈的 30～50倍。白熾燈每年需更換更換 8～9 次，LED 每 3～5 年更換 1次。法華南里更換 LED 燈后，3 a 節(jié)約成本 69 000 元，平均每年 23 000 元。

4.2.5 引入智能化手段，提升小區(qū)運(yùn)營能力

通過設(shè)備設(shè)施運(yùn)維系統(tǒng)的應(yīng)用、智慧巡更系統(tǒng)、智慧停車系統(tǒng)的應(yīng)用有效提高小區(qū)運(yùn)營能力，節(jié)約管理人員成本，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構(gòu)建社區(qū)綜合信息化平臺，整合線上線下資源，為老舊小區(qū)居民提供各類商業(yè)服務(wù)，便利居民在家門口消費(fèi)。應(yīng)用智慧巡更系統(tǒng)的核心在于通過大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題，以所轄的西城新街口項(xiàng)目為例，2020 年發(fā)現(xiàn)并及時解決突發(fā)事件 20 276 件，其中環(huán)境衛(wèi)生 16 996 件、秩序維護(hù) 1 807 件、停車管理 1 473 件。通過這些事實(shí)數(shù)據(jù)分析事件規(guī)律、智慧化準(zhǔn)備事件預(yù)案，將信息平臺管控作為支撐工具與多種管理方法融合構(gòu)建“巡檢＋互聯(lián)網(wǎng)＋管理”創(chuàng)新型管理模式，這種管理模式應(yīng)用于法南小區(qū)，在原有秩序維修人員的基礎(chǔ)上，減編 2 人，達(dá)到節(jié)約人力成本的目的。智能停車系統(tǒng)的應(yīng)用，不再需要大量的人員進(jìn)行 24 h 的停車管理巡查，減少人員編制 2 人。

4.3 實(shí)踐效果

法華南里小區(qū)通過改造，改變老舊小區(qū)風(fēng)貌，有效提升小區(qū)運(yùn)營能力，切實(shí)做到以人為本，通過智能、綠色技術(shù)的整合應(yīng)用，顯著提高居民的幸福感和獲得感。全年增收減支約 118 萬元。

5 基于老舊小區(qū)更新改造的小區(qū)綠色運(yùn)營的研究

基于上述法華南里改造案例，本文認(rèn)為，未來綠色社區(qū)將成為社區(qū)發(fā)展的方向，更新改造后的老舊小區(qū)實(shí)施綠色化和智能化，也將會是社區(qū)管理創(chuàng)新的一大趨勢。未來綠色社區(qū)建設(shè)核心是堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)適用、綠色環(huán)?！钡脑O(shè)計(jì)理念，然后從社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施綠色化和社區(qū)信息化智能化水平兩個方向重點(diǎn)發(fā)力。

5.1 堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)適用、綠色環(huán)?！痹O(shè)計(jì)理念先行

按照老舊小區(qū)改造相關(guān)政策，堅(jiān)持“設(shè)計(jì)先行”，在源頭設(shè)計(jì)時融入綠色環(huán)保、經(jīng)濟(jì)節(jié)能的設(shè)計(jì)理念，打造集約高效的基礎(chǔ)設(shè)施，營造綠色宜居的社區(qū)環(huán)境。

（1）打造集約高效的基礎(chǔ)設(shè)施。在老舊小區(qū)改造過程中，可重點(diǎn)關(guān)注：綜合治理社區(qū)道路，消除路面坑洼破損等安全隱患，暢通消防、救護(hù)等生命通道；推進(jìn)社區(qū)海綿化改造和建設(shè)，促進(jìn)雨水就地蓄積、滲透和利用；實(shí)施生活垃圾分類，小區(qū)建有設(shè)施齊全、標(biāo)識規(guī)范、管理到位的各類投放點(diǎn)、歸集點(diǎn)、清洗點(diǎn)及便民回收點(diǎn)。

（2）營造綠色宜居的社區(qū)環(huán)境。在老舊小區(qū)改造過程中，可重點(diǎn)關(guān)注：整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，合理布局和建設(shè)社區(qū)綠地，推進(jìn)屋頂綠化、花園陽臺綠化、平臺綠化等立體綠化，增加蔭下公共活動場所、小型運(yùn)動場地和健身設(shè)施，提升綠地保護(hù)水平，充分發(fā)揮綠地的生態(tài)保護(hù)、休閑游憩、防災(zāi)避險(xiǎn)等綜合功能；統(tǒng)籌利用好地上、地下空間，合理配建停車及充電設(shè)施，優(yōu)化停車管理，推動適老化改造和無障礙設(shè)施建設(shè)；進(jìn)一步規(guī)范管線設(shè)置，加強(qiáng)噪聲治理，補(bǔ)齊衛(wèi)生防疫、社區(qū)服務(wù)等方面的短板，提升社區(qū)宜居水平。

5.2 推進(jìn)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施綠色化

（1）完善社區(qū)各類基礎(chǔ)設(shè)施。結(jié)合城市更新和存量住房改造提升，以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施維護(hù)等工作為抓手，積極改造提升社區(qū)供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、生活垃圾分類等基礎(chǔ)設(shè)施，在改造中，一方面采取綠色節(jié)能產(chǎn)品和技術(shù)，如采用LED 節(jié)能照明、電梯節(jié)能裝置、園區(qū)綠化自動灌溉系統(tǒng)等綠色產(chǎn)品、材料；另一方面，治理完善社區(qū)道路，消除路面坑洼破損等安全隱患，暢通消防、救護(hù)等生命通道。

（2）引入海綿化改造和建設(shè)。在老舊小區(qū)改造中，因地制宜最大程度植入“海綿城市”概念，在前期設(shè)計(jì)規(guī)劃中，根據(jù)老舊小區(qū)現(xiàn)狀，充分考慮與下凹式綠地、植草溝、雨水花園、小區(qū)景觀水景等雨水收集設(shè)計(jì)，既回補(bǔ)了地下水，提升了雨水資源利用率，也在一定程度上降低了城市排水系統(tǒng)壓力，高度契合國家“節(jié)約用水，保護(hù)環(huán)境”的綠色發(fā)展號召。

（3）完善垃圾分類投放、收集、運(yùn)輸設(shè)施。垃圾分類作為城市減量發(fā)展的重要內(nèi)容，是老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。現(xiàn)階段，我國對城市垃圾處理側(cè)重在垃圾的后期處置，而源頭控制尚處于起步階段，去年 5 月北京市出臺的《北京市生活垃圾管理?xiàng)l例》明確了“錯位資源”循環(huán)利用的思想。在老舊小區(qū)改造中，可嘗試引入移動式垃圾壓縮設(shè)備、“廚余堆肥桶”等新型垃圾處理設(shè)施，以實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造后的整潔、美觀、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展。

5.3 提高社區(qū)信息化智能化水平

現(xiàn)階段老舊小區(qū)更新改造的智能化，主要表現(xiàn)在社區(qū)管理的智能化和社區(qū)服務(wù)的智能化。

（1）社區(qū)管理智能化。大多數(shù)老舊小區(qū)缺乏甚至缺少智能化手段，社區(qū)管理更多依賴人力資源，一方面業(yè)主現(xiàn)代化體驗(yàn)感較差，另一方面物業(yè)企業(yè)人力成本較高。因此，老舊小區(qū)改造智能化的基礎(chǔ)在于社區(qū)管理的智能化，可在老舊小區(qū)改造中引入智慧巡更、智能停車等系統(tǒng)。

（2）社區(qū)服務(wù)智能化。社區(qū)服務(wù)智能化在于創(chuàng)建社區(qū)綜合管理服務(wù)平臺，充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的集成應(yīng)用，整合線上線下資源，為老舊小區(qū)居民提供一個安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境，從而形成基于信息化、智能化社會管理與服務(wù)的一種新的管理形態(tài)的社區(qū)。

6 結(jié) 語

在國家倡行“減量發(fā)展、生態(tài)文明”理念的背景下，綠色技術(shù)在老舊小區(qū)改造中應(yīng)用的意義重大，是順應(yīng)時代發(fā)展的必然要求，也是深入貫徹生態(tài)文明思想的具體體現(xiàn)。改造后的小區(qū)不僅要“好看”，關(guān)鍵是要“好住”，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益同等重要。因此，在老舊小區(qū)中植入綠色技術(shù)，將是未來老舊小區(qū)改造和社區(qū)管理創(chuàng)新的趨勢所在，有助于提升老舊小區(qū)房屋、附屬設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，是補(bǔ)齊城市建設(shè)管理短板，提升城市居住綠色、安全水平的基礎(chǔ)性工作，是保障和改善民生的重要著力點(diǎn)；也是城市精細(xì)化治理的重要內(nèi)容，更是提升社區(qū)治理、構(gòu)建社區(qū)治理體系、提升基層治理能力的重要舉措和抓手，是完善社會治理機(jī)制的重要突破口。