白 羽，果海鳳，劉郁林（北京市住宅建筑設(shè)計(jì)院有限公司， 北京 100005）

隨著城市更新發(fā)展成為北京市“十四五”時(shí)期發(fā)展目標(biāo)，推進(jìn)老舊小區(qū)改造是推動(dòng)北京城市更新的重要內(nèi)容。在“碳達(dá)峰”與“碳中和”的保護(hù)氣候環(huán)境的政策下，新建居住建筑不斷減少，城市的老舊小區(qū)如何解決節(jié)能、提升建筑品質(zhì)，以煥發(fā)生機(jī)，從而不斷適應(yīng)新的城市發(fā)展成為亟須解決的綜合性問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)家要求到“十四五”期末力爭(zhēng)基本完成 2000 年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù),建筑面積約 1 億 m2。

1 北京市老舊小區(qū)改造發(fā)展階段

“十一五”時(shí)期及之前，2003 年開(kāi)始，迎接北京奧運(yùn)會(huì)之前，北京市針對(duì)重要大街兩側(cè)住宅樓進(jìn)行平改坡和立面粉刷的重點(diǎn)改造。2007 年之前,北京市對(duì) 200 個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行綠化補(bǔ)建、道路修復(fù)、樓體粉飾等環(huán)境整治。截至“十一五”末期，北京市在實(shí)施節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以前建成、尚未實(shí)施節(jié)能改造的居住建筑尚有 7 768 萬(wàn) m2，按節(jié)能 30%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建造的居住建筑有 6 500 萬(wàn) m2?！笆晃濉逼陂g北京市累計(jì)完成既有居住建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造 2 366.33萬(wàn) m2。

“十二五”期間（2011-2015 年）：在貫徹落實(shí)北京城市總體規(guī)劃實(shí)施要求下，著眼于加快推進(jìn)“人文北京、科技北京、綠色北京”戰(zhàn)略和中國(guó)特色世界城市建設(shè)，以改善民生為核心，以優(yōu)化城市人居環(huán)境、提高居住品質(zhì)為目標(biāo)，著力解決老舊小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全、日常管理制度不健全等群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題。整治范圍：①1990 年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒(méi)有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），為此次綜合整治范圍；②1990 年以后建成、存在上述問(wèn)題的老舊小區(qū)，由各區(qū)縣政府另行制訂綜合整治方案，并加快組織實(shí)施。全市針對(duì) 1990 年以前建成的老舊小區(qū)實(shí)行以抗震節(jié)能為主，環(huán)境整治為輔的綜合整治，一共有 1 528 個(gè)，面積有 5 850 萬(wàn) m，包括：①對(duì)房屋建筑進(jìn)行節(jié)能和抗震加固的綜合改造；②水電氣熱、老舊管線、設(shè)施、設(shè)備改造；③小區(qū)公共部分的綠化與環(huán)境的整治。

“十三五”期間（2016-2020 年）：北京市以“六治七補(bǔ)三規(guī)范”[《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》（京建發(fā)〔2020〕100號(hào)）中“六治七補(bǔ)三規(guī)范”，即治危房、治違法建設(shè)、治開(kāi)墻打洞、治群租、治地下空間違規(guī)使用、治亂搭架空線，補(bǔ)抗震節(jié)能、補(bǔ)市政基礎(chǔ)設(shè)施、補(bǔ)居民上下樓設(shè)施、補(bǔ)停車設(shè)施、補(bǔ)社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、補(bǔ)小區(qū)治理體系、補(bǔ)小區(qū)信息化應(yīng)用能力，規(guī)范小區(qū)自治管理、規(guī)范物業(yè)管理、規(guī)范地下空間利用。]為重點(diǎn)創(chuàng)新推動(dòng)老舊小區(qū)改造工作，抓好試點(diǎn)引路，進(jìn)一步強(qiáng)化社會(huì)治理和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。通過(guò)“基層組織、居民申請(qǐng)、社會(huì)參與、政府支持”的方式，共實(shí)施約 2 000 萬(wàn) m2老舊小區(qū)綜合整治，完成老樓加裝電梯 1 843 部，架空線入地、補(bǔ)建停車設(shè)施、補(bǔ)齊小區(qū)服務(wù)短板、規(guī)范物業(yè)管理等各項(xiàng)工作，均取得良好效果。同時(shí)，及時(shí)梳理總結(jié)、大力宣傳可復(fù)制可推廣的成熟做法與成功案例，老舊小區(qū)共商、共建、共管的廣泛共識(shí)逐步形成，為推動(dòng)老舊小區(qū)改造邁上新臺(tái)階創(chuàng)造良好環(huán)境。

到“十四五”期末（2021-2025 年）：北京市老舊小區(qū)改造目標(biāo)將力爭(zhēng)基本完成全市需改造老舊小區(qū)的改造任務(wù)。既盡力而為又量力而行，重點(diǎn)實(shí)施基礎(chǔ)類改造，積極推動(dòng)完善類改造，協(xié)調(diào)開(kāi)展提升類改造，積極有序推進(jìn)北京市老舊小區(qū)改造工作，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造改出新模式、新機(jī)制、新面貌。到 2035 年，把全市老舊小區(qū)建設(shè)成為房屋安全、環(huán)境整潔、綠色低碳、公共服務(wù)設(shè)施完善、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施完備、物業(yè)管理服務(wù)覆蓋、長(zhǎng)效管理機(jī)制健全的宜居小區(qū)和幸福家園。

老舊小區(qū)改造是以街區(qū)為單元的城市更新行動(dòng)的重要內(nèi)容。努力把老舊小區(qū)打造成居住舒適、生活便利、整潔有序、環(huán)境優(yōu)美、鄰里和諧、守望相助的美麗家園，不斷增強(qiáng)居民的獲得感、幸福感和安全感，對(duì)于促進(jìn)新消費(fèi)、實(shí)施“雙循環(huán)”、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。北京市目前已進(jìn)入 80% 居住建筑節(jié)能步伐，較 2013 年開(kāi)始的 75% 居住建筑節(jié)能進(jìn)一步提升了節(jié)能要求。北京作為首都，現(xiàn)存不同時(shí)期的大量老舊小區(qū)居住建筑，它們不但是老百姓生活的見(jiàn)證，也是社會(huì)發(fā)展的縮影。本文主要在老舊小區(qū)改造大背景下，針對(duì)老舊小區(qū)在翻新模式的建筑節(jié)能進(jìn)行研究。

2 北京市老舊小區(qū)現(xiàn)狀

《北京市“十四五”時(shí)期老舊小區(qū)改造規(guī)劃》（京建發(fā)〔2021〕275 號(hào)）文件指出，北京市老舊小區(qū)是指建成年代較早、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施不完善、未建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的住宅小區(qū)。老舊小區(qū)基本包括建國(guó)初期、1980-1990 年兩個(gè)階段，建筑外墻均沒(méi)有保溫材料包裹，屋面設(shè)置油氈防水，老舊小區(qū)規(guī)模大小不一，建筑結(jié)構(gòu)類型為磚混結(jié)構(gòu)，以低層與多層為主。1990 年以后隨著混凝土結(jié)構(gòu)的發(fā)展，建筑類型也出現(xiàn)高層板樓和高層塔樓，建筑類型多樣，抗震性能提升，但無(wú)外墻保溫，屋面設(shè)置防水層。

20 世紀(jì) 80 年代之前建的老舊小區(qū)，大多為多層建筑，建筑結(jié)構(gòu)形式為磚結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)。磚結(jié)構(gòu)的老舊建筑后來(lái)大多經(jīng)過(guò)設(shè)置圈梁、立柱進(jìn)行抗震加固，圈梁、立柱與墻體結(jié)構(gòu)設(shè)置錨固筋。此階段的老舊建筑特點(diǎn)主要包括：融合中國(guó)文化的蘇聯(lián)式風(fēng)格、層高較高 3 m 左右、木質(zhì)門窗（單玻）、坡屋頂挑檐、建筑立面簡(jiǎn)潔。

1980-1990 年建的老舊小區(qū)，包括多層、高層板式建筑、高層塔樓，建筑結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、裝配式結(jié)構(gòu)。1980 年的老舊建筑戶型主要采用 80 筑1、80 筑 2 經(jīng)典戶型，大室小廳。一居約 40 m2，兩居約55 m2，三居約 60 m2、70 m2兩種。南北兩居室為基本戶型，廚房采用內(nèi)天井采光，滿足老百姓住房標(biāo)準(zhǔn)，提升住房品質(zhì)。1990 年后，隨著生活品質(zhì)的提升，高層住宅興起，戶型類型豐富，起居室使用面積加大，居住空間組合多樣。建筑特點(diǎn)：層高 2.7 m 左右；窗戶采用單玻的木門窗、空腹鋼窗、鋁窗等；屋面結(jié)構(gòu)板采用鋼筋混凝土樓板或加氣混凝土屋面板、油氈防水；建筑立面簡(jiǎn)潔。

相對(duì)現(xiàn)在居住品質(zhì)，老舊小區(qū)建成使用時(shí)間 20 a 及其以上，反映出的現(xiàn)存問(wèn)題主要包括：①外墻無(wú)保溫，冬冷夏熱，能耗高，樓道墻體有發(fā)霉現(xiàn)象；②早期建筑抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，使用壽命低；③平屋頂?shù)奈菝娣浪畬右牙匣?，保溫性能差，屋頂漏水；④設(shè)施設(shè)備陳舊、上下水管道腐蝕、廚房或廁所下水管道經(jīng)常堵塞；⑤住宅樓首層入口未設(shè)置無(wú)障礙設(shè)施；⑥小區(qū)功能配套不全、日常管理與制度機(jī)制不到位。

3 北京市老舊小區(qū)翻新模式下的建筑節(jié)能特點(diǎn)

3.1 圍護(hù)結(jié)構(gòu)

北京市從 2012 年實(shí)行老舊小區(qū)綜合節(jié)能改造以來(lái)，實(shí)施部分節(jié)能改造后的建筑，其改造部分的性能或效果應(yīng)不低于 JGJ 26-2010《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)均為 65% 節(jié)能?！侗本┦欣吓f小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》（京建發(fā)〔2020〕100 號(hào)）中要求，北京市老舊小區(qū)綜合整治中節(jié)能改造設(shè)計(jì)執(zhí)行北京市地方標(biāo)準(zhǔn)DB 11/381-2016《既有居住建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)程》，按照第 3.0.4 條要求，實(shí)施部分節(jié)能改造后的建筑，其改造部分的性能或效果應(yīng)不低于JGJ 26-2010 的規(guī)定。

3.1.1 外墻保溫

2012-2018 年，老舊小區(qū)改造外墻保溫基本采用40～60 mm 厚的 B1 級(jí)及以上保溫材料，保溫材料采用復(fù)合硬泡聚氨酯保溫板較多；外墻飾面層采用涂料或面磚。

2018 年至今，老舊小區(qū)改造外保溫材料必須選用復(fù)合A 級(jí)保溫材料，并應(yīng)滿足復(fù)合 A 級(jí)保溫材料六面應(yīng)包覆不燃材料，其芯材必須為難燃材料；有機(jī)類外保溫材料應(yīng)采用遇火后無(wú)熔融滴落物積聚且陰燃性能合格的材料；項(xiàng)目中常用的材料包括復(fù)合聚氨酯保溫板、巖棉保溫板等。

3.1.2 屋 面

平屋頂：拆除原有屋面保溫和防水，屋面保溫采用50～80 mm 厚的硬泡聚氨酯板、擠塑聚苯板等吸水率低的保溫材料 ；屋面防水等級(jí)為 Ⅱ 級(jí)，防水層采用兩道 SBS[（3＋3）mm]改性瀝青防水卷材（熱熔型或自粘型），憎水膨珠砂漿保護(hù)層；坡屋頂改造增設(shè)鋼屋架。

3.1.3 外 窗

拆除現(xiàn)有防護(hù)欄和非節(jié)能外窗，更換 80 系列中空玻璃塑鋼窗或斷橋鋁合金中空玻璃窗（5+12A+5Low-E）、金剛砂隱形防護(hù)網(wǎng)、首層外窗安裝隱形防護(hù)欄。

3.1.4 單元門

每個(gè)單元更換可視或非可視對(duì)講防盜單元門。安裝對(duì)講主機(jī)（含讀卡器）、電磁鎖、閉門器及用戶家中的對(duì)講分機(jī)。線路敷設(shè)采用聚氯乙烯（Polyvinyl chloride,PVC）阻燃線槽及槽內(nèi)配線。電源取自就近公共照明支路或熱計(jì)量電源。

3.2 建筑暖通與空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能

3.2.1 采 暖

2012 年開(kāi)始，在進(jìn)行建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)改造的同時(shí)，北京市各個(gè)區(qū)縣還進(jìn)行了供熱系統(tǒng)節(jié)能改造，主要包括采暖系統(tǒng)分戶供熱節(jié)能及分室溫度調(diào)控的改造和熱源（鍋爐房或熱力站）、供熱管網(wǎng)的節(jié)能改造。原有住宅的采暖設(shè)備多采用散熱器，室外采暖管線為直埋敷設(shè)，熱源為市政熱力、燃?xì)忮仩t房直供。

3.2.2 空 調(diào)

老舊小區(qū)夏季舒適性水平低，很多小區(qū)基本無(wú)制冷系統(tǒng)。隨著住戶對(duì)夏季舒適性要求的提高，以住戶為主體自主安裝分體空調(diào)或多聯(lián)機(jī)，用戶自行選購(gòu)的空調(diào)性能差異較大。因此，老舊小區(qū)改造中，主要是三方面，一方面，安裝分體空調(diào)或多聯(lián)機(jī)，提高居室內(nèi)夏季的舒適度；另一方面，核驗(yàn)和采用滿足能效等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的空調(diào)產(chǎn)品，滿足 GB 21455-2019《房間空氣調(diào)節(jié)器能效限定值及能效等級(jí)》的相關(guān)要求；第三方面，結(jié)合空調(diào)板位置和室外機(jī)位置，增設(shè)空調(diào)冷凝水管，防止冷凝水隨意在外墻面滴落，影響美觀和破壞外保溫系統(tǒng)。

3.3 建筑給排水系統(tǒng)節(jié)能

2018 年以后，老舊小區(qū)綜合改造包括對(duì)給排水主管道進(jìn)行翻新改造：①由于 1990 年之前的老舊小區(qū)的給排水主管均設(shè)在戶內(nèi)的廚房或衛(wèi)生間，穿樓板處設(shè)置套管，翻新過(guò)程中針對(duì)墻、地和吊頂破壞處進(jìn)行更新，其他進(jìn)行恢復(fù)；②結(jié)合外立面美觀和安全性，更新室外雨水管。

4 結(jié) 語(yǔ)

北京市老舊小區(qū)改造經(jīng)過(guò)這么多年的不斷努力與發(fā)展，由 2012 年之前的單一的外墻節(jié)能改造和立面粉刷環(huán)境整治，逐漸發(fā)展“十二五”時(shí)期以抗震節(jié)能為主、環(huán)境整治為輔的綜合整治，在此基礎(chǔ)上再發(fā)展到“十三五”時(shí)期以“六治七補(bǔ)三規(guī)范”為重點(diǎn)創(chuàng)新推動(dòng)老舊小區(qū)改造，基礎(chǔ)類改造以政府出資為主，應(yīng)改必改；自選類改造充分尊重居民意愿，實(shí)行“菜單式”選擇，“十四五”時(shí)期將在重點(diǎn)實(shí)施基礎(chǔ)類改造基礎(chǔ)上，積極推動(dòng)完善類改造，協(xié)調(diào)開(kāi)展提升類改造，推行精準(zhǔn)治理、堅(jiān)持長(zhǎng)效治理、堅(jiān)持改造與物業(yè)管理同步實(shí)施。