房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險分析與管控措施

呂淑萍

摘要：隨著限購、限售等相關(guān)政策的實施，我國房地產(chǎn)行業(yè)的增速逐漸放緩，企業(yè)間的競爭進一步加劇，這種環(huán)境下部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險危機逐漸暴露出來，如近期作為中國房地產(chǎn)企業(yè)十強之一的恒大地產(chǎn)被爆出債務危機，多地在建項目停工。恒大的債務危機為房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘，各房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)健康發(fā)展，就需要正確認識財務風險，增強風險防控意識，完善相關(guān)風險控制制度，重視財務風險管控工作的開展，最終提高風險應對能力?；诖耍恼聦Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務風險進行了分析，并針對風險提出相應的管控措施，以期為各房地產(chǎn)企業(yè)提高財務風險管控能力提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；問題；管控措施

一、緒論

（一）研究背景

國民生活水平不斷提升的背景下，人們的住房需求隨之提高，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房價也不斷上漲。為穩(wěn)定市場國家相繼出臺了一系列調(diào)控政策，如限購、限售等，雖一定程度上控制了房價，但也加大了房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的阻力。同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求大、回收周期長的特點，若企業(yè)內(nèi)部管理不到位，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，導致在建項目爛尾甚至企業(yè)破產(chǎn)的情況。因此，增強財務風險意識，全面分析企業(yè)的財務風險，在規(guī)避財務危機的同時強化風險管控能力，是當前房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要工作。

（二）研究意義

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的支柱，是生產(chǎn)鏈中的重要環(huán)節(jié)之一，其經(jīng)營效果影響著多個產(chǎn)業(yè)，因此加強房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管控研究具有重要意義。激烈的市場競爭環(huán)境下，強化房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險分析，并采取相關(guān)措施對風險進行規(guī)避與控制，可提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提升我國國民經(jīng)濟的發(fā)展速度。同時，以財務風險分析為出發(fā)點，深入分析企業(yè)的各管理環(huán)節(jié)，及時發(fā)現(xiàn)并規(guī)避財務危機，降低財務風險的影響范圍，一定程度上有利于提高企業(yè)的市場競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的良好發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險分析

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管控存在的問題較多，本文主要從財務風險控制與財務風險管理兩方面出發(fā)，對具體財務風險控制措施及企業(yè)管理中的財務風險管理策略進行分析，以確定企業(yè)的未來發(fā)展策略。

（一）資金籌集方面

當前房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集風險主要來源于資金獲取渠道窄，償債能力弱等。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營活動的開展需要大量的資金，企業(yè)在自用資金不足時會通過多渠道進行籌資活動，如通過債務籌資、銀行借款等方式獲取資金。但這一過程中，中小企業(yè)容易受規(guī)模限制無法進行債務籌資，只能通過銀行貸款方式獲得資金。同時受相關(guān)貸款政策影響，此類企業(yè)貸款獲批難度較大，貸款額度小，貸款利率高，且企業(yè)一旦出現(xiàn)管理問題，未及時償還貸款利息或負債達到一定額度時，銀行會調(diào)低貸款額度，致使企業(yè)資金需求壓力加大，甚至出現(xiàn)資不抵債問題。

企業(yè)的償債能力主要由流動比率、速動比率決定，健康企業(yè)的流動比率和速動比率應穩(wěn)定在2和1左右，一旦流動比率<2，速動比率<1，表明企業(yè)的可用資金較少，償債能力弱。近年來房地產(chǎn)市場逐漸趨于飽和，受土地資源限制及相關(guān)行業(yè)成本提高的影響，房地產(chǎn)項目的成本逐漸提高，企業(yè)要在激烈的競爭中持續(xù)發(fā)展就需要加大資金投入，這使得多數(shù)企業(yè)承擔著大量的負債，甚至出現(xiàn)負債經(jīng)營情況，企業(yè)的流動比率和速動比率也低于正常值，短期及長期償債能力弱，易出現(xiàn)收支性財務風險。

（二）資金運營方面

房地產(chǎn)行業(yè)運營流程包括項目拿地、開發(fā)、建設、銷售、交付使用等，這一流程的運行時間長，資金回籠慢，再加上行業(yè)存貨資金占用量大，運轉(zhuǎn)周期長，若存貨銷售能力弱將會導致企業(yè)運營資金不足，無法按期償還貸款，出現(xiàn)資金鏈斷裂情況。造成企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率低的主要原因在于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略缺乏科學性，未根據(jù)相關(guān)政策及市場變動調(diào)整銷售策略，部分企業(yè)受嚴格的信用政策影響，付款條件較緊，一定程度上降低了產(chǎn)品銷售量，加大了企業(yè)的運營風險。另外，受疫情影響，市場購房需求升勢變緩，企業(yè)庫存持續(xù)積壓，變現(xiàn)能力差，也容易導致企業(yè)資金鏈斷裂，出現(xiàn)財務風險。

（三）資金回籠方面

房地產(chǎn)項目的資金需求大，除了借入資金外，自身的資金周轉(zhuǎn)是影響企業(yè)正常運營的重要因素之一，其中資金回籠直接影響著企業(yè)的資金鏈情況，而當前房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠風險主要出現(xiàn)在銷售回籠款環(huán)節(jié)。在市場經(jīng)濟環(huán)境下信用政策不斷發(fā)展，賒銷變成產(chǎn)品交易的重要方式之一，其中也包括房地產(chǎn)行業(yè)。產(chǎn)品銷售中部分房地產(chǎn)企業(yè)為增加銷售量，忽略對賒銷客戶的資產(chǎn)及信用等級審查，導致后期應收賬款出現(xiàn)逾期甚至壞賬的情況，一定程度上加大了企業(yè)的資金壓力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管控面臨的問題

除上述具體財務風險控制問題外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險管理也存在問題，如管理層財務風險防范意識淡薄、企業(yè)相關(guān)制度不完善、人才隊伍建設落后等。

（一）財務風險認識欠缺

財務風險涉及企業(yè)運營活動的各環(huán)節(jié)，不僅包括企業(yè)資金管理活動，還受企業(yè)運營模式、投資活動等的影響。但當前部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層由于缺乏專業(yè)的財務風險知識，誤認為企業(yè)的財務風險就是資金管理不當引起的，生產(chǎn)經(jīng)營中只注重資金管理與成本管控，未及時針對市場形勢轉(zhuǎn)變運營模式，公司組織結(jié)構(gòu)中沒有設置專門的投資管理部門與風險管理部門，未對各項目的財務風險進行系統(tǒng)分析，一定程度上加大了企業(yè)的財務風險。

（二）風險防范意識薄弱

激烈的市場競爭環(huán)境下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為搶占市場份額，積極開展項目開發(fā)，忽視了財務風險管理的重要性，甚至部分中小企業(yè)未設置專門的風險管理部門，管理層工作中雖重視成本管控，但忽略財務風險防范，甚至繞過財務部門制定發(fā)展戰(zhàn)略，致使戰(zhàn)略目標缺乏科學性。而部分財務人員雖具備財務風險意識，但工作中受管理層決策習慣的影響忽視對風險的分析與防范，致使企業(yè)財務風險分析不足，風險來臨時缺乏預防與應對策略。

（三）風險管控機制缺乏

部分房地產(chǎn)企業(yè)雖在《企業(yè)財務通則》等相關(guān)法規(guī)制度的指導下制定了企業(yè)財務管理制度，但受管理層風險防范意識淡薄等的影響，部分企業(yè)未設置財務風險管理部門，相應的財務風險防控制度也存在缺陷。如現(xiàn)行制度未明確劃分各部門的職責，風險管理中容易出現(xiàn)部門間職責不明確、互相推諉責任的現(xiàn)象，降低了企業(yè)財務風險管理效率。同時制度設置中重風險的事后控制，忽視事前與事中控制，致使風險來臨時只能被動承受損失。

（四）人才隊伍建設落后

專業(yè)的人才隊伍可推動企業(yè)的健康發(fā)展，但當前部分房地產(chǎn)企業(yè)存在財務人員專業(yè)能力偏低的問題。如財務人員專業(yè)理論知識不足，對財務工作的認識仍停留在記賬方面，忽略對財務風險的系統(tǒng)分析，更無法在事前、事中、事后階段實施風險控制。再加上企業(yè)財務管理不完善，財務工作權(quán)責界定不明，僅依賴財務人員的個人素養(yǎng)無法有效保證會計信息的真實性，甚至影響企業(yè)的財務決策，最終致使企業(yè)發(fā)生財務危機。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管控的有效措施

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管控存在問題，企業(yè)可從以下幾點進行風險防控。

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制

1. 資金籌集風險控制措施

市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要有效控制籌資風險就需在銀行貸款的同時實現(xiàn)多途徑籌資，如基金機構(gòu)資金、合作知名企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、房地產(chǎn)信托、優(yōu)先票據(jù)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券等，還可進行組合融資，通過多途徑融資，降低融資成本，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需強化對籌資流程的管理，完善籌資計劃審批流程，依據(jù)國家相關(guān)政策及行業(yè)形勢合理選擇籌資方式，明確各籌資方式的還款方法與期限，在此基礎上制定資金周轉(zhuǎn)規(guī)劃，加強存量資金的調(diào)配，在科學配置資源的基礎上實現(xiàn)資金利用效率的最大化，最終加快資金周轉(zhuǎn)速率，提升企業(yè)的償債能力。

2. 資金運營風險防控措施

資金運營風險防控中，房地產(chǎn)企業(yè)需加強存貨管理，明確企業(yè)存貨規(guī)模，確保實際存貨量與賬存量一致，在此基礎上采取經(jīng)濟訂貨批量模式管理庫存。去庫存活動中，房地產(chǎn)企業(yè)可加強銷售環(huán)節(jié)的成本管控，全面分析市場形勢，采取積極的銷售策略。如推出特價房活動，配合首付分期，實現(xiàn)降價促銷；借助大數(shù)據(jù)精準分析客戶需求，利用抖音等平臺打造企業(yè)自媒體，吸引客戶，并開展線上VR看房線下精準看房活動，控制成本的同時提高產(chǎn)品銷量；與其他產(chǎn)業(yè)合作，如商住兩用房產(chǎn)品可以通過與小米等大型企業(yè)合作打造家居體驗中心，這一過程中將產(chǎn)品融入小米宣傳中，提高企業(yè)知名度；改造產(chǎn)品，現(xiàn)房出租做青年公寓，或結(jié)合地段開辦養(yǎng)老機構(gòu)等，進行長期持有經(jīng)營；升級產(chǎn)品，依據(jù)市場需求完善小區(qū)配套設置，提高物業(yè)服務水平，吸引客戶；對于臨街商鋪可自持出租，在出租中尋求客戶，還可將自持商鋪抵押進行下一項目的開發(fā)。

同時房地產(chǎn)企業(yè)還需加強現(xiàn)金流管理，制定資金管理方案，注重應收賬款管理，采取浮游量管理，增加企業(yè)運營中的現(xiàn)金流量。并制定預算管理機制，重視現(xiàn)金預算編制工作的開展，設置預算管理小組，由其負責現(xiàn)金預算的編制，監(jiān)督各部門預算執(zhí)行情況，并依據(jù)政策及市場變化及時制定預算調(diào)整方案，以避免財務危機的出現(xiàn)。

3. 資金回籠風險控制措施

資金回籠中房地產(chǎn)企業(yè)要科學設置信用機制，產(chǎn)品銷售中可制定相關(guān)優(yōu)惠政策來鼓勵客戶進行全款支付，針對分期付款的客戶，加強對客戶資產(chǎn)與信用等級的審查，且其付款期限應控制在項目建設時間內(nèi)。同時制定賬款回收制度，明確各崗位職責及工作流程，通過責任到人提高款項回籠效率；并設置賬款回收小組，要求工作人員定期核對應收賬款，對快到期款項進行提示，到期款項進行催收，以降低壞賬風險；針對逾期付款或還款的客戶，依據(jù)法律法規(guī)收取違約金或不予辦理房產(chǎn)證。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可縮短預售時間，實施期房銷售策略，在保證質(zhì)量的同時確保工期節(jié)點，對標龍頭企業(yè)，盡可能縮短竣工備案到商品房交付時間，實現(xiàn)資金快速回籠。

（二）強化房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理

1. 強化財務風險防范意識

財務風險涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的各環(huán)節(jié)，在企業(yè)運營中，管理層要不斷提升自身的風險防范意識，通過參與專業(yè)培訓、學習相關(guān)知識加強對財務風險的認知，注重財務風險管理，并對標龍頭企業(yè)優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)，完善財務風險管理制度，把風險管理理論融合到企業(yè)運營各環(huán)節(jié)，提高財務決策能力。同時，在財務風險知識指導下結(jié)合市場需求科學制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，詳細制定各階段目標與運行方案，合理配置企業(yè)的內(nèi)部資源，確保目標的有效落實。

2. 定期開展財務風險學習

針對當前企業(yè)財務風險認識欠缺的問題，未來發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)管理層還需加強企業(yè)員工的財務風險理論學習，通過定期培訓、鼓勵自主學習等方式落實風險教育，提升企業(yè)員工財務風險意識，實現(xiàn)全員參與財務風險管控工作。

同時開設風險管理部門，制定財務風險評估體系，由專業(yè)工作人員從目標控制、環(huán)境控制、模型監(jiān)控、活動評價控制等方面出發(fā)，對企業(yè)運營中的財務風險進行系統(tǒng)分析，在此基礎上從財務管控及資金流向等方向制定相應的防控策略。如結(jié)合財務管理內(nèi)容提升各部門風險防控意識，并根據(jù)財務資料科學決策，之后由財務人員分解各部門的財務管控目標，落實到部門及個人，接著借助財務風險管控模型監(jiān)督各部門財務活動，一旦發(fā)現(xiàn)風險馬上提出預警，最終提升企業(yè)的風險預警與管控能力，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3. 健全內(nèi)部管理機制

財務風險管控中房地產(chǎn)企業(yè)還需結(jié)合組織架構(gòu)進一步健全企業(yè)內(nèi)部管理機制，包括完善項目投資決策制度、預算管理機制、資金管理制度、成本管理制度、財務內(nèi)部控制機制及財務風險管控機制等。

其中預算管理機制主要針對現(xiàn)金流預算、項目預算、財務預算、籌資預算等，預算管理中，企業(yè)需設置專業(yè)人員對預算執(zhí)行情況進行考核，及時分析執(zhí)行結(jié)果與編制間的差距及成因，并結(jié)合預算考核機制對部門及個人進行激勵或處罰，通過獎懲制度提高部門及員工的財務管理意識，避免財務風險的發(fā)生。

財務內(nèi)部控制制度應從事前、事中、事后控制出發(fā)，規(guī)范內(nèi)部控制流程和部門制約制度，健全集體決策制度與重大事項報告機制，并強化事后審計，實現(xiàn)財務收支審計向管理審計、專項審計、項目預決算審計等的轉(zhuǎn)型，通過對生產(chǎn)力各要素使用效率的評價確保資源的優(yōu)化配置。

財務風險管控機制建設中，房地產(chǎn)企業(yè)需從企業(yè)現(xiàn)狀及市場環(huán)境出發(fā)，從事前、事中、事后三個階段實施風險管控。事前控制環(huán)節(jié)，企業(yè)需構(gòu)建財務風險預警體系，借助大數(shù)據(jù)等技術(shù)搭建財務信息收集平臺，及時收集市場及企業(yè)內(nèi)部相關(guān)信息，并加強對流動比率、速動比率、資金周轉(zhuǎn)率等數(shù)據(jù)的分析，通過信息收集、指標分析及時發(fā)現(xiàn)財務風險并發(fā)出預警，之后針對預警危機制定相應方案，以將各風險控制在可控范圍內(nèi)。事中控制環(huán)節(jié)，運用定性與定量分析法監(jiān)控企業(yè)財務風險情況，并制定降低或轉(zhuǎn)移策略，以降低企業(yè)經(jīng)濟損失。如針對應收賬款回收風險制定賬款回籠方案，完善資金使用監(jiān)督機制，定期考核資產(chǎn)管理比率，并強化流動資金管理，增強流動資金的周轉(zhuǎn)，最終提升企業(yè)變現(xiàn)能力。事后控制環(huán)節(jié)，企業(yè)建立風險數(shù)據(jù)庫，記錄企業(yè)已發(fā)生的財務風險，包括風險信息、風險管控措施、經(jīng)驗總結(jié)等，通過信息與經(jīng)驗的積累有效提高企業(yè)未來財務風險的管控效率。

4. 打造高素質(zhì)專業(yè)型人才隊伍

針對當前企業(yè)專業(yè)人才缺失的情況，未來發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)可加強相關(guān)專業(yè)人才的引進與培訓。如通過聘請專業(yè)經(jīng)理人提高企業(yè)管理層決策科學性，利用社會招聘等形式引進專業(yè)人才，定期開展專業(yè)培訓，組織專業(yè)能力強的員工一對一指導其他員工，并制定激勵制度，鼓勵員工考取相關(guān)資格證書，以提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)。同時，企業(yè)還需完善激勵機制，提高人員穩(wěn)定性。如針對管理層可實施股權(quán)激勵，根據(jù)人員貢獻確定股票期權(quán)的份額，以保證企業(yè)的持續(xù)性運營；針對部門員工，企業(yè)可實施福利激勵，提高企業(yè)福利待遇，定期開展團隊活動，打造融洽的工作氛圍，設置多元晉升渠道，依據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為員工制定職業(yè)生涯規(guī)劃，以減少人員流動。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)是促經(jīng)濟、保民生的重要行業(yè)，對于經(jīng)濟社會發(fā)展至關(guān)重要，新時期，面對競爭日趨激烈的市場環(huán)境，業(yè)務范圍繁雜的形式，給房地產(chǎn)企業(yè)財務管控帶來了諸多問題。為促使房地產(chǎn)企業(yè)良性穩(wěn)健發(fā)展，應重視加強財務風險管控，為企業(yè)營造良好的管理環(huán)境。財務風險涉及房地產(chǎn)企業(yè)運營的各環(huán)節(jié)，市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)良性發(fā)展，就需要對財務風險進行系統(tǒng)分析，針對籌資、營運及資金回籠等風險制定針對性的控制措施，同時加強企業(yè)的內(nèi)部管理，提升整體財務風險防范意識，定期開展財務風險學習，健全財務風險管控機制等內(nèi)部管理機制，打造高素質(zhì)專業(yè)型人才隊伍等，最終提升企業(yè)的財務風險管控能力，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。

參考文獻：

[1]詹志平.國有企業(yè)建設投資項目財務風險識別與管控措施[J].財會學習，2020，252（07）：235-236.

[2]鄭娟.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理與措施[J].經(jīng)營者，2020，34（009）：155-156+158.

[3]陳志偉.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的問題與對策[J].商業(yè)經(jīng)濟，2013（11）：101-102.

[4]王寶妹.淺談我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及其防范研究[J].中外企業(yè)家，2019，652（26）：30-31.

[5]朱瑞萌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制——以保利地產(chǎn)為例[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2020（01）：48-50.

[6]湛慧.房地產(chǎn)企業(yè)項目建設階段財務風險及其防范[J].企業(yè)改革與管理，2020，388（23）：110-111.

（作者單位：寧波金杰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）