中國房地產(chǎn)投資信托基金稅制分析

蔡 昌， 郭俊杉

1.中央財經(jīng)大學(xué) a.財政稅務(wù)學(xué)院，b.稅收籌劃與法律研究中心，北京 102206；2.海南師范大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院，海南 ?？?571158

一、問題的提出

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)較早出現(xiàn)在美國，隨后在世界范圍內(nèi)迅速發(fā)展。目前，全球共有40多個國家和地區(qū)建立了房地產(chǎn)投資信托基金市場。在一些房地產(chǎn)投資信托基金市場成熟的國家，房地產(chǎn)投資信托基金已成為一種較為普遍的投資模式。21世紀初期，房地產(chǎn)投資信托基金被引入亞洲，截至2021年底，亞洲市場上共有198支活躍的房地產(chǎn)投資信托基金，總市值達3 041億美元，較2020年市值上升約8.1%(1)數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)協(xié)會，戴德梁行.亞洲房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)研究報告2021[R].北京：戴德梁行，2022:3。。房地產(chǎn)投資信托基金在全球的發(fā)行數(shù)量，從1990年的120支擴張到2021年的865支。近年來，亞洲地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行數(shù)量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，并在2015年后超過了歐洲地區(qū)。截至2022年3月25日，中國公募房地產(chǎn)投資信托基金累計發(fā)行11支，涉及領(lǐng)域包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)和環(huán)?；ǖ?2)數(shù)據(jù)來源：艾瑞咨詢.2022年中國REITs市場投資研究報告[R/OL].(2022-05-06)[2022-06-30].https://report.iresearch.cn/report/202205/3986.shtml.。

中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域擁有龐大的存量資產(chǎn)，應(yīng)大力推進房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。按照中國現(xiàn)行稅法，房地產(chǎn)投資信托基金標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品在設(shè)立、持有及退出階段稅負較重。中國房地產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及高額的土地增值稅，且涉及項目運行期企業(yè)所得稅和投資者收益?zhèn)€人所得稅的雙重征稅問題。較重的稅負直接降低了房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的收益率和競爭力。

從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行資產(chǎn)支持證券(ABS)來參與物業(yè)項目，屬于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，完善相關(guān)的稅收政策對于其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品稅收政策的制定具有重大借鑒價值，對其稅制的深入研究也會推動金融衍生產(chǎn)品稅制體系的構(gòu)建。其產(chǎn)品的復(fù)雜性和創(chuàng)新性決定了房地產(chǎn)投資信托基金稅收問題成為目前財稅領(lǐng)域研究的熱點和難點?；诖?，筆者對中國房地產(chǎn)投資信托基金的稅收負擔(dān)進行分析，并提出稅制優(yōu)化建議。

二、中國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展?fàn)顩r

(一)基本概念

房地產(chǎn)投資信托基金可歸屬于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是一種專門用于投資不動產(chǎn)的信托基金。其產(chǎn)品在二級市場發(fā)行股份或受益憑證進行融資，委托投資機構(gòu)進行經(jīng)營管理，由專門的托管機構(gòu)進行資金管理，再將基金的投資收益分配給投資者[1]。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)運作圖見圖1。出于交易的規(guī)范性和收益的穩(wěn)健性，房地產(chǎn)投資信托基金為中小投資者增加了投資渠道，并降低了投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資信托基金擁有健全的市場退出機制，為房地產(chǎn)企業(yè)提供高效的融資方式。

圖1 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)運作圖

(二)中國政策支持及發(fā)展現(xiàn)狀

對于房地產(chǎn)投資信托基金，中國一直持謹慎態(tài)度，受限于市場認知不足、制度規(guī)范約束、系統(tǒng)配套不全和專業(yè)人才缺失等問題，直到2018年相關(guān)政策出臺才逐步釋放推動房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的信號。2020年，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，并出臺配套指引，這標(biāo)志著國內(nèi)公募房地產(chǎn)投資信托基金試點正式啟動。未來，基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)投資信托基金將主要集中于新基建、交通、能源、倉儲物流、信息網(wǎng)絡(luò)和園區(qū)開發(fā)等領(lǐng)域。中國推出的房地產(chǎn)投資信托基金結(jié)構(gòu)為契約型房地產(chǎn)投資信托基金，其構(gòu)架見圖2。

圖2 契約型中國房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)構(gòu)架

在當(dāng)前經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)投資信托基金對于盤活存量物業(yè)、優(yōu)化資源配置、推進房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展有積極意義。隨著改革不斷深化，無論是社會，還是行業(yè)，對中國公募房地產(chǎn)投資信托基金的推出都有較多的期盼[2]。

三、中國房地產(chǎn)投資信托基金稅制狀況及稅負測算

房地產(chǎn)投資信托基金主要是通過信托等方式聚集資金來進行房地產(chǎn)等不動產(chǎn)投資和管理。因此，中國現(xiàn)行稅制中與其密切相關(guān)的稅收政策主要包括針對信托產(chǎn)品稅收政策和房地產(chǎn)等不動產(chǎn)相關(guān)稅收政策?，F(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)投資信托基金在設(shè)立、持有和退出環(huán)節(jié)均面臨較重稅負。

(一)中國房地產(chǎn)投資信托基金稅制現(xiàn)狀分析

1.設(shè)立環(huán)節(jié)稅制

設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金通常需對底層的不動產(chǎn)進行資產(chǎn)重組，這被視為需納稅的交易行為。設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金收購相關(guān)房地產(chǎn)項目主要有兩種方式：一是資產(chǎn)交易方式，由設(shè)立的項目公司直接向發(fā)起人購買物業(yè)，該方式中交易雙方涉及的稅費較高。買方通常需要繳納契稅和印花稅等，賣方則要繳納增值稅及其附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等。二是股權(quán)收購方式，由房地產(chǎn)投資信托基金收購持有物業(yè)的項目公司股權(quán)。該方式下買賣雙方主要涉及企業(yè)所得稅和印花稅等稅種。但該交易方式下土地增值稅的處理在實踐中并不明確，可能會被認定為資產(chǎn)交易，需要賣方繳納土地增值稅。在設(shè)立階段，原始權(quán)益人和設(shè)立的項目公司均采用股權(quán)平行轉(zhuǎn)移方式，不涉及溢價，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅[3]。

2.持有環(huán)節(jié)稅制

如房地產(chǎn)投資信托基金通過發(fā)行資產(chǎn)支持證券收購物業(yè)項目公司所持有和運營不動產(chǎn)，在物業(yè)項目公司層面，可能涉及增值稅及其附加、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅負；在資產(chǎn)支持證券層面，涉及的稅種主要是增值稅及其附加；在公募房地產(chǎn)投資信托基金層面，涉及的稅種主要是增值稅和所得稅。但是，現(xiàn)階段，中國公募房地產(chǎn)投資信托基金的股息、分紅收入和證券買賣差價收入，均暫不征收企業(yè)所得稅，故在房地產(chǎn)投資信托基金投資者層面主要涉及從公募房地產(chǎn)投資信托基金獲得的分紅，應(yīng)繳納增值稅和所得稅；投資者從公募房地產(chǎn)投資信托基金分配中取得的收入，暫不征收企業(yè)所得稅；個人投資者暫不征收個人所得稅。

3.退出環(huán)節(jié)稅制

房地產(chǎn)投資信托基金以公開發(fā)行權(quán)益性證券為主，投資者可以通過二級市場進行交易和退出。房地產(chǎn)投資信托基金項目的退出，一般表現(xiàn)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。個人投資者在轉(zhuǎn)讓公募基金時，均不需要繳納增值稅和個人所得稅，企業(yè)投資者需就價差繳納企業(yè)所得稅[4]。

綜上所述，房地產(chǎn)投資信托基金在設(shè)立、持有和退出3個環(huán)節(jié)均存在相應(yīng)的稅收負擔(dān)。從實踐來看，中國的房地產(chǎn)投資信托基金相關(guān)稅負主要存在于設(shè)立和持有環(huán)節(jié)，其中大部分由投資參與者承擔(dān)，這可能會影響房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。中國房地產(chǎn)投資信托基金項目稅收政策匯總見表1。

表1 中國房地產(chǎn)投資信托基金項目稅收政策匯總表

(二)中國房地產(chǎn)投資信托基金稅負測算

假設(shè)某物業(yè)初始成本70億元，擬轉(zhuǎn)讓價格100億元(3)通常一個物業(yè)項目投資、培育期為5年，年均回報率按8%測算，則5年總回報約為40%。(不含增值稅)，需進行資產(chǎn)重組。項目租金年收入5億元(不含增值稅)，經(jīng)營管理費用約為租金收入的5%，物業(yè)資產(chǎn)按直線法折舊，折舊年限40年，每年按凈現(xiàn)金流分紅、無借款等負債，則房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立和持有環(huán)節(jié)稅負(4)在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的扣除基礎(chǔ)均有差異，本測算采取簡化處理。簡略測算見表2。本案例僅為示意性用途，實踐中會因各種情形而導(dǎo)致稅務(wù)處理結(jié)果不同。

表2 中國房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立和持有環(huán)節(jié)稅負測算表

(三)中國房地產(chǎn)投資信托基金稅制的現(xiàn)存問題

1.稅收專項法規(guī)缺失，稅收政策導(dǎo)向性不明晰

現(xiàn)階段，中國沒有針對房地產(chǎn)投資信托基金的稅收專項法規(guī)。世界范圍內(nèi)，市場較成熟的國家和地區(qū)大都制定了針對房地產(chǎn)投資信托基金的稅收政策。如美國《國內(nèi)稅收法典》第641～692部分針對信托、信托基金等金融衍生產(chǎn)品設(shè)定了獨立的條款進行規(guī)制。新加坡的《集合投資計劃守則》規(guī)定了房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)最低持有年限、股份持有限制、房地產(chǎn)投資比例、最高負債比例和分紅比例等。

稅收政策的制定應(yīng)具有一定的引導(dǎo)性，但由于當(dāng)前中國缺乏針對房地產(chǎn)投資信托基金的稅收專項法規(guī)，因而不能很好地吸引投資者，也就難以發(fā)揮調(diào)節(jié)資本市場資金流向的作用。房地產(chǎn)投資信托基金作為投資于不動產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，既能夠向投資者提供類似其他金融衍生產(chǎn)品的高收益回報，又能引導(dǎo)社會資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟，支持國家的產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策。目前，資本市場中資金的流向大多傾向“脫實向虛”，這對實體經(jīng)濟的發(fā)展極為不利。

2.納稅主體認定不明，所得稅重復(fù)征稅

由于房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品交易架構(gòu)復(fù)雜，往往涉及房地產(chǎn)投資信托基金管理公司、項目公司等多個主體，中國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展涉及重新確定納稅主體認定標(biāo)準(zhǔn)的問題。

在基金設(shè)立及退出階段，由于可能存在房產(chǎn)物業(yè)等不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此會帶來重復(fù)征稅的問題。為了更好地開展不動產(chǎn)投資管理，根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，進行了形式上的所有權(quán)移交，在大多數(shù)契約合同中，明確規(guī)定了在設(shè)立階段交予基金管理人管理的不動產(chǎn)到了房地產(chǎn)投資信托基金退出階段需按原樣返還給委托人，但是由于基金納稅主體認定標(biāo)準(zhǔn)不同，在中國設(shè)立的房地產(chǎn)投資信托基金仍然可能面臨重復(fù)征稅。中國房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品在持有期間的項目租金收入，既要繳納增值稅，也要繳納企業(yè)層面的所得稅；再分配給投資者時，需要再次征收個人或企業(yè)所得稅。這樣的稅制不僅壓縮了產(chǎn)品的盈利空間，影響到收益率，同時存在所得稅重復(fù)征稅問題[5]。

3.總體稅負較重，缺乏相關(guān)稅收優(yōu)惠政策

如果所持有的房屋等不動產(chǎn)在中國，根據(jù)現(xiàn)階段稅收政策，房地產(chǎn)投資信托基金在基金設(shè)立、持有、退出等每個環(huán)節(jié)都面臨超過6個稅種：增值稅、增值稅附加稅、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。同時，由于一些地產(chǎn)的租金較低，如果不針對房地產(chǎn)投資信托基金制定稅收專項優(yōu)惠政策，面對高額的稅收負擔(dān)，其運行很難完成既定的收益目標(biāo)，不利于市場的健康快速發(fā)展[6]。

實踐中，一些案例由于重組交易類型、公司架構(gòu)、資產(chǎn)折舊政策和融資利息支出等具體情況不同，導(dǎo)致稅負有很大差異，但總體而言，稅負較重是地產(chǎn)出租經(jīng)營的痛點。通過對中國房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立和持有各環(huán)節(jié)稅收政策分析及案例稅負測算，可以看出其總體稅負較重。中國雖然尚未出臺相關(guān)專項政策減輕稅收負擔(dān)，但已經(jīng)意識到其對于提高投資者收益率、拓寬不動產(chǎn)投資渠道、分散投資風(fēng)險和完善資本市場等方面所起到的積極作用。相比較而言，為了提升房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營質(zhì)量和促進市場發(fā)展，國際上多數(shù)成熟市場都制定了大量稅收優(yōu)惠政策[7]。

綜上，在現(xiàn)行市場和稅務(wù)情況下，較高的重組成本難以鼓勵發(fā)起人創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)投資信托基金，較低的收益率又難以吸引投資者的參與，需要監(jiān)管部門充分認識到發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的積極作用，依據(jù)國際慣例給予相關(guān)稅收優(yōu)惠待遇。

四、中國房地產(chǎn)投資信托基金稅制優(yōu)化建議

(一)中國房地產(chǎn)投資信托基金稅收優(yōu)惠模擬演算

在中國現(xiàn)有稅制背景下，筆者根據(jù)國際成熟市場的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，假設(shè)了4種稅收優(yōu)惠情形(見表3)，其優(yōu)惠程度逐步增加。可以看出，在持有房地產(chǎn)投資信托基金期間，不同的稅收優(yōu)惠對投資收益率會有不同的影響。

假設(shè)如下：

H1:某項目在發(fā)行日的估值為10億元，每年租金為5 000萬元。

H2:不考慮產(chǎn)品分級，租金收益全部分紅給投資者。

H3:項目所屬會計科目為以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊，無遞延所得稅。

H4:暫不考慮土地使用稅和印花稅稅額；暫不考慮投資者方面涉及增值稅。

表3 中國房地產(chǎn)投資信托基金稅收優(yōu)惠4種情景假設(shè)

經(jīng)測算，原始情境為2.19%的持有期收益率在4種假設(shè)情景下可分別達到2.92%、3.90%、4.50%、5.00%(見表4)。因此，稅收優(yōu)惠政策對產(chǎn)品的收益率影響較大。若推出公募房地產(chǎn)投資信托基金，投資者的實際回報還將包括項目的公允價值變動所帶來的基金凈值變動和實際收益率，最終可能會超過估算的收益率。房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品稅負的輕重，不僅影響投資者最終的收益大小，而且影響資產(chǎn)證券化的融資成本高低，可能直接關(guān)系資產(chǎn)證券化融資的有效性。所以，有關(guān)中國房地產(chǎn)信托基金的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，可能會成為影響中國資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的重要內(nèi)容之一。

表4 中國房地產(chǎn)投資信托基金稅收優(yōu)惠4種情景測算

(二)中國房地產(chǎn)投資信托基金稅制優(yōu)化的政策建議

1.進行專項立法，降低總體稅負

目前，中國房地產(chǎn)投資信托基金面臨的主要問題為缺乏相關(guān)法律支持，尤其是針對房地產(chǎn)投資信托基金的稅收專項法律支持。2022年1 月26日，《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》(以下簡稱《公告》)提出了兩項優(yōu)惠政策：一是在基金設(shè)立前的內(nèi)部重組適用特殊性稅務(wù)處理；二是在基金設(shè)立階段，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)信托基金轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)，造成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值的，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基金完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后繳納，也就是說該部分納稅義務(wù)遞延至實際轉(zhuǎn)讓基金份額時實施。在中國當(dāng)前的稅制下，這兩項針對原始權(quán)益人的稅收優(yōu)惠政策對公募房地產(chǎn)投資信托基金稅收優(yōu)惠具有重要意義。但是，此《公告》屬于部門規(guī)章，法律層級較低。盡快完善房地產(chǎn)投資信托基金稅收法律體系，對具有中國特色的房地產(chǎn)投資信托基金市場發(fā)展十分重要，其相關(guān)的法律法規(guī)可以在稅法中加以體現(xiàn)，這也是市場所期待的。

中國房地產(chǎn)投資信托基金采取“公募基金+ABS”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)品交易過程中涉及多個稅種，面臨較重的稅負，相關(guān)稅種的法律法規(guī)較為分層，在底層資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、收益分紅過程中或存在多重征稅。從政策層面上看，中國未來應(yīng)繼續(xù)推進稅收優(yōu)惠的實施，完善配套稅收法律法規(guī)?？蓮挠』ǘ惡退枚悆蓚€角度著手：第一，雖然印花稅稅率較低，但每一環(huán)節(jié)需雙邊征收，征稅較頻繁，可以考慮部分環(huán)節(jié)免征、單邊征收等。第二，為推動房地產(chǎn)投資信托基金的普遍實行，成熟市場一般設(shè)有針對性的所得稅稅收優(yōu)惠。中國所得稅稅率較高，優(yōu)惠較少，建議適度降低房地產(chǎn)投資信托基金使用所得稅稅率，或者給予一些減免優(yōu)惠[8]。

2．明確納稅主體，消除所得稅重復(fù)征稅

根據(jù)信托導(dǎo)管理論，房地產(chǎn)投資信托基金在實際運行過程中發(fā)生的各種財產(chǎn)轉(zhuǎn)移和分配行為都不是實際意義上的不動產(chǎn)經(jīng)營行為，而是與贈與行為相類似，再根據(jù)受益人納稅原則，應(yīng)對實際獲得收益的房地產(chǎn)投資信托基金投資者繳稅，基金管理人繳納稅款應(yīng)從其管理的投資組合收益中進行代扣代繳[9]。

針對在房地產(chǎn)投資信托基金持有階段，同一筆所得所產(chǎn)生的經(jīng)濟性重復(fù)征稅現(xiàn)象，建議基金管理人對投資組合產(chǎn)生的收益代繳稅款，此代繳納的稅款可作為財務(wù)管理費用進行扣除。最終房地產(chǎn)投資信托基金主營業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的稅收負擔(dān)由投資者承擔(dān)，這減輕了房地產(chǎn)投資信托基金的稅負，也在一定程度上避免了重復(fù)征稅。房地產(chǎn)投資信托基金管理人為提供基金管理服務(wù)所獲得的報酬，應(yīng)按照“營改增”后金融行業(yè)增值稅繳納的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。同時，在繳納增值稅時還應(yīng)將取得的受托管理服務(wù)費，與房地產(chǎn)投資信托基金本身所繳納的其他增值稅按照標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分。此外，收益分紅可以在其繳納所得稅時實行稅前扣除，從而降低重復(fù)納稅的程度。

3.增加稅收優(yōu)惠政策，鼓勵投資長期持有

縱觀國際成熟市場，為促進房地產(chǎn)投資信托基金市場的發(fā)展，其一般享有大量減免稅的優(yōu)惠。參考稅收協(xié)定范本中的相關(guān)規(guī)定，可以區(qū)分房地產(chǎn)投資信托基金投資者規(guī)模，通過對其擁有房地產(chǎn)投資信托基金股權(quán)比例的多少、關(guān)聯(lián)交易行為的認定及其真實持有房地產(chǎn)投資信托基金的目的進行分析，將投資者劃分為大、中、小3種類型，并依次給予更低的優(yōu)惠稅率，鼓勵更多的中小投資者參與投資。出臺相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，對廣大投資者進行投資引導(dǎo)，讓公眾投資國家鼓勵的行業(yè)。建議將房地產(chǎn)投資信托基金按照功能劃分成不同的類型，例如針對具有公益性質(zhì)的房地產(chǎn)投資信托基金可以在既定稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上對印花稅等稅種進一步減免。

房地產(chǎn)投資信托基金涉及大量不動產(chǎn)的投資管理，雖然其在二級市場可以自由轉(zhuǎn)讓，但考慮到中國資本市場機制尚不健全，房地產(chǎn)投資信托基金市場仍不成熟，在短期內(nèi)稅收政策的制定應(yīng)引導(dǎo)投資者進行長期持有，具體可以參考中國股票市場針對股息紅利差異化的稅收征收辦法。例如：持有房地產(chǎn)投資信托基金不足1個月，按照轉(zhuǎn)讓基金份額所得收益的全額作為應(yīng)納稅所得；超過1個月，應(yīng)納稅所得減按50%征收；1年以上的減按25%征收，按照不同的持有時間長短對計稅依據(jù)進行劃分。同時，為鼓勵投資者進入市場，可以進一步以法律形式制定對投資者個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)投資信托基金份額獲得的收益差價暫免征收個人所得稅等優(yōu)惠政策。合理的稅收優(yōu)惠政策，不僅可以穩(wěn)定中國房地產(chǎn)投資信托基金市場信心，同時也可以促進中國金融市場、資本市場和房地產(chǎn)市場等其他市場健康發(fā)展[10]。

結(jié) 語

由于房地產(chǎn)投資信托基金具有不可或缺的功能作用和優(yōu)勢，在中國推行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點是一項較為明智的選擇?，F(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)投資信托基金在稅收政策方面還存在一些問題：一是專項稅收法規(guī)缺失，稅收政策導(dǎo)向性不明晰；二是納稅主體認定不明，面臨所得稅重復(fù)征稅；三是交易環(huán)節(jié)稅負較重，相關(guān)稅收優(yōu)惠政策缺乏等?；趯Ψ康禺a(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的稅負進行模擬測算，筆者提出以下政策建議：一是專項稅收立法，降低總體稅負；二是明確納稅主體，消除所得稅重復(fù)征稅；三是增加稅收優(yōu)惠政策，鼓勵投資長期持有?？傊?，基于房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展現(xiàn)狀及其稅制優(yōu)化要求，中國房地產(chǎn)投資信托基金未來會得到更充分發(fā)展并具有更廣闊的前景。