基于IPA和結(jié)構(gòu)方程模型的保障房社區(qū)居住滿意度研究*

武中哲，程 鵬

(山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 法學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014；山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 公共管理學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014)

保障房社區(qū)是近年來(lái)各大城市在保障房大規(guī)模建設(shè)背景下形成的一種新型社區(qū)。因?yàn)楸Ｕ戏孔舸蠖酁榈褪杖肴后w，是城市社會(huì)中的相對(duì)貧困群體，因而保障房社區(qū)也屬于一種新的城市貧困空間。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了深刻的變化，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率不斷提升，但同時(shí)也導(dǎo)致城市貧富分化，居住滿意度差異化顯著。城市中相對(duì)貧困人口數(shù)量不斷增加，并集中于某一區(qū)域，引起社會(huì)廣泛關(guān)注，這也成為社會(huì)學(xué)研究的重要議題之一。研究保障房社區(qū)這種新城市貧困群體的居住滿意度以及影響因素，對(duì)于推進(jìn)社區(qū)建設(shè)、探索符合城市特點(diǎn)的居住滿意度政策和路徑具有現(xiàn)實(shí)意義。

中國(guó)城市不同階層的住房差異性伴隨著城市住房的大規(guī)模私有化逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，特別是在土地財(cái)政的影響下，(大)城市房?jī)r(jià)已普遍超出中低收入家庭的承受范圍，形成了因住房?jī)r(jià)格過(guò)高而引起的住房有效需求不足的問(wèn)題。近幾年，國(guó)家針對(duì)居住條件較差的區(qū)域(如城鄉(xiāng)接合部、老舊城區(qū)等)存在的問(wèn)題，也做出了相關(guān)部署和安排。如“2019年，習(xí)近平總書記指出要加大城市困難群眾住房保障工作，大力發(fā)展租賃住房”[1]；“2021年中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)：要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”[2]；“國(guó)家十四五公共服務(wù)規(guī)劃中提出預(yù)計(jì)五年之內(nèi)保障性租賃住房投資額達(dá)到1.35萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2022年保障性租賃住房籌建263萬(wàn)套”[3]?？梢?jiàn)，中國(guó)已加速進(jìn)入“保障房時(shí)代”，這將進(jìn)一步推動(dòng)住房回歸居住屬性，緩解城市住房供需矛盾，在推動(dòng)全體人民住有所居的基礎(chǔ)上，服務(wù)于共同富裕的戰(zhàn)略目標(biāo)。

一、相關(guān)文獻(xiàn)綜述與問(wèn)題提出

保障房社區(qū)是國(guó)家和社會(huì)為中低收入階層、住房困難群體及其他特殊社會(huì)群體提供的居住場(chǎng)所。保障房社區(qū)的居民主要由城市弱勢(shì)階層構(gòu)成，如下崗失業(yè)人員、無(wú)業(yè)人員、農(nóng)民工和工作不穩(wěn)定人員等，這種構(gòu)成方式造成了老齡化、貧困化、疾病化等一系列社會(huì)問(wèn)題，進(jìn)而影響整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政治安定。隨著中國(guó)城市住房市場(chǎng)化進(jìn)程的愈發(fā)突出和保障房社區(qū)規(guī)模化的建設(shè)，國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者對(duì)保障房社區(qū)的關(guān)注也不斷增加。保障房社區(qū)居住滿意度的測(cè)度方法、指標(biāo)選取和影響因素是實(shí)證研究的主要維度。在測(cè)度方法方面，學(xué)者們主要運(yùn)用多元回歸分析、結(jié)構(gòu)方程模型、問(wèn)卷調(diào)查法和深度訪談法對(duì)居住滿意度進(jìn)行分析。史學(xué)斌運(yùn)用多元回歸模型研究發(fā)現(xiàn)，文化程度、建筑面積和租金等對(duì)居住滿意度構(gòu)成影響[4]；王效容等采用回歸分析方法，發(fā)現(xiàn)人均居住面積和租金標(biāo)準(zhǔn)是影響保障房居住滿意度的主要因素[5]；張恒和楊永春利用問(wèn)卷調(diào)查、深度訪談等方法研究保障性住房居民居住情況的滿意度[6]；蹤程和陳立文基于結(jié)構(gòu)方程模型研究發(fā)現(xiàn)，住房品質(zhì)、福利認(rèn)同、公共物品影響著居住滿意度[7]。在指標(biāo)選取方面，學(xué)界主要基于內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境對(duì)保障房社區(qū)居住滿意度的評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行研究。楊畢紅等選取廚廁條件、停車現(xiàn)狀、建筑質(zhì)量等18項(xiàng)指標(biāo)測(cè)量社區(qū)居住滿意度的影響情況[8]；馮健和林文盛對(duì)老城區(qū)居住滿意度調(diào)查時(shí)，選取住房條件、社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境作為評(píng)價(jià)指標(biāo)[9]；Makinde選取戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境、功能、日常活動(dòng)、時(shí)間和經(jīng)濟(jì)6個(gè)指標(biāo)，對(duì)保障房社區(qū)居住滿意度進(jìn)行分析[10]；Dekker等在研究居住滿意度時(shí)，從兩個(gè)方面進(jìn)行指標(biāo)選取，一方面是個(gè)人因素，比如性別、年齡、文化程度、收入水平等，另一方面是客觀因素，比如購(gòu)買方式、居住面積大小等[11]。在影響因素方面，學(xué)者們主要基于居住條件、配套設(shè)施、地理區(qū)位等方面分析保障房社區(qū)居住滿意度的影響因素。Mohit研究發(fā)現(xiàn)，子女?dāng)?shù)量、居住時(shí)長(zhǎng)、學(xué)歷、經(jīng)濟(jì)收入、周邊環(huán)境和住房服務(wù)會(huì)影響居住滿意度[12]；Checa等對(duì)西班牙市郊移民的研究發(fā)現(xiàn)，種族沖突、地理位置、建筑質(zhì)量、配套設(shè)施是影響居住滿意度的最好詮釋[13]；陳宏勝等研究發(fā)現(xiàn)，保障房周邊公共服務(wù)設(shè)施是影響廣州保障房社區(qū)居民居住意愿的重要因素[14]；鄭思齊等研究表明，家庭經(jīng)濟(jì)狀況、配套設(shè)施和地理區(qū)位等影響居民的居住意愿[15]；段兆雯等分析發(fā)現(xiàn)，住房面積、質(zhì)量和物業(yè)管理對(duì)保障房居住滿意度有顯著影響[16]。

縱觀中西方不同的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，二者的城市貧困空間無(wú)論從表現(xiàn)形式上還是從形成邏輯上都有差別，西方社會(huì)中城市貧困空間主要是在市場(chǎng)邏輯的支配下形成的，因而產(chǎn)生了一些獨(dú)特的社會(huì)問(wèn)題。而中國(guó)城市社會(huì)中的保障房社區(qū)是在政府行政力量的推動(dòng)下，為了實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)規(guī)劃形成的。比較看來(lái)，中國(guó)城市社會(huì)中的保障房社區(qū)形成時(shí)間短，政策性推動(dòng)特征明顯，困難住戶在短時(shí)間內(nèi)完成了居住空間的遷移。實(shí)踐中政府的目標(biāo)是改善低收入群體的居住條件，政策的設(shè)計(jì)主要是從增加人均住房面積來(lái)著手的。但是，對(duì)于保障房住戶的后期居住面臨的系列問(wèn)題，即保障房社區(qū)居住滿意度的問(wèn)題，現(xiàn)有的住房保障政策卻少有關(guān)注，這在實(shí)踐中已經(jīng)引發(fā)了一些弊端，產(chǎn)生了保障房分到手以后閑置不住，導(dǎo)致大量的保障房社區(qū)的“黑燈”[17]現(xiàn)象。對(duì)此問(wèn)題的學(xué)術(shù)研究大多涉及居住隔離、公共服務(wù)不到位等問(wèn)題的理論探討，而對(duì)于保障房社區(qū)居住過(guò)程中居民的切身感受尚缺乏廣泛的實(shí)證研究。此外，各地的保障房社區(qū)也有一定的地域特征，這也顯示出對(duì)保障房社區(qū)滿意度以及影響因素進(jìn)行地域性調(diào)查研究的價(jià)值。通過(guò)對(duì)N市保障房社區(qū)的實(shí)地調(diào)查旨在反映這個(gè)問(wèn)題。

二、保障房社區(qū)居住滿意度測(cè)量變量選取、數(shù)據(jù)處理以及測(cè)度方法

N市是東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，流動(dòng)人口多。截至2019年，N市已有10余萬(wàn)住房困難家庭住上房、圓了夢(mèng)，全市開(kāi)工建設(shè)保障性住房共計(jì)5.32萬(wàn)套，所有已竣工房源實(shí)現(xiàn)了100%分配入住。N市目前已經(jīng)建立起多層次的住房保障體系，該體系主要是以公共租賃住房為主體，以棚改戶為輔助措施的住房保障體系，與普通商品住房一起構(gòu)成了較為完善的住房體系。

(一)變量與數(shù)據(jù)

在借鑒已有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上[7][18,19]，選擇住房條件、配套設(shè)施、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、居住環(huán)境、交通條件等要素，構(gòu)建保障房社區(qū)居住滿意度評(píng)價(jià)體系?？紤]到保障性住房區(qū)別于普通商品房的性質(zhì)，將各項(xiàng)一級(jí)指標(biāo)之間的關(guān)系進(jìn)行分析，各項(xiàng)一級(jí)指標(biāo)為并列關(guān)系，住房自身建設(shè)條件、住房配套設(shè)施條件、輔助的交通條件、周邊環(huán)境條件，加之社會(huì)網(wǎng)絡(luò)條件，這些基礎(chǔ)條件決定著保障房住戶的滿意度。

住房條件：保障性住房基本是由政府出資建設(shè)的，且所面臨的住房需求人群很大，所以保障性住房的建筑面積一般都不會(huì)很大，光照、隔音條件等都是影響保障性住房居住滿意度的因素，住房條件主要包括居住面積、冬季供暖情況、光線和隔音情況以及建筑質(zhì)量四個(gè)指標(biāo)。

配套設(shè)施：保障房社區(qū)的居民大都是城市中低收入階層，經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較低，教育設(shè)施的便利程度是影響居住滿意度的重要因素之一。因此認(rèn)為只有上學(xué)是唯一的出路，教育是改變貧窮的有效手段。保障房的居民同時(shí)也會(huì)格外注重醫(yī)院的設(shè)置，看病的便捷性是他們看中的因素之一。配套設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療、商業(yè)、文體以及金融郵電配套設(shè)施五個(gè)指標(biāo)。

居住環(huán)境：社區(qū)的綠化、治安狀況以及社區(qū)物業(yè)服務(wù)等都會(huì)影響保障房居民的居住體驗(yàn)，無(wú)形中對(duì)人們的幸福感知程度產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，從而影響保障房居民的滿意度。居住環(huán)境主要包括景觀物業(yè)服務(wù)、治安管理以及綠化情況三個(gè)指標(biāo)。

交通條件：保障房大都是由政府投資建設(shè)的，社區(qū)的選址通常都比較偏遠(yuǎn)，社區(qū)距離公共交通站點(diǎn)的位置太遠(yuǎn)、出行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、出行成本過(guò)高等不僅僅會(huì)對(duì)居民的工作產(chǎn)生影響，對(duì)居民的日常生活也會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，從而降低保障房的居住滿意度。交通條件主要包括到市中心的距離、到公交站和地鐵站的距離以及交通出行成本三個(gè)指標(biāo)。

社會(huì)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境：處于網(wǎng)絡(luò)化時(shí)代的我們擁有太多超越鄰里之外的、互相交疊的社會(huì)聯(lián)系。社區(qū)的鄰里關(guān)系可能既是朋友關(guān)系，又是同事關(guān)系，交織于不同的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中。社區(qū)作為居民開(kāi)展日常生活活動(dòng)和社會(huì)交往活動(dòng)的重要場(chǎng)所，就變得尤為重要。固定的活動(dòng)場(chǎng)所、文體活動(dòng)能夠滿足居民的多樣化日?；顒?dòng)需求，進(jìn)而影響居民的居住滿意度。社會(huì)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境主要包括鄰里關(guān)系、社區(qū)互動(dòng)兩個(gè)指標(biāo)。

依據(jù)N市保障房社區(qū)在各街道的分布情況發(fā)放問(wèn)卷，共發(fā)放450份問(wèn)卷，回收有效問(wèn)卷420份，有效率達(dá)到93%。在進(jìn)行實(shí)地調(diào)研的過(guò)程中，采用訪談與問(wèn)卷填寫相結(jié)合的方式。

(二)測(cè)度方法

結(jié)構(gòu)方程模型包含結(jié)構(gòu)模型和測(cè)量模型，它能夠運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)明確潛變量與觀測(cè)變量以及潛變量之間的關(guān)系，檢驗(yàn)多個(gè)變量之間的相互聯(lián)系和影響程度[20,21]。具體公式如下：

Y=Ay+ε

(1)

X=Ax+ε

(2)

φ=Bφ+I+ε

(3)

其中，Ay和Ax表示因子載荷，η為內(nèi)生潛變量，ε為殘差項(xiàng)，B為內(nèi)生潛變量間的關(guān)系，I為外生潛變量對(duì)內(nèi)生潛變量的影響。

重要性—表現(xiàn)程度分析法(Importance & Performance Analysis，IPA)具有直觀形象、清晰易懂的優(yōu)勢(shì)，能夠準(zhǔn)確地找出事物的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，有助于明確保障房社區(qū)居住滿意度提升的優(yōu)先次序，從而為滿意度的提高提出有針對(duì)性的建議[22]。根據(jù)社區(qū)居民對(duì)各潛變量的滿意度情況以及各變量對(duì)總體滿意度的影響程度，將影響因素劃分歸納至四個(gè)象限，對(duì)各個(gè)象限代表的含義進(jìn)行分析與解釋。

三、保障房社區(qū)居住滿意度實(shí)證分析

(一)居住滿意度探索性因子分析

采用KMO和Bartlett對(duì)16個(gè)居住滿意度指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)。在該分析中，KMO值為0.884，大于0.8，表明可信度較高。Bartlett球形檢驗(yàn)的原假設(shè)是原始變量之間彼此無(wú)關(guān)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示P=0.000，小于0.05，說(shuō)明原始變量之間存在相關(guān)性，因此有理由拒絕變量之間無(wú)關(guān)的原假設(shè)。在因子分析之后可以發(fā)現(xiàn)，所有變量共同度均超過(guò)0.6，即每個(gè)原始變量能被公共因子解釋的比例大于0.6，指標(biāo)總計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到71.683%，這在一定程度上說(shuō)明變量中存在的大部分信息能夠被因子很好地解釋清楚，信息丟失的數(shù)量較少，各變量之間存在相互關(guān)系。

(二)居民經(jīng)濟(jì)社會(huì)屬性與潛變量相關(guān)關(guān)系

為驗(yàn)證個(gè)體經(jīng)濟(jì)社會(huì)屬性對(duì)居住滿意度的影響效應(yīng)，采用軟件STATA16.0逐步測(cè)算不同屬性對(duì)居住滿意度的影響，具體分析結(jié)果見(jiàn)表1。分析結(jié)果顯示，研究樣本的滿意度在不同屬性條件下呈現(xiàn)出明顯的差異化特征。男性的居住滿意度相較于女性偏高；除社會(huì)網(wǎng)絡(luò)關(guān)系外，各潛變量的居住滿意度水平都受到年齡的影響，老年人比年輕人有較高的滿意度；住房條件、居住環(huán)境、配套設(shè)施和交通條件的滿意程度都與文化程度呈正相關(guān)；職業(yè)與交通條件顯著相關(guān)；家庭年收入對(duì)各項(xiàng)潛變量的滿意度都存在正相關(guān)性，表明收入水平高的群體，生活水平以及舒適程度也比較高，其日常生活對(duì)社區(qū)的依賴度相對(duì)較低。綜上所述，保障房社區(qū)居住滿意度因個(gè)體經(jīng)濟(jì)屬性的多樣化特征會(huì)呈現(xiàn)差異性特征。

表1 居民個(gè)體社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性對(duì)潛變量滿意度的影響效應(yīng)分析結(jié)果

(三)結(jié)構(gòu)方程模型結(jié)果與分析

1.信度與效度檢驗(yàn)

從個(gè)體經(jīng)濟(jì)社會(huì)屬性與各潛變量之間的影響關(guān)系可以看出，住房條件、居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件4個(gè)潛變量與個(gè)體經(jīng)濟(jì)社會(huì)屬性存在顯著的影響?；诖?，構(gòu)建保障房社區(qū)居住滿意度模型，預(yù)測(cè)設(shè)定的模型包括外生潛變量、外生觀察變量和內(nèi)生觀察變量，數(shù)量分別為4個(gè)、14個(gè)和1個(gè)。外生觀察變量的總體信度分析顯示Cronbach’s Alpha值為0.860，大于0.8，Alpha系數(shù)較高，因此總體上該問(wèn)卷調(diào)查的內(nèi)在信度較高，問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果具有較高的參考價(jià)值，是比較理想的。據(jù)此，提出如下假設(shè)：

假設(shè)H1：住房條件對(duì)保障房社區(qū)居住滿意度有顯著影響。

假設(shè)H2：配套設(shè)施對(duì)保障房社區(qū)居住滿意度有顯著影響。

假設(shè)H3：居住環(huán)境對(duì)保障房社區(qū)居住滿意度有顯著影響。

假設(shè)H4：交通條件對(duì)保障房社區(qū)居住滿意度有顯著影響。

2.結(jié)構(gòu)方程模型結(jié)果與分析

結(jié)構(gòu)方程模型的測(cè)算結(jié)果表明3項(xiàng)假設(shè)均得到了驗(yàn)證，并且各影響因素之間的相關(guān)關(guān)系也得到了驗(yàn)證，具體結(jié)果詳見(jiàn)表2。

表2 保障房社區(qū)居民居住滿意度結(jié)構(gòu)模型測(cè)算結(jié)果

配套設(shè)施對(duì)保障房社區(qū)居住滿意度的影響最大且呈正相關(guān)(P<0.01)，假設(shè)H2成立。圖1顯示，指標(biāo)X5、X6對(duì)居住滿意度影響較大，因素負(fù)荷量分別為0.83、0.81。保障性住房居民屬于城市中低收入人群，他們?cè)诮鉀Q溫飽問(wèn)題以后最先關(guān)注的還是健康問(wèn)題和下一代的教育問(wèn)題，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)下一代求學(xué)是唯一出人頭地的機(jī)會(huì)，同時(shí)還要保證自己的身體健康以維持家庭的生計(jì)，因此便利的醫(yī)療配套和適宜的教育配套對(duì)于他們來(lái)說(shuō)重要程度最高。因此政府需要加強(qiáng)保障性住房的配套設(shè)施建設(shè)以提高居民在醫(yī)療、教育、文化、娛樂(lè)方面的便利性，為保障性住房居民以及他們的下一代提供穩(wěn)定的生活環(huán)境。

圖1 保障房社區(qū)居住滿意度結(jié)構(gòu)方程模型

居住環(huán)境與居住滿意度的關(guān)系也通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)(P<0.01)，假設(shè)H3成立。優(yōu)越的自然環(huán)境、良好的治安狀況對(duì)居住滿意度具有正向影響。另外，受全民健康觀念的影響，越來(lái)越多居民的活動(dòng)模式依賴于社區(qū)，如健身器材的鍛煉、社區(qū)內(nèi)部的遛狗等，因而居住環(huán)境與居民生活息息相關(guān)，社區(qū)亟須改善衛(wèi)生環(huán)境。另外，在改善居住條件的同時(shí)需要注意綠化條件和治安狀況。指標(biāo)X10、X11、X12對(duì)居住滿意度的影響負(fù)荷分別為0.66、0.62、0.67，由此可見(jiàn)，居住環(huán)境的三大指標(biāo)都比較重要。

住房條件對(duì)保障房社區(qū)居住滿意度的影響也通過(guò)正向檢驗(yàn)(P<0.01)，假設(shè)H1成立。住房條件維度下的部分指標(biāo)在眾多指標(biāo)中滿意度得分處于靠后位置，尤其是冬季供暖情況以及光線、隔音情況的滿意度相對(duì)較低，在實(shí)地調(diào)研的過(guò)程中也有部分居民表示戶型設(shè)計(jì)不合理、供暖不及時(shí)等問(wèn)題。重要性程度處于靠后位置主要還是因?yàn)楸Ｕ闲宰》烤用袢后w的特殊性，讓他們對(duì)主觀上的居住體驗(yàn)沒(méi)有那么看重，但是政府也不應(yīng)因此而放松對(duì)保障性住房建筑特征的把控。隨著居民生活水平的提高，當(dāng)居民的需求達(dá)到更高層次后對(duì)建筑特征有更高的要求。其中，指標(biāo)X1、X4對(duì)居住滿意度的影響負(fù)荷分別為0.78、0.77，可見(jiàn)房屋的居住面積、建筑質(zhì)量成為居民關(guān)注的主要對(duì)象。

交通條件對(duì)保障房社區(qū)居住滿意度通過(guò)顯著性檢驗(yàn)(P<0.01)，假設(shè)H4成立。距離工作單位的通行時(shí)間影響著居民工作的便利性，距離公交站點(diǎn)的時(shí)間則影響著居民出行交通的便利性，因此這兩個(gè)因子的重要性程度也很高。結(jié)合實(shí)證分析結(jié)果以及訪談內(nèi)容，可以得出N市保障性住房的區(qū)位環(huán)境對(duì)居民的重要性程度很高，但目前的整體結(jié)果不盡如人意，政府針對(duì)目前的社區(qū)可以采取增加公交車班次，對(duì)未來(lái)的社區(qū)規(guī)劃選址則應(yīng)慎重考慮。指標(biāo)X13、X14對(duì)居住滿意度的影響負(fù)荷分別為0.59、0.60，可見(jiàn)公交站點(diǎn)距離和工作單位距離也是影響居民居住滿意度的重要因素。

3.IPA方法的結(jié)果與分析

基于N市保障房社區(qū)調(diào)研數(shù)據(jù)，運(yùn)用IPA分析法測(cè)度保障房社區(qū)居住滿意度各評(píng)價(jià)指標(biāo)重要性和滿意度之間的差異。如圖2所示，大多數(shù)測(cè)量指標(biāo)的滿意度高但重要性低，表明N市保障房社區(qū)居住滿意度體系內(nèi)的各指標(biāo)重要性與滿意度之間存在差異，大多數(shù)指標(biāo)的建設(shè)完善程度未達(dá)到居民的期望水平。以重要性為x軸，滿意度為y軸，構(gòu)建IPA方格分析圖，將14項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)劃到對(duì)應(yīng)象限中(見(jiàn)圖2)。

圖2 基于重要性—滿意度的評(píng)價(jià)指標(biāo)分類

第一象限為最佳區(qū)域，主要測(cè)量指標(biāo)有商業(yè)配套設(shè)施、教育配套設(shè)施、醫(yī)療配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、居住面積5項(xiàng)，集中在配套設(shè)施和居住條件方面。說(shuō)明上述指標(biāo)對(duì)于居民來(lái)說(shuō)普遍較為重要，同時(shí)說(shuō)明居民在保障房居住的過(guò)程中，對(duì)上述指標(biāo)的服務(wù)供給較為滿意，保障房社區(qū)在后續(xù)提升滿意度的過(guò)程中更應(yīng)重視這些因素，確保此類因素的優(yōu)勢(shì)地位。第二象限為改進(jìn)區(qū)域，主要測(cè)量指標(biāo)有文體配套設(shè)施、金融和郵電設(shè)施、景觀綠化、物業(yè)服務(wù)、治安管理5項(xiàng)。說(shuō)明居民對(duì)這幾項(xiàng)指標(biāo)的滿意度較高，但認(rèn)為此類指標(biāo)在居住過(guò)程中的重要程度相對(duì)較低，可將此類政策支持和建設(shè)資金等適當(dāng)轉(zhuǎn)移到重心區(qū)的指標(biāo)上。第三象限為機(jī)會(huì)區(qū)域，主要測(cè)量指標(biāo)有光線和隔音情況、冬季供暖兩項(xiàng)。說(shuō)明居民對(duì)保障房社區(qū)此象限內(nèi)服務(wù)供給指標(biāo)重要性和滿意度均較低。政府急需加強(qiáng)對(duì)此象限內(nèi)指標(biāo)的完善，積極監(jiān)管服務(wù)質(zhì)量，為居民提供優(yōu)良、完備的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)。第四象限為重心區(qū)域，主要測(cè)量指標(biāo)有到市中心的距離、到公交站和地鐵站的距離兩項(xiàng)。說(shuō)明上述指標(biāo)對(duì)于居民來(lái)說(shuō)較為重要，但居民在保障房居住期間并未受到與其期望值相符的服務(wù)供給，此象限區(qū)域內(nèi)的指標(biāo)是保障房社區(qū)改善的工作重心，政府、社區(qū)需要嚴(yán)格重視。

四、結(jié)論與對(duì)策

(一)結(jié)論

基于課題實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)，運(yùn)用IPA分析法和結(jié)構(gòu)方程模型，實(shí)證分析保障房社區(qū)居民滿意度情況，以及不同因素對(duì)居住滿意度的影響狀況，得出如下結(jié)論：第一，年齡、文化程度和家庭年收入三項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)屬性因素對(duì)各潛變量滿意度影響較大，表明不同屬性特征的滿意度會(huì)呈現(xiàn)差異性。第二，通過(guò)結(jié)構(gòu)方程模型得到各因素對(duì)居住滿意度的影響程度以及影響因素之間的關(guān)系，這對(duì)于其他區(qū)域保障房社區(qū)居住滿意度結(jié)構(gòu)方程模型的構(gòu)建具有一定的借鑒意義。第三，從IPA分析法的實(shí)證結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，保障房社區(qū)居民居住滿意度體系內(nèi)的大多數(shù)指標(biāo)未達(dá)到居民的期望水平。最佳區(qū)域主要集中于商業(yè)配套設(shè)施、教育配套設(shè)施、醫(yī)療配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、居住面積；改進(jìn)區(qū)域指標(biāo)有文體配套設(shè)施、金融和郵電設(shè)施、景觀綠化、物業(yè)服務(wù)、治安管理；機(jī)會(huì)區(qū)域指標(biāo)涵蓋光線和隔音情況、冬季供暖；改進(jìn)區(qū)域指標(biāo)集中于到市中心的距離、到公交站和地鐵站的距離

(二)對(duì)策

第一，根據(jù)居民需求優(yōu)化保障性住房規(guī)劃選址。在規(guī)劃的過(guò)程中應(yīng)適當(dāng)考慮入住居民的人口特征和現(xiàn)實(shí)需求，盡量在規(guī)劃上為其提供便利，增加不同群體生活的滿意度。由于保障房社區(qū)性質(zhì)的特殊性、政府投入資金有限性等，針對(duì)選址偏遠(yuǎn)的保障性住房社區(qū)更應(yīng)該注意保障性住房社區(qū)與城區(qū)的銜接，例如，在交通方面可以設(shè)立公交站點(diǎn)，增加通往城區(qū)以及各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公交班次，增加居民生活的便利。

第二，加強(qiáng)保障房社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)。在保障性住房開(kāi)始建設(shè)之前應(yīng)進(jìn)行充足的市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)保障性住房的需求人群以及他們的特殊要求等，根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果以及居民的實(shí)際需求建設(shè)與優(yōu)化保障性住房周圍的資源配置，保證居民在醫(yī)療、教育、文化、娛樂(lè)方面的便利性。同時(shí)為了最大限度地優(yōu)化保障性住房基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，政府在自身制度引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，可以通過(guò)鼓勵(lì)企業(yè)或個(gè)人自愿參與保障性住房周圍的基礎(chǔ)設(shè)施供給，形成市場(chǎng)化。

第三，根據(jù)不同人口特征合理設(shè)計(jì)房屋內(nèi)部空間。在建設(shè)過(guò)程中要盡量做到在保證通風(fēng)、采光的條件下，滿足不同家庭結(jié)構(gòu)居民的多樣化需求，例如針對(duì)單身、喪偶人群等的單間，針對(duì)孤寡老人、剛畢業(yè)大學(xué)生的一室一廳以及針對(duì)有孩子家庭的兩室一廳等，實(shí)現(xiàn)保障性住房產(chǎn)品的豐富性與層次性。同時(shí)還要注重住房建設(shè)的工程質(zhì)量，保障性住房的特點(diǎn)是其經(jīng)濟(jì)性和適用性，但是建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)同樣不能降低。

第四，進(jìn)一步改善社區(qū)硬環(huán)境建設(shè)以提高居住體驗(yàn)。保障房社區(qū)最初進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該科學(xué)規(guī)劃社區(qū)的綠化景觀，比如對(duì)社區(qū)內(nèi)的中心綠地、專用綠地以及道路綠地等進(jìn)行專業(yè)區(qū)分和規(guī)劃，從而提高社區(qū)綠化率。對(duì)社區(qū)室外的機(jī)械、設(shè)備、車輛等的噪音進(jìn)行管控，對(duì)社區(qū)室內(nèi)可以采取樓板、墻體增厚等措施來(lái)降低噪音。社區(qū)管理者應(yīng)該加強(qiáng)環(huán)保宣傳力度，提高社區(qū)居民的環(huán)保意識(shí)，社區(qū)內(nèi)部也可以安裝污水處理設(shè)備，使社區(qū)變成人人向往的宜居社區(qū)。

第五，完善物業(yè)服務(wù)提供以提高居住品質(zhì)。物業(yè)管理公司可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、競(jìng)選等方式，選取經(jīng)驗(yàn)較為豐富、技術(shù)較強(qiáng)、責(zé)任感較高的公司負(fù)責(zé)建設(shè)，形成一種競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)加大考核力度，對(duì)公司員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，定期走訪住戶家里以了解真實(shí)物業(yè)提供情況等，使居民與物業(yè)公司之間相互配合、互相監(jiān)督，共同為建立更加美好的社區(qū)做出努力。