林 泉

（北京益彰商貿(mào)有限公司 北京 100054）

隨著我國市場經(jīng)濟形勢不斷變化，商業(yè)地產(chǎn)迎來了全新的發(fā)展機遇，在帶動城市經(jīng)濟發(fā)展的同時，行業(yè)競爭也愈發(fā)激烈。全面預(yù)算管理落實對于企業(yè)合理規(guī)劃資金、落實風(fēng)險防控有著極為重要的意義。隨著市場環(huán)境及政策的變動，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分意識到全面預(yù)算管理落實的積極作用，基于自身經(jīng)營特點，實現(xiàn)全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建與完善，有效強化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理質(zhì)量。

一、經(jīng)濟新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營特征

（一）租賃為主，涉及項目多，對員工綜合素質(zhì)要求高

商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要分為直接銷售與租賃，通常情況下以租賃為主，但銷售環(huán)節(jié)的財務(wù)管理，也是企業(yè)財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)之一。相較于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)項目主要的出售或租賃對象為商戶，商戶在實際的選擇過程中，會充分考量地段、價格、周圍建筑等因素。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要高質(zhì)量招商人才，實現(xiàn)銷售水平的提升，這就意味著企業(yè)需投入大量人工成本。此外在租賃期間，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還需同商戶就租金、物業(yè)費等內(nèi)容達成一致，涉及項目較多，對企業(yè)財務(wù)核算工作的開展帶來較大挑戰(zhàn)。

（二）前期投資規(guī)模較大，回收期較長

與普通住宅項目建設(shè)過程相同，商業(yè)地產(chǎn)項目在實際建設(shè)過程中也需投入大量的資金，對企業(yè)自身資金籌集能力要求較高。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)主要以租賃為主，通常租賃年限在7—10年左右，導(dǎo)致企業(yè)資金回收期相對較長，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)亦面臨較大的現(xiàn)金流風(fēng)險。倘若商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因前期評估工作落實不到位，導(dǎo)致投資決策失誤，極易使得企業(yè)面臨資金流斷裂風(fēng)險，給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營帶來較大影響。

二、商業(yè)地產(chǎn)預(yù)算管理現(xiàn)狀與不足

（一）預(yù)算管理缺乏應(yīng)有的組織保障

全面預(yù)算管理落實要求企業(yè)全員參與，同時構(gòu)建完善組織架構(gòu)，實現(xiàn)合理的分工合作，能夠為預(yù)算編制及執(zhí)行工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)，切實發(fā)揮預(yù)算管理控制價值。然而就現(xiàn)階段部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理實施狀況而言，全員參與度不足，缺乏應(yīng)有的組織保障。管理層缺乏正確認知，將自身關(guān)注重點放在項目建設(shè)上，對預(yù)算管理落實缺乏應(yīng)有的重視程度。并未嚴(yán)格遵循商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃確定預(yù)算目標(biāo)，在預(yù)算編制環(huán)節(jié)，由預(yù)算人員依據(jù)自身經(jīng)驗，參考上一階段預(yù)算數(shù)據(jù)，確定下一階段預(yù)算與企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營現(xiàn)狀不符。此外，受管理層偏頗理念影響，將預(yù)算管理交由財務(wù)部門全權(quán)負責(zé)，導(dǎo)致其他職能部門參與度不足，預(yù)算與企業(yè)實際需求不相符，難以有效落實，執(zhí)行結(jié)果分析評價合理性無法有效保障。

（二）預(yù)算編制內(nèi)容和范圍全面性不足

部分商業(yè)地產(chǎn)將項目建設(shè)期間的關(guān)注重點置于營運期預(yù)算之上，卻忽視了籌備期預(yù)算以及工程改造等專項預(yù)算，在實際的預(yù)算編制環(huán)節(jié)甚至完全不涉及此項內(nèi)容，預(yù)算編制內(nèi)容及范圍全面性不足，并未充分涵蓋商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全部經(jīng)濟活動，難以充分發(fā)揮預(yù)算管理價值，保障企業(yè)資金利用的規(guī)范性。

（三）預(yù)算制度不明確，上下博弈問題突出

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通常由多個商業(yè)公司構(gòu)成，預(yù)算編制工作最初由各商業(yè)公司推進，商業(yè)公司編制完成后提交至集團審核，審核通過后上報管理層審核。在實際的工作推進環(huán)節(jié)，涉及部門較多，各部門經(jīng)營目標(biāo)不一致，對于預(yù)算的訴求也不一致。商業(yè)公司基于自身運營角度考慮，為保障自身穩(wěn)定運營滿足考核需求，因此在編制預(yù)算過程中，希望多爭取資金、少報收入，實現(xiàn)利潤目標(biāo)的降低，減輕自身運營壓力。集團財務(wù)中心在實際的工作落實過程中，則期望實現(xiàn)預(yù)算偏差的有效降低，確保整體運營指標(biāo)滿足集團管理層預(yù)期。管理層則基于全局角度期望預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)有效結(jié)合，滿足業(yè)績增長要求。因此，在實際的預(yù)算管理落實過程中，缺乏明確的預(yù)算制度，預(yù)算政策、評判標(biāo)準(zhǔn)的合理性及詳細度不足，需較長的溝通時間才能在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部達成一致意見，博弈成本相對較高。

（四）預(yù)算執(zhí)行過程過于僵化

現(xiàn)階段，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采用定期預(yù)算法推進預(yù)算編制工作，但在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)，外部環(huán)境因素變化相對較大，計劃往往無法滿足變化。受商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)過于追求經(jīng)濟效益的影響，全面預(yù)算管理建設(shè)存在嚴(yán)重的形式化問題，預(yù)算執(zhí)行剛性不足。在實際的運營活動中產(chǎn)生資金短缺、成本超支問題，企業(yè)通常采用追加投資方式，導(dǎo)致預(yù)算指標(biāo)被隨意修改，難以有效地約束各職能部門。同時，部分商業(yè)項目開業(yè)時間較短，經(jīng)營狀況缺乏穩(wěn)定性，前期營銷活動帶來的開業(yè)熱潮散去后易產(chǎn)生掉鋪現(xiàn)象?；蛞蚝笃谶\營過程中客流量不足，商戶經(jīng)營手段不合理，導(dǎo)致經(jīng)濟效益不佳，無法按時繳納租金及物業(yè)費。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算難以適應(yīng)重大變化，預(yù)算執(zhí)行相對僵化，難以實現(xiàn)年度完成目標(biāo)的動態(tài)預(yù)測。

（五）績效考核指標(biāo)不科學(xué)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算績效考核過程中，通常選取部分指標(biāo)落實考核工作，考核機制的全面落實是驅(qū)動預(yù)算目標(biāo)實現(xiàn)的重要前提。當(dāng)前，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將關(guān)注重點放在財務(wù)指標(biāo)上，在實際的考核工作及落實過程中僅對財務(wù)指標(biāo)進行考核，但其滯后性較高，業(yè)務(wù)指標(biāo)相較于財務(wù)指標(biāo)更先產(chǎn)生相應(yīng)的變化。因此，在預(yù)算績效考核工作落實過程中，如何實現(xiàn)財務(wù)指標(biāo)與業(yè)務(wù)指標(biāo)的有效搭配，實現(xiàn)業(yè)務(wù)前期預(yù)測引導(dǎo)，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)推動全面預(yù)算管理落實的重點內(nèi)容。現(xiàn)階段部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)績效考核指標(biāo)設(shè)置缺乏應(yīng)有的科學(xué)性，考核結(jié)果公平性與公正性尚待需要提升，同時對于考核結(jié)果利用不足，難以借助完善的考核結(jié)果，明確全面預(yù)算管理落實過程中存在的不足，無法促進員工工作積極性的有效提升。

三、商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化全面預(yù)算管理體系的策略

（一）在領(lǐng)導(dǎo)重視下建立預(yù)算管理組織機構(gòu)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)樹立正確認知，明確全面預(yù)算管理落實對于維持企業(yè)穩(wěn)定運營的積極作用，充分發(fā)揮自身組織協(xié)調(diào)能力，成立兩個層級預(yù)算工作組。集團預(yù)算工作組在實際的運營過程中，執(zhí)行董事負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)，財務(wù)中心實現(xiàn)牽頭推進，各職能部門積極配合工作開展，為預(yù)算管理工作落實奠定良好的基礎(chǔ)。各地商業(yè)地產(chǎn)公司基于自身運營管理現(xiàn)狀，設(shè)置預(yù)算工作小組，管理層及各部門員工分工協(xié)作，積極配合，為預(yù)算管理提供良好支撐。采用上下結(jié)合方式推進預(yù)算編制工作，保障企業(yè)內(nèi)部審批機制的充分落實，經(jīng)預(yù)算工作組溝通審核，確保預(yù)算編制流程的規(guī)范性，形成最終預(yù)算，充分發(fā)揮預(yù)算管理價值。

（二）制定預(yù)算編制的基本政策制度

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在編制年度預(yù)算時，應(yīng)當(dāng)全面梳理企業(yè)現(xiàn)行預(yù)算編制政策、基于自身運營現(xiàn)狀準(zhǔn)備編制模板，及時將所編制的預(yù)算政策上報，促進審議環(huán)節(jié)全面充分落實，審議通過后，由財務(wù)中心統(tǒng)一下發(fā)，確保各職能部門嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。人力資源中心在此過程中，主要負責(zé)設(shè)置人員編制及薪酬福利體系等；營運管理中心對各建設(shè)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)實現(xiàn)有效整理匯總，基于實際狀況對各項目進行合理分級，對不同等級下各項目出租率、收繳率要求進行明確；資管中心負責(zé)提供各項目租賃決策文件，基于投資回報要求，設(shè)定一定時間內(nèi)的租賃價格標(biāo)準(zhǔn)。

（三）在編制以前開展全員培訓(xùn)工作

在預(yù)算編制工作開展前，應(yīng)當(dāng)充分落實員工培訓(xùn)活動，提升員工專業(yè)能力，確保其滿足預(yù)算編制工作開展需求。財務(wù)中心應(yīng)當(dāng)落實預(yù)算模板及編制前的培訓(xùn)活動。通常情況下，預(yù)算模板每年更新一次，同時需要對模板中相關(guān)公式加密，避免編制人員操作失誤，在預(yù)算編制環(huán)節(jié)不慎將其改動。員工培訓(xùn)環(huán)節(jié)需結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實際運營發(fā)展?fàn)顩r，采用兩級培訓(xùn)模式，首先由財務(wù)中心培訓(xùn)各商業(yè)公司財務(wù)負責(zé)人，幫助各財務(wù)負責(zé)人樹立正確全面預(yù)算管理認知。在實際的培訓(xùn)方式選擇方面，可充分結(jié)合自身條件及需要而實現(xiàn)多種組合。實現(xiàn)教育培訓(xùn)活動定期推進，對財務(wù)人員實現(xiàn)集中培訓(xùn)，并錄制培訓(xùn)過程視頻，確保各商業(yè)公司能夠在后續(xù)的工作開展進程中，自行組織學(xué)習(xí)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)預(yù)算培訓(xùn)納入績效考核，全面提升員工的重視程度。

（四）結(jié)合業(yè)務(wù)內(nèi)容合理編制預(yù)算方案

1.籌備期預(yù)算

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)新商業(yè)項目開業(yè)時，籌備期預(yù)算與經(jīng)營期預(yù)算并不相同，在實際的編制過程中，并非按照年度定期開展，而是根據(jù)企業(yè)項目開展計劃方案，在一年前落實籌備期預(yù)算編制工作。籌備期預(yù)算作為項目開業(yè)前，員工招聘、物資采購環(huán)節(jié)落實的重要依據(jù)應(yīng)當(dāng)保障其合理性。此外，商業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)與地產(chǎn)公司簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議。地產(chǎn)公司在實際的運營管理進程中，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，推進籌備進度，定期支付開辦費用作為商業(yè)公司籌備期主要收入來源。

2.營運期預(yù)算

商業(yè)項目開業(yè)后，倘若未受外界環(huán)境及自身因素影響出現(xiàn)特殊情況，項目將邁入持續(xù)營運階段，在此階段，租金及物業(yè)費等成為商業(yè)公司主要收入來源。部分商業(yè)公司確定租金、物業(yè)費等主要收入指標(biāo)時，采用相對簡單的方式，即上一年度數(shù)據(jù)對第二年的收入指標(biāo)采用百分比法，然而并未充分考量商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特殊性。以F商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)充分考量項目開業(yè)時間及經(jīng)營現(xiàn)狀等因素，合理劃分項目歸屬。預(yù)培期項目為開業(yè)不足一年的項目，調(diào)改期項目就是已開業(yè)但經(jīng)營狀況不佳的項目，穩(wěn)定期項目則是經(jīng)營穩(wěn)定的項目。指標(biāo)制定針對不同項目側(cè)重點也并不相同：招商調(diào)整、提升客流量是培育期項目與調(diào)改期項目關(guān)注重點，營業(yè)收入提高，貢獻利潤則為穩(wěn)定期項目關(guān)注重點。

3.專項預(yù)算

專項預(yù)算顧名思義是為專項活動編制的預(yù)算，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言此預(yù)算主要針對營銷推廣方面以及工程改造方面。商業(yè)項目實際運營活動雖由商業(yè)公司負責(zé)，但實際商業(yè)項目產(chǎn)權(quán)、租金仍歸地產(chǎn)公司所有。因此，在商業(yè)項目運營期間，所涉及營銷推廣支出、工程改造支出，應(yīng)當(dāng)由商業(yè)地產(chǎn)公司負責(zé)。

（五）加強預(yù)算執(zhí)行與分析工作

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確預(yù)算執(zhí)行與分析工作的落實，對于預(yù)算管理價值發(fā)揮與預(yù)算資金保障的重要作用，在實際的運營過程中，實現(xiàn)自身監(jiān)督管理機制的充分落實，促進預(yù)算執(zhí)行與分析工作的有效推進。全面預(yù)算管理工作落實過程中，首先是預(yù)算目標(biāo)的明確，其次落實預(yù)算編制工作，預(yù)算編制審批通過后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及商業(yè)公司管理層應(yīng)當(dāng)簽訂經(jīng)營責(zé)任書，為預(yù)算執(zhí)行及考核工作開展提供良好支撐。在實際的預(yù)算執(zhí)行環(huán)境，針對預(yù)算內(nèi)事項的處理，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照所制定的權(quán)責(zé)手冊，在企業(yè)內(nèi)部OA系統(tǒng)中通過審批后方可執(zhí)行。預(yù)算外事項處理需嚴(yán)格遵循例外事項管理規(guī)章制度，確保審批流程的有效落實，保障工作規(guī)范性，由商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)辦會審批過后方可執(zhí)行。最后，預(yù)算執(zhí)行分析工作主要包含月度分析與季度分析，商業(yè)公司在此過程中負責(zé)編制公司層級分析報告，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)中心對集團層級分析報告進行編制，科學(xué)地點評各項指標(biāo)完成情況，落實責(zé)任追究機制，排名靠后的公司管理層需至商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)述職。

（六）規(guī)范預(yù)算調(diào)整審批流程

為保障預(yù)算執(zhí)行剛性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需實現(xiàn)預(yù)算調(diào)整審批流程的充分落實。在實際的調(diào)整過程中，針對由于客觀原因?qū)е碌念A(yù)算無法達成，應(yīng)向下修正預(yù)算目標(biāo)。針對超預(yù)期項目，需適當(dāng)?shù)叵蛏闲拚A(yù)算目標(biāo)。此外，為保障責(zé)權(quán)利對等，在面對預(yù)算目標(biāo)下調(diào)現(xiàn)象時，應(yīng)當(dāng)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獎金池規(guī)模適當(dāng)進行縮減，涉及預(yù)算目標(biāo)上調(diào)，則應(yīng)當(dāng)適當(dāng)擴大獎金池規(guī)模，充分發(fā)揮激勵作用。預(yù)算調(diào)整完成后，由商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算工作組統(tǒng)一制作預(yù)算調(diào)整通知書，并注明調(diào)整后的獎金池規(guī)模，通過審核后進行下發(fā)，作為下半年預(yù)算執(zhí)行依據(jù)。

（七）建立預(yù)算考評機制

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于自身經(jīng)營管理現(xiàn)狀，建立完善的預(yù)算考評機制，通過設(shè)置科學(xué)合理的考核制度，實現(xiàn)員工工作行為的規(guī)范，確保預(yù)算工作的順利推進。F商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算考評主要針對各商業(yè)公司預(yù)算完成情況，按照季度實現(xiàn)考核工作的全面落實，年終加權(quán)計分。財務(wù)中心在季度初期基于商業(yè)公司管理報表提取考核指標(biāo)，人事中心基于考核方案合理打分，及時傳送打分結(jié)果至被考核單位內(nèi)部，督促整改工作的有效落實。企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用考核結(jié)果，明確自身預(yù)算管理落實過程中存在的問題，推動整改工作的有效落實，助力商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理質(zhì)量的提升。

（八）基于PD平臺建立預(yù)算管理系統(tǒng)

隨著科技的不斷發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的不斷擴大，傳統(tǒng)預(yù)算管理系統(tǒng)已然難以滿足當(dāng)前精細化管理要求。與此同時，預(yù)算數(shù)據(jù)較為龐大、邏輯關(guān)聯(lián)性較強、調(diào)整較為頻繁，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需借助先進的信息化技術(shù)，實現(xiàn)預(yù)算管理系統(tǒng)的優(yōu)化。為實現(xiàn)預(yù)算管理效率的全面提升，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可基于原有PD平臺，財務(wù)中心設(shè)計需求，IT中心開發(fā)，倘若不具備開發(fā)能力，可以第與三方軟件設(shè)計機構(gòu)保持良好的合作，開發(fā)實時動態(tài)預(yù)算管理系統(tǒng)，實現(xiàn)收費系統(tǒng)、合同審批系統(tǒng)等的有機融合，切實提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)傳輸效率，為預(yù)算管理工作的落實奠定良好的基礎(chǔ)。將員工從傳統(tǒng)繁瑣重復(fù)的計算、核對工作中抽離，將更多精力投入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中，助力企業(yè)實現(xiàn)健康運營。

四、結(jié)語

全面預(yù)算管理在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的充分落實，對維持企業(yè)健康發(fā)展意義重大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確全面預(yù)算管理概念內(nèi)涵，完善各項管理制度，依托于先進的信息化技術(shù)，構(gòu)建良好的預(yù)算管理信息化系統(tǒng)，實現(xiàn)各項資源的共建共享，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。