基于標(biāo)定地價(jià)的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系建設(shè)研究

易 璐，周 玉，張 婷，黃安琳

（廣東省土地調(diào)查規(guī)劃院，廣東·廣州 510075）

近年來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視全民所有自然資源資產(chǎn)管理工作，2016年，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》，明確要求以各類自然資源調(diào)查評(píng)價(jià)和統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)為基礎(chǔ)，推進(jìn)全民所有自然資源資產(chǎn)清查核算，研究完善相關(guān)指標(biāo)體系、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和技術(shù)規(guī)程，做好與自然資源資產(chǎn)負(fù)債表編制工作的銜接，建立全民所有自然資源資產(chǎn)目錄清單、臺(tái)賬和動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，全面、準(zhǔn)確、及時(shí)掌握我國(guó)全民所有自然資源資產(chǎn)“家底”，為全面推進(jìn)自然資源有償使用和監(jiān)管提供依據(jù)。2018年底，自然資源部組建成立，建立自然資源資產(chǎn)核算評(píng)價(jià)制度，開展實(shí)物量統(tǒng)計(jì)，探索價(jià)值量核算作為統(tǒng)一行使全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作。2020年、2021年自然資源部先后兩次部署國(guó)家級(jí)資產(chǎn)清查試點(diǎn)，廣東省于2019年、2020年年先后部署開展廣東省國(guó)有土地資源資產(chǎn)核算試點(diǎn)[1-3]、廣東省全民所有自然資源資產(chǎn)清查兩輪試點(diǎn)，從宏觀、中觀、微觀深入探索國(guó)有土地資源資產(chǎn)清查的總體思路、實(shí)施程序、價(jià)格體系建設(shè)、檢核與驗(yàn)證、成果應(yīng)用等內(nèi)容。通過(guò)國(guó)有土地資源資產(chǎn)核算試點(diǎn)與全民所有自然資源資產(chǎn)清查試點(diǎn)工作發(fā)現(xiàn)，國(guó)有土地資源是各類自然資源資產(chǎn)的空間載體[4]，市場(chǎng)顯化程度高，土地資源資產(chǎn)價(jià)值量在各類資源總價(jià)值量中占絕對(duì)比重，摸清國(guó)有土地資源資產(chǎn)狀況對(duì)推進(jìn)各類自然資源資產(chǎn)有償使用、促進(jìn)自然資源保護(hù)和合理利用、維護(hù)所有者權(quán)益方面具有重要支撐作用。

國(guó)外學(xué)者認(rèn)為土地的公允價(jià)值一般表現(xiàn)為市場(chǎng)交易價(jià)格，但在數(shù)據(jù)難以獲取時(shí)可采用偏好顯示法、偏好陳述法、收益現(xiàn)值法、市場(chǎng)價(jià)值法、凈現(xiàn)值法等來(lái)獲取土地價(jià)值，國(guó)內(nèi)學(xué)者估算土地價(jià)值則主要采用市場(chǎng)法、收益法、成本法、支付意愿法[5-12]，缺少利用公示地價(jià)建立國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系的研究。隨著我國(guó)土地市場(chǎng)不斷發(fā)育成熟，各地公示地價(jià)體系與監(jiān)測(cè)地價(jià)體系建設(shè)日臻完善，為國(guó)有土地資源資產(chǎn)核算價(jià)格體系建設(shè)、估算國(guó)有土地資源資產(chǎn)公允價(jià)值奠定了良好的工作基礎(chǔ)。截至2021年底，廣東省初步實(shí)現(xiàn)了21個(gè)地市基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)全覆蓋，并建立了定期更新監(jiān)測(cè)機(jī)制。2021年廣東省全民所有自然資源資產(chǎn)清查試點(diǎn)中，考慮與國(guó)家級(jí)清查價(jià)格體系的銜接，國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)必要的核定、修正、調(diào)整和補(bǔ)充完善，形成全域全用途覆蓋的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系。為進(jìn)一步深化技術(shù)方法、促進(jìn)清查成果對(duì)儲(chǔ)備土地等國(guó)有土地資源資產(chǎn)規(guī)劃計(jì)劃編制、負(fù)債表填報(bào)工作的支撐，結(jié)合實(shí)際情況，筆者認(rèn)為基準(zhǔn)地價(jià)受市場(chǎng)形勢(shì)變化、成果更新周期長(zhǎng)等因素影響，造成其價(jià)格與市場(chǎng)地價(jià)水平不完全吻合，而標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)需要，評(píng)估具體宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下的客觀價(jià)格，能夠更即時(shí)、直觀地在相應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)提供地價(jià)參考。因此本文以公示地價(jià)體系建設(shè)完備的廣東省為例，采用更貼近土地市場(chǎng)價(jià)格水平的標(biāo)定地價(jià)成果作為國(guó)有建設(shè)用地價(jià)值量估算的依據(jù)，開展國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系建設(shè)方法的研究，為開展進(jìn)一步凸顯土地資源資產(chǎn)價(jià)值，提高國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算成果精度提供參考。本研究成果不作為最終廣東省國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格的確定依據(jù)。

1 研究區(qū)地價(jià)概況與數(shù)據(jù)來(lái)源

2017年以來(lái)，廣東省不斷加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理，2018年，全面啟動(dòng)城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)，要求在有條件的地區(qū)，標(biāo)定地價(jià)體系逐步擴(kuò)展到農(nóng)村集體建設(shè)用地；2019年，廣東省再次部署開展城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)公示工作，要求各級(jí)自然資源主管部門組織本行政區(qū)域內(nèi)所有市（縣）啟動(dòng)城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)公示工作，并確保在2020年12月31日前完成任務(wù)。目前，廣東省已公布的標(biāo)定地價(jià)成果有87個(gè)，正在編制未公布的成果共有12個(gè)，合計(jì)標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量達(dá)8090宗（表1），總體上廣東省范圍內(nèi)各地區(qū)基本上已完成標(biāo)定地價(jià)成果構(gòu)建，滿足本次在全省范圍內(nèi)基于標(biāo)定地價(jià)建立國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系的研究需要。

表1 廣東省標(biāo)定地價(jià)公示情況和標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量Table 1 Calibrated land price publicity and standard land quantity in Guangdong Province

按地級(jí)市為單位統(tǒng)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量前三位為深圳市、惠州市和廣州市；標(biāo)準(zhǔn)宗地密度最大的為深圳市（0.66宗/km2），其次為佛山市（0.17宗/km2）和中山市（0.14宗/km2），標(biāo)定地價(jià)覆蓋情況較高的區(qū)域主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角城市，其他城市大多覆蓋度較低。廣東省的標(biāo)定地價(jià)成果評(píng)估對(duì)象主要為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地及公共管理與公共服務(wù)用地，故本研究對(duì)象為上述四類用地。

研究所需要的數(shù)據(jù)主要包括：廣東省標(biāo)定地價(jià)數(shù)據(jù)成果；廣東省國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)成果；廣東省地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)成果；廣東省一級(jí)土地出讓市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)（來(lái)自中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)，https://www.landchina.com/#/resultNotice）；廣東省行政界線矢量數(shù)據(jù)；國(guó)家級(jí)地價(jià)監(jiān)測(cè)城市地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)（來(lái)自中國(guó)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)，

https://www.landvalue.com.cn/Lvmonitor/Index）。

2 國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系構(gòu)建思路

按對(duì)應(yīng)的地價(jià)體系空間分布情況，基于標(biāo)定地價(jià)建立全域覆蓋的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系分三種情況（圖1）：

圖1 國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系建設(shè)思路Fig.1 The ideas for the inventory price systems of state-owned construction land

（1）對(duì)于標(biāo)定地價(jià)覆蓋區(qū)域，國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格按照現(xiàn)行公布的標(biāo)定地價(jià)成果經(jīng)價(jià)格內(nèi)涵統(tǒng)一修正所得；

（2）對(duì)于標(biāo)定地價(jià)覆蓋范圍外且基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)范圍）內(nèi)的區(qū)域，分別以標(biāo)定地價(jià)范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)作為自變量、因變量，建立地價(jià)關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，再根據(jù)標(biāo)定地價(jià)覆蓋范圍外且基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)范圍）內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)推算出該區(qū)域內(nèi)的標(biāo)定地價(jià)；

（3）對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)成果均未覆蓋區(qū)域或鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，考慮到這些區(qū)域標(biāo)定地價(jià)覆蓋度普遍較低、標(biāo)準(zhǔn)宗地分布極少，該區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格基于基準(zhǔn)地價(jià)成果確定。

3 國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系構(gòu)建方法

3.1 標(biāo)定地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格確定

（1）價(jià)格內(nèi)涵確定

國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格的統(tǒng)一內(nèi)涵是在統(tǒng)一設(shè)定的時(shí)點(diǎn)條件下，各類土地用途法定最高年期的完整國(guó)有建設(shè)用地出讓土地使用權(quán)價(jià)值。其中商服用地、住宅用地的地價(jià)表現(xiàn)形式采用平均樓面地價(jià)（元/m2），工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地則采用地面地價(jià)（元/m2）。關(guān)于容積率和開發(fā)程度等土地利用條件，則以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為準(zhǔn)。針對(duì)標(biāo)定地價(jià)中商業(yè)用地（辦公、公寓、酒店）、住宅用地（低密度住宅、政策性住房）、工業(yè)用地（新型產(chǎn)業(yè)用地M0）等特殊用地類型，其所在標(biāo)定區(qū)域范圍內(nèi)的用途按現(xiàn)行標(biāo)定地價(jià)設(shè)定用途認(rèn)定。

（2）價(jià)格修正

在本次收集的數(shù)據(jù)中，各地標(biāo)定地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)成果均建立了相應(yīng)的修正體系。因此，在確定價(jià)格內(nèi)涵后，需根據(jù)標(biāo)定地價(jià)或基準(zhǔn)地價(jià)修正體系進(jìn)行地價(jià)修正，涉及的修正項(xiàng)為容積率修正、期日修正和開發(fā)程度修正。

——容積率修正：參照公布的標(biāo)定地價(jià)或基準(zhǔn)地價(jià)修正體系修正。

——期日修正：采用地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果中各季度地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算期日修正系數(shù)。若所在區(qū)域的標(biāo)定地價(jià)成果估價(jià)期日超出所在地級(jí)市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)范圍，可參考周邊國(guó)家級(jí)監(jiān)測(cè)城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)確定。

——開發(fā)程度修正：基于當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地開發(fā)程度內(nèi)涵進(jìn)行修正。

（3）計(jì)算公式

式中：Ps為商服用地宗地地價(jià)；Psl為商服標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)定地價(jià)（樓面地價(jià)）；L為土地開發(fā)程度修正值；F為現(xiàn)狀容積率；N為容積率修正系數(shù)；D為期日修正系數(shù)。

式中：Pz為住宅用地宗地地價(jià)；Pzl住宅標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)定地價(jià)（樓面地價(jià)）；L為土地開發(fā)程度修正值；F為現(xiàn)狀容積率；N為容積率修正系數(shù)；D為期日修正系數(shù)。

式中：Pg為工業(yè)用地宗地地價(jià)；Pgd為工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)定地價(jià)（地面地價(jià)）；L為土地開發(fā)程度修正值；D為期日修正系數(shù)。

式中：Pgf為公共管理與公共服務(wù)用地宗地地價(jià)；Pgfd為公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)定地價(jià)（地面地價(jià)）；L為土地開發(fā)程度修正值；N為容積率修正系數(shù)；D為期日修正系數(shù)。

標(biāo)定地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格按照當(dāng)?shù)匾延械臉?biāo)定地價(jià)或基準(zhǔn)地價(jià)修正體系進(jìn)行價(jià)格修正，計(jì)算標(biāo)定區(qū)域范圍內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格。

3.2 標(biāo)定地價(jià)覆蓋范圍外城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格確定

（1）標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)篩選

在對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)進(jìn)行修正后，將標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)按照不同的基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別進(jìn)行分類，并對(duì)因特殊因素影響造成標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格異常樣點(diǎn)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，異常樣點(diǎn)不參與價(jià)格推導(dǎo)過(guò)程。

——特殊因素造成差異的樣點(diǎn)處理

本次研究將對(duì)與標(biāo)定地價(jià)設(shè)定內(nèi)涵有較大差異的樣點(diǎn)進(jìn)行標(biāo)識(shí)（包括土地權(quán)利限制、特殊用途等因素造成的差異），保留其價(jià)格作為原標(biāo)定地價(jià)成果中所代表的標(biāo)定區(qū)域所在用途國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格，并不作為異常樣點(diǎn)徹底剔除，在樣本統(tǒng)計(jì)時(shí)不參與后續(xù)指標(biāo)及標(biāo)定地價(jià)未覆蓋區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格的推算。如商業(yè)用地（辦公、公寓、酒店）、住宅用地（低密度住宅、政策性住房）、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）等特殊用地或因三舊改造成本推高的價(jià)格樣點(diǎn)不參與標(biāo)定區(qū)域以外的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格推算。

——均值—方差檢驗(yàn)法檢驗(yàn)

由于標(biāo)定區(qū)域是參照區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的地塊發(fā)展程度、查檔資料、權(quán)屬狀況等多種因素確定，而標(biāo)定區(qū)域范圍內(nèi)地塊的地價(jià)則是以標(biāo)準(zhǔn)宗地為代表作為參考，因而不同標(biāo)定區(qū)域之間的地價(jià)沒(méi)有很強(qiáng)的相關(guān)性，標(biāo)準(zhǔn)宗地樣本總體分布情況不適用于正態(tài)分布的統(tǒng)計(jì)方法，因此本次研究數(shù)據(jù)的合理性檢驗(yàn)采用非正態(tài)分布的均值—方差法。

①將同一土地級(jí)別地域內(nèi)的各樣點(diǎn)，按小到大的順序排列，有：X1≤X2≤…≤Xn-1≤Xn

②計(jì)算樣本均值x'和標(biāo)準(zhǔn)差s；

③確定剔除的標(biāo)準(zhǔn)。取兩倍中誤差進(jìn)行異常剔除，即：x'±2s；

④判定X1…Xn是否符合標(biāo)準(zhǔn)，如超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，則為需要剔除的異常值；

⑤重新計(jì)算樣本總體的x'和s，剔除異常值，直到所有樣本都在規(guī)定的精度范圍內(nèi)。

（2）編制調(diào)節(jié)系數(shù)

在進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格修正和異常點(diǎn)剔除后，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地和其對(duì)應(yīng)區(qū)域經(jīng)統(tǒng)一內(nèi)涵修正后的基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)或區(qū)片價(jià)之間的規(guī)律，構(gòu)建數(shù)學(xué)模型。設(shè)定統(tǒng)一內(nèi)涵下的基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)或區(qū)片價(jià)為自變量Pn，所對(duì)應(yīng)級(jí)別內(nèi)或區(qū)片內(nèi)的標(biāo)定地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格為因變量P，通過(guò)制作散點(diǎn)圖并利用多項(xiàng)式回歸方程擬合數(shù)據(jù)，得出能體現(xiàn)標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間關(guān)系的計(jì)算公式。

式中：P為標(biāo)定地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格；Pn為統(tǒng)一內(nèi)涵下的基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)或區(qū)片價(jià)。

將統(tǒng)一內(nèi)涵后的基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)代入上述數(shù)學(xué)模型，得出標(biāo)定區(qū)域外基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)的標(biāo)定地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格。

利用模型推算得到的標(biāo)定地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格，與統(tǒng)一內(nèi)涵下的基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)或區(qū)片價(jià)進(jìn)行對(duì)比，得出級(jí)別調(diào)節(jié)系數(shù)。公式如下所示：

式中：X為標(biāo)定地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格調(diào)節(jié)系數(shù)；P為標(biāo)定地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格；Pn為統(tǒng)一內(nèi)涵下的基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)或區(qū)片價(jià)。

（3）其他特殊情況條件下的價(jià)格推算

若基準(zhǔn)地價(jià)部分級(jí)別內(nèi)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)宗地分布或經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)宗地篩選后沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)宗地分布，其所在級(jí)別內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格理論上是通過(guò)式（5）模擬求出，但對(duì)于該級(jí)別的上下兩端級(jí)別或上下其中一端的級(jí)別范圍內(nèi)也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)宗地分布的情況，該級(jí)別不宜采用上述公式計(jì)算調(diào)節(jié)系數(shù)，應(yīng)采用該轄區(qū)范圍內(nèi)其他級(jí)別計(jì)算所得的級(jí)別國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格調(diào)節(jié)系數(shù)中最小值替代。

對(duì)于有效標(biāo)準(zhǔn)宗地分布涉及基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別跨度小于3個(gè)級(jí)別的地區(qū)，無(wú)法構(gòu)建數(shù)學(xué)模型推導(dǎo)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格調(diào)節(jié)系數(shù)，因此通過(guò)計(jì)算標(biāo)定區(qū)域內(nèi)的單宗地的標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系，確定非標(biāo)定區(qū)域的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格調(diào)節(jié)系數(shù)。公式如下所示：

式中：X為標(biāo)定地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格調(diào)節(jié)系數(shù)；P1為統(tǒng)一內(nèi)涵下的標(biāo)定地價(jià)；P2為統(tǒng)一內(nèi)涵下的基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別價(jià)或區(qū)片價(jià)。

區(qū)一級(jí)或市一級(jí)行政區(qū)調(diào)節(jié)系數(shù)可采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)平均值的統(tǒng)計(jì)方法根據(jù)單宗地標(biāo)準(zhǔn)宗地調(diào)節(jié)系數(shù)推算。

3.3 現(xiàn)行公示地價(jià)未覆蓋區(qū)域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格確定

標(biāo)定地價(jià)公示范圍是標(biāo)定地價(jià)體系覆蓋的空間范圍，由若干標(biāo)定區(qū)域連接構(gòu)成，而在大部分城市，標(biāo)定區(qū)域之間不一定連片，一般是成熟一片劃一片，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全域覆蓋。而對(duì)于較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)或郊區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)也存在未覆蓋的區(qū)域。因此針對(duì)標(biāo)定地價(jià)及基準(zhǔn)地價(jià)沒(méi)有覆蓋到的區(qū)域，需要進(jìn)一步補(bǔ)充演算范圍。由于行政轄區(qū)的統(tǒng)一管理，政治制度、經(jīng)濟(jì)社會(huì)、文化傳統(tǒng)等多方面較為相近，因而本次研究以行政轄區(qū)范圍提取補(bǔ)充未覆蓋區(qū)域，即在行政區(qū)的基礎(chǔ)上，擦除已有國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格覆蓋區(qū)域（標(biāo)定地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)）后單獨(dú)作為演算范圍。

在鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍和基準(zhǔn)地價(jià)未覆蓋區(qū)域一般沒(méi)有布設(shè)或布設(shè)極少量標(biāo)準(zhǔn)宗地，難以基于標(biāo)定地價(jià)現(xiàn)有價(jià)格體系進(jìn)行合理推算，該兩類區(qū)域的價(jià)格可沿用目前現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系下的方法進(jìn)行計(jì)算。非全域覆蓋的基準(zhǔn)地價(jià)成果，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外的區(qū)域可參照本行政單元內(nèi)相應(yīng)用地類型的末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)確定。有條件采集相關(guān)數(shù)據(jù)的，可選取若干個(gè)核心因素（例如，城鎮(zhèn)規(guī)劃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級(jí)、距末級(jí)地邊界的距離、新增建設(shè)用地取得成本或征地成本、區(qū)域 GDP 指標(biāo)、同類用地市場(chǎng)交易價(jià)格等）測(cè)算區(qū)位修正系數(shù)，利用區(qū)位修正系數(shù)對(duì)所參照的末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正后使用。根據(jù)土地取得成本測(cè)算區(qū)位修正系數(shù)，可將征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作為土地取得成本的核心指標(biāo)，修正公式如下：

式中：P為待測(cè)算地價(jià)水平；P末為末級(jí)地的基準(zhǔn)地價(jià)水平；Q為區(qū)位修正系數(shù)；Al為基準(zhǔn)地價(jià)未覆蓋空間上的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均值；A末為末級(jí)地內(nèi)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均值。

4 實(shí)證分析

4.1 國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系驗(yàn)證區(qū)域

本研究選定了廣東省發(fā)展條件有所差異的不同區(qū)域進(jìn)行綜合論證，珠三角區(qū)域選擇廣州市和佛山市的三水區(qū)，粵東區(qū)域選擇揭陽(yáng)市的普寧市，粵西區(qū)域選擇茂名市的高州市，粵北區(qū)域選擇韶關(guān)市的仁化縣。

4.2 價(jià)格體系驗(yàn)證過(guò)程及結(jié)果

（1）以廣州為例的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系的驗(yàn)證過(guò)程

本文以廣州市為例驗(yàn)證國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系，驗(yàn)證樣點(diǎn)主要分成二類：一類是近兩年（2021～2022年）一級(jí)土地出讓市場(chǎng)的出讓樣點(diǎn)，另一類為廣州市2021年地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果中的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)。利用價(jià)格樣點(diǎn)驗(yàn)證價(jià)格體系合理性之前，首先統(tǒng)一價(jià)格樣點(diǎn)的內(nèi)涵，其中住宅用地和商服用地的出讓樣點(diǎn)的價(jià)格修正為出讓條件中關(guān)于無(wú)償配建移交用房的修正（住宅用地修正因素）、自持因素修正（商服用地修正因素）、容積率修正、期日修正及土地開發(fā)程度修正；工業(yè)用地的出讓樣點(diǎn)的價(jià)格修正為關(guān)于彈性出讓年限的修正、期日修正及土地開發(fā)程度修正。住宅用地和商服用地的監(jiān)測(cè)成果地價(jià)樣點(diǎn)主要為容積率修正、土地開發(fā)程度修正；工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)成果地價(jià)樣點(diǎn)主要為土地開發(fā)程度修正。

驗(yàn)證樣點(diǎn)價(jià)格統(tǒng)一內(nèi)涵后，根據(jù)對(duì)每個(gè)驗(yàn)證樣點(diǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)格與基于標(biāo)定地價(jià)建立的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格和基于基準(zhǔn)地價(jià)建立的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格兩套體系價(jià)格分別進(jìn)行直接對(duì)比得出差異系數(shù)，判斷哪套體系差異系數(shù)更趨近與1，則哪一套估算價(jià)格體系更為合理，更能反映真實(shí)價(jià)格水平。

住宅用地驗(yàn)證樣本總共為242個(gè)，其中住宅出讓成交樣點(diǎn)142個(gè)，住宅動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)100個(gè)，住宅樣點(diǎn)分布情況如圖2(a)所示。根據(jù)各驗(yàn)證樣點(diǎn)與不同價(jià)格體系下的估算價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，得出住宅用地驗(yàn)證結(jié)果（表2）。從中可以得出，住宅用地標(biāo)定地價(jià)資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格方法的驗(yàn)證樣點(diǎn)平均值比基準(zhǔn)地價(jià)的驗(yàn)證樣點(diǎn)平均值更趨向于1，總體標(biāo)準(zhǔn)偏差也較小，因此基于標(biāo)定地價(jià)推算的國(guó)有住宅用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格更為合理。

商服用地驗(yàn)證樣本共205個(gè)，其中商服出讓成交樣點(diǎn)104個(gè)，商服動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)101個(gè)，商服樣點(diǎn)分布情況如圖2(b)所示。根據(jù)各驗(yàn)證樣點(diǎn)與不同價(jià)格體系下的估算價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，得出商服用地驗(yàn)證結(jié)果（表2）。從中可以得出，商服用地基準(zhǔn)地價(jià)資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格方法的驗(yàn)證樣點(diǎn)平均值比標(biāo)定地價(jià)的驗(yàn)證樣點(diǎn)平均值更趨向于1，數(shù)據(jù)總體標(biāo)準(zhǔn)偏差差異不大，因此基于基準(zhǔn)地價(jià)推算的商服用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格更為合理。

工業(yè)用地驗(yàn)證樣本總共為321個(gè)，其中工業(yè)出讓成交樣點(diǎn)266個(gè)，工業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)55個(gè)，工業(yè)樣點(diǎn)分布情況如圖2(c)所示。根據(jù)各驗(yàn)證樣點(diǎn)與不同價(jià)格體系下的估算價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，得出工業(yè)用地驗(yàn)證結(jié)果（表2）。從中可以得出，工業(yè)用地標(biāo)定地價(jià)資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格方法的驗(yàn)證樣點(diǎn)平均值比基準(zhǔn)地價(jià)的驗(yàn)證樣點(diǎn)平均值較趨向于1，總體標(biāo)準(zhǔn)偏差也較小，因此基于標(biāo)定地價(jià)推算的資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格更為合理。

圖2 廣州市不同用地類型驗(yàn)證樣點(diǎn)分布Fig.2 The distribution of sample points of different land use types in Guangzhou

表2 廣州市不同土地用途驗(yàn)證結(jié)果Table 2 The validation results of different land use sample points in Guangzhou

（2）國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系驗(yàn)證結(jié)果

基于前述廣州市的驗(yàn)證過(guò)程，其他區(qū)域統(tǒng)計(jì)得到的驗(yàn)證結(jié)果如表3所示。從中可以看出對(duì)于住宅用地與工業(yè)用地，土地出讓價(jià)格與基于標(biāo)定地價(jià)建立的資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格比值更趨向于1，說(shuō)明基于基準(zhǔn)地價(jià)建立的資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格脫離市場(chǎng)價(jià)格，相比而言，基于標(biāo)定地價(jià)建立的資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格更為合理，與土地出讓市場(chǎng)價(jià)格更為貼近。而對(duì)于商服用途，土地出讓價(jià)格與基于基準(zhǔn)地價(jià)建立的資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格比值更趨向于1，說(shuō)明基于標(biāo)定地價(jià)建立的資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格與土地市場(chǎng)價(jià)格差距較大，普遍遠(yuǎn)大于商服用地出讓價(jià)格，因此基于基準(zhǔn)地價(jià)建立的資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格更為合理。

表3 研究區(qū)域驗(yàn)證樣點(diǎn)驗(yàn)證結(jié)果Table 3 The validation results of sample points in survey region

5 結(jié)論

（1）標(biāo)定地價(jià)覆蓋區(qū)域的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格以統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵后的標(biāo)定地價(jià)確定；公示地價(jià)成果未覆蓋或鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格以統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵后的基準(zhǔn)地價(jià)確定；標(biāo)定地價(jià)覆蓋范圍外且基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格，由于目前各地標(biāo)定地價(jià)成果中商服用地標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量普遍較少，商住混合用地?cái)?shù)量相對(duì)較多，因此商服用地的價(jià)格需從商住混合用地中剝離所得，而商住混合用地剝離所得的對(duì)應(yīng)商業(yè)價(jià)格所代表的一般為小區(qū)臨街商業(yè)價(jià)格，高于同區(qū)域整體開發(fā)的商服用地的平均價(jià)格水平，導(dǎo)致基于標(biāo)定地價(jià)利用商住混合用地商業(yè)部分建立的商服用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格不能客觀反映商服用地土地市場(chǎng)客觀情況；而公共管理與公共服務(wù)用途標(biāo)準(zhǔn)宗地普遍較少，難以基于標(biāo)定地價(jià)構(gòu)建資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系。因此，基于廣東目前的標(biāo)定地價(jià)體系特點(diǎn)及各地實(shí)際情況，商服用地和公共管理與公共服務(wù)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系可基于基準(zhǔn)地價(jià)建立，對(duì)于住宅用地和工業(yè)用地可以使用本文的資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系構(gòu)建方法，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格與基于標(biāo)定地價(jià)建立的資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格和基于基準(zhǔn)地價(jià)建立的資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格的比值，進(jìn)行綜合判斷選擇。

（2）對(duì)于有效標(biāo)準(zhǔn)宗地分布涉及基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別跨度大于等于3個(gè)級(jí)別數(shù)量的地區(qū)，使用建立國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系數(shù)學(xué)模型的方法建立基于標(biāo)定地價(jià)的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系；對(duì)于有效標(biāo)準(zhǔn)宗地分布涉及基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別跨度小于3個(gè)級(jí)別數(shù)量的地區(qū)，使用編制區(qū)域統(tǒng)一調(diào)節(jié)系數(shù)的方法直接編制調(diào)節(jié)系數(shù)建立基于標(biāo)定地價(jià)的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系；對(duì)于現(xiàn)行公示地價(jià)未覆蓋范圍或經(jīng)樣點(diǎn)篩選后分用途標(biāo)準(zhǔn)宗地有效數(shù)量不足三宗的地區(qū)，計(jì)算價(jià)格時(shí)沿用現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)建立國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系，以調(diào)節(jié)系數(shù)“1”進(jìn)行計(jì)算。

（3）本文的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系方法適用于基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)成果現(xiàn)勢(shì)性較好、全區(qū)域覆蓋的情況，對(duì)公示地價(jià)成果覆蓋度、完整度、定期更新機(jī)制等要求高。對(duì)于標(biāo)定地價(jià)未全域公示的地區(qū)，不能使用本文國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系建立方法，僅可使用基準(zhǔn)地價(jià)建立國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值估算價(jià)格體系。因此，采用更貼近土地市場(chǎng)價(jià)格水平的標(biāo)定地價(jià)作為國(guó)有建設(shè)用地價(jià)值量估算依據(jù)的選擇，不僅豐富了國(guó)有建設(shè)用地價(jià)值量估算方法，提高了資產(chǎn)價(jià)值估算成果的精度，更豐富國(guó)有土地資源資產(chǎn)價(jià)值估算方法，為提高資產(chǎn)價(jià)值估算成果應(yīng)用能力奠定了基礎(chǔ)。