林文婷

（福州市濱海榕發(fā)置業(yè)有限公司，福建 福州 350000）

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場日漸規(guī)范化，國有房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地方式也有所改變，不能通過政府直接規(guī)劃得到土地，都是通過招標(biāo)與其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行公平競爭。國有房地產(chǎn)企業(yè)注重對資金鏈的管理，資金是獲得土地的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場的競爭本質(zhì)上就是土地的競爭，只有獲得土地，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。然而國有房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過了房地產(chǎn)熱潮后，政府加強(qiáng)了宏觀調(diào)控政策，使得國有房地產(chǎn)企業(yè)由于受到多次連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率的影響，在開發(fā)、融資、上市工作中都受到了限制。

一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析

（一）國家宏觀政策的調(diào)控

現(xiàn)階段，我國政府出臺(tái)了多項(xiàng)住房補(bǔ)貼惠民政策，降低房企購地資金成本，合理確定土地出讓起始價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。例如，落實(shí)了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，對于納稅人出售符合條件的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，其增值率不超過20%，符合條件的應(yīng)退進(jìn)退，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的交易。此外，我國還實(shí)施了階段性購房補(bǔ)貼，凡是購買個(gè)人普通商住房的實(shí)施契稅，實(shí)行先征后補(bǔ)貼，以契稅繳納時(shí)間為起始時(shí)間，購房人繳納契稅后，可以提出補(bǔ)貼申請，由受益財(cái)政給予繳稅的50%補(bǔ)貼，有效降低了購房人的買房壓力，減少了大環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的興起，我國政府加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，最新提出的房地產(chǎn)管理文件中有明確提出了房住不炒的概念，目的在于更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，避免出現(xiàn)惡意操作哄抬房價(jià)現(xiàn)象，維護(hù)良好的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序。

（二）房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展

由于國家政策不再偏向國有企業(yè)，維護(hù)了競爭的公平性。使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，為健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。國家政策改變決定了市場方向的變化，自從國家政策改變落實(shí)之后，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將精力放到公司的上市中，使我國在某段時(shí)間內(nèi)集中出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模的上市活動(dòng)現(xiàn)象的出現(xiàn)，這是房地產(chǎn)企業(yè)完全市場化操作的結(jié)果，也使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更加規(guī)范。另一個(gè)方面，由于近年來我國對房地產(chǎn)企業(yè)改革的深入，國有企業(yè)概念在人們的心中已經(jīng)逐漸淡化，市場經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，完全市場化的操作流程已經(jīng)使國企在政策上的優(yōu)勢逐漸淡化，使房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭更加公平公正合理。

在這樣良好的市場發(fā)展背景下，激發(fā)了我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的潛力，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展增添了新的活力，在很長一段時(shí)間內(nèi)促進(jìn)了我國國有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對現(xiàn)階段我國國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，在未來的發(fā)展過程中，國有企業(yè)將會(huì)與房地產(chǎn)市場進(jìn)行接軌，進(jìn)行市場化發(fā)展，提高企業(yè)盈利能力，從根本上優(yōu)化自身經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高自身核心競爭力。但在國有企業(yè)改革前，房地產(chǎn)企業(yè)具有明顯的缺陷，抗市場能力不強(qiáng)，缺乏相應(yīng)的抗市場風(fēng)險(xiǎn)體系。所以對企業(yè)自身的發(fā)展并不注重。由此可見國有企業(yè)不受到國家庇護(hù)后，面對土地拍賣等市場化行為，只有不斷地與市場接軌，走到市場的競爭中，更好地把握時(shí)代需求、跟著市場走，才能夠使自身得到更好的發(fā)展。

（三）國有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因

我國大部分國有房地產(chǎn)企業(yè)成長周期短，沒有完整的管理體系，在內(nèi)部經(jīng)營管理中存在許多問題。大多數(shù)國有企業(yè)只有在房地產(chǎn)爆火時(shí)投機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，缺少開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，并不具有長期持有和經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和能力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)本身就是高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，在財(cái)務(wù)預(yù)算過程中存在不確定的因素，也直接與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，不合適的財(cái)務(wù)預(yù)算可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營過程中發(fā)生不可控問題，導(dǎo)致企業(yè)投資開發(fā)的失敗。我國國有房地產(chǎn)企業(yè)并不具備長期持有和經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，常常出現(xiàn)短期盈利期行為，并不利于國有房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。一方面，由于國有房地產(chǎn)企業(yè)自有資金在企業(yè)進(jìn)行發(fā)展過程中受到的限制較大，只能夠依靠短期住宅開發(fā)收入的積累，才能夠更好地實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展；另一個(gè)方面，由于國有企業(yè)房地產(chǎn)體制的原因，使得企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)往往是由上級(jí)委派人員，領(lǐng)導(dǎo)人專業(yè)素質(zhì)有待加強(qiáng)，對企業(yè)財(cái)務(wù)制度了解不全面，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作不具有參考價(jià)值意義，使國有房地產(chǎn)企業(yè)無法通過財(cái)務(wù)工作，進(jìn)一步提高自身競爭力。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的困境

（一）市場欠缺規(guī)范性

房地產(chǎn)市場規(guī)范性的欠缺主要體現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地吸引人氣、惡意競爭，發(fā)布明顯低于市場價(jià)的虛假廣告，使得房地產(chǎn)市場秩序混亂，造成商品房供求緊張的氛圍，導(dǎo)致引誘消費(fèi)者購房等違法行為的出現(xiàn)。另外，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益現(xiàn)象呈上升趨勢。商品房的銷售存在面積縮水、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按照約定辦理房屋住權(quán)證等多項(xiàng)侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題頻頻出現(xiàn)，例如，某開發(fā)商在業(yè)主入住三年內(nèi)都沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證辦理的承諾，引發(fā)了42戶業(yè)主的集體投訴。

（二）國家政策影響

國有房地產(chǎn)融資中存在的問題受國家政策影響較為嚴(yán)重，通過調(diào)查分析可知其問題主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1.政府的宏觀調(diào)控提高了存款準(zhǔn)備金率，加劇了市場競爭。我國對房地產(chǎn)行業(yè)的政策由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健之后，就多次的上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提高，受此影響的還有房地產(chǎn)行業(yè)，多數(shù)銀行房貸額度紛紛告急，放款周期拉長，排隊(duì)“等貸”成為常規(guī)現(xiàn)象，有的銀行甚至一度放棄房貸業(yè)務(wù)。2.由于受到國家政策的影響房地產(chǎn)市場可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升的，尤其是對于房地產(chǎn)這樣具有特殊性的行業(yè)而言，由相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4到5年，與我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本吻合。近年來，由于受到大環(huán)境的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期，進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，這對于國有房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的開展有著嚴(yán)重的影響。這是因?yàn)樾袠I(yè)一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然會(huì)下降，使資金回籠周期延長，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨相應(yīng)的資金鏈問題，進(jìn)而影響到融資工作的開展。

（三）企業(yè)內(nèi)部問題

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的問題主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，使得經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對集中，不利于企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展；另一方面多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力較差，無法更好地應(yīng)對資金需求的增加，進(jìn)而限制了企業(yè)自身的發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)融資而言，融資結(jié)構(gòu)不合理在于，房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源較為單一，主要途徑有自籌資金、開發(fā)貸款、其他資金等三大類，其中來源最多的是自籌資金和其他資金，自籌資金一般是開發(fā)商的項(xiàng)目資本金，其他資金則是房地產(chǎn)預(yù)售回籠款，很大一部分來源于施工建筑企業(yè)的工程款。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源來看，開發(fā)貸款無疑是屬于銀行流動(dòng)資金，所以，對于房地產(chǎn)融資工作的開展而言，實(shí)際上的資金大多來源于施工企業(yè)流動(dòng)資金的貸款，而商品房的預(yù)售回款接近60%仍然是銀行給予購房人按揭貸款或公積金購房貸款，由此可見，房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)并不合理，一旦銀行緊縮信貸，國有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就會(huì)出現(xiàn)斷裂，進(jìn)而面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金結(jié)構(gòu)失衡

國有房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)失衡，主要表現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，嚴(yán)重的還引起了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂等問題。其中的主要原因與房地產(chǎn)自身企業(yè)盈利有著重要聯(lián)系，資金結(jié)構(gòu)失衡加大了房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)使投資者對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大受到限制，阻礙了企業(yè)的進(jìn)步。另外，即使出現(xiàn)了有價(jià)值的投資，但是由于資金的缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)無法更好地成功開發(fā)項(xiàng)目，使房地產(chǎn)企業(yè)自身盈利能力下降，甚至?xí)霈F(xiàn)爛尾樓工程。所以，對于國有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，資金結(jié)構(gòu)失衡等問題較為重大，對于企業(yè)的發(fā)展造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)融資解決策略

（一）完善房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策

國有房地產(chǎn)企業(yè)融資解決策略之一，就是通過政府宏觀調(diào)控不斷完善對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)而促進(jìn)國有房地產(chǎn)融資工作的進(jìn)行，使國有房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的開展能夠取得明顯效果。對于國家而言完善房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，應(yīng)該建立健全相應(yīng)的房地產(chǎn)金融市場體系，通過健全的房地產(chǎn)金融市場，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠擁有充足的資金來開展融資工作。另外，完善的房地產(chǎn)金融市場體系有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的交易，能夠加速房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)和變現(xiàn)能力，從某種意義上來說，這更加有利于房地產(chǎn)金融資產(chǎn)在二級(jí)市場上的流動(dòng)，使信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)得以分散，不再集中于信貸機(jī)構(gòu)，使企業(yè)融資能力增強(qiáng)。

同時(shí)，對于國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言內(nèi)控計(jì)劃的制定也是必要的，內(nèi)控計(jì)劃的制定需要考慮高層管理人員的合理安排，以及管理會(huì)計(jì)方面人才的利用，只有在管理和會(huì)計(jì)方面的合理管理才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展，更好地避免企業(yè)業(yè)務(wù)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營存在風(fēng)險(xiǎn)。此外，面對多變的市場形勢，企業(yè)制定以市場需求為導(dǎo)向的營銷計(jì)劃時(shí)企業(yè)發(fā)展的必然選擇。同時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)與客戶之間聯(lián)系，了解競爭對手的情況，探索新的客戶市場開拓新的領(lǐng)域。

（二）強(qiáng)化企業(yè)現(xiàn)金流管理

企業(yè)現(xiàn)金流管理工作與企業(yè)的發(fā)展有著密切關(guān)系，與企業(yè)的財(cái)會(huì)部門、投資工作、以及企業(yè)未來發(fā)展都有重要的關(guān)系，可以說是企業(yè)生存發(fā)展的命脈，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說更需要加企業(yè)管理，防止出現(xiàn)一系列不合法的行為出現(xiàn)。國有房地產(chǎn)企業(yè)還需要完善自己的資金結(jié)構(gòu)，對于負(fù)債經(jīng)營合理控制，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。在面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)。科學(xué)合理將資產(chǎn)負(fù)債率降到最小，避免企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面增壓力，嚴(yán)防違反各類監(jiān)管調(diào)控政策的決策、經(jīng)營行為。通過合法科學(xué)的管理，讓企業(yè)的運(yùn)營模式更加完善，吸引更多投資者進(jìn)行合作交流，不斷提高企業(yè)核心競爭力。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理

開展內(nèi)部管理工作對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是有意義的能夠更好地提高企業(yè)信用水平，爭取到更多的融資機(jī)會(huì)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)內(nèi)部管理工作的開展，首先，應(yīng)該建立內(nèi)部管理工作制度，使內(nèi)部管理工作的開展有就可以是內(nèi)部管理工作的開展有據(jù)可依，并通過有效手段促進(jìn)國有房地產(chǎn)企業(yè)的改革，使其能夠獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧，并在激烈的市場競爭中獲得更多融資機(jī)會(huì)。其次，應(yīng)該積極落實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，使財(cái)務(wù)管理工作具有參考意義，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性，塑造良好的企業(yè)信用形象，吸引金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)為其服務(wù)，創(chuàng)造良好的融資條件。

（四）拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

國有房地產(chǎn)企業(yè)拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，不斷創(chuàng)新融資產(chǎn)品，有利于企業(yè)的發(fā)展。在我國金融業(yè)的排序當(dāng)中，房地產(chǎn)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外貿(mào)行業(yè)和酒店行業(yè)之前，主要原因還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)規(guī)?；⑵放苹l(fā)展較少，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拓寬融資渠道，更有利于企業(yè)自身塑造品牌效應(yīng)，能夠更好地在房地產(chǎn)企業(yè)和銀行貸款融資機(jī)構(gòu)之間找到平衡點(diǎn)，尋找最佳的融資方式。

國有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下兩個(gè)方式進(jìn)行融資方式的拓展：1.可以通過與外資企業(yè)進(jìn)行合作。通過與外資企業(yè)進(jìn)行合作，可以更好地借鑒國外企業(yè)先進(jìn)的管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，不斷拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，把國有房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。2.可以通過信托融資的方式，促進(jìn)企業(yè)融資工作的進(jìn)行，使國有房地產(chǎn)向信托融資方向的拓展。這是因?yàn)樾磐腥谫Y是一種間接的融資方式，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)賺取更多的利潤，并且期限彈性較大，可以在企業(yè)不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，優(yōu)化公司融資結(jié)構(gòu)，提高融資工作質(zhì)量和效率，且具有較強(qiáng)的靈活性，在企業(yè)資金出現(xiàn)困難時(shí)是較好的選擇之一。

四、結(jié)束語

綜上所述，通過對國有房地產(chǎn)企業(yè)融資難等問題進(jìn)行了思考，筆者認(rèn)為對于房地產(chǎn)企業(yè)融資而言，依賴國家宏觀政策的調(diào)控，并且我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場正向著規(guī)范化的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)欣欣向榮發(fā)展之勢。但是國有房地產(chǎn)企業(yè)在融資工作中還存在許多困境，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。筆者對國有房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題提出了相應(yīng)的解決策略，通過完善房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，推動(dòng)國有房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理、拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，經(jīng)過以上四方面的優(yōu)化，可以更好地促進(jìn)國有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。