試析精細(xì)化管理在房地產(chǎn)設(shè)計中的應(yīng)用

文／李偉才 湖南裕田奧特萊斯置業(yè)有限公司 湖南長沙 410000

引言：

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目較為關(guān)鍵的一項(xiàng)環(huán)節(jié)，設(shè)計質(zhì)量直接關(guān)系著方案可行性、施工質(zhì)量、施工成本和激烈市場競爭下產(chǎn)品的綜合競爭力。但分析當(dāng)前設(shè)計管理現(xiàn)狀，組織架構(gòu)混亂、管理職責(zé)不明確、設(shè)計階段管理不受重視等問題仍然存在，亟需尋求一種科學(xué)合理的管理辦法，推進(jìn)房地產(chǎn)設(shè)計管理工作有序開展，提高設(shè)計質(zhì)量。為此本文將從方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、戰(zhàn)略合作等方面對精細(xì)化管理的應(yīng)用展開論述，期望能夠?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)人員提供參考與借鑒。

1、房地產(chǎn)設(shè)計中精細(xì)化管理概述

1.1 房地產(chǎn)設(shè)計中精細(xì)化管理內(nèi)容

相比于常規(guī)管理方法而言，房地產(chǎn)設(shè)計精細(xì)化管理在完成基本管理工作的同時，還需不斷優(yōu)化設(shè)計管理流程，實(shí)現(xiàn)設(shè)計與其他環(huán)節(jié)的聯(lián)動管理。對設(shè)計方案進(jìn)行評估的同時，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)設(shè)計朝著精細(xì)化、規(guī)范化、信息化方向發(fā)展，促進(jìn)提高設(shè)計質(zhì)量。

房地產(chǎn)設(shè)計精細(xì)化管理需對管理流程加以完善，明確設(shè)計目的，避免將時間和精力花費(fèi)在樣品細(xì)節(jié)和樣品展示等方面，而導(dǎo)致所設(shè)計產(chǎn)品定位失誤，頻繁出現(xiàn)設(shè)計變更而延誤工期。因此，房地產(chǎn)設(shè)計精細(xì)化管理首先應(yīng)確定設(shè)計流程，明確組織架構(gòu)，完善相關(guān)規(guī)章制度，不斷培養(yǎng)、引進(jìn)優(yōu)秀的設(shè)計管理人才，提高設(shè)計管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性[1]。同時還需重視設(shè)計環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)的聯(lián)動管理，實(shí)現(xiàn)各個環(huán)節(jié)的全面控制，提升設(shè)計管理效果。

另外，為形成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部特有的設(shè)計風(fēng)格，并逐漸形成企業(yè)內(nèi)部規(guī)范化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，還需在設(shè)計管理階段創(chuàng)建規(guī)范化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)體系，提升房地產(chǎn)產(chǎn)品個性化及設(shè)計質(zhì)效。在標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系基礎(chǔ)上，可逐漸固化產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格，提高設(shè)計效率，避免差錯風(fēng)險[2]。另外，在信息化時代，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理還需借助設(shè)計管理信息化軟件，信息化管理平臺，實(shí)現(xiàn)設(shè)計成果的存儲、共享。

1.2 房地產(chǎn)設(shè)計精細(xì)化管理應(yīng)用優(yōu)勢

精細(xì)化管理作為先進(jìn)的管理理念，近些年來受到越來越多的認(rèn)可，其利用流程化、系統(tǒng)化的規(guī)則，實(shí)現(xiàn)管理手段的信息化、數(shù)據(jù)化和標(biāo)準(zhǔn)化，對房地產(chǎn)設(shè)計階段實(shí)施高效、精準(zhǔn)且持續(xù)的管理。精細(xì)化管理的基礎(chǔ)在于優(yōu)化管理流程，在設(shè)計過程中，不斷對流程細(xì)節(jié)進(jìn)行改善優(yōu)化，意在展現(xiàn)出最佳的設(shè)計效果。資源整合作為流程優(yōu)化的前提要素，能夠優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)有資源，提高整體效果[3]。實(shí)現(xiàn)管理流程優(yōu)化首先需分析管理體系，尋求最佳的管理模式，實(shí)現(xiàn)設(shè)計部門與其他部門的聯(lián)動管理，固化成熟的產(chǎn)品樣本，提高設(shè)計效率及設(shè)計管理質(zhì)量。

2、房地產(chǎn)設(shè)計管理所存在的不足

房地產(chǎn)開發(fā)管理以完善的管理制度為支撐，存在一定復(fù)雜性，其中設(shè)計環(huán)節(jié)管理效果直接影響項(xiàng)目成本、進(jìn)度以及產(chǎn)品質(zhì)量。分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，存在不重視設(shè)計管理流程的現(xiàn)象，從而在多重因素影響下出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險及漏洞，若未及時解決這些問題，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況和可持續(xù)發(fā)展帶來不良影響。當(dāng)前房地產(chǎn)設(shè)計管理所存在的不足主要體現(xiàn)在以下幾方面：

2.1 設(shè)計管理組織架構(gòu)缺乏條理性

現(xiàn)如今，一些房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計管理部門人員分配上存在不合理性，管理組織架構(gòu)混亂，管理效果難以提升[4]。同時由于管理組織架構(gòu)缺乏合理性，各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程審批受限，設(shè)計部門定位不清，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

2.2 未明確設(shè)計管理崗位職責(zé)

一些房地產(chǎn)企業(yè)缺少完善的內(nèi)部組織架構(gòu)，未確立清晰的管理崗位職責(zé)制度。與設(shè)計單位相比，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理部門職責(zé)在管理理念及管理定位上存在一定區(qū)別。如今，多數(shù)房地產(chǎn)設(shè)計管理人員思維仍然停留在設(shè)計師角度，對自身作為設(shè)計管理人員的職責(zé)定位不清，過于重視設(shè)計產(chǎn)品藝術(shù)效果，甚至自身參與設(shè)計，導(dǎo)致職責(zé)沖突問題的發(fā)生。此外，設(shè)計工作分配不合理，影響設(shè)計管理效率提升[5]。借助于完善的管理制度，能夠?qū)υO(shè)計管理過程中不同層級的管理人員的職責(zé)進(jìn)行規(guī)范化劃分。但由于當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模越來越大，設(shè)計管理工作愈發(fā)繁雜，不能有效更新、匹配設(shè)計管理授權(quán)體系，往往導(dǎo)致設(shè)計管理工作出現(xiàn)極端。一方面表現(xiàn)為管理越位，在未向上級匯報，未經(jīng)批準(zhǔn)后自行做出決定，為安全問題發(fā)生留下隱患；另一方面表現(xiàn)為管理缺位，所有事物都需層層上報，流程繁雜，影響設(shè)計管理效率。

2.3 重視銷售而忽略設(shè)計管理環(huán)節(jié)

上世紀(jì)80年代，隨著人們生活水平不斷提升，推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)需求量不斷增加，房價上漲，帶領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到黃金時期，越來越多人投入到房地產(chǎn)行業(yè)中。其中不乏存在一些企業(yè)過于重視大規(guī)模興建樓盤，將工作的重點(diǎn)放在房產(chǎn)銷售中，卻忽略了設(shè)計的精細(xì)化管理。由于缺乏明確的產(chǎn)品定位，必然導(dǎo)致成本超限，經(jīng)營不善。房地產(chǎn)黃金時期的結(jié)束，該部分房地產(chǎn)企業(yè)亟需轉(zhuǎn)變管理理念，以設(shè)計管理的精細(xì)化實(shí)現(xiàn)經(jīng)營困境的逆轉(zhuǎn)[6]。對于未及時調(diào)整管理策略的房地產(chǎn)企業(yè)，面對日益激烈的市場競爭，不能實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)掌握市場動向，無法準(zhǔn)確定位產(chǎn)品設(shè)計，逐漸失去市場競爭力，必將退出房產(chǎn)舞臺。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展必將設(shè)計管理精細(xì)化作為重點(diǎn)，推動整體產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。但精細(xì)化管理理念在我國引進(jìn)應(yīng)用的時間并不長，應(yīng)用實(shí)踐不具備典型性，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部對設(shè)計精細(xì)化管理認(rèn)知不足，專業(yè)管理人才稀缺、設(shè)計人員缺少創(chuàng)新性，這些問題均限制著我國房地產(chǎn)設(shè)計的創(chuàng)新發(fā)展，應(yīng)對設(shè)計管理環(huán)節(jié)予以高度重視，提高設(shè)計質(zhì)量，創(chuàng)新出更好的房產(chǎn)產(chǎn)品[7]。

3、房地產(chǎn)設(shè)計中精細(xì)化管理應(yīng)用策略

3.1 方案設(shè)計階段精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地使用權(quán)后，為確保項(xiàng)目設(shè)計方案能夠符合整體開發(fā)需求，需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、經(jīng)營目標(biāo)、可研報告內(nèi)容以及項(xiàng)目定位，出具專業(yè)的設(shè)計方案。通常情況下，在方案設(shè)計階段，設(shè)計人員往往過于重視房產(chǎn)設(shè)計的功能性，創(chuàng)新性和安全性，卻忽略了方案設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性，尤其是對于非常規(guī)設(shè)計方案，項(xiàng)目成本難以有效把控。因此，在方案設(shè)計時，需從宏觀角度保證項(xiàng)目成本可控，所設(shè)計產(chǎn)品應(yīng)先符合市場需求，再去綜合考慮專業(yè)性問題。建筑單體設(shè)計與規(guī)劃設(shè)計是方案設(shè)計的主要構(gòu)成部分，所以，精細(xì)化管理可從上述兩方面著手。首先，在設(shè)計工作開展前，需對項(xiàng)目所在地進(jìn)行實(shí)地勘察，了解項(xiàng)目周邊環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，市政配套以及未來城市規(guī)劃等，為方案設(shè)計的科學(xué)性，合理性提供數(shù)據(jù)支撐，從而明確房地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格及適應(yīng)人群[8]。其次，在規(guī)劃設(shè)計階段，對項(xiàng)目所在地周邊氣候特點(diǎn)、交通、環(huán)境、光照等情況進(jìn)行分析，對不同類型的住宅產(chǎn)品進(jìn)行分區(qū)分類，通過合理調(diào)整空間關(guān)系與平面關(guān)系，合理規(guī)劃設(shè)計主要建筑和配套用房布局。再次，對于單體建筑而言，在設(shè)計時，首先需劃分內(nèi)部功能，再劃分內(nèi)部格局，實(shí)現(xiàn)整體建筑的垂直劃分和豎直劃分。最后，在設(shè)計住宅產(chǎn)品時，需綜合住宅附近的景觀要素、基礎(chǔ)設(shè)施配套等情況，從實(shí)用性、可行性、項(xiàng)目建設(shè)成本可控性等方面提升設(shè)計質(zhì)量，保證設(shè)計方案的科學(xué)合理。

3.2 初步設(shè)計階段精細(xì)化管理

待明確設(shè)計方案后，進(jìn)入到初步設(shè)計階段，但由于一些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過多，對周轉(zhuǎn)效率有著較高的要求。因此為加快房產(chǎn)開發(fā)速度，壓縮設(shè)計階段時間，忽略設(shè)計質(zhì)量。通常設(shè)計圖紙未經(jīng)審查就交付施工單位施工，致使在項(xiàng)目建設(shè)過程中不斷出現(xiàn)問題，頻繁設(shè)計變更導(dǎo)致建設(shè)成本超出預(yù)算，影響工期，無法在規(guī)定期限內(nèi)完工。因此，若要提升設(shè)計質(zhì)量，首先應(yīng)明確方案設(shè)計目的。一方面，為縮短設(shè)計周期，提高設(shè)計質(zhì)量，在初步設(shè)計階段，應(yīng)當(dāng)綜合結(jié)構(gòu)工程、機(jī)電工程、消防工程、暖通工程等多個專業(yè)，實(shí)現(xiàn)不同專業(yè)的協(xié)同合作[9]。例如：在結(jié)構(gòu)設(shè)計階段，不同項(xiàng)目構(gòu)造會存在一定差異，需明確構(gòu)造尺寸及樣式，交由結(jié)構(gòu)工程師核算，保證圖紙?jiān)O(shè)計的準(zhǔn)確性，合理性，降低后期修改圖紙次數(shù)，以精細(xì)化管理提升設(shè)計效率。再例如在消防設(shè)計階段，可根據(jù)項(xiàng)目需求，先對平面布局和出入口進(jìn)行設(shè)計，再依據(jù)建筑防排煙標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計消防補(bǔ)風(fēng)機(jī)房、排煙機(jī)房以及風(fēng)井等位置，并對排煙口尺寸及位置進(jìn)行檢查，確保不會與其他設(shè)計內(nèi)容相矛盾。初步圖紙?jiān)O(shè)計完畢后，各個專業(yè)對圖紙內(nèi)容進(jìn)行內(nèi)部審查，及時發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計中存在的不足，避免后續(xù)施工中出現(xiàn)交叉碰撞問題[10]。可見圖紙?jiān)O(shè)計工作需要一定時間，在精細(xì)化管理理念下，需給予合理的時間保障，從而不斷提高圖紙?jiān)O(shè)計質(zhì)量。

3.3 施工圖設(shè)計階段精細(xì)化管理

施工圖設(shè)計是方案設(shè)計的最后一個環(huán)節(jié)，同時也是施工過程的參考標(biāo)準(zhǔn)，因此施工圖設(shè)計質(zhì)量將直接影響整體工程建設(shè)質(zhì)量。如果要保證圖紙?jiān)O(shè)計準(zhǔn)確性，設(shè)計工作完成后，需加強(qiáng)審核，并落實(shí)如下幾點(diǎn)精細(xì)化管理內(nèi)容：首先，構(gòu)建完善的檢查標(biāo)準(zhǔn)及檢查流程。在設(shè)計管理階段，實(shí)施管理責(zé)任制，將設(shè)計管理責(zé)任落實(shí)到個人，確立責(zé)任主體，開展分層管控，實(shí)現(xiàn)施工圖紙?jiān)O(shè)計的高效管理[11]。其次，為便于將項(xiàng)目設(shè)計的優(yōu)缺點(diǎn)表現(xiàn)出來，制定并實(shí)施設(shè)計缺陷及設(shè)計優(yōu)化反饋機(jī)制，從根本上避免常見圖紙質(zhì)量問題，提高施工圖設(shè)計質(zhì)量。再次，在圖紙審核過程中增加第三方機(jī)構(gòu)強(qiáng)化審查，在這一階段，施工人員，設(shè)計人員，管理人員保持良好的溝通，確保能夠根據(jù)自身工作經(jīng)驗(yàn)，提出可行性建議，避免圖紙?jiān)O(shè)計漏洞及缺陷，優(yōu)化提升設(shè)計質(zhì)量。

3.4 引入戰(zhàn)略合作伙伴階段精細(xì)化管理

隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目越來越多，設(shè)計資源不匹配問題普遍存在，例如新的開發(fā)項(xiàng)目沒有適合的設(shè)計單位，資質(zhì)深，設(shè)計水平高的單位檔期較滿，而設(shè)計水平一般的單位，由于資質(zhì)不高，往往不愿選用，進(jìn)而對房產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)度產(chǎn)生影響。

此時可以通過戰(zhàn)略合作的模式，組建完整的施工團(tuán)隊(duì)及設(shè)計團(tuán)隊(duì)，雙方確立收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的同時，形成一定的默契度，簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計供應(yīng)商的選擇效率，保證項(xiàng)目設(shè)計工作的有序開展，為房地產(chǎn)設(shè)計爭取更多的時間。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可通過優(yōu)惠的設(shè)計價格，提升吸引力，在確定每年業(yè)務(wù)量后，選擇穩(wěn)定的設(shè)計團(tuán)隊(duì)，二者實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，發(fā)展共贏。

3.5 構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系

房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)產(chǎn)品性質(zhì)以及既往成功設(shè)計經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一產(chǎn)品設(shè)計，在企業(yè)內(nèi)部對產(chǎn)品統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化要求進(jìn)行推廣培訓(xùn)。設(shè)計部門通過分析成功設(shè)計模板，并積極學(xué)習(xí)房產(chǎn)市場優(yōu)秀設(shè)計案例，逐漸形成企業(yè)內(nèi)部特有的產(chǎn)品設(shè)計庫。此時可將產(chǎn)品設(shè)計庫中的設(shè)計理念向銷售人員展示，使其能夠了解產(chǎn)品特性，為產(chǎn)品銷售提供素材。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可實(shí)施激勵機(jī)制，積極鼓勵員工提出設(shè)計及管理的創(chuàng)新理念，一經(jīng)采用，予以一定物質(zhì)獎勵和精神激勵，全面帶動員工積極性以及企業(yè)歸屬感，在不斷提升產(chǎn)品設(shè)計質(zhì)量的同時，推動企業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展。

戶型標(biāo)準(zhǔn)化是房地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的基礎(chǔ)，樓盤開發(fā)作為規(guī)模性開發(fā)項(xiàng)目，其不追求個性化和原創(chuàng)性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可在市場常見戶型的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化，參考借鑒成功設(shè)計模板，逐漸形成不區(qū)分區(qū)域面積的經(jīng)典戶型。在成熟設(shè)計經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，對設(shè)計產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，能夠獲得更加成功的作品，形成企業(yè)內(nèi)部獨(dú)具特色的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化模式[12]。

實(shí)現(xiàn)戶型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化后，設(shè)計部門，管理部門以及市場調(diào)研部門借助于設(shè)計創(chuàng)新，形成標(biāo)準(zhǔn)的與自身特色相結(jié)合的企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計典型。通過這一標(biāo)準(zhǔn)化特色產(chǎn)品，相比于直接設(shè)計而言，能夠很大程度節(jié)約設(shè)計時間，所設(shè)計產(chǎn)品符合市場需求，降低風(fēng)險。在設(shè)計完成后，調(diào)研客戶滿意度并提供服務(wù)，通過了解客戶所反饋的意見或建議等信息，對設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品市場適應(yīng)度。

3.6 構(gòu)建設(shè)計管理信息化平臺

房地產(chǎn)設(shè)計精細(xì)化管理的另一要素為構(gòu)建信息化系統(tǒng)。借助于信息化平臺信息傳遞的高效性，可有效節(jié)約表單流轉(zhuǎn)時間，同時能夠?qū)⒃O(shè)計管理工作計劃、專業(yè)方案審批、節(jié)點(diǎn)設(shè)計要點(diǎn)、施工進(jìn)度、產(chǎn)品開盤銷售計劃等內(nèi)容在信息化平臺中呈現(xiàn)，便于相關(guān)管理人員查看信息。并且信息化平臺可以作為內(nèi)部設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的承載載體，為管理人員和基層人員業(yè)務(wù)溝通提供便利，實(shí)現(xiàn)隨時查閱設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系文件，降低失誤率，保證工作質(zhì)量。

3.7 構(gòu)建運(yùn)營效率指標(biāo)監(jiān)控體系

為提高房地產(chǎn)設(shè)計精細(xì)化管理效果，還需設(shè)立完善的項(xiàng)目運(yùn)營效率指標(biāo)體系，以項(xiàng)目設(shè)計預(yù)期值為基準(zhǔn)，加強(qiáng)設(shè)計管理工作執(zhí)行的監(jiān)督管理，提高精細(xì)化管理效果。其中運(yùn)營效率指標(biāo)主要由進(jìn)度、成本、質(zhì)量、效能等指標(biāo)因素構(gòu)成，這些指標(biāo)因素能夠高效達(dá)成，也就表明了設(shè)計管理工作質(zhì)量達(dá)到預(yù)期。通過精細(xì)化管理，不斷優(yōu)化企業(yè)設(shè)計管理辦法，創(chuàng)造出更加優(yōu)秀且適合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供推動力。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，精細(xì)化管理是提升核心競爭力的關(guān)鍵要素。而房地產(chǎn)設(shè)計精細(xì)化管理作為企業(yè)管理中關(guān)鍵組成部分，一方面為提升設(shè)計管理質(zhì)量發(fā)揮作用，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈市場競爭的必然要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到設(shè)計管理的重要性，基于自身發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合行業(yè)內(nèi)設(shè)計成果，制定出適合企業(yè)發(fā)展的設(shè)計精細(xì)化管理制度，確保精細(xì)化管理能夠長期有效實(shí)施，提高產(chǎn)品設(shè)計質(zhì)量質(zhì)效，為企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展增加動力。