官靈彬

武漢洪房房地產(chǎn)土地估價有限公司，中國·湖北 武漢 430061

1 引言

現(xiàn)階段，中國城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，需要諸多的土地資源進行服務，城鎮(zhèn)低效土地整治及其結(jié)果的優(yōu)異與否嚴重地影響著中國大眾的生活。所以，在把握中國共產(chǎn)黨中央委員會、中華人民共和國國務院和自然資源部政策方向的基礎上，在資源環(huán)境承載力評價和國土空間開發(fā)適宜性評價的基礎上，應最大化推進城鎮(zhèn)低效土地整治，促進土地得到最大化的利用，繼而促進城鎮(zhèn)更新改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)[1]。

2 國土空間規(guī)劃背景下城鎮(zhèn)低效土地整治的必要性

中國發(fā)展離不開相應土地制度的作用。與此同時，土地制度更是中國土地管理的重要表現(xiàn)形式。中國目前所實施的土地政策大多都是基于土地制度而最終確定的。可以說中國土地制度和土地利用轉(zhuǎn)型之間緊密相關(guān)?，F(xiàn)階段，考慮到中國已經(jīng)逐漸邁向了城鎮(zhèn)化的發(fā)展道路，相應的經(jīng)濟增長方式也要進行變化。但是，值得注意的是，目前中國仍然實施的是傳統(tǒng)的土地資源管理模式，其已經(jīng)完全無法適應中國發(fā)展的需要。此外，中國現(xiàn)有的能夠用于進行耕地的土地資源呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，這和所實施的土地資源管理模式有著極大的關(guān)系。所以，基于國土空間規(guī)劃背景下，中國應持續(xù)加快現(xiàn)有城鎮(zhèn)低效土地整治工作的進度。

3 城鎮(zhèn)低效土地的利用特點

3.1 區(qū)域地形復雜，發(fā)展空間受限

目前來說，城鎮(zhèn)改造區(qū)域中，很多低效土地的對應利用類型雖然不同，但是卻存在相似的分布規(guī)律。與此同時，伴隨著中國社會穩(wěn)定進步，建設所需土地需求越來越大，所需用到的土地空間不斷增加，需要用到更多的用地指標。此外，中國很多城鎮(zhèn)地形差異很大，但是很多區(qū)域都由于山丘的存在，而難以實現(xiàn)最大化的土地使用[2]。加之生態(tài)環(huán)境的制約以及相應的人工影響因素，使得城鎮(zhèn)低效土地未來可作為新增建設用地指標的空間不足。

3.2 建設用地利用集約度不高

在建設用地的利用情況分析中，發(fā)現(xiàn)建設用地的實際利用集約度不高，這對于相關(guān)資源的維護十分不利。由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟水平相對較低，整體社會資源有限，所以中國城鎮(zhèn)建設用地相應的使用效率不高，并且很多土地使用強度低下，可以繼續(xù)提升的空間很大。加之用地空間十分無序，欠缺集約度，進一步使得土地資源被大大浪費。

3.3 工業(yè)用地粗放

工業(yè)用地對于國家經(jīng)濟的發(fā)展具有直接影響，在城鎮(zhèn)低效土地比例中，工業(yè)用地所占據(jù)的比重很大。其不僅是由于城鎮(zhèn)中存在較多的工業(yè)企業(yè)，整體用地需求量大，土地板塊支離破碎，難以實現(xiàn)綜合的發(fā)展，還由于域煤炭、鋼鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)面臨淘汰、升級，機械裝備制造、材料加工、新材料和物流商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，導致工業(yè)用地的需求劇增。

3.4 用地結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)階段，中國很多城鎮(zhèn)公共管理和對應得服務設施不足，已經(jīng)無法適應變化的群眾需求了，更無法滿足城鎮(zhèn)化新型化的發(fā)展需求。所以，應抓住優(yōu)化國土空間布局的關(guān)鍵點，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，促進綠地、廣場、市政共用設施用地等地類布局，提升城鎮(zhèn)人居環(huán)境改造升級。

4 城鎮(zhèn)低效土地整治方法

4.1 加大土地整治力度

為了更好地進行現(xiàn)有地下土地資源的利用及其開發(fā)，應充分整合目前存在的不足之處。例如，在開展具體的土地資源整治工作中，負責人員應盡量采用有效的措施對使用低效的土地進行登記，并留意土地資源使用率低下以及因過度追求經(jīng)濟利益所引發(fā)的眾多土地問題，而后開展有效的土地整治活動。與此同時，要對農(nóng)村人口遷移問題進行關(guān)注，不斷調(diào)整土地規(guī)模相應的匹配事宜。但是，對于一些人口較少的城鎮(zhèn)，政府應當更加嚴格的對于人口遷移速度進行管制。此外，針對一些常見的整體問題，還要綜合考察當?shù)刭Y源條件后，最終制定能夠匹配當?shù)匕l(fā)展的規(guī)劃[3]。從根本上保證中國土地資源的整治能夠始終基于經(jīng)濟發(fā)展水平。另外，針對土地整治，負責人員還應當嚴格按照流程進行后續(xù)的土地資源管理，繼而更好地符合大眾利益的需要。

4.2 健全低效土地整治機制

首先，應當基于土地使用權(quán)人改造。在中國城鎮(zhèn)建設有效范圍內(nèi)，很多土地空間的相應規(guī)劃是以年來進行的，也就是土地整治時，一定要得到原來使用權(quán)人的同意，并訂立有效的協(xié)議確定具體的出讓步驟，根據(jù)實際情況補交所需的土地出讓金。倘若需要改變土地原先的用途抑或是改變土地利用強度，那么還需要按照規(guī)定補交出讓差價[4]。

其次，應當設置引入社會資金改造。針對一些已經(jīng)規(guī)劃進入城鎮(zhèn)低效土地的區(qū)域，當?shù)毓芾聿块T應當做好完善的安置抑或是補償工作，還要將這些土地實施良好的規(guī)劃，在后續(xù)土地使用時，由相關(guān)部門統(tǒng)一分化，以期達到最高的土地利用價值。

再次，應健全土地有償使用機制，在踐行該制度的過程當中，使用人員應直接和部門進行對接，形成相應的經(jīng)濟合作關(guān)系，繼而保證該制度踐行的可操作性。應從整體上把控現(xiàn)有土地資源的具體情況，時刻把握農(nóng)村使用流轉(zhuǎn)土地的合理性，繼而有效降低不規(guī)范使用土地問題的出現(xiàn)概率。

最后，應當進行規(guī)范的土地并宗改造。規(guī)范的土地并宗改造能夠?qū)χ袊默F(xiàn)代化城市發(fā)展農(nóng)村建設起到較強的促進作用。而土地并宗改造指的是在特定的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢下，按照已經(jīng)完善的土地整治方針，結(jié)合那些需要整治的土地資源現(xiàn)狀，借助協(xié)議出租抑或是出讓的手段，盡可能將需要整治的土地進行整合后，統(tǒng)一進行后續(xù)的土地變更程序，更好的實施集中改造。

4.3 實施差異化政策措施

首先，應當按照實際規(guī)范分配所得到的土地收益。實施城鎮(zhèn)低效土地整治期間，相關(guān)部門倘若是通過征收亦或是回收一些土地，那么在得到收益后，應當將這些收益按照適當?shù)谋壤职l(fā)給原先的土地使用者，剩下的收益則應當用于建設當?shù)?，繼而更好的符合大眾利益的需要。

其次，應當大力推進土地置換，盡可能維持增減平衡。針對一些低效的工業(yè)抑或是商業(yè)用地實施改造時，一定要提前結(jié)合國家土地空間規(guī)劃方針進行調(diào)整，應從整體上把控現(xiàn)有土地資源的具體情況，借助收回、收購、置換、整合等方式調(diào)整原工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用地，盤活存量用地，增加單位土地產(chǎn)出，最大化提升原先的土地生產(chǎn)率。

最后，應實施可靠的供地、拆遷、補償模式。中國經(jīng)驗主體類型多樣，但是從本質(zhì)上而言，經(jīng)營主體的目標都是一致的，因此必須按照規(guī)定進行土地資源的運用。實施該模式，可以從根本上表現(xiàn)中國政府對于土地資源整治的重視，繼而為今后的低效土地資源管理創(chuàng)造優(yōu)異的發(fā)展契機。

5 結(jié)語

為了更好地改變中國逐漸嚴峻的土地資源不足情況，應當持續(xù)加強城鎮(zhèn)低效土地整治的規(guī)范性，合理使用現(xiàn)有的土地資源，全力推動中國土地利用的升級及其轉(zhuǎn)型工作，堅持可持續(xù)發(fā)展的土地利用模式。此外，為了從根本上適應中國城鎮(zhèn)發(fā)展變化，應結(jié)合具體的情況采取更為針對有效的措施進行低效土地整治及其利用，以便有效適應中國的未來發(fā)展態(tài)勢。