房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會計的現(xiàn)狀與優(yōu)化策略分析

文/金意君（永康市城投宏泰置業(yè)有限公司）

管理會計在企業(yè)中涵蓋管理和會計兩方面內(nèi)容，對企業(yè)的日常經(jīng)營管理、成本控制、財務(wù)處理、戰(zhàn)略決策等方面有著十分重要的作用，全面服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營管理過程，旨在提高內(nèi)部管理效率。在當下競爭激烈的市場環(huán)境中，企業(yè)引入管理會計思想，在借助相關(guān)會計工具的基礎(chǔ)上實現(xiàn)對內(nèi)部經(jīng)濟活動或者重大經(jīng)濟事項的管理。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在順應(yīng)時代變化的基礎(chǔ)上需依據(jù)管理會計不斷調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃，確定其未來發(fā)展方向。要改變傳統(tǒng)的粗放式管理模式，房地產(chǎn)企業(yè)需將目光放在市場變化需求上，根據(jù)內(nèi)外環(huán)境的變化，及時調(diào)整管理模式，逐漸形成向管理要效益的正確發(fā)展觀，讓企業(yè)在充分借助管理會計工具的基礎(chǔ)上實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略落地的目的。

一、管理會計的相關(guān)概述

管理會計相較于傳統(tǒng)會計，不僅涉及會計核算，還涉及管理方面，在充分結(jié)合內(nèi)外信息的基礎(chǔ)上利用管理會計相關(guān)工具，綜合分析和整理所有信息，為企業(yè)戰(zhàn)略決策、業(yè)財一體化、經(jīng)營管理提供有效的數(shù)據(jù)支撐。管理會計涉及企業(yè)的方方面面，包括戰(zhàn)略、預(yù)算、會計、運營、績效等方面，通過分解企業(yè)戰(zhàn)略目標，科學合理地編制預(yù)算，實現(xiàn)對日常經(jīng)營管理的有效控制。

二、應(yīng)用管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的促進作用

其一，有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身監(jiān)管能力。近年來，國家陸續(xù)出臺的管控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。即使目前政策似乎已見底，還相應(yīng)出臺了不少挽救樓市的政策，但是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境并沒有過多的積極變化，曾經(jīng)的紅利時代已過，要想走出寒冬需要更加精細化的創(chuàng)新管理。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)要提高對經(jīng)營投入的有效監(jiān)管，實現(xiàn)企業(yè)降低經(jīng)營管理成本及經(jīng)濟效益的增加已然成為當下企業(yè)最緊要的任務(wù)。充分發(fā)揮管理會計的職能，使其深入到房地產(chǎn)企業(yè)項目拿地、方案設(shè)計、實施規(guī)劃、編制預(yù)算等方面。通過強化內(nèi)部控制，減少企業(yè)經(jīng)營管理過程中不必要的開支，節(jié)約成本支出，有效緩解企業(yè)面臨的現(xiàn)金流壓力，有利于規(guī)避經(jīng)營風險，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)舉債經(jīng)營、盲目加杠桿的現(xiàn)象。充分利用管理會計實現(xiàn)對日常經(jīng)營活動的有效控制。房地產(chǎn)企業(yè)可借助內(nèi)部經(jīng)營指標來把控所有經(jīng)濟活動的全過程，通過對標分析預(yù)算以及成本投入，實現(xiàn)對日常經(jīng)營的精準把控，有利于企業(yè)提高自身的監(jiān)管水平。同時，有利于企業(yè)實現(xiàn)對項目開展各環(huán)節(jié)的進度掌控，以及資金投入、支出情況，致力于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部管理的高效率，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

其二，有利于為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供精準數(shù)據(jù)，預(yù)測發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)在借助管理會計工具的基礎(chǔ)上，可依據(jù)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營活動的特征，精準獲取相關(guān)管理、戰(zhàn)略規(guī)劃等信息，利用科學的方法將該類信息有效分類。同時，在充分借鑒往期經(jīng)營活動、相關(guān)信息以及同行業(yè)其他企業(yè)公開的財務(wù)指標基礎(chǔ)上，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展規(guī)模的模擬，經(jīng)營數(shù)據(jù)的精準有效性有利于合理預(yù)測企業(yè)的估值。近年來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響?；诖?，充分發(fā)揮管理會計的預(yù)測職能，有利于房地產(chǎn)企業(yè)精準把控未來的發(fā)展方向。企業(yè)應(yīng)用預(yù)測職能，可對內(nèi)部經(jīng)濟活動資金需求量、項目利潤留存率等指標進行合理預(yù)測，為企業(yè)在戰(zhàn)略決策、經(jīng)營管理、投融資等工作中提供有效的數(shù)據(jù)支撐[1]。管理會計不僅能滿足企業(yè)日?；A(chǔ)核算工作，還能綜合分析財務(wù)信息，為企業(yè)經(jīng)營管理提供實用的管理意見，有利于企業(yè)精準把控經(jīng)營活動，通過分解戰(zhàn)略目標，一步步實現(xiàn)企業(yè)短期或長期的既定目標。同時，房地產(chǎn)企業(yè)由于自身屬性，所面臨的經(jīng)營風險較多，應(yīng)用管理會計有利于規(guī)范內(nèi)部經(jīng)營管理活動，確保經(jīng)濟活動開展合法合規(guī)，有利于提高財務(wù)會計信息質(zhì)量。

其三，有利于企業(yè)實現(xiàn)對績效評價的強化。房地產(chǎn)企業(yè)開展績效評價工作，目的在于對標分析企業(yè)實際完成情況與規(guī)劃目標，依據(jù)各個關(guān)鍵任務(wù)指標，對企業(yè)各職能部門以及相關(guān)負責人的執(zhí)行情況進行績效評價，可將該結(jié)果與員工晉升、獎金等相掛鉤。制定獎懲措施，對各職能部門或者員工進行獎優(yōu)罰劣。隨著管理會計職能被越來越多的企業(yè)重視，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響越來越大，充分發(fā)揮管理會計的作用，有利于讓企業(yè)戰(zhàn)略目標與實際執(zhí)行更加融合，戰(zhàn)略規(guī)劃落實更加徹底。同時，房地產(chǎn)企業(yè)管理層可借助管理會計先進的方法與理念，使其在面對日常經(jīng)營管理工作時，能選擇更恰當?shù)姆椒ń鉀Q一系列問題，讓一些潛在風險或問題在萌芽狀態(tài)被解決，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供更為精準的預(yù)測與判斷。

三、分析當下房地產(chǎn)企業(yè)管理會計實施的現(xiàn)狀

（一）尚未構(gòu)建完善的管理會計體系

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未根據(jù)內(nèi)部實際情況構(gòu)建科學合理的管理會計體系，由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對管理會計的認知尚不全面，導(dǎo)致在開展管理會計工作時未能將其放置在相匹配的重要位置上。其一，企業(yè)未能構(gòu)建管理會計相關(guān)制度與實施計劃，導(dǎo)致財務(wù)人員在開展該項工作時無規(guī)可依，無法下手。其二，由于管理會計人員缺乏專業(yè)培訓，大多數(shù)會計人員只具備基礎(chǔ)的會計核算能力，對數(shù)據(jù)的分析與預(yù)測，以及參與到企業(yè)經(jīng)營活動全過程的能力尚不具備，無法為企業(yè)在投融資、資金需要量、盈虧平衡點等方面進行合理預(yù)測[2]。

（二）缺乏對現(xiàn)金流的管控力度

雖然很多企業(yè)已經(jīng)引入管理會計先進的思想，但是在實際運用過程中，對現(xiàn)金流的管理依然存在很多不足，為企業(yè)日常經(jīng)營管理帶來資金緊張的財務(wù)問題。運用管理會計，旨在精準計算最佳現(xiàn)金持有量、浮游量等相關(guān)數(shù)據(jù)，將各項數(shù)據(jù)指標維持在可控范圍內(nèi)，一旦出現(xiàn)資金不足或者資金運轉(zhuǎn)困難的問題，房地產(chǎn)企業(yè)則會承受較大的資金風險。其一，很多企業(yè)在“三通一平”之間被占用大量資金，包括工程勘察、設(shè)計等方面。其二，在整個工程正式施工階段投入資金最大，亦是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，則會引發(fā)一系列不良現(xiàn)象。其三，商品房的預(yù)訂基本上85%都由房地產(chǎn)中介進行預(yù)訂，而房地產(chǎn)企業(yè)需在客戶完成預(yù)訂以后，為中介支付3%的傭金，但是，該階段很多客戶辦理了商業(yè)貸款，銀行還未放款，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在回款方面速度較慢，甚至有些企業(yè)為了吸引客戶，出現(xiàn)一些違規(guī)操作。部分企業(yè)還存在為吸引客戶，在辦理分期貸款時未能對客戶資信進行深入調(diào)查，致使款項收不回來，產(chǎn)生呆賬、壞賬，給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。

（三）管理會計尚未與企業(yè)戰(zhàn)略目標相融合

雖然很多企業(yè)認識到開展管理會計的重要性，但在實際執(zhí)行過程中未能充分發(fā)揮管理會計職能，側(cè)重于監(jiān)控、執(zhí)行與考核方面，未能將管理會計工作與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃相融合，無法保持工作一致性，未能實現(xiàn)相互制約、相互促進的局面，很難有效落實企業(yè)戰(zhàn)略目標[3]。

（四）管理會計人才專業(yè)素養(yǎng)較弱

管理會計相較于傳統(tǒng)會計而言，對財務(wù)人員的要求更高，其不僅要具備專業(yè)的財務(wù)知識，還需具備戰(zhàn)略管理、風險、績效評價等方面的知識。管理會計涉及的工作十分繁雜，并且隨著企業(yè)管理理念不斷變化。然而，目前在房地產(chǎn)企業(yè)中，應(yīng)用財務(wù)管理主要由財務(wù)人員負責，由于財務(wù)人員還未實現(xiàn)完全轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致管理會計工作無法順利展開。財務(wù)人員依然將重點放在基礎(chǔ)會計核算、簡單的財務(wù)分析上面。房地產(chǎn)企業(yè)嚴重缺乏復(fù)合型管理會計人員，嚴重抑制管理會計體系的制定與實施。

四、優(yōu)化當下房地產(chǎn)企業(yè)管理會計實施的相關(guān)策略

（一）制定完善的管理會計體系

企業(yè)要想充分發(fā)揮管理會計職能，須健全管理會計體系。其一，重新構(gòu)架組織體系，劃分職責，設(shè)置獨立的管理會計部門，為其配備各個負責人、經(jīng)辦人等，將不同崗位的職責進行劃分，制定完善的管理制度。利用獎懲措施積極調(diào)動員工工作積極性，使其相互制衡、相互協(xié)作[4]。其二，有助于規(guī)范管理工作。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程所涉及的數(shù)據(jù)資料十分龐雜，不僅涉及基礎(chǔ)的會計核算工作，還涉及成本管控、資金使用等方面，運用管理會計能有效發(fā)揮其職能作用，避免一些重復(fù)的核算工作，提高管理效率。其三，優(yōu)化和整合企業(yè)現(xiàn)有的管理模式、辦事機構(gòu)，為管理會計工作的開展創(chuàng)設(shè)良好的環(huán)境。

（二）提高對現(xiàn)金流的管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、周期長的特點，在日常經(jīng)營管理中需投入大量的資金，因此，企業(yè)需具備足量的資金儲備，這是保障企業(yè)良好發(fā)展的核心基礎(chǔ)。其一，企業(yè)需充分發(fā)揮管理會計職能作用，強化資金預(yù)算安排，綜合分析內(nèi)外環(huán)境，為企業(yè)資金預(yù)算提供相應(yīng)的支持。加強現(xiàn)金流控制，有利于企業(yè)規(guī)避各類財務(wù)風險，同時，可以避免企業(yè)盲目進行投資，以便引起不必要的損失。企業(yè)在開展資金管理工作時，需加強營運資金管理，使該資金流始終維持在正值。嚴格依據(jù)項目預(yù)算把控各項成本支出，依據(jù)合同要求，對不同階段的項目工程進行節(jié)點支付，加強對預(yù)收款項、應(yīng)收賬款等方面的管理，確保企業(yè)能在不違反合同的情況下實現(xiàn)早收晚付，將企業(yè)現(xiàn)金持有量維持在正常范圍內(nèi)。其二，優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)來源亦是十分重要的工作，該結(jié)構(gòu)是衡量房地產(chǎn)財務(wù)風險的關(guān)鍵指標，關(guān)乎企業(yè)籌資方式，因此，需將企業(yè)資金取得和支出比例維持在合理范圍內(nèi)，有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)風險處于最低狀態(tài)。其三，每個房地產(chǎn)企業(yè)都建有自身的客戶信息管理制度，每個客戶都擁有客戶檔案，房地產(chǎn)企業(yè)需依據(jù)客戶的不同職業(yè)、年齡、企業(yè)風評、客戶征信等去評定客戶的信用等級，為不同級別的客戶制定相匹配的回款制度，以及相應(yīng)的優(yōu)惠力度，確?？蛻粼诒Ｕ献陨砩钏降幕A(chǔ)上，盡可能地選擇全款或者按揭貸款購房。盡量避免客戶選擇分成若干期支付購房，很容易為企業(yè)增加催收難度，出現(xiàn)一些不必要的壞賬、呆賬。

（三）促進管理會計體系與戰(zhàn)略目標的深度融合

房地產(chǎn)企業(yè)需提高對戰(zhàn)略管理的重視程度，應(yīng)用管理會計，有利于將企業(yè)戰(zhàn)略目標分解，并逐級落實，依次實現(xiàn)。企業(yè)管理層要重視到管理會計與戰(zhàn)略目標的關(guān)聯(lián)性，兩者之間互相制衡、互相促進、互相融合，是一個整體[5]。管理會計對于企業(yè)戰(zhàn)略目標起到一定服務(wù)作用，而戰(zhàn)略目標是管理會計不斷前進的方向，兩者之間相互協(xié)作，提高企業(yè)的活力與競爭力。其一，為管理層塑造理性思維觀。運用管理會計可幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層樹立求易創(chuàng)新的眼界，能根據(jù)市場環(huán)境、內(nèi)部發(fā)展狀況制定具有前瞻性的戰(zhàn)略決策。其二，培養(yǎng)領(lǐng)導(dǎo)具備戰(zhàn)略觀念。管理會計不僅可以發(fā)揮自身的核算職能，還具備管理職能，因此，應(yīng)用管理會計，能提高高層決策者的戰(zhàn)略觀念，使其具有大局觀，能根據(jù)行業(yè)發(fā)展動態(tài)、行業(yè)特征以及內(nèi)部業(yè)務(wù)活動制定科學合理的戰(zhàn)略決策。還能促使領(lǐng)導(dǎo)層通曉經(jīng)濟、法律等相關(guān)知識，不斷培養(yǎng)領(lǐng)導(dǎo)層的大局觀和前瞻性眼界，使其擁有敏銳的洞察力、果斷的判斷力，審時度勢，抓住機遇，帶領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)走得更高更遠。

（四）制定完善的管理會計人才培訓體系

管理會計的有效落實離不開企業(yè)復(fù)合型管理會計人才的支持，人才是開展和落實該項工作的關(guān)鍵。其一，企業(yè)需制定人才培養(yǎng)計劃，為現(xiàn)有的財務(wù)人員制定不同時期、不同階段的培訓計劃，可邀請外部專業(yè)人士參與到培訓工作中，或者將財務(wù)人員外包給外部培訓機構(gòu)，提升員工的專業(yè)水平、綜合素養(yǎng)。在培訓內(nèi)容上，不僅要豐富員工財務(wù)基礎(chǔ)知識以及管理知識，還需有意識地培養(yǎng)員工戰(zhàn)略管理方面的知識，使其具備大局觀，清晰企業(yè)發(fā)展中可能遇到的各類風險，要有風險管理意識，為其融入內(nèi)部控制、績效評價等方面的內(nèi)容，最終將財務(wù)人員培養(yǎng)成復(fù)合型管理會計人才[6]。在加強理論知識培養(yǎng)的同時，還需加強實踐，使其在實際工作中，能充分融合所學知識，真正做到學以致用，不斷挖掘管理會計的應(yīng)用潛能，熟練地分析和整合各項數(shù)據(jù)信息，制定財務(wù)報表，參與到企業(yè)的日常經(jīng)營管理中，為戰(zhàn)略決策提供有效的數(shù)據(jù)支撐。要做到精準地區(qū)分經(jīng)營活動和金融活動，充分利用邊際貢獻式管理報告，評價內(nèi)部管理邊際效益的變化趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭，因此，企業(yè)需健全人才培養(yǎng)計劃，為管理會計儲備更多優(yōu)秀的復(fù)合型管理人才。其二，企業(yè)還可提高招聘條件，在招聘新員工時，不僅要注重考察員工的財務(wù)知識，還需考察其管理方面的相關(guān)知識，為企業(yè)納入更多新鮮血液，從根本上提高財務(wù)人員的綜合素養(yǎng)。企業(yè)還需健全新員工入職培訓，盡快為其培訓具體的工作內(nèi)容及管理會計相關(guān)的知識，使其盡快融入實際工作中，為企業(yè)創(chuàng)收更大的經(jīng)濟效益。其三，不斷調(diào)整和優(yōu)化管理會計人員配置，隨著管理會計在企業(yè)不斷深入，需要更多管理會計人才走向財務(wù)行業(yè)的頂端。因此，企業(yè)需提高內(nèi)部管理會計人員的地位，盡量將一些基礎(chǔ)類核算工作安排給基層人員，將管理會計人員從核算工作中解放出來，使其將更多精力放置在管理方面。為該類人員配置相應(yīng)的會計崗位，使其能充分參與到日常經(jīng)營決策中，參與內(nèi)部監(jiān)督評價等工作，充分發(fā)揮管理會計的職能。管理會計人員要不斷學習，提升思想觀念，企業(yè)要通過設(shè)置相應(yīng)的激勵機制，吸引和留住更多的管理會計人員，避免人才流失。

五、結(jié)束語

總而言之，運用管理會計是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要手段之一，在借助管理會計工具的基礎(chǔ)上實現(xiàn)對企業(yè)并購重組決策等方面的管理。企業(yè)內(nèi)部管理層需正確認識管理會計的重要性，根據(jù)管理會計的應(yīng)用條件，為其創(chuàng)造良好的環(huán)境，積極引進先進的管理思想和管理方法，確保管理會計有效應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)內(nèi)部實際實施情況，不斷完善管理會計體系，加強對現(xiàn)金流的管理，讓企業(yè)戰(zhàn)略目標與管理會計深度融合，有助于實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃。通過制定科學合理的人才培訓計劃，為企業(yè)培養(yǎng)更多的管理會計人才，推動財務(wù)人員轉(zhuǎn)型，充分發(fā)揮管理會計的職能。