周舒怡

江南大學(xué)法學(xué)院，江蘇 無(wú)錫 214122

一、商品房預(yù)售中預(yù)告登記的合理性

預(yù)告登記制度屬于輔助性制度，制度設(shè)置是基于配合物權(quán)變動(dòng)的要求，以保障權(quán)利人在不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域的到期債權(quán)請(qǐng)求權(quán)可在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的需求。我國(guó)目前在商品房預(yù)售領(lǐng)域采用的商品房預(yù)售制度和預(yù)告登記制度均是在借鑒境外相關(guān)制度后設(shè)立的，但從目前實(shí)踐中來(lái)看，預(yù)告登記制度似乎并不似境外那般適用廣泛。預(yù)告登記緣起于早期普魯士法的“異議登記”制度，隨后為奧地利、德國(guó)和瑞士民法所采用，后被日本民法及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”所借鑒［1］。張雙根教授指出，我國(guó)所引進(jìn)的境外預(yù)告登記制度，主要來(lái)源于德國(guó)民法。這與常教授在本文中論證的觀點(diǎn)不謀而合，故應(yīng)從源自于德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用來(lái)尋找問(wèn)題的根源。

（一）德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度適用情況

常教授強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的作用，認(rèn)為只要不動(dòng)產(chǎn)登記簿上能表現(xiàn)承載所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)告登記制度的實(shí)施就存在理論上的可能。德國(guó)的預(yù)售房屋作為土地的附著物不可以單獨(dú)設(shè)立所有權(quán)，但是可以通過(guò)平面圖及登記合意將該預(yù)售房屋記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，登記后方可進(jìn)行預(yù)告登記，成為產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。換言之，德國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿進(jìn)行技術(shù)改造后使之適用于債權(quán)，此時(shí)的債權(quán)關(guān)系獲得了若干物權(quán)性效力，使預(yù)告登記制度在現(xiàn)實(shí)中存在建構(gòu)基礎(chǔ)和實(shí)施依據(jù)。

德國(guó)民法采取嚴(yán)格的物債區(qū)分原則，依照《德國(guó)民法典》之八百七十三條、九百七十五條之相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義，需要買賣雙方簽訂合同，形成轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的合意并登記，即可達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之目標(biāo)。德國(guó)民法規(guī)定物權(quán)行為變動(dòng)并不必然引起債權(quán)變動(dòng)，若想獲得預(yù)售房屋的所有權(quán)，上述要件缺一不可。在此前提下，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的價(jià)值意義是擔(dān)保以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在既有的法律框架下保證了不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的確定性。該制度在德國(guó)是適用的，有效保護(hù)了在先權(quán)利人因債權(quán)取得特定物權(quán)的權(quán)利，防止了預(yù)售房屋一房數(shù)賣行為產(chǎn)生的物權(quán)爭(zhēng)議，可以在制度設(shè)計(jì)內(nèi)最大限度地避免買賣雙方陷入不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議的困境。

（二）我國(guó)商品房預(yù)告登記制度適用辨析

目前，我國(guó)預(yù)售房屋登記并沒(méi)有納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，且預(yù)售房屋多為尚未建成之不動(dòng)產(chǎn)，尚不存在足以使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)權(quán)利客體，從而出現(xiàn)商品房預(yù)售領(lǐng)域中難以適用預(yù)告登記制度的現(xiàn)實(shí)困境。在商品房預(yù)售領(lǐng)域起作用的主要為商品房預(yù)售合同登記備案制度，屬于行政管理措施，且在實(shí)施方面具有強(qiáng)制性，在功能及普及程度上大大削弱了商品房預(yù)告登記制度的存在價(jià)值。當(dāng)前依照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條之規(guī)定，預(yù)售商品房開(kāi)發(fā)商需在辦理商品房預(yù)售登記及取得預(yù)售許可證后方能預(yù)售。而商品房預(yù)售登記和預(yù)售許可證是進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記備案的前提，另有商品房預(yù)告登記，在商品房預(yù)售領(lǐng)域，共有四種制度并行［2］。若其中某項(xiàng)制度完全可以為其他制度所替代，則應(yīng)精簡(jiǎn)手續(xù)以保證交易行為的效率。

常教授主張，預(yù)售許可是對(duì)商品房預(yù)售禁止性規(guī)定限制的解除，在外觀上與預(yù)售合同緊密相關(guān)，但預(yù)售許可制度并未明確規(guī)定預(yù)售許可程序的效力何以影響預(yù)售合同。而《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條則明確規(guī)定，商品房預(yù)售許可證明為出賣人進(jìn)行商品房預(yù)售的必備要件。從該解釋可以推定，預(yù)售許可證是預(yù)售商品房買賣的基礎(chǔ)，由于預(yù)售許可是典型的行政許可，故預(yù)售許可制度和商品房預(yù)售登記制度存在一定的行政管理色彩。同樣基于行政管理需要，商品房預(yù)售合同備案登記制度是保護(hù)預(yù)購(gòu)人的有力武器，同時(shí)加強(qiáng)建設(shè)行政管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，其適用范圍僅在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)中，為僅限制開(kāi)發(fā)商單方的登記行為。

故預(yù)告登記制度依舊存在適用的可能性。第一，預(yù)告登記在性質(zhì)上屬于民法，適用范圍為能夠引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形，不同于在設(shè)置上存在著行政管理考量的預(yù)售合同備案登記程序，故并無(wú)強(qiáng)制性，有賴于雙方當(dāng)事人的約定；第二，預(yù)告登記設(shè)立的目的是確保債權(quán)人將來(lái)物權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，事后經(jīng)過(guò)一定的民法行為可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，而預(yù)售合同備案登記由于屬于行政管理措施，故物權(quán)性質(zhì)效力的改變并無(wú)法律依據(jù)，不能對(duì)抗第三人且不能改變房屋所有權(quán)性質(zhì)。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記制度仍存在操作的空間。因?yàn)樵陬A(yù)售房屋領(lǐng)域，在建不動(dòng)產(chǎn)是將來(lái)可以作為物權(quán)客體的特定之物，商品房預(yù)售可以看作是在時(shí)間上適當(dāng)提前的房屋出售程序，故設(shè)立登記以便將來(lái)可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿在技術(shù)上是可行的，這并不違反客體特定原則。但是目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受外部環(huán)境的影響，開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)壓力增大，進(jìn)而產(chǎn)生大量維權(quán)事件，市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步顯現(xiàn)。此處有一個(gè)疑問(wèn)：將預(yù)告登記納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者另設(shè)可用于商品房預(yù)售的不動(dòng)產(chǎn)登記簿頁(yè)，是否會(huì)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記簿負(fù)擔(dān)權(quán)利過(guò)重的情形？

二、網(wǎng)上簽約機(jī)制與預(yù)告登記制度之功能對(duì)比分析

理論上，只要有網(wǎng)簽備案的備案號(hào)、證件號(hào)或網(wǎng)簽號(hào)，即可查閱商品房網(wǎng)簽狀態(tài)，從而避免一房數(shù)賣現(xiàn)象的發(fā)生?；诖朔N功能，常教授提出：網(wǎng)上簽約機(jī)制仍極大程度上限制了預(yù)告登記制度的適用空間。將網(wǎng)上簽約制度與預(yù)告登記制度掛鉤可以解決上述問(wèn)題，但我國(guó)目前并沒(méi)有對(duì)此進(jìn)行大范圍的實(shí)踐活動(dòng)［3］。本應(yīng)為預(yù)告登記提供便利的樓盤(pán)表卻為網(wǎng)絡(luò)簽約制度提供了有力的支持，加劇了預(yù)告登記制度架空的現(xiàn)象。對(duì)此，梁慧星教授則持有相反的觀點(diǎn)，他建議應(yīng)當(dāng)規(guī)定統(tǒng)一的、與行政管理脫鉤的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和登記制度，登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一加上登記機(jī)構(gòu)與行政管理強(qiáng)行關(guān)聯(lián)的現(xiàn)狀，將阻礙物權(quán)法實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的制度價(jià)值［4］。確實(shí)如梁教授所言，行政管理措施在一定程度上與預(yù)告登記制度相重疊，長(zhǎng)期將二者強(qiáng)行綁定容易使物權(quán)法喪失活力，就如目前預(yù)告登記制度在我國(guó)面臨的適用困境。

常教授的言外之意為：此時(shí)二者在適用方面屬于對(duì)立競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，功能重疊主要存在于以下兩個(gè)方面，一是從制度上禁止一房二賣的現(xiàn)象產(chǎn)生，二是適用覆蓋面存在重疊。一方面，網(wǎng)簽備案制度要求不動(dòng)產(chǎn)交易的買賣雙方須在網(wǎng)上簽訂買賣合同并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)備案登記，房屋才能申請(qǐng)過(guò)戶。我國(guó)《民法典》中預(yù)告登記制度規(guī)定，預(yù)告登記權(quán)利人同意是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的前提要件。可見(jiàn)，若預(yù)售商品房辦理了網(wǎng)簽備案或者預(yù)告登記手續(xù)，均可以阻卻第三人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。另一方面，由于網(wǎng)簽備案制度屬于行政管理措施，在實(shí)施過(guò)程中存在強(qiáng)制性，其普及程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基于雙方合意一致方可登記的預(yù)告登記制度，且購(gòu)房人的目的是確保將來(lái)可以取得預(yù)售房產(chǎn)的物權(quán)，只要有相應(yīng)的制度保證即可，并不會(huì)仔細(xì)辨別二者的法律性質(zhì)與功能之不同。是故預(yù)告登記的適用情形僅限于雙方辦理了網(wǎng)簽備案后又達(dá)成合意進(jìn)而辦理預(yù)告登記手續(xù)，其實(shí)際應(yīng)用范圍較為狹窄。但是，《民法典》并未對(duì)預(yù)告登記制度的規(guī)定作出實(shí)質(zhì)性的改變，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定基于制度適用性的考量，預(yù)告登記制度的存在有其固有的合理性。

預(yù)售合同網(wǎng)絡(luò)備案登記制度主要為針對(duì)房屋買賣所設(shè)置的監(jiān)管措施，其功能更多是為行政管理服務(wù)，并不具有物權(quán)性質(zhì)效力，與預(yù)告登記制度并不存在沖突。且網(wǎng)簽備案在實(shí)踐中多為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前置程序，倘若買賣雙方在簽訂房屋買賣合同的同時(shí)不辦理網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)，將阻礙過(guò)戶登記程序的進(jìn)行。若將網(wǎng)簽備案與過(guò)戶登記的資格解綁，網(wǎng)簽備案制度即喪失對(duì)購(gòu)房人債權(quán)的保護(hù)。網(wǎng)簽備案由于不具有物權(quán)的公示效力，購(gòu)房人的債權(quán)不可對(duì)抗其他債權(quán)人對(duì)備案標(biāo)的物的查封行為，相反，預(yù)告登記是將物權(quán)相關(guān)規(guī)則適用于債權(quán)領(lǐng)域，使登記的“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)”具備類似物權(quán)的排他性效力，就其性質(zhì)而言，屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張，其物權(quán)屬性是網(wǎng)簽備案所不具有的。

進(jìn)一步論述，首先我國(guó)預(yù)告登記制度體現(xiàn)在權(quán)利保全效力上主要采用了限制處分的模式。例如根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>物權(quán)編的解釋（一）》第四條之規(guī)定，預(yù)告登記權(quán)利人同意是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立其他物權(quán)的行為產(chǎn)生法律效力的前提。同時(shí)如果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)處分的行為得不到登記機(jī)關(guān)的認(rèn)可，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)無(wú)法變更。其次，預(yù)告登記制度可以保護(hù)債權(quán)人的權(quán)利順位，預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)符合了本登記的登記條件后，本登記的時(shí)間可以追溯到預(yù)告登記之時(shí)［5］，預(yù)告登記的權(quán)利雖然是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但是經(jīng)過(guò)登記之后便產(chǎn)生了獲得物權(quán)的順位，這是網(wǎng)簽制度所沒(méi)有的功能。最后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條第二款的規(guī)定，預(yù)告登記制度保證了預(yù)告登記的權(quán)利人在義務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序后，得以向破產(chǎn)管理人申請(qǐng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)繼續(xù)履行的權(quán)利，權(quán)利行使的范圍限于法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍。拓寬了預(yù)告登記的效力范圍，保障了權(quán)利人、債權(quán)人債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。雖然預(yù)售合同網(wǎng)簽備案制度與預(yù)告登記制度存在制度功能沖突，但二者在法律性質(zhì)、行為規(guī)制等側(cè)重方面均不相同，從保護(hù)權(quán)利人的角度講，顯然是預(yù)告登記制度更加能夠迎合權(quán)利人的需求。

三、預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記制度適用分析

商品房預(yù)售是指為緩解房地產(chǎn)商因建房造成的經(jīng)濟(jì)壓力，允許其在商品房尚未建成之時(shí)預(yù)售給預(yù)購(gòu)人，用預(yù)售房款建房的融資手段。抵押預(yù)告登記是指預(yù)購(gòu)人在購(gòu)房時(shí)資金不足以繳納全部房款時(shí)，以即將獲得的商品房作為抵押對(duì)象，從銀行獲得資金以支付房款的制度。依照建設(shè)部等七部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》之相關(guān)規(guī)定，禁止對(duì)未竣工的預(yù)售商品房進(jìn)行二次轉(zhuǎn)讓。這實(shí)際上禁止了在建商品房的流通性，使預(yù)售商品房失去了變現(xiàn)能力，從而否定了對(duì)預(yù)售商品房直接辦理抵押手續(xù)的可能。實(shí)際上預(yù)購(gòu)人融資問(wèn)題依舊沒(méi)有解決，若用預(yù)購(gòu)人將要取得的商品房進(jìn)行預(yù)告抵押，使預(yù)購(gòu)人可以提前獲得購(gòu)房款，從而促使預(yù)告登記的商品房發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)效力，從而使抵押預(yù)告登記制度的生存與發(fā)展存在理論上的可行性。同時(shí)，抵押預(yù)告登記需有預(yù)告登記作為其前置程序，二者在適用上是相輔相成的。

目前在理論界針對(duì)抵押預(yù)告登記的適用范圍存在爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為將抵押預(yù)告登記用于預(yù)售商品房領(lǐng)域是錯(cuò)誤的。張雙根教授指出：在現(xiàn)行法律背景下，預(yù)售商品房的“抵押權(quán)”僅是一種債權(quán)質(zhì)權(quán)，故其根本不享有不動(dòng)產(chǎn)登記能力，不能進(jìn)行抵押登記。程嘯教授提出：盡管預(yù)售商品房尚未建造完畢，但其并非不特定的或無(wú)法確定的物，并不能以客體缺失來(lái)佐證抵押預(yù)告登記不適用于商品房預(yù)售領(lǐng)域［6］。筆者認(rèn)為，由于預(yù)售房屋大多是在建房屋，與之配套的大部分制度都應(yīng)當(dāng)是圍繞對(duì)將來(lái)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而展開(kāi)的。如果從尚未建成的商品房不屬于抵押權(quán)客體和預(yù)售商品房的抵押權(quán)不屬于物權(quán)的角度出發(fā)，抵押預(yù)告登記制度的適用范圍中就將完全剔除商品房預(yù)售領(lǐng)域。但這與最初的立法初衷相背離，購(gòu)房人的融資渠道被切斷，在國(guó)家管控房屋買賣的前提下，預(yù)售房屋的成交量將大打折扣。

假設(shè)將抵押預(yù)告登記用于不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)依舊存在可行性，則不得不面臨制度在實(shí)踐中出現(xiàn)的抵押人重復(fù)抵押的問(wèn)題。樓盤(pán)表是基于行政管理需要，在新建預(yù)售房屋將要發(fā)售時(shí)由房產(chǎn)管理部門(mén)而設(shè)置的制度，用以承載房屋交易與產(chǎn)權(quán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理事項(xiàng)，其性質(zhì)類似不動(dòng)產(chǎn)登記簿，能夠有效承載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)。但是，預(yù)購(gòu)人以及為預(yù)購(gòu)人提供貸款的銀行利益不可僅憑樓盤(pán)表制度的設(shè)置進(jìn)行全面保護(hù)。原因有二：一是樓盤(pán)表從根本上來(lái)說(shuō)是房屋主管部門(mén)行政管理的手段，不具有從法律上擔(dān)保預(yù)售人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律效力；二是依照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，預(yù)售登記備案制度并未規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法律責(zé)任，也無(wú)法使商品房預(yù)售合同效力產(chǎn)生瑕疵。所以樓盤(pán)表可以為預(yù)告登記乃至抵押預(yù)告登記提供有力的技術(shù)支持，但是不足以保障預(yù)購(gòu)人權(quán)利。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條規(guī)定進(jìn)一步拓寬了抵押預(yù)告登記的效力空間，突破了預(yù)告登記制度不具有優(yōu)先受償物權(quán)屬性的限制，其產(chǎn)生的權(quán)利保護(hù)效力是樓盤(pán)表所不能及的。

綜上所述，當(dāng)前在我國(guó)的商品房預(yù)售領(lǐng)域，預(yù)告登記制度以及抵押預(yù)告登記制度不能很好地適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)實(shí)踐的需要。但是該制度依舊存在生存空間與實(shí)用價(jià)值，從預(yù)購(gòu)人權(quán)利保護(hù)角度出發(fā)，能更好地保障商品房預(yù)售交易行為的安全，為預(yù)購(gòu)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)化為將來(lái)的物權(quán)提供了制度基礎(chǔ)。