方敏

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，物業(yè)服務(wù)行業(yè)蓬勃發(fā)展，各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛涌現(xiàn)。而在這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，物業(yè)公司作為重要的組成部分，其財(cái)務(wù)管理尤為重要。本文將重點(diǎn)研究費(fèi)用管理在物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用，并探討如何通過費(fèi)用管理降低物業(yè)公司的成本和風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的盈利能力和社會(huì)形象。從費(fèi)用管理的概念和分類、物業(yè)公司費(fèi)用管理的特點(diǎn)與應(yīng)用、費(fèi)用管理在物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用實(shí)踐等方面展開論述，旨在為物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理提供一些有價(jià)值的思考和建議。

關(guān)鍵詞：費(fèi)用管理；物業(yè)；財(cái)務(wù)管理

DOI：10.12433/zgkjtz.20232919

目前，多數(shù)物業(yè)公司存在財(cái)務(wù)人員少、財(cái)務(wù)管理不規(guī)范、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不及時(shí)、費(fèi)用核算不準(zhǔn)確等問題，導(dǎo)致物業(yè)公司無法有效控制成本和費(fèi)用，難以進(jìn)行預(yù)算、分析和優(yōu)化。同時(shí)，也給公司管理和經(jīng)營帶來了一定的壓力。

一、費(fèi)用管理的概念和分類

（一）費(fèi)用管理的基本概念和意義

1.費(fèi)用管理的基本概念及分類

費(fèi)用按照不同的性質(zhì)和用途可以分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用、直接費(fèi)用和間接費(fèi)用、管理費(fèi)用和營銷費(fèi)用、成本費(fèi)用和期間費(fèi)用等。固定費(fèi)用是指在一定時(shí)期內(nèi)不隨產(chǎn)量或銷售額的變化而變化的費(fèi)用，如租金、折舊、人工等。變動(dòng)費(fèi)用則是指隨產(chǎn)量或銷售額的變化而變化的費(fèi)用，如原材料、運(yùn)輸?shù)?。直接費(fèi)用是指與產(chǎn)品或服務(wù)直接相關(guān)的費(fèi)用，如原材料、工資等；間接費(fèi)用則是與產(chǎn)品或服務(wù)間接相關(guān)的費(fèi)用，如管理費(fèi)用、廣告費(fèi)用等。管理費(fèi)用是指與企業(yè)管理活動(dòng)直接相關(guān)的費(fèi)用，如薪資、租金等；營銷費(fèi)用則是與企業(yè)市場營銷活動(dòng)直接相關(guān)的費(fèi)用，如廣告、促銷等。成本費(fèi)用是指與產(chǎn)品或服務(wù)直接相關(guān)的費(fèi)用，如原材料、人工等；期間費(fèi)用則是與日常經(jīng)營活動(dòng)直接相關(guān)的費(fèi)用，如租金、電費(fèi)等。

2.費(fèi)用管理在財(cái)務(wù)管理中的意義

通過費(fèi)用管理，公司可以有效控制各項(xiàng)費(fèi)用，降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力；合理配置資源和資金，提高經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力，為公司的發(fā)展奠定基礎(chǔ)；掌握財(cái)務(wù)狀況和資金流動(dòng)情況，為決策提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)。

（二）費(fèi)用管理的相關(guān)術(shù)語

費(fèi)用預(yù)算是制定費(fèi)用計(jì)劃的重要手段，通過對各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算，可以為公司制定合理的財(cái)務(wù)目標(biāo)和預(yù)算計(jì)劃，掌握財(cái)務(wù)狀況和資金流動(dòng)。費(fèi)用核算是對各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行核算和記錄的過程，包括費(fèi)用的收入和支出、計(jì)量和計(jì)算、分類和登記等。費(fèi)用控制是針對各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行控制和調(diào)節(jié)的一系列管理活動(dòng)，包括費(fèi)用的分配、限額、監(jiān)督、糾正等。費(fèi)用優(yōu)化是指通過改進(jìn)費(fèi)用結(jié)構(gòu)和管理方式，降低費(fèi)用、效益提高的一系列活動(dòng)，包括優(yōu)化費(fèi)用構(gòu)成、調(diào)整費(fèi)用分?jǐn)偂⑻岣哔M(fèi)用效益等。費(fèi)用分?jǐn)偸菍⒐餐l(fā)生的費(fèi)用分配到各項(xiàng)成本或產(chǎn)品中，以反映各項(xiàng)成本或產(chǎn)品的真實(shí)成本。

二、物業(yè)公司費(fèi)用管理的特點(diǎn)與應(yīng)用

（一）物業(yè)公司費(fèi)用管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)

1.物業(yè)公司費(fèi)用管理的特點(diǎn)

物業(yè)公司的費(fèi)用種類較多，包括人工費(fèi)用、水電費(fèi)用、物料費(fèi)用、維修費(fèi)用、保潔費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用等。這些費(fèi)用在管理和控制上難度較大，需要進(jìn)行逐項(xiàng)核算和分析，以便制定合理的預(yù)算和控制措施。物業(yè)公司的服務(wù)范圍廣泛，包括物業(yè)管理、維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等多個(gè)方面。這些服務(wù)在實(shí)施時(shí)會(huì)產(chǎn)生各種費(fèi)用，需要針對不同的業(yè)務(wù)進(jìn)行合理的費(fèi)用控制和管理。物業(yè)公司常常需要將某些費(fèi)用分?jǐn)偟讲煌臉I(yè)務(wù)中，如：將保潔費(fèi)用分?jǐn)偟礁鳂歉鳁?，將維修費(fèi)用分?jǐn)偟讲煌脑O(shè)施設(shè)備上。費(fèi)用分?jǐn)傔^程中，需要考慮各個(gè)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，以確保費(fèi)用的合理分配。

2.物業(yè)公司費(fèi)用管理的難點(diǎn)

物業(yè)公司的服務(wù)項(xiàng)目較多，需要招聘和管理大量的員工，涉及薪酬管理、社保管理、考勤管理等多個(gè)方面，需要加強(qiáng)人員管理和培訓(xùn)，確保員工能勝任工作。物業(yè)公司服務(wù)的范圍廣泛，服務(wù)對象也比較分散，導(dǎo)致費(fèi)用監(jiān)管難度較大。為了確保費(fèi)用的規(guī)范使用和合理分配，需要建立完善的費(fèi)用監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督和檢查。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理對準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和分析能力有較高的需求，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，完善財(cái)務(wù)管理體系，提高財(cái)務(wù)管理的水平和能力，為公司決策提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息。

（二）物業(yè)公司常見的費(fèi)用種類及其管理方法

1.人工費(fèi)

人工費(fèi)是物業(yè)公司的重要費(fèi)用，涉及物業(yè)服務(wù)人員的工資、福利、培訓(xùn)等方面。因而，應(yīng)合理配置人力資源，避免人員閑置或短缺；設(shè)定合理的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，確保員工的工資福利符合市場水平；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工的服務(wù)水平和綜合素質(zhì)；建立完善的考核制度，評估員工工作績效，激勵(lì)員工提高服務(wù)質(zhì)量。

2.水電費(fèi)

水電費(fèi)是物業(yè)公司的基本費(fèi)用之一，主要涉及供水、供電、照明等方面。應(yīng)建立節(jié)能意識(shí)，采用節(jié)能技術(shù)和設(shè)備，降低能耗和費(fèi)用；定期維護(hù)設(shè)備，保持設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和效率；優(yōu)化用水用電方案，合理規(guī)劃用水用電量，避免浪費(fèi)和濫用；定期核對水電表數(shù)，確保費(fèi)用的準(zhǔn)確計(jì)算和繳納。

3.物料費(fèi)

物料費(fèi)是物業(yè)公司維修保養(yǎng)、保潔、綠化等方面的費(fèi)用，主要涉及物料和設(shè)備的采購和使用。為了有效管理和控制物料費(fèi)用，采購物料時(shí)要選擇優(yōu)質(zhì)物料，確保其耐用性和使用效果；采用集中采購和統(tǒng)一配送的方式，避免物料重復(fù)采購；加強(qiáng)物料使用管理，防止物料損失和浪費(fèi)；建立完善的物料清單和使用記錄，便于物料的管理和控制。

三、費(fèi)用管理在物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用實(shí)踐

（一）費(fèi)用預(yù)算管理

物業(yè)公司需要收集和整理各項(xiàng)費(fèi)用的數(shù)據(jù)和信息，包括歷史數(shù)據(jù)、市場信息、行業(yè)情況等，以便開展預(yù)算；根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)和信息，制定合理的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃，包括各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算金額、預(yù)算期限、預(yù)算分配等；將制定好的預(yù)算計(jì)劃提交給財(cái)務(wù)部門進(jìn)行審核和審批，確保預(yù)算計(jì)劃的合理性和可行性；根據(jù)預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行各項(xiàng)費(fèi)用的支出，同時(shí)對費(fèi)用支出進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決費(fèi)用超支和浪費(fèi)的問題；對費(fèi)用支出分析和調(diào)整，以確保實(shí)現(xiàn)公司的財(cái)務(wù)目標(biāo)和預(yù)算計(jì)劃；建立科學(xué)合理的預(yù)算體系，包括預(yù)算的制定、審核、執(zhí)行、控制等各個(gè)環(huán)節(jié)，以確保預(yù)算的合理性和有效性。

（二）費(fèi)用控制與分析

1.費(fèi)用控制

物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和經(jīng)營計(jì)劃，制定合理的費(fèi)用預(yù)算，包括各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算金額、期限、分配等，以免費(fèi)用的超支和浪費(fèi)；建立完善的費(fèi)用審批和控制制度，對各項(xiàng)費(fèi)用嚴(yán)格的審批和控制，確保費(fèi)用的合理性和效益；通過優(yōu)化資源利用，如：采用節(jié)能技術(shù)和設(shè)備、加強(qiáng)物料管理和控制等，降低費(fèi)用支出，提高資源利用效率；加強(qiáng)成本管理，包括成本核算、成本控制、成本分析等，提高經(jīng)營效益。

2.費(fèi)用分析

物業(yè)公司應(yīng)建立完善的費(fèi)用分析制度，對各項(xiàng)費(fèi)用的支出進(jìn)行分類、分析和比較；采用ABC成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等成本控制方法，對各項(xiàng)費(fèi)用的支出控制和管理，降低成本支出，提高經(jīng)營效益；進(jìn)行費(fèi)用對比分析，比較不同時(shí)間段或不同物業(yè)項(xiàng)目的費(fèi)用支出情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決費(fèi)用異常，優(yōu)化費(fèi)用結(jié)構(gòu)和管理；加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析和預(yù)測，對各項(xiàng)費(fèi)用的支出預(yù)測和分析，為經(jīng)營決策提供參考依據(jù)，優(yōu)化經(jīng)營決策和資源配置；引入財(cái)務(wù)軟件、ERP系統(tǒng)等信息技術(shù)，對費(fèi)用支出進(jìn)行信息化管理和分析，提高費(fèi)用管理的效率和質(zhì)量。

（三）費(fèi)用核算與審計(jì)

1.費(fèi)用核算

物業(yè)公司應(yīng)建立完善的費(fèi)用核算制度，對各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行分類、核算和統(tǒng)計(jì)，確保費(fèi)用的準(zhǔn)確性和可靠性；采用合理的核算方法，如直接法、間接法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等，對各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行核算和分析；加強(qiáng)成本核算和管理，包括成本的核算、成本的控制、成本的分析等，提高盈利能力。

2.費(fèi)用審計(jì)

物業(yè)公司應(yīng)建立完善的費(fèi)用審計(jì)制度，對各項(xiàng)費(fèi)用審計(jì)和檢查；加強(qiáng)費(fèi)用的審批和控制，避免費(fèi)用超支；引入第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)，對費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)和檢查，提高費(fèi)用審計(jì)的獨(dú)立性和客觀性；加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)管理，降低風(fēng)險(xiǎn)和損失。

（四）費(fèi)用優(yōu)化

物業(yè)公司通過優(yōu)化采購成本，采用集中采購、尋求供應(yīng)商優(yōu)惠等，降低采購成本，提高采購效率；通過優(yōu)化能源管理，采用節(jié)能技術(shù)和設(shè)備、優(yōu)化設(shè)備運(yùn)行模式等，降低能源成本，提高資源利用率；通過優(yōu)化人力成本，提高員工績效、優(yōu)化人力資源配置等，降低人力成本，提高經(jīng)營效益；通過優(yōu)化物料管理，加強(qiáng)物料分類管理、減少庫存占用等，降低物料成本，提高資源利用率。

四、費(fèi)用管理在物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中的優(yōu)化策略

（一）員工培訓(xùn)和激勵(lì)

物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)行員工培訓(xùn)需求分析，確定員工需要提高的技能和知識(shí)領(lǐng)域。通過與員工交流、評估其現(xiàn)有的技能水平以及識(shí)別潛在的提升機(jī)會(huì)，基于需求分析結(jié)果，物業(yè)公司制定有針對性的培訓(xùn)計(jì)劃。培訓(xùn)計(jì)劃包括課程內(nèi)容、培訓(xùn)方式（在線課程、工作坊、面對面培訓(xùn)等）及培訓(xùn)時(shí)間表。使用多種培訓(xùn)方法，以滿足不同員工的學(xué)習(xí)風(fēng)格和需求，包括課堂培訓(xùn)、虛擬培訓(xùn)、自學(xué)材料、導(dǎo)師指導(dǎo)等。在培訓(xùn)過程中，為員工提供實(shí)踐機(jī)會(huì)，并及時(shí)反饋，幫助員工將所學(xué)知識(shí)應(yīng)用到實(shí)際工作中，并不斷改進(jìn)。

建立明確的獎(jiǎng)勵(lì)制度，將培訓(xùn)和激勵(lì)計(jì)劃結(jié)合起來，以獎(jiǎng)勵(lì)員工提出并實(shí)施節(jié)省費(fèi)用的建議。獎(jiǎng)勵(lì)可以是金錢獎(jiǎng)勵(lì)、獎(jiǎng)金、員工認(rèn)可、晉升機(jī)會(huì)、特別活動(dòng)或其他有價(jià)值的激勵(lì)。在此過程中，應(yīng)讓員工了解激勵(lì)計(jì)劃的運(yùn)作方式和標(biāo)準(zhǔn)，透明的激勵(lì)計(jì)劃可以激發(fā)員工的積極性，可定期表彰員工，通過員工會(huì)議、內(nèi)部通訊、獎(jiǎng)牌墻或員工專題報(bào)道實(shí)現(xiàn)。此外，還可以分享成功的案例，以激發(fā)其他員工提出創(chuàng)新的成本節(jié)省建議，鼓勵(lì)員工之間的競爭與合作。

（二）引入信息技術(shù)支持

物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)行信息化系統(tǒng)的集成和實(shí)施，包括系統(tǒng)的安裝、配置、測試、調(diào)試、數(shù)據(jù)遷移等，確保信息化系統(tǒng)能滿足需求，并實(shí)現(xiàn)費(fèi)用管理的信息化管理和分析；加強(qiáng)系統(tǒng)的維護(hù)和更新，及時(shí)修復(fù)系統(tǒng)的漏洞，保證系統(tǒng)的安全性和穩(wěn)定性。同時(shí)，及時(shí)更新系統(tǒng)的功能和性能，滿足物業(yè)公司不斷變化的業(yè)務(wù)需求。

（三）優(yōu)化資源和成本管理

物業(yè)公司可以采用節(jié)能技術(shù)和設(shè)備，如LED照明燈、太陽能熱水器等，降低能源消耗和費(fèi)用支出。同時(shí)，建立能耗監(jiān)測系統(tǒng)，對能源消耗情況進(jìn)行監(jiān)測和分析，發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)能源消耗的瓶頸，提高能源利用效率；加強(qiáng)物料管理和控制，建立物料管理系統(tǒng)和控制制度，對物料采購、入庫、使用、領(lǐng)用、庫存等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范化管理，避免物料的過度消耗，提高物料利用效率和成本管理的效果；實(shí)行人力資源的優(yōu)化，建立適合自身實(shí)際情況和需求的人力資源管理制度，實(shí)行精細(xì)化管理，提高員工的工作效率和生產(chǎn)效益，降低人力成本支出；創(chuàng)新管理模式和理念，引入先進(jìn)的管理理念和工具，如精益生產(chǎn)、6sigma、TPM等，加強(qiáng)管理的科學(xué)性和效率性，降低管理成本支出，提高管理效益。

（四）技術(shù)投資

物業(yè)管理軟件可以自動(dòng)化租賃管理、維護(hù)請求處理、賬務(wù)管理等日常流程，減少人工操作成本，提高工作效率。這些軟件通常具有集成的數(shù)據(jù)中心，可用于存儲(chǔ)和訪問物業(yè)的關(guān)鍵信息，如租戶信息、維護(hù)記錄和合同細(xì)節(jié)。通過在線報(bào)修系統(tǒng)，租戶輕松提交報(bào)修請求，描述問題并上傳照片，有助于更快速地解決問題，提高客戶滿意度；安裝智能安全系統(tǒng)，如監(jiān)控?cái)z像頭和訪問控制系統(tǒng)，提高物業(yè)的安全性，減少不必要的巡邏成本，利用能源管理系統(tǒng)監(jiān)測和控制電力、水和暖通空調(diào)系統(tǒng)的能源使用，降低能源成本；使用數(shù)據(jù)分析工具分析租賃數(shù)據(jù)、維護(hù)記錄和運(yùn)營成本，以識(shí)別潛在的成本節(jié)省機(jī)會(huì)和運(yùn)營改進(jìn)點(diǎn)，借助預(yù)測分析，預(yù)測設(shè)備和設(shè)施的維護(hù)需求，避免緊急維修和高額成本。

在投資新技術(shù)前，物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)行成本效益分析，評估投資的回報(bào)率。同時(shí)，為員工提供培訓(xùn)，使其充分利用新技術(shù)提高工作效率。

五、結(jié)束語

費(fèi)用管理在財(cái)務(wù)管理中扮演著重要角色，它可以幫助公司有效管理和控制各項(xiàng)費(fèi)用，優(yōu)化費(fèi)用結(jié)構(gòu)和分?jǐn)?，降低成本和?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過對費(fèi)用的預(yù)算、分析、核算、審計(jì)等手段，物業(yè)公司可以更好地管理費(fèi)用，為決策者提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，從而支持其進(jìn)行管理決策和戰(zhàn)略規(guī)劃。因此，物業(yè)公司應(yīng)重視費(fèi)用管理在財(cái)務(wù)管理中的作用和重要性，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理流程和體系，提高財(cái)務(wù)管理的水平和能力。同時(shí)，通過科學(xué)合理的費(fèi)用管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。

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