“京城紅盤”質(zhì)量被業(yè)主投訴京能、電建“聯(lián)合作品”迎交付考驗

秦佳麗

由京能置業(yè)、電建地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的北京大興舊宮洺悅灣項目自年初交付以來，因質(zhì)量問題引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)。有項目業(yè)主向《紅周刊》表示，該項目存在貨不對板、施工未完成以及系列質(zhì)量缺陷。該項目原計劃6月底交付，而“提前百天”交付曾被開發(fā)商作為宣傳重點之一，但有業(yè)主表示，“提前百天”交付的前提是保證質(zhì)量，而實際情況卻不是這樣。

作為“五環(huán)內(nèi)限競房”，京能電建·洺悅灣項目一度憑借價格和區(qū)位優(yōu)勢成為區(qū)域銷售“紅盤”。不過，項目在3月開始交付后，卻被曝出存在質(zhì)量問題。據(jù)業(yè)主反映，項目開發(fā)商“為交付而交付”，實則未達交房標準且整改意愿不強。

作為項目背后兩大聯(lián)合開發(fā)商，京能置業(yè)正面臨業(yè)績虧損、存貨高企等困境，而電建地產(chǎn)已經(jīng)在2022年被中國電建剝離出上市平臺。

項目疑似“減配”京能電建·洺悅灣遭業(yè)主維權(quán)

北京大興舊宮板塊京能電建·洺悅灣項目首期在2020年開盤預售，黎青（化名）連同親友購置了3套住房。到今年3月底，該項目開始交付，黎青發(fā)現(xiàn)，該項目質(zhì)量難以令人滿意。

“今年3月下旬，開發(fā)商發(fā)出了收房通知，我們當時去看了一下，感覺特別差，從公共區(qū)域到室內(nèi)都有問題?！崩枨嘞颉都t周刊》羅列了幾大“硬傷”：“室外景觀問題主要集中在幾點，一是路面下沉，二是橡膠地墊破損，三是圍墻下沉開裂。還有一些小問題，比如地磚空鼓、外立面破損、污染等，這還沒有細說?！?/p>

聚焦樓內(nèi)公共區(qū)域，黎青表示，項目存在貨不對板、施工未完成以及大量質(zhì)量問題。據(jù)其提供的多組照片顯示，樓內(nèi)公區(qū)存在水管井漏水、地下及車庫結(jié)構(gòu)漏水、車庫金剛砂地面開裂、樓梯間翻沙起皮、電梯吊頂面層脫落等現(xiàn)象。

類似的問題還呈現(xiàn)在戶內(nèi)，包括屋內(nèi)漏水、戶門歪斜、墻面質(zhì)量缺陷等。黎青談到：“最嚴重的是有一部分施工根本沒有完成。有的戶內(nèi)門把手、門鎖、水龍頭、燃氣警報器以及可視對講都沒有組裝。再比如，門吸用的是一種雙面膠粘在地板上，把門移開，門吸也就跟著門跑了。”

目前黎青只是京能電建·洺悅灣項目的眾多維權(quán)客群中的一員。據(jù)介紹，該小區(qū)業(yè)主大概1200多戶，至少四成業(yè)主拒絕開發(fā)商交付。他回憶到：“按照當初的拿地條件，這個房子是屬于‘較全裝修交付，現(xiàn)在根本達不到交付條件?！?/p>

在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板，自2022年5月份至今，關(guān)于京能電建·洺悅灣項目的投訴已達數(shù)十條，同樣涉及施工質(zhì)量隱患、減配、進度緩慢、不設(shè)工地開放日、虛假宣傳等系列問題。

“現(xiàn)在開發(fā)商給我們的感覺是在‘拖、等、靠，倒逼業(yè)主收房。從3月27號到4月8號，開發(fā)商分批次進行了集中交付動作，但是目前（截至4月25日）收房的業(yè)主最多60%?！崩枨嗾劦?，“已經(jīng)收房的業(yè)主，一部分是家里比較著急，用來自住，即便交付標準不高也被動把房子收了；還有一部分收房的業(yè)主帶有純投資屬性，收房之后可能直接轉(zhuǎn)給中介出租出去?！?/p>

黎青介紹，從3月底到4月初，業(yè)主代表與開發(fā)商多次交涉，但對方整改的意愿并不強?！澳壳皹I(yè)主普遍沒有提到向開發(fā)商索賠，也沒有啟動訴訟程序，只希望開發(fā)商主動在一定整改期限內(nèi)把問題解決掉?！彼麑Υ吮硎?，“我們一方面要求開發(fā)商按照宣傳物料，即對標沙盤陳設(shè)，把室外景觀和公共區(qū)域配建按承諾落實到位；另一方面是室內(nèi)，我們要求立即整改，達到交付要求。”

值得一提的是，4月10日，北京京能海賦置業(yè)有限公司發(fā)布聲明稱，公司在開發(fā)建設(shè)過程中，全程接受有關(guān)部門的監(jiān)督審查，京能電建·洺悅灣項目已經(jīng)四方驗收合格且已通過政府主管部門的竣工驗收備案，具備法定及《商品房買賣合同》約定的交付條件。

北京金訴律師事務所主任王玉臣對此向《紅周刊》表示，項目通過驗收不等于不存在質(zhì)量問題，市場中不少樓盤雖然驗收合格卻依然存在隱患，業(yè)主是否有權(quán)拒絕收房需要具體項目具體看待：“如果是主體或基礎(chǔ)工程問題，或者漏水嚴重，業(yè)主可以拒絕收房，要求開發(fā)商整改并且賠償延期交付違約金，有的甚至還可以視情況解除合同；如果是比較小的質(zhì)量問題，比如踢腳線斷裂、墻體有細微裂縫，可以視情況先不收房，要求開發(fā)商盡快整改；不過，如果是不影響房屋正常使用的特別細微的問題，業(yè)主通常不能拒絕收房。”

昔日“紅盤”“提前百天”交付業(yè)主質(zhì)疑“為交付而交付”

作為區(qū)域熱門樓盤，京能電建·洺悅灣背后項目公司系北京京能海賦置業(yè)有限公司。企查查信息顯示，京能海賦置業(yè)由京能置業(yè)、電建地產(chǎn)分別持股51%、49%。

《紅周刊》了解到，京能置業(yè)·洺悅灣項目地塊系“電建＋京能”聯(lián)合體于2019年10月競得，彼時兩家開發(fā)商斥資44.3億元拿下北京市大興區(qū)舊宮東站2號地塊。出讓文件要求，項目商品住房銷售均價不超過54715元/平方米，且最高單價不得超過60186元/平方米。

據(jù)房天下等中介平臺信息，洺悅灣首期項目已于2020年6月開盤預售，銷售均價55471元/平方米，共計1254戶，擬于2023年6月30日交房，主打帶裝修交付。

值得一提的是，帶有“五環(huán)內(nèi)限競房”“商業(yè)地鐵配套齊全”等標簽的洺悅灣項目具有價格倒掛空間，對比大興舊宮同板塊二手房，目前銷售單價普遍超過6萬元，該項目由此一度成為區(qū)域“紅盤”。在克而瑞發(fā)布的《2020年北京市1—12月項目銷售金額榜》中，洺悅灣以36.97億元的成交金額位居TOP13。

據(jù)京能電建洺悅灣微信公眾號訊息，京能電建·洺悅灣集中交付于2023年3月27日正式啟幕。對洺悅灣項目業(yè)主來說，從原定6月30日交付改為3月底交付，經(jīng)歷了從喜悅到驚嚇的過程?！澳壳伴_發(fā)商這邊的旗號是‘提前百天交付，按照合同約定時間的話，交付時間其實在今年6月30號。”黎青談到，“我們優(yōu)先要求其實是保質(zhì)保量，這個項目其實還有好多工程沒有完成，存在大量的質(zhì)量問題和減配情況，這種情況下不能為了交房而交房?！?/p>

“如果是爆雷房企，目標以‘保交付為主，這種情況還說得過去。但是京能置業(yè)是市屬國企，電建地產(chǎn)是央企，兩家合作的企業(yè)打著‘提前交付的旗號，然后偷工減料，這種做法不太道德?！崩枨嗳绱吮硎尽?/p>

關(guān)于項目為何提前交付，目前京能置業(yè)、電建地產(chǎn)沒有公開的說法。黎青談到，業(yè)主們揣測這或是出于多方面因素：“一是為了解凍預售監(jiān)管資金，提前交付方便房企拿回資金；二是如果按照合同約定時間6月底交付，正好趕上北京的雨季，到時候地下室、車庫滲漏情況會更嚴重，開發(fā)商容易面臨延期交付和賠償；三是項目背后涉及上市公司，集中提前交付的話，是否財報能夠更漂亮一點？”

京能置業(yè)存貨高企電建地產(chǎn)已經(jīng)是“非上市資產(chǎn)”

作為項目背后兩大聯(lián)合開發(fā)商，京能置業(yè)和電建地產(chǎn)的經(jīng)營情況如何呢？

據(jù)公司業(yè)績公告，由于新竣工項目較老項目毛利降低，京能置業(yè)今年一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4283萬元，同比下降119%。銷售毛利率則降至個位數(shù)，由2022年底的12.57%降至今年一季度末的5.77%。

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，業(yè)績滑坡的背后，京能置業(yè)近年存貨出現(xiàn)了較大規(guī)模增長，且跌價不菲。2019年至2022年，京能置業(yè)存貨依次為111億元、156億元、168億元、166億元，占總資產(chǎn)比重依次達83%、86%、79%、82%。截至2022年底，其涉及京能·陽光港灣、海語城、京能天下川等項目的存貨跌價準備合計約2.24億元。

存貨跌價往往與銷售去化、開發(fā)節(jié)奏偏緩等因素相聯(lián)系。對比2021年，近一年京能置業(yè)開工建設(shè)相對保守。2022年度，京能置業(yè)在建項目實現(xiàn)開復工面積145.26萬平方米，同比減少10.46%；報告期內(nèi)13個投資開發(fā)的項目，5個竣工面積為零，其中早于2020年開工的京能·云璟壹號，報告期末仍然沒有竣工板塊。

相比京能置業(yè)，電建地產(chǎn)已經(jīng)是“非上市資產(chǎn)”。2022年，由于部分業(yè)務與控股股東重合，中國電建與其控股股東電建集團進行資產(chǎn)置換，將包括電建地產(chǎn)在內(nèi)的274億元地產(chǎn)資產(chǎn)剝離上市平臺，納入到電建集團。

《紅周刊》了解到，相較于2021年披露房地產(chǎn)業(yè)務營收295億元、占總營收的6.62%，中國電建新近發(fā)布的2022年年度報告中，不再將房地產(chǎn)營收作為主營業(yè)務單獨披露。

不過，近一年來“電建系”投資拿地熱情不減。2022年，電建地產(chǎn)在南京、珠海、濟南、北京等地頻繁購入地塊，并以151.1億元的新增貨值居于克而瑞2022年房企新增貨值榜單TOP58。另據(jù)集團官網(wǎng)信息，目前電建地產(chǎn)在北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、西安、鄭州等地還有14個熱銷樓盤。

另外，電建地產(chǎn)在中國電建體系內(nèi)時開發(fā)的項目，仍可能會對中國電建構(gòu)成影響?！都t周刊》查詢?nèi)嗣窬W(wǎng)領(lǐng)導留言板信息了解到，僅2022年以來，鄭州、成都、深圳、佛山等地業(yè)主關(guān)于電建的投訴留言多達上百條，涉及強制交房、虛假宣傳、質(zhì)量隱患、違規(guī)買賣車位、整改進度慢等多項問題投訴。