房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控

張靜

本文主要研究房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控的重要意義，分析目前所存在的問題，提出解決問題的對策建議，旨在為提升房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控工作效果提供幫助。

目前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算與管控的過程中存在方法不合理、缺乏全程性、技術(shù)不先進(jìn)的問題，不能確保會計成本核算與管控工作的水平和效果，難以滿足成本管控的基本需求。因此在新時期的環(huán)境背景下，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算與管控問題，不斷完善工作方法，增強(qiáng)全程性的工作效果，采取現(xiàn)代化的技術(shù)措施，增強(qiáng)會計成本核算工作、管控工作的有效性，為促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展夯實基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算管控的重要意義

我國房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身的會計成本核算與管控力度，是促使企業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定進(jìn)步的關(guān)鍵所在，能夠幫助企業(yè)不斷提升整體層面的利潤水平和經(jīng)濟(jì)效益水平。近年來房地產(chǎn)企業(yè)面臨著抑制房價政策，在會計工作中會以增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為目的，綜合研究與分析營業(yè)收入情況、成本情況、稅金后結(jié)余情況等，強(qiáng)化成本的控制力度，使得企業(yè)擁有更多的利潤來源空間，推動經(jīng)濟(jì)效益的提升，贏得更多可持續(xù)發(fā)展的實力。與此同時，強(qiáng)化會計成本核算與管控的力度，還與社會發(fā)展需求相符，在激烈競爭的社會領(lǐng)域中，科學(xué)開展相關(guān)工作，不僅能夠幫助企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)效益，還能提升經(jīng)營戰(zhàn)略化的發(fā)展水平，在會計工作的支持下改善運營管理的現(xiàn)狀、強(qiáng)化對每個環(huán)節(jié)的監(jiān)督控制，促使企業(yè)核心競爭力的提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題

（一）會計成本核算方法不合理

目前，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展的進(jìn)程中已經(jīng)開始認(rèn)識到成本核算的重要性，但是所采用的核算方法過于單一，不能準(zhǔn)確進(jìn)行開發(fā)項目各項成本的分析歸類，甚至還會出現(xiàn)歸集不合理和不清晰的問題，難以為成本控制工作提供準(zhǔn)確依據(jù)。同時在成本核算的過程中沒有設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)化的行為規(guī)范和準(zhǔn)則，很容易出現(xiàn)核算方法隨意性問題、不科學(xué)的問題、不準(zhǔn)確的問題，無法按照不同開發(fā)項目的特點和狀況針對性執(zhí)行核算工作，對成本的管控造成不利影響。

（二）會計成本核算缺乏全程性

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目流程較為復(fù)雜，主要是涉及前期的決策、設(shè)計和招投標(biāo)，中期的施工管理，后期的竣工管理、銷售管理和物業(yè)管理等，不同階段的成本有所不同，需要針對性進(jìn)行核算和管控。但是目前很多企業(yè)過于重視開發(fā)項目施工成本和銷售成本的核算與管控，忽略前期階段與后期階段的成本核算分析與管理，很容易因為工作的疏漏、不全面出現(xiàn)成本管理不足的現(xiàn)象，難以從根本層面維護(hù)項目的經(jīng)濟(jì)效益。同時在會計核算工作中也沒有形成全過程成本核算與管控的正確觀念意識，導(dǎo)致工作缺乏全程性，難以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在整個過程準(zhǔn)確進(jìn)行成本的核算與控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題的對策

（一）完善工作方法

房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地促使會計成本核算工作良好開展，必須要篩選最佳的核算方法，完善會計成本核算的流程模式，使得工作效果不斷提高。

1.科學(xué)采用成本核算對象設(shè)置等方式。通常情況下在單體開發(fā)項目領(lǐng)域中，成本核算對象主要就是設(shè)計圖預(yù)算或是施工圖預(yù)算的單項項目，對象設(shè)定和處理的方法主要為：其一，如果項目開發(fā)的地點、結(jié)構(gòu)特點、施工企業(yè)、總承包企業(yè)相同，就可以將項目開發(fā)起止時間較為相近的項目作為成本核算的對象，如果開發(fā)的面積很低、施工的周期時間很短，那么就可以將項目設(shè)定成為獨立化的核算對象；其二，對于規(guī)模大并且施工周期時間很長的項目，就應(yīng)結(jié)合實際特點、區(qū)域特征、工期時間等設(shè)定相應(yīng)的核算對象：可以按照區(qū)域和時間周期的情況設(shè)定成本核算對象；按照項目的功能和區(qū)域分成不同的核算對象；相同小區(qū)或是開發(fā)項目之內(nèi)的各個建筑結(jié)構(gòu)，也可以結(jié)合結(jié)構(gòu)特點設(shè)定對象；如果是獨立性設(shè)計預(yù)算或者施工圖預(yù)算的項目，無論在開發(fā)成本中是不是涉及這項支出都必須要設(shè)定成為單獨的核算對象。

2.房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算工作中應(yīng)準(zhǔn)確分析核算對象的特點，明確核算對象的特定性成本項目，以此為基礎(chǔ)科學(xué)分配，確保各項核算對象的成本支出都能有效控制。如果在工作中有兩個以上核算對象或者是不能明晰具體的核算對象，就要利用輔助性的科目歸類處理，按照相應(yīng)的分配措施將核算對象分配和搭配到成本項目之內(nèi)，結(jié)合成本項目的性質(zhì)和特點等采用不同的成本分配措施，注重按照收入和成本相互匹配的基本原則增強(qiáng)分配的合理性，為后續(xù)的管控工作提供依據(jù)。

3.明確項目開發(fā)間接費用核算的方式方法。房地產(chǎn)成本費用核算的工作中應(yīng)準(zhǔn)確計量企業(yè)開發(fā)建造產(chǎn)品實際成本費用，準(zhǔn)確核算和計算直接類型、間接類型的成本，根據(jù)受益性的原則與配比情況等將成本分配到各個管控對象。例如：采用占地面積的核算方式，根據(jù)已經(jīng)開始動工的具體占地面積的開發(fā)成本在整體項目開發(fā)中占地面積的比例，科學(xué)開展核算工作，將項目開發(fā)的成本減去土地使用的成本和契稅成本，根據(jù)占地面積進(jìn)行分?jǐn)偺幚恚徊捎媒ㄖ娣e的核算方式，結(jié)合已經(jīng)開始動工的開發(fā)項目建筑面積在整體建筑面積中的占有比例核算，采用直接成本核算的方式，結(jié)合周期范圍之內(nèi)某個成本對象直接開發(fā)成本的數(shù)據(jù)值，了解其在周期范圍之內(nèi)所有直接成本中占有的比例；采用預(yù)算造價核算的措施，根據(jù)周期范圍之內(nèi)某個成本對象的預(yù)算造價，在周期內(nèi)所有成本對象的預(yù)算造價中所占有的比例計算分析；間接費用的核算工作中應(yīng)確保合理的計算分配，例如：財務(wù)費用中的銀行利息間接費用，應(yīng)根據(jù)其在所有利息支出總額中所占有的比例核算與分配。

4.從本質(zhì)層面而言，房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算目的在于準(zhǔn)確計算開發(fā)的成本，為后續(xù)成本的管控提供準(zhǔn)確依據(jù)。在此情況下必須要確保核算結(jié)果的準(zhǔn)確度，其能夠具備成本管控的指導(dǎo)作用，一方面，完工開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)，以前為預(yù)防出現(xiàn)重大成本遺漏的現(xiàn)象，應(yīng)先明確成本核算內(nèi)容的完整性與預(yù)算指標(biāo)、決算指標(biāo)和結(jié)算指標(biāo)相互對比分析，按照建設(shè)合同和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)等預(yù)提應(yīng)符合未付的開發(fā)成本。另一方面，制定完善的權(quán)責(zé)發(fā)生制規(guī)范機(jī)制，在項目的前期階段、中期階段和后期階段都應(yīng)進(jìn)行支出的待攤處理。

（二）增強(qiáng)工作全程性

房地產(chǎn)企業(yè)要想確保自身會計成本核算與管控的效果，就應(yīng)轉(zhuǎn)變之前的事后管控觀念，采用全程性的管控措施。1.前期階段應(yīng)做好會計成本核算與管控的規(guī)劃，分階段性開展預(yù)算編制工作，確保所編制出來的成本預(yù)算表格信息具有準(zhǔn)確性、合理性，能夠細(xì)化分析整體房地產(chǎn)開發(fā)項目與活動的情況，確保嚴(yán)格控制每項任務(wù)、每個細(xì)節(jié)，為每項任務(wù)設(shè)置成本目標(biāo)，綜合研究成本管控的內(nèi)外影響因素，編制完善的對策方案，以免出現(xiàn)成本超支的問題。2.成本消耗的整個過程都應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)控的力度，按照具體狀況實時調(diào)整預(yù)案內(nèi)容、創(chuàng)建完善的預(yù)警機(jī)制體系，動態(tài)化將各個科目預(yù)算成本的風(fēng)險反映出來，利用會計核算的方式分析各類數(shù)據(jù)信息，按照具體狀況調(diào)整成本管控的計劃方案。同時還需注意，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的決策環(huán)節(jié)、立項環(huán)節(jié)、設(shè)計環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、竣工結(jié)算環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、物業(yè)管理環(huán)節(jié)必須要貫穿會計成本核算工作和成本管控工作，確保在整個項目開發(fā)的流程、過程都能嚴(yán)格進(jìn)行成本的核算和管控。例如：前期的決策階段、立項階段和設(shè)計階段，應(yīng)做好項目直接成本、間接成本的核算工作，仔細(xì)、全面分析和計算工程量數(shù)據(jù)信息、人工費用數(shù)據(jù)信息、機(jī)械設(shè)備費用數(shù)據(jù)信息、土地費用數(shù)據(jù)信息等，為決策工作和立項工作提供準(zhǔn)確依據(jù)，同時也可以設(shè)定設(shè)計環(huán)節(jié)的成本限額指標(biāo)，這樣在成本核算數(shù)據(jù)值的支持下就可以嚴(yán)格進(jìn)行設(shè)計成本造價的管理控制，為后續(xù)的施工提供成本管控的準(zhǔn)確依據(jù)。并且在施工環(huán)節(jié)、竣工驗收環(huán)節(jié)、項目銷售和物業(yè)管理環(huán)節(jié)，也必須要制定完善的成本核算和管控計劃方案，確保在各個環(huán)節(jié)都可以按照核算指標(biāo)和數(shù)據(jù)值嚴(yán)格控制成本，增強(qiáng)精細(xì)化管理效果，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益健康穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的基本需求。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算管控措施

（一）健全監(jiān)控模式

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的成本數(shù)量很高、資金回籠的周期時間很長，導(dǎo)致項目資金運營的狀況非常復(fù)雜繁瑣，為企業(yè)的成本核算帶來很多難題，為預(yù)防出現(xiàn)會計成本核算虛列類目的現(xiàn)象，應(yīng)強(qiáng)化審計與監(jiān)督的力度，及時發(fā)現(xiàn)會計成本核算不準(zhǔn)確、不合理的問題，做好一系列的指導(dǎo)工作，促進(jìn)會計成本核算的良好落實和開展。1.組建專門的審計監(jiān)督工作組織機(jī)構(gòu)，要求工作人員全面進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理方面的監(jiān)管，重點評價和評估成本核算內(nèi)容全方位進(jìn)行監(jiān)督控制，在監(jiān)督審計部門的支持下增強(qiáng)成本核算的標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升會計人員行為的規(guī)范性，保證整體的工作質(zhì)量。2.制定較為完善的審計監(jiān)督工作機(jī)制，要求組織機(jī)構(gòu)采用科學(xué)合理的方法操作，健全行為規(guī)范模式，切實根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的具體狀況，動態(tài)化分析和審計會計成本核算的工作，根據(jù)項目運行需求與市場環(huán)境特點等，及時調(diào)整不科學(xué)的核算內(nèi)容，使得會計工作能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、提升經(jīng)濟(jì)效益水平。

（二）完善管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要想確保成本核算與管控工作的高質(zhì)量發(fā)展，就應(yīng)健全和完善管理制度，利用制度約束和規(guī)范會計人員的工作行為，確保工作效果和質(zhì)量的進(jìn)一步提升。1.為促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展，部分企業(yè)已經(jīng)開始在自身條件允許的狀況下同時開發(fā)很多工程項目，而各種開發(fā)項目的特點不同、地理位置與土地出讓價格有所差異，所以在成本核算期間會面臨不同的核算對象、選擇不同的核算方法，而實際的核算工作中很容易因為房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)不同項目導(dǎo)致工作量增多、工作難度增加，甚至?xí)⒏黝愰_發(fā)項目混合性的核算，隨意調(diào)整成本的比例，對核算工作可靠度造成不利影響。使得成本支出和項目決算出現(xiàn)一定差異，還可能會導(dǎo)致核算結(jié)果與實際費用的支出狀況之間不相符，對后期項目銷售定價會產(chǎn)生不利影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定會計成本核算的規(guī)范行為管理制度，要求財務(wù)會計部門面臨不同開發(fā)項目，應(yīng)針對每一個開發(fā)項目的特點和情況等獨立性開展會計成本的核算工作，不可以出現(xiàn)成本隨意調(diào)整的現(xiàn)象，應(yīng)結(jié)合各個項目的特點制定完善的成本分配計劃方案，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升資金配置效率和效果，預(yù)防發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失的問題。其次，制定會計成本核算的內(nèi)部控制制度，安排專門的內(nèi)部管理人員分析不同項目的特點，強(qiáng)化項目各個部門和財務(wù)會計部門之間的聯(lián)系溝通，引導(dǎo)會計人員結(jié)合各類項目的實際開發(fā)情況，創(chuàng)建獨立性的成本核算體系、預(yù)算體系與分析體系，增強(qiáng)工作行為的規(guī)范性，提升內(nèi)控管理的效果，有效預(yù)防成本控制的風(fēng)險問題。最后，應(yīng)制定會計成本核算工作管理制度，要求在每一項項目開發(fā)以前詳細(xì)做好市場調(diào)查研究工作，根據(jù)調(diào)查結(jié)果與項目的現(xiàn)實狀況準(zhǔn)確預(yù)測成本的支出量，編制完善的預(yù)算報表，提出成本管理控制的建議。

（三）增強(qiáng)人員素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計人員的專業(yè)素質(zhì)和工作能力對會計成本核算與管控工作效果會產(chǎn)生直接影響，因此企業(yè)應(yīng)重點關(guān)注會計人員的專業(yè)素質(zhì)和工作素養(yǎng)，使其能夠有效完成會計成本核算和管控工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘用專業(yè)素質(zhì)較高的財務(wù)會計工作人才，要求具備豐富的成本核算經(jīng)驗與控制經(jīng)驗，幫助房地產(chǎn)企業(yè)控制項目開發(fā)和營銷管理，物業(yè)管理等成本。其次，對于現(xiàn)有的人才也應(yīng)經(jīng)常開展培訓(xùn)活動，利用培訓(xùn)教育的方式培養(yǎng)財務(wù)會計工作人員的專業(yè)能力和現(xiàn)代化技能，使其掌握成本核算的技術(shù)和成本管控的技巧，不斷提升會計人員的工作能力和專業(yè)素質(zhì)，為有效完成房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算和管控工作提供人才保障。

（四）創(chuàng)建完善管理體系

管理體系的完善性和優(yōu)化性直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算和管控工作效果，因此應(yīng)不斷完善工作的管理體系，切實增強(qiáng)成本核算的準(zhǔn)確度和精確度，保證成本的有效管理。首先，制定精細(xì)化的成本核算管控機(jī)制，在企業(yè)會計成本的核算工作中全方位、仔細(xì)研究分析細(xì)節(jié)情況，將規(guī)范性操作、準(zhǔn)確性工作的理念貫穿到整個流程，及時發(fā)現(xiàn)核算過程中不合理的行為、不科學(xué)的現(xiàn)象，利用精細(xì)化管控的方式使得工作效果有所提升。其次，制定系統(tǒng)化的管控體系，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的所有成本核算工作當(dāng)作整個系統(tǒng)，將其分成前期階段、中期階段、后期階段的不同環(huán)節(jié)，前期階段要求做好資料和數(shù)據(jù)信息的整理工作，編制財務(wù)預(yù)算方案，制定核算工作計劃，合理進(jìn)行開發(fā)項目成本的分配。中期階段則要準(zhǔn)確執(zhí)行成本的核算任務(wù)，計算獲得項目材料、設(shè)備、人工等各類成本的核算數(shù)據(jù)值，為項目成本管理部門提供決策依據(jù)。后期階段則要輔助成本管理的工作部門針對房地產(chǎn)開發(fā)項目不同部分、不同節(jié)點的成本嚴(yán)格控制，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理開展會計成本核算工作和管控作用非常重要，但是目前一些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展期間，會計成本的核算工作方法不合理、缺乏現(xiàn)代化水平、缺少全過程性，難以為成本的有效管控提供基礎(chǔ)保障，因此建議房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的觀念認(rèn)知，篩選最佳的會計成本核算與管控方法，增強(qiáng)工作的全過程性，采用現(xiàn)代化的技術(shù)措施，同時還需注意完善管理制度監(jiān)控模式，增強(qiáng)人員的專業(yè)素質(zhì)，健全管理工作體系。

（作者單位：南京廣德置業(yè)有限公司）