宋唐吟

為進一步化解房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險，國家持續(xù)釋放利好政策信號：延長“金融16 條”期限、出臺“民營經(jīng)濟31 條”、推進城中村改造等，積極穩(wěn)定市場預(yù)期；與此同時，聰明的資金已提前入局，外資開始戰(zhàn)略布局中國的房地產(chǎn)。筆者認為，救地產(chǎn)也是救三方“財管”，“后地產(chǎn)時代” 外資投資策略是他山之石，值得借鑒。

我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化 高層持續(xù)定調(diào)密集出臺政策提振信心

進入7 月份以來，為進一步化解房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險，提振市場預(yù)期和信心，國家持續(xù)、密集出臺相關(guān)政策。

7 月10 日，央行、金融監(jiān)管總局兩部門發(fā)文，將金融支持房地產(chǎn)市場政策（金融16 條） 適用期限延長至2024 年12 月31 日。

7 月14 日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023 年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會”上，表態(tài)支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

7 月19 日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》，其中圍繞民營經(jīng)濟發(fā)展共提出31 條措施。

7 月21 日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措，并明確提出“鼓勵和支持民間資本參與”。

7 月24 日，中央政治局會議針對房地產(chǎn)行業(yè)重磅表態(tài)，會議指出適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，再提城中村改造。

7 月27 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在企業(yè)座談會上的表態(tài)直接引爆市場，提出要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付。

投資者購房者權(quán)益“雙保護”在行動 房企退市不代表股民和購房者失保障

整體來看，從延長“金融16 條”的期限，到新出“民營經(jīng)濟31條”，以及推動超大特大城市實施城中村改造，讓購房者和投資者的權(quán)益有了“雙保護”，臺風(fēng)過后看到了如下積極信號：首先，保交樓政策的積極推進。

目前，國家已推出兩批共3500 億元保交樓專項借款， 設(shè)立商業(yè)銀行2000 億元保交樓貸款支持計劃，央行還將這2000 億元保交樓貸款支持計劃期限延長至2024 年5 月底，有望引導(dǎo)金融機構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持力度，從而積極推動各地項目復(fù)工建設(shè)。

其次，房企退市不代表股民和購房者喪失保障。房企退市，只代表失去A 股市場的融資渠道，只要公司沒有破產(chǎn)，仍可以通過其他融資渠道繼續(xù)融資。以退市的泰禾集團為例，截至2023 年4 月底，泰禾集團已得到批復(fù)的政策性紓困資金額度為22.18 億元，其中已收到10.09億元，泰禾全部在建的幾十個項目除了一個項目外，全部復(fù)工復(fù)產(chǎn)。對于股民來說，如果房企退市審計中發(fā)現(xiàn)違法和惡意侵占的行為，除了監(jiān)管部門給予相應(yīng)的處罰外，股民也可追究相關(guān)主體的民事賠償責(zé)任。

此外，維持房地產(chǎn)資本市場融資渠道穩(wěn)定。7 月24 日至25 日證監(jiān)會召開2023 年系統(tǒng)年中工作座談會，再度從資本市場角度明確了下半年的工作安排：將從投資端、融資端、交易端等方面綜合施策，協(xié)同發(fā)力。今年6 月16 日，招商蛇口重組項目實施落地，意味著房企股權(quán)融資“第三支箭” 在實操層面正式落地。近期，債權(quán)融資“第二支箭”再發(fā)力，助力新湖中寶7 億元中期票據(jù)成功發(fā)行。該中票募集資金將用于住宅項目開發(fā)建設(shè)、償還境外美元債券及補充流動資金。同時，針對各種定融產(chǎn)品的大面積“爆雷”，證監(jiān)會明確了繼續(xù)有序推動金交所、“偽金交所”風(fēng)險防范化解，加大對非法金融活動打擊力度。

最后，債務(wù)重組后消費型購房者將優(yōu)先受償。2023 年4 月20 日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》。該司法解釋創(chuàng)設(shè)了商品房消費者“超級優(yōu)先權(quán)”，即商品房消費者購買房屋，以居住為目的，在一審法庭辯論終結(jié)前已支付全部價款的購房者，享有優(yōu)先于建設(shè)工程價款、抵押權(quán)和其他債券的優(yōu)先受償權(quán)。當然， 賦予商品房消費者超級優(yōu)先保護權(quán)的初衷在于保護其最基礎(chǔ)的生存權(quán)， 其在寬松化解釋的趨勢下仍有較為嚴格的適用標準， 某些具體適用邊界條件仍有待司法實踐的進一步檢驗。

外資已戰(zhàn)略性布局中國房地產(chǎn)市場 審慎積極看待行業(yè)機遇

當前我國房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整期，我們應(yīng)該跳出片面悲觀的認知，以更為審慎但積極的態(tài)度看待行業(yè)機遇。新一輪的區(qū)域分化、城市分化和房企分化已成大勢所趨。這意味著行業(yè)將進入優(yōu)勝劣汰的市場化競爭階段，龍頭企業(yè)在各細分領(lǐng)域?qū)⒄紦?jù)更大優(yōu)勢。因此也意味著投資者應(yīng)更新投資思維，在變革中尋找新的盈利增長點。

事實上，在政策調(diào)控的影響下，外資已經(jīng)開始戰(zhàn)略性布局中國房地產(chǎn)市場，這些老牌金融機構(gòu)和企業(yè)的專業(yè)研判不應(yīng)被我們輕易忽視，他們的舉措給我們提供了一些有益的投資啟示。

今年2 月，凱德集團宣布設(shè)立凱德中國特殊機會伙伴計劃， 包括一只規(guī)模2.91 億新元的單一資產(chǎn)基金和一家8.24 億新元的計劃性合資公司， 希望在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ冶坏凸阑虼鬁p價的地產(chǎn)項目， 并在北京和佛山完成收購首批資產(chǎn)。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計， 近兩年， 貝萊德、高盛、博裕資本、馬拉松資本、橡樹資本等多家外資紛紛瞄上中國房企的股票債券， 出險房企是他們主攻的目標。

復(fù)雜環(huán)境用跨行業(yè)視角捕捉更多機會 “后地產(chǎn)時代”穩(wěn)中求進是應(yīng)對之道

筆者認為，外資對我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略給我們境內(nèi)投資者帶來了難得的啟示，主要有如下四點值得深入研習(xí)：

第一，跨行業(yè)視角，尋找被低估的資產(chǎn)。在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，可能會出現(xiàn)許多被低估的資產(chǎn)。然而， 考慮到眼前復(fù)雜的市場環(huán)境，投資者需要有跨行業(yè)的視角，以便捕捉到更多的投資機會。例如，在城中村改造過程中，相比于房地產(chǎn)企業(yè)本身，涉及到防水涂料、建筑涂料、保溫材料、石膏板、門窗、塑料管道、燃氣管道、綠化等竣工及精裝鏈條上的上市企業(yè)更易有機會。

第二，關(guān)注優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)。外資機構(gòu)在抄底購買資產(chǎn)時，更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，目標在于穩(wěn)定的長期收益。因此，投資者也應(yīng)該關(guān)注這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，包括具備改造潛力的辦公樓、酒店、長租公寓等。另外值得注意的是，在選擇投資目標時，不僅要關(guān)注資產(chǎn)的質(zhì)量，還要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)健康狀況、管理團隊質(zhì)量、企業(yè)文化等因素。優(yōu)質(zhì)的企業(yè)通常能更好地抵御市場風(fēng)險，帶來更穩(wěn)定的收益。

第三，尋找符合政策導(dǎo)向的投資機會。一些符合國家政策、有公募REITs 發(fā)行潛力的新基建等資產(chǎn)，也吸引了外資機構(gòu)的關(guān)注。證監(jiān)會加快建立多層次的REITs 市場，常態(tài)化發(fā)行保障性租賃住房REITs，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的擴募資產(chǎn)。投資者可以利用這類政策優(yōu)勢，尋找符合政策導(dǎo)向的投資板塊。

第四，奉行長期主義和分散風(fēng)險投資理念。一些有長期資產(chǎn)運營經(jīng)驗的外資機構(gòu)，更看重獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的長線穩(wěn)定收益。這提示投資者在進行投資決策時，也應(yīng)該從長期的角度來考慮，而不僅僅是短期的收益。尤其是資本市場全面注冊制更有利于股民回歸價值投資。房地產(chǎn)行業(yè)的快速出清，讓更多模式新穎的龍頭上市公司進入投資者的視野，對投資者的定價和風(fēng)險管理能力也提出更高要求。另外，無論市場如何變化，都需要遵守投資分散的原則。將投資分散到多個資產(chǎn)、多個行業(yè)、多個市場，可以有效降低單一投資的風(fēng)險。

（本文作者系北京市安理律師事務(wù)所金融刑辯資深律師。文章僅代表作者個人觀點，不代表本刊立場。文中所提個股僅做分析，不做投資建議。）