程道傳

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在逐步崛起，它在提升我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平方面發(fā)揮著非常關(guān)鍵的作用，因此，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常重要。在電子商務(wù)的信息平臺(tái)建設(shè)方面，還必須要做好有關(guān)的工作，為公司制定出更加健全和科學(xué)的管理體系，只有這樣，在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，公司才能夠維持自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，不至于被淘汰。

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)管理模式

引言

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)公司的大數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)仍面臨著許多問(wèn)題，部分與地產(chǎn)公司有關(guān)的數(shù)據(jù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)質(zhì)量不高，這對(duì)于提升中國(guó)地產(chǎn)公司的管理水平是不利的。目前，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)公司的基本情況來(lái)說(shuō)，要想更好地促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理的多樣化發(fā)展，就要把最先進(jìn)的電子商務(wù)理念與之相互融合，這也是中國(guó)當(dāng)前地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)必須面對(duì)的重要問(wèn)題［1］。

一、傳統(tǒng)的管理運(yùn)作模式

房地產(chǎn)公司傳統(tǒng)的管理運(yùn)作模式是房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)、銷售與財(cái)務(wù)管理人才相結(jié)合，同時(shí)以技術(shù)方面的各種人才為輔的方式。根據(jù)地產(chǎn)公司的規(guī)模大小及其所在的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)期，可將其分類為直線職能式、矩陣職能式、項(xiàng)目管理式以及混合型集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)模式。這四個(gè)模型同樣在其他產(chǎn)業(yè)中得到了普遍的應(yīng)用，但在房地產(chǎn)業(yè)中卻有它的獨(dú)特性。

例如，房地產(chǎn)公司投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常需要招標(biāo)確定項(xiàng)目的承包商、監(jiān)理單位、勘察設(shè)計(jì)單位等，并在建成之后進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)。它所涉及的領(lǐng)域較廣泛、周期較久、金額較大、風(fēng)險(xiǎn)也較大。特別是對(duì)一些大的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們的項(xiàng)目投資一般都很大，所以不能容許每個(gè)項(xiàng)目都有失敗的可能。

在傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式下，從公司成立到發(fā)展成熟，其經(jīng)營(yíng)的組織結(jié)構(gòu)是與我們的經(jīng)營(yíng)理念相一致的，但并未有所突破。因此，我們不難總結(jié)出：把握機(jī)會(huì)，實(shí)施變革。針對(duì)某一特定項(xiàng)目，其操作模型主要包括：決策階段、前期準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段；項(xiàng)目前期銷售，交付，后期運(yùn)營(yíng)。一開(kāi)始，房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)主要來(lái)源于土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓收入，然而，自從2004年關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓制度改革實(shí)施以后，原本依靠地產(chǎn)賺錢的公司，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變成了以房產(chǎn)賺錢的公司。

與此同時(shí)，不管是商業(yè)地產(chǎn)還是普通住宅，它們所面向的都是最終消費(fèi)者，只有具備了對(duì)顧客需要的滿足，才能夠獲得顧客的認(rèn)同。不但要給顧客帶來(lái)令人滿意的產(chǎn)品，而且還要給顧客提供更多的跟蹤服務(wù)，這是因?yàn)橐粋€(gè)公司想要長(zhǎng)期發(fā)展，就不可能只做一次性的生意。

通過(guò)大量的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者之間存在著一種依賴關(guān)系，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種消費(fèi)品感覺(jué)非常滿意時(shí)，他們?cè)谝院蟮姆康禺a(chǎn)投資中，更有可能會(huì)選擇相同的開(kāi)發(fā)商。雖然現(xiàn)在許多企業(yè)都有自己的物業(yè)管理公司，但也有許多的服務(wù)是外包的。

在沒(méi)有提出大數(shù)據(jù)的情況下，對(duì)于地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的核心問(wèn)題，可以說(shuō)是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。有的研究者提出企業(yè)的創(chuàng)新能力，資金的整合能力，服務(wù)的創(chuàng)新等問(wèn)題。但是這在傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)方式中，更注重的是企業(yè)的管理和營(yíng)運(yùn)能力，不管是在項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)，還是在項(xiàng)目后的營(yíng)銷和物業(yè)服務(wù)方面，它在大部分的運(yùn)營(yíng)中都沒(méi)有依靠大數(shù)據(jù)，因此，在目前的商業(yè)環(huán)境下，以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，搜集行業(yè)所需的各項(xiàng)材料，可以為企業(yè)的決策和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)許多參考。

二、大數(shù)據(jù)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)

在信息化條件下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信息的搜集和處理能力大大增強(qiáng)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和外部國(guó)家政策、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷沖擊。只有持續(xù)地對(duì)自身的內(nèi)部管理進(jìn)行完善、變革，順應(yīng)信息化時(shí)代社會(huì)發(fā)展的需求，嚴(yán)格遵循快速、高效、便捷的企業(yè)理念，才能在競(jìng)爭(zhēng)中維持自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，不至于被淘汰。

所以，作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該緊跟時(shí)代變化、發(fā)展趨勢(shì)，從制度、管理、技術(shù)、人才等方面加強(qiáng)數(shù)字化建設(shè)，提升公司綜合水平，提升每一位公司員工的綜合素質(zhì)。以目前的市場(chǎng)基礎(chǔ)狀況為依據(jù)，對(duì)于企業(yè)的信息化管理也逐步向更加人性化的方向轉(zhuǎn)變，將以人為本的科學(xué)發(fā)展觀貫徹到工作中，而對(duì)人才的競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈；同時(shí)，企業(yè)在選擇和使用人力資源時(shí)，也越來(lái)越注重?cái)?shù)字化需求特點(diǎn)。

另外，房地產(chǎn)公司的銷售渠道模式也將隨之改變，基于平臺(tái)、基于互聯(lián)網(wǎng)、基于新媒體、基于大數(shù)據(jù)，從“線下”移到“線上”，從傳統(tǒng)的銷售模式到電商模式。在經(jīng)營(yíng)方式方面，把傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方法和電子商務(wù)的經(jīng)營(yíng)方法有機(jī)地融合起來(lái)，讓銷售更精準(zhǔn)、高效，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)公司的全方位發(fā)展和提升，提高了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在品牌建設(shè)、形象營(yíng)銷、宣傳渠道及開(kāi)發(fā)模式等方面都將以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，更加高效務(wù)實(shí)，對(duì)幫助房地產(chǎn)企業(yè)建立良好的企業(yè)品牌形象，建設(shè)開(kāi)發(fā)更加符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益，都將帶來(lái)不可估量的成果。

以前房地產(chǎn)公司在運(yùn)營(yíng)上一般較為粗糙，隨著社會(huì)的發(fā)展現(xiàn)在更多關(guān)注的是精細(xì)化管理的方法，要加強(qiáng)對(duì)客戶的關(guān)注，并與客戶建立起良好的信任關(guān)系，提供更好的客戶服務(wù)，并把保持客戶視為主要目的［2］。

房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)資源包括從土地獲取、開(kāi)發(fā)到銷售的各個(gè)階段。從目前的情況來(lái)看，企業(yè)利用大數(shù)據(jù)主要是針對(duì)后期的銷售與服務(wù)。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用大數(shù)據(jù)，來(lái)分析、識(shí)別、判斷及決策，如從土地獲取開(kāi)始，查詢之前發(fā)布的人口遷移大數(shù)據(jù)，就是一個(gè)應(yīng)用。

運(yùn)用大數(shù)據(jù)，從源頭拿地入手，達(dá)到節(jié)約成本的目的。在實(shí)施過(guò)程中，不會(huì)出現(xiàn)成本超支的情況。在完成運(yùn)營(yíng)后，可以切中目標(biāo)用戶，進(jìn)行相互匹配，讓客戶使用舒心，管理方有效［3］。

在后期的經(jīng)營(yíng)服務(wù)中，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，也是備受重視?？梢詮娜缦路矫嫒胧郑?/p>

首先，以住戶的個(gè)人信息為基礎(chǔ)，對(duì)住戶的年齡段等進(jìn)行分析，再與孩子的成長(zhǎng)信息相結(jié)合，就可以對(duì)若干年后的未來(lái)顧客的需求進(jìn)行預(yù)測(cè)。盡管目前的人口流動(dòng)量很大，但是在城市內(nèi)部的流動(dòng)要比在城市之間的流動(dòng)要多。

其次，收集大量的客戶資料，這對(duì)商業(yè)活動(dòng)，有很大的幫助，如果企業(yè)能準(zhǔn)確地了解這些客戶的需求，那么就能得到最好的回報(bào)。第三，通過(guò)與搜索引擎的配合，可以得出每天對(duì)房產(chǎn)信息的檢索結(jié)果，并展開(kāi)分類等工作，確定搜索地址，從而獲得潛在客戶的位置和需求類型，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷，這不僅能節(jié)省營(yíng)銷成本，還能提高銷售效率。

三、大數(shù)據(jù)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)管理存在的問(wèn)題

（一）忽視大數(shù)據(jù)信息的建設(shè)

從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，很多企業(yè)還停留在傳統(tǒng)的“線下”，缺乏對(duì)當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的充分認(rèn)識(shí)，缺乏對(duì)大數(shù)據(jù)的運(yùn)用意識(shí)，對(duì)電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)的認(rèn)識(shí)還不夠深刻，對(duì)企業(yè)的信息化建設(shè)不夠重視。所以企業(yè)對(duì)電子商務(wù)的管理也缺乏必要的硬件支持，無(wú)法實(shí)現(xiàn)信息資源的有效共享。

企業(yè)的管理者如果不能隨著社會(huì)的發(fā)展而改變自己的思維方式，不能正確地使用電子商務(wù)的經(jīng)營(yíng)方式，將會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。

對(duì)于一些房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)閷?duì)它的理解不夠深刻，所以它自身并不愿意采用信息化的管理方法，在內(nèi)心深處對(duì)它存在著一種排斥，這也造成了在大數(shù)據(jù)環(huán)境下，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的基本情況沒(méi)有足夠的認(rèn)知，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展非常不利。

企業(yè)的管理者如果不能隨著社會(huì)的發(fā)展而改變自己的思維方式，不能正確地使用電子商務(wù)的經(jīng)營(yíng)方式，將會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。因?yàn)槿藗儗?duì)電子商務(wù)的認(rèn)識(shí)還不夠深刻，

（二）企業(yè)的內(nèi)部數(shù)字化、信息化交流不足

一家房地產(chǎn)公司的組成并不是單一的，它是由各個(gè)部門共同協(xié)作完成的，每一個(gè)部門都有其對(duì)應(yīng)的功能，比如市場(chǎng)部，銷售部，財(cái)務(wù)部，人力資源部，董事會(huì)，等等。根據(jù)對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門的分析，可以看出，各部門的工作間的整合程度不高，信息共享也不完善，每個(gè)部門都是相對(duì)獨(dú)立的管理方式。

例如，在一家房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷部門中，職責(zé)重點(diǎn)就是熟悉市場(chǎng)與其他企業(yè)之間的運(yùn)營(yíng)情況;銷售部的功能則大多集中在和顧客間的交流上，但通過(guò)市場(chǎng)部調(diào)查所掌握的信息，能夠使銷售部員工對(duì)市場(chǎng)的基本動(dòng)向有個(gè)全方位的認(rèn)識(shí)，在遇到顧客的時(shí)候，員工就可以更好地為顧客進(jìn)行咨詢服務(wù)，這樣一來(lái)市場(chǎng)營(yíng)銷部門就可以更好地配合銷售部開(kāi)展工作。

但現(xiàn)實(shí)是，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，企業(yè)并沒(méi)有重視信息平臺(tái)的構(gòu)建，導(dǎo)致各個(gè)部門之間不能很好地協(xié)同工作。

（三）企業(yè)的人事制度及培訓(xùn)提升制度不合理

由于長(zhǎng)期的傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)觀念，有些公司采用“獨(dú)裁式”“家長(zhǎng)式”的管理模式，這對(duì)公司的發(fā)展造成了很大的阻礙。很多公司實(shí)行“任人唯親”，由上而下的管理體制，造成了公司人才短缺，不能適應(yīng)公司發(fā)展的需要。此外，在人才的培養(yǎng)上，有些房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有充分的重視，很多部門經(jīng)理在部門管理方面的能力都非常不足，在遇到各種問(wèn)題時(shí)，很難及時(shí)地做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，對(duì)信息化建設(shè)的推進(jìn)速度也比較慢。

四、大數(shù)據(jù)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的管理策略

（1）吸納先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)思想。在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，信息傳播速度很快，所以，物業(yè)公司應(yīng)該加大對(duì)信息化的運(yùn)用力度。根據(jù)該公司的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)其本身的特性和經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行探討，并由“線下”向“線上”轉(zhuǎn)型。就企業(yè)本身來(lái)說(shuō)，要從基本上意識(shí)到信息化建設(shè)的重要意義，要對(duì)企業(yè)的內(nèi)部電子商務(wù)配套設(shè)施進(jìn)行提升，為構(gòu)建信息化管理提供良好的設(shè)備基礎(chǔ)，從而可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)在管理上的不足［4］。

（2）加強(qiáng)信息互動(dòng)平臺(tái)的搭建。在物業(yè)公司中，也應(yīng)搭建一個(gè)與物業(yè)公司相關(guān)的平臺(tái)，讓各物業(yè)公司彼此協(xié)作，共同推進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。比如，市場(chǎng)部和銷售部等部門，在對(duì)有關(guān)的市場(chǎng)信息和客戶信息有所了解之后，就可以對(duì)這些信息展開(kāi)高效的整理和匯總，并且將它們及時(shí)地共享給其他部門，從而強(qiáng)化各部門之間的合作與交流。在此基礎(chǔ)上，可以幫助公司的管理者做出更準(zhǔn)確的決定，并做出相應(yīng)的調(diào)整，從而更好地應(yīng)對(duì)快速變化的市場(chǎng)。

（3）建立一支好的人力資源團(tuán)隊(duì)。就公司來(lái)說(shuō)，要持續(xù)提升自己的經(jīng)營(yíng)水平，就要積極引入和培訓(xùn)與電子商務(wù)有關(guān)的專業(yè)人員，增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力。專業(yè)的人才，在公司的發(fā)展中，發(fā)揮著舉足輕重的作用，而市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，所以，公司要更多地關(guān)注人才的招募。在大數(shù)據(jù)的背景下，人們對(duì)全面的人才提出了更高的需求，這就要求他們能夠熟練地使用計(jì)算機(jī)技術(shù)，并且還能夠掌握與企業(yè)管理有關(guān)的概念，以此來(lái)推動(dòng)企業(yè)的迅速發(fā)展。此外，要對(duì)中低層的管理人員展開(kāi)適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)，提升他們的職業(yè)能力，并對(duì)他們進(jìn)行有關(guān)的測(cè)試，在這樣的憂患意識(shí)下，可以極大地提升他們工作的積極性。

（4）管理模式應(yīng)用創(chuàng)新。在綜合型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)管理是其發(fā)展的關(guān)鍵，所以，綜合型房地產(chǎn)企業(yè)必須要將運(yùn)營(yíng)管理作為發(fā)展的一個(gè)重要的平臺(tái)，通過(guò)向其傳達(dá)更多的文化、價(jià)值和理念，提高自身服務(wù)性能的同時(shí)，還可以對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行有效拓展，而且還可以對(duì)其服務(wù)性能進(jìn)行很好的提高。在經(jīng)營(yíng)中，要結(jié)合具體的經(jīng)營(yíng)狀況，持續(xù)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)方式的改革；在不斷改變的市場(chǎng)環(huán)境下，制訂出相應(yīng)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。這對(duì)公司的競(jìng)爭(zhēng)能力有很大的幫助。此外，還可以為顧客提供增值型服務(wù)，對(duì)服務(wù)、銷售等工作體系進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)型，而且需要有計(jì)劃有步驟地繼續(xù)延長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目，從而促進(jìn)企業(yè)呈現(xiàn)出全面穩(wěn)定的發(fā)展。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)信息化。在當(dāng)今社會(huì)，互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展使社會(huì)進(jìn)入了“知識(shí)經(jīng)濟(jì)”的新階段，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，在國(guó)內(nèi)和國(guó)外的市場(chǎng)不斷變化的情況下，房地產(chǎn)公司必須做出準(zhǔn)確的選擇。做出決定需要的信息要靈通可靠，并且要有正確的方式，因此，企業(yè)信息部門是否能夠提供及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的信息，是否能夠?yàn)槠髽I(yè)管理者的決策提供具有參考意義的解決辦法，這是一個(gè)擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的關(guān)鍵問(wèn)題?？焖僮兓图ち腋?jìng)爭(zhēng)的新時(shí)期，迫切需要房地產(chǎn)行業(yè)的信息化建設(shè)。為了跟上形勢(shì)的發(fā)展，就一定要對(duì)企業(yè)信息的收集、加工、管理和傳遞方法進(jìn)行改善，就必須要推行企業(yè)的商業(yè)協(xié)作模型，對(duì)企業(yè)內(nèi)外的工作過(guò)程進(jìn)行優(yōu)化和變革，提升企業(yè)總體工作的效能和效率。

五、結(jié)束語(yǔ)

總之，本文主要從大數(shù)據(jù)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)管理運(yùn)作方面著手，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)運(yùn)營(yíng)狀況及特征進(jìn)行了探討。在大數(shù)據(jù)的背景下，一些房地產(chǎn)公司因?yàn)閷?duì)電子商務(wù)、信息化的理解不足，嚴(yán)重制約了公司的發(fā)展。并且，在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，還存在著很多問(wèn)題，各部門間缺少一個(gè)信息平臺(tái)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)信息的有效傳輸，使得管理層無(wú)法對(duì)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確的判斷，而且，也缺少相應(yīng)的專業(yè)人員。所以，要想更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展，要與市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況相聯(lián)系，對(duì)公司的有關(guān)管理進(jìn)行持續(xù)的創(chuàng)新和改進(jìn)。

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