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引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來一直被視為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱，但隨著國(guó)家稅收政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的納稅壓力。為了合法降低稅負(fù)水平，房地產(chǎn)企業(yè)采取納稅籌劃成為一種常用的手段。然而，過度依賴納稅籌劃往往會(huì)帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)，如籌劃操作不當(dāng)、不合規(guī)、不透明等問題，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)陷入稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度關(guān)注納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，并制定相應(yīng)的防控策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃具體實(shí)現(xiàn)方式復(fù)雜多樣，但核心目的均在于減少企業(yè)的稅負(fù)成本。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是充分利用稅收政策優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)積極申請(qǐng)各種稅收優(yōu)惠政策，如增值稅有關(guān)政策、企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策等，以規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、減少稅收成本。二是籌劃企業(yè)債務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過重組債務(wù)、追求不同債券和股票之間的最優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、避免非常規(guī)操作等方式，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。三是采取不同的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)通過業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如盡可能避免繳納所得稅和印花稅等，以減少稅收壓力。四是采取跨地區(qū)、跨國(guó)、跨區(qū)域等跨界行為：房地產(chǎn)企業(yè)利用各地區(qū)稅制之間的差異，通過投資和業(yè)務(wù)跨境布局、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)等方式，組織籌劃活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)稅收規(guī)避。五是完善內(nèi)部管控制度。房地產(chǎn)企業(yè)建立科學(xué)有效的管理制度和內(nèi)控機(jī)制，落實(shí)責(zé)任人制度，加強(qiáng)內(nèi)部合規(guī)管控，避免違規(guī)操作產(chǎn)生的不必要納稅風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃呈現(xiàn)出多樣性和復(fù)雜性，每種籌劃方式均存在不同的優(yōu)缺點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實(shí)際情況，制定具體的納稅籌劃方案，合理規(guī)避稅務(wù)負(fù)擔(dān)，將資金使用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要稅種及風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，牽涉納稅的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)主要分為5 個(gè)部分：拿地、開發(fā)、銷售、持有經(jīng)營(yíng)、清算。這5 個(gè)部分各自有自己的稅種，主要涉及的稅種包括契稅、增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅和土地使用稅等。在納稅籌劃中也存在風(fēng)險(xiǎn)，具體包括：一是法律風(fēng)險(xiǎn)。有些納稅籌劃方案可能與當(dāng)?shù)囟惙ú环?，企業(yè)可能因此面臨政府懲罰或法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)。二是輿論風(fēng)險(xiǎn)。在籌劃過程中缺乏透明度，容易被公眾誤解；容易被形成輿論攻擊，影響企業(yè)形象和聲譽(yù)。三是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。納稅籌劃也可能導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)意外的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（如財(cái)務(wù)報(bào)表異常等）。四是符合性風(fēng)險(xiǎn)。一些納稅籌劃方案可能符合法律，但不符合道德、社會(huì)責(zé)任和企業(yè)社會(huì)形象等方面的要求，可能對(duì)企業(yè)合法權(quán)益造成不利影響。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)該充分評(píng)估和防范各種風(fēng)險(xiǎn)，建立科學(xué)有效的籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃的安全性和有效性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的原則

（一）合法性原則

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的合法性原則是指在納稅籌劃過程中必須遵循國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，不得以任何形式違規(guī)逃稅。該原則是房地產(chǎn)納稅籌劃中最基本的原則之一，納稅人在籌劃中必須遵守國(guó)家相關(guān)稅法、地方稅收條例等法律法規(guī)的規(guī)定，不得以非法手段、編造假賬、虛構(gòu)交易等逃稅操作。同時(shí)，納稅人還應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)稅收政策，根據(jù)政策規(guī)定合理使用稅收優(yōu)惠政策，以此遵守合法性原則確保納稅行為的合法性和合規(guī)性。

（二）綜合性原則

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃綜合性原則是指在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅過程中，稅收應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的全面經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行綜合計(jì)算，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)公平合理，防止納稅人通過不合理的稅務(wù)規(guī)劃和逃稅手段達(dá)到降低稅負(fù)的目的。該原則在我國(guó)稅收制度中得到高度重視，實(shí)行了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)綜合計(jì)算的企業(yè)所得稅制度，確保房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款合理合法。該原則的核心是“綜合計(jì)算”，即將房地產(chǎn)企業(yè)在全面經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的銷售收入、租賃收入、利息收入、股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益等收入和成本、費(fèi)用等支出進(jìn)行綜合計(jì)算，根據(jù)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)情況確定企業(yè)所得稅稅收比率和征稅范圍，實(shí)現(xiàn)公平合理。在房地產(chǎn)企業(yè)納稅綜合性原則的制定和實(shí)施中，需要納稅人和稅務(wù)部門的共同努力，納稅人需要遵守法律法規(guī)，規(guī)范財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理，確保信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，稅務(wù)部門則需要加強(qiáng)稅收監(jiān)管和稅收政策的宣傳以強(qiáng)化納稅人的合規(guī)性和稅收意識(shí)，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的公平合理。

（三）技術(shù)復(fù)雜性原則

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，其納稅籌劃時(shí)涉及的稅種繁多，而每個(gè)稅種計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率都有所差別，房地產(chǎn)企業(yè)納稅技術(shù)復(fù)雜性原則是指在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅過程中，由于行業(yè)特點(diǎn)和稅務(wù)政策的復(fù)雜性，納稅技術(shù)的復(fù)雜性較高，需要納稅人掌握專業(yè)的財(cái)稅知識(shí)和技能，不斷更新納稅籌劃方案以適應(yīng)不斷變化的稅法法規(guī)。該原則是房地產(chǎn)企業(yè)納稅綜合性原則的一種補(bǔ)充，主要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中的技術(shù)性難點(diǎn)和不確定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)納稅技術(shù)復(fù)雜性原則要求房地產(chǎn)企業(yè)納稅人必須具備豐富的財(cái)稅知識(shí)和技能，從而能夠制定符合相關(guān)法律法規(guī)的納稅籌劃計(jì)劃，合理降低稅負(fù)，避免潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在稅務(wù)部門的監(jiān)督下，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，確保納稅行為的合法性和規(guī)范性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防控的意見和建議

（一）重視納稅籌劃

重視納稅籌劃是防控納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的前提和基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要重視納稅籌劃，可以從以下幾個(gè)方面入手：提高企業(yè)內(nèi)部納稅意識(shí)。企業(yè)需要提高內(nèi)部納稅意識(shí)，包括正確理解稅收政策和法規(guī)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)，建立健全的發(fā)票管理和稅務(wù)賬面核對(duì)機(jī)制等方面，從根本上提高稅企溝通的效率。一是稅收政策的了解。企業(yè)需要對(duì)稅收政策有比較全面的了解，在制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)同時(shí)要考慮到稅務(wù)的相關(guān)規(guī)定，避免出現(xiàn)不必要的稅務(wù)問題。同時(shí)需要關(guān)注政策是否有變動(dòng)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。二是加強(qiáng)財(cái)稅內(nèi)部管理。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)與稅務(wù)內(nèi)部管理，掌握會(huì)計(jì)核算和報(bào)稅的規(guī)范規(guī)則，設(shè)立財(cái)務(wù)崗位，保證稅務(wù)和業(yè)務(wù)的分離。加強(qiáng)內(nèi)部的管理，嚴(yán)格控制企業(yè)的財(cái)務(wù)，確保稅務(wù)報(bào)表的真實(shí)性以及準(zhǔn)確性。三是建立并加強(qiáng)財(cái)稅顧問制度。企業(yè)可以建立并加強(qiáng)財(cái)稅顧問的制度，財(cái)稅顧問可以為企業(yè)提供重要建議并規(guī)避企業(yè)可能面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)也可以每年定期邀請(qǐng)主管稅務(wù)的高級(jí)顧問，進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。四是嚴(yán)格遵守稅法法規(guī)。企業(yè)應(yīng)該始終以遵守稅收法規(guī)為前提，遵守稅收法規(guī)，避免逃稅或者偷稅行為。企業(yè)應(yīng)該建立規(guī)范的財(cái)務(wù)制度，請(qǐng)最具有權(quán)威性的律師或會(huì)計(jì)師團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)的稅務(wù)安排進(jìn)行全面審計(jì)。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要重視納稅籌劃，不斷加強(qiáng)自身的財(cái)稅內(nèi)部管理，了解稅收政策、加強(qiáng)財(cái)稅顧問制度、嚴(yán)格遵守稅法法規(guī)，從而提高企業(yè)的稅務(wù)合規(guī)性，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

為了加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面入手：一是建立健全的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部管理制度。企業(yè)應(yīng)該建立健全內(nèi)部管理制度，規(guī)范內(nèi)部操作程序，建立有效制度、流程和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，從源頭上避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。二是按照法規(guī)合規(guī)納稅。企業(yè)嚴(yán)格按照稅收法規(guī)合規(guī)納稅，遵守稅收規(guī)定，充分利用各種減免稅款的政策，防范不合規(guī)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，避免引起財(cái)務(wù)矛盾和公司信譽(yù)損失。三是做好完整準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表。企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，確保財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，確保財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)和憑證真實(shí)、有效、完整、準(zhǔn)確，并能夠滿足稅務(wù)獲證要求，避免錯(cuò)誤輸入、錯(cuò)報(bào)或漏報(bào)，化解可能產(chǎn)生的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。四是要建立納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的納稅風(fēng)險(xiǎn)管控，可以幫助企業(yè)在第一時(shí)間內(nèi)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。五是預(yù)防性的風(fēng)險(xiǎn)管理：企業(yè)要有預(yù)防心態(tài)，及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，掌握風(fēng)險(xiǎn)情況的全局和細(xì)節(jié)，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，及時(shí)修補(bǔ)漏洞。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控需要建立健全的內(nèi)部管理制度，按照法規(guī)合規(guī)納稅，做好完整準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表，建立與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通與合作，加強(qiáng)預(yù)防性的風(fēng)險(xiǎn)管理，從多個(gè)方面提高企業(yè)的稅務(wù)合規(guī)性和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

（三）建立稅企溝通機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)必須有意識(shí)地建設(shè)良好的稅企溝通渠道，與稅務(wù)機(jī)關(guān)人員多交流多溝通。建立稅企溝通機(jī)制是提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃效率和質(zhì)量的重要途徑。以下是建立稅企溝通機(jī)制的方法：一是確定稅務(wù)顧問。房地產(chǎn)企業(yè)可以邀請(qǐng)稅務(wù)部門工作人員作為稅務(wù)顧問，定期向企業(yè)提供稅務(wù)咨詢和籌劃方案，并根據(jù)企業(yè)需要隨時(shí)解答各種稅務(wù)問題。二是定期召開稅企溝通會(huì)議。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期召開稅務(wù)溝通會(huì)議，由企業(yè)負(fù)責(zé)人和稅務(wù)部門人員參加，討論當(dāng)前企業(yè)面臨的稅務(wù)問題和納稅籌劃方案，并就稅收政策和法規(guī)的變化進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)。三是建立問題反饋機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立問題反饋機(jī)制，盡早發(fā)現(xiàn)并解決稅務(wù)問題，及時(shí)同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，解決企業(yè)面臨的納稅問題。四是建立信任機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間應(yīng)該建立信任的基礎(chǔ)，加強(qiáng)溝通信任。企業(yè)要尊重稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作，相信政府對(duì)企業(yè)納稅扶持的政策，企業(yè)要主動(dòng)配合稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作，及時(shí)提供相關(guān)信息并共同解決問題。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)若要建立良好的稅企溝通機(jī)制，應(yīng)建立穩(wěn)定的稅務(wù)專家團(tuán)隊(duì)，定期召開溝通會(huì)議，建立問題反饋機(jī)制，建立信任機(jī)制，提高企業(yè)內(nèi)部納稅意識(shí)，貫徹納稅依法、誠信、透明的原則，從而建立穩(wěn)定、持續(xù)、優(yōu)質(zhì)的稅企溝通機(jī)制，提高企業(yè)的納稅合規(guī)性和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

（四）掌握納稅籌劃空間

房地產(chǎn)企業(yè)需要有效掌握納稅籌劃空間，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：一是充分了解稅收政策和法規(guī)。企業(yè)需要密切關(guān)注稅收政策和法規(guī)的發(fā)布和修訂，及時(shí)了解各項(xiàng)稅收政策的發(fā)展動(dòng)態(tài)和變化，例如稅收優(yōu)惠政策、減免稅政策等，了解每項(xiàng)政策在不同情況下的適用條件、限制和規(guī)范要求，以此來發(fā)現(xiàn)納稅籌劃空間。二是建立健全的財(cái)務(wù)管理制度。企業(yè)需要建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，確保財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，建立與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通渠道，避免會(huì)計(jì)處理上的差錯(cuò)和漏洞，從而減少稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，發(fā)現(xiàn)納稅籌劃空間。三是合理設(shè)置資本結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)企業(yè)可以適時(shí)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和稅收政策要求，采取合適的資本配置方案，提高資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，降低企業(yè)的整體稅負(fù)，從而為納稅籌劃提供更多的空間。四是建立專業(yè)稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)。企業(yè)需要建立專業(yè)的稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，包括稅務(wù)顧問、稅務(wù)會(huì)計(jì)師、律師等，及時(shí)解讀和把握各項(xiàng)稅收政策和法規(guī)的最新變化，針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定相應(yīng)的納稅籌劃方案，提供有針對(duì)性的稅務(wù)咨詢和解決方案，通過專業(yè)的手段提高納稅籌劃空間。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)如何有效掌握納稅籌劃空間，需要充分了解稅收政策和法規(guī)，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，合理設(shè)置資本結(jié)構(gòu)以及建立專業(yè)的稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)等。企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注稅務(wù)政策的變化，并不斷完善自身稅務(wù)管理水平，從而獲得更大的納稅籌劃空間。

（五）提升納稅籌劃團(tuán)隊(duì)素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)要提升納稅籌劃團(tuán)隊(duì)的綜合素養(yǎng)，可以從以下幾個(gè)方面入手：一是加強(qiáng)學(xué)習(xí)和技能培訓(xùn)：納稅籌劃涉及知識(shí)面較廣，需要團(tuán)隊(duì)成員具備扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)以及較強(qiáng)的政策解讀和籌劃能力。企業(yè)可以定期舉辦內(nèi)部培訓(xùn)、聘請(qǐng)外部專家授課等方式，提高團(tuán)隊(duì)成員知識(shí)水平及其分析和解決問題的能力。二是注重經(jīng)驗(yàn)積累：團(tuán)隊(duì)成員需要具備實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常進(jìn)行不同房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅的籌劃和研究，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和籌劃方法，積累解決問題的經(jīng)驗(yàn)，并不斷完善流程和策略。三是提升溝通和協(xié)作能力：納稅籌劃往往需要涉及多個(gè)部門的配合，如財(cái)務(wù)、法務(wù)、審計(jì)等部門，在這方面，團(tuán)隊(duì)成員應(yīng)具備良好的溝通和協(xié)作能力，有效統(tǒng)一思路，協(xié)調(diào)分工，提高工作效率。同時(shí)，建立與外部專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的良好溝通和協(xié)作機(jī)制也十分重要。四是突出創(chuàng)新和分析能力：納稅籌劃涉及復(fù)雜的稅收政策、稅務(wù)法規(guī)和商業(yè)模式，團(tuán)隊(duì)成員需要具備分析和判斷的能力，能夠在新的時(shí)代、新的形勢(shì)下，針對(duì)不同的企業(yè)類型和情況進(jìn)行綜合分析和創(chuàng)新籌劃，提升團(tuán)隊(duì)的綜合素養(yǎng)。五是關(guān)注最新稅收政策和法規(guī)：納稅籌劃必須緊跟國(guó)家的稅收政策和法規(guī)，因此團(tuán)隊(duì)成員需要緊跟稅法規(guī)章的最新動(dòng)態(tài)，不斷了解政策的變動(dòng)，為企業(yè)提供有效的稅籌規(guī)劃。通過以上幾個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以提升納稅籌劃團(tuán)隊(duì)的綜合素養(yǎng)，建立一支高水平的納稅籌劃隊(duì)伍，加強(qiáng)企業(yè)納稅籌劃能力和企業(yè)防控納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)能力，從而提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益和市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

結(jié)語

綜上所述，納稅籌劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的一項(xiàng)工作，需要企業(yè)高度重視。有效的納稅籌劃不僅有助于降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，還能提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力。但同時(shí)，納稅籌劃也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。企業(yè)需要不斷學(xué)習(xí)和了解稅法政策的最新動(dòng)態(tài)，建立和完善納稅籌劃的規(guī)章制度、風(fēng)險(xiǎn)防控制度及其他專業(yè)管理制度，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)于稅收籌劃的精準(zhǔn)把控和有效管理，實(shí)現(xiàn)合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。