章海娟

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，其高資產(chǎn)、高負債、高風險等特性使得財務(wù)風險管理成為其企業(yè)管理的重要問題。近年來，房地產(chǎn)市場的波動性越來越大，市場風險和政策風險等因素給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理帶來了更大的挑戰(zhàn)。因此，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理顯得尤為重要和緊迫。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理優(yōu)化的重要性基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理現(xiàn)狀和存在的問題，并針對性地提出了優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的對策建議，以期幫助房地產(chǎn)企業(yè)深入認識財務(wù)風險點，提高企業(yè)的財務(wù)管理水平和經(jīng)營效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；風險管理

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟的重要支柱，其財務(wù)風險管理一直備受關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理包括資金流量風險、利率風險、匯率風險、信用風險等多個方面。在過去的幾年中，房地產(chǎn)市場的波動性越來越大，市場風險和政策風險等因素給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理帶來了更大的挑戰(zhàn)。一方面，房地產(chǎn)市場的價格和成本都在不斷攀升，嚴重壓縮了開發(fā)商的毛利空間，另一方面，高杠桿模式遭遇了去杠桿政策，在抑制杠桿的大環(huán)境下，不僅開發(fā)商融資遇到了更多的限制，而且高杠桿行為的市場支撐和保障同步減少，造成其風險也越來越高。

為了應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要探索新的經(jīng)營模式，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，優(yōu)化財務(wù)風險管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的財務(wù)風險管理體系，包括風險識別、風險評估、風險控制、風險監(jiān)測等環(huán)節(jié)，以及完善的內(nèi)部控制和審計機制。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對市場和政策的分析和研究，及時調(diào)整經(jīng)營策略，避免因市場變化而導(dǎo)致的財務(wù)風險。第三，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)合理運用金融工具，如利率互換、期貨等，降低財務(wù)風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重企業(yè)文化建設(shè)，加強員工教育和培訓(xùn)，提高財務(wù)風險意識和管理水平。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理是一個復(fù)雜而又重要的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強財務(wù)風險管理的實踐和理論研究，提高其風險意識和應(yīng)對能力，完善風險管理體系和工具，提高財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性，以確保財務(wù)風險管理的有效實施。只有這樣，才能在競爭激烈的市場中保持優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理現(xiàn)狀和存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理是指企業(yè)在經(jīng)營過程中，管理和控制財務(wù)風險的一種行為。隨著市場環(huán)境的變化和政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越多的財務(wù)風險，如資金鏈風險、信用風險、市場風險等。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實施有效的財務(wù)風險管理非常重要。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理現(xiàn)狀呈現(xiàn)出以下特點：首先，企業(yè)的風險意識不足，對于風險的認識和管理存在一定的盲區(qū)。其次，缺乏有效的風險管理體系和工具，對于風險的防范和控制缺乏科學(xué)性和規(guī)范性。再次，財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性難以保證，給風險的評估和管理帶來了不小的困難。此外，房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴高杠桿模式，融資渠道單一，也存在較大的財務(wù)風險。具體而言，當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理存在的問題主要體現(xiàn)在以下方面：

（一）籌資渠道單一，資產(chǎn)負債率逐年上升，償債壓力大

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，主要表現(xiàn)在以下三點：一是在開發(fā)前期房地產(chǎn)企業(yè)需要通過土地競拍等方式，以高價取得土地。二是房地產(chǎn)從拿地到預(yù)售這段期間較長且投入成本較多。根據(jù)國家政策，房產(chǎn)公司滿足預(yù)售的其中一個條件即是投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上。三是房產(chǎn)項目一般規(guī)模大、周期長、投資大，一個項目往往需要2-3年甚至需要更久的時間才能完成。期間政府政策調(diào)控、消費心理偏好、市場供求等外部環(huán)境發(fā)生變化的可能性大，意味著項目開發(fā)的成本也就隨之變化。

房地產(chǎn)企業(yè)資金一部分來自自有資本，一部分來自銀行貸款。前期支付的土地出讓金、工程費用等開發(fā)成本已消耗了絕大部分自有資金，為了保證資金流運轉(zhuǎn)，就需要大量舉債，銀行貸款是最主要的融資方式。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)公司資金池中有55%直接來自銀行貸款，如果將自有資金中的房產(chǎn)銷售收入中個人按揭款包含進去，這個比例已將近70%，遠遠超過國際通行標準的40%。一旦房產(chǎn)銷售不理想，購房者定金和預(yù)付款無法按預(yù)期收回，或者因為個人信用污點無法放貸，馬上會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，出現(xiàn)延誤工期現(xiàn)象，甚至造成項目爛尾等惡劣影響。

（二）行業(yè)競爭激烈、產(chǎn)品缺乏核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)要生存、要發(fā)展離不開產(chǎn)品，產(chǎn)品是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根本，產(chǎn)品競爭力永遠是企業(yè)的核心競爭力之一。然而，大部分企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)雜亂，產(chǎn)品構(gòu)造無序，技術(shù)結(jié)構(gòu)缺乏，核心產(chǎn)品缺失，市場競爭力不足，依靠傳統(tǒng)的打價格戰(zhàn)和無休止的營銷方式來擴大市場。引用卡耐基的一句名言：你應(yīng)該成為你自己。對于企業(yè)來說，如果想獲得市場，必須有別具一格的核心產(chǎn)品。

大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏市場調(diào)研，對市場需求了解不充分，對市場動向掌握不精準，在項目評估過程中，不關(guān)注市場的需求情況，只關(guān)注項目的盈利數(shù)額。這種本末倒置的項目評估方式，無法真正了解購房者的住宅和投資需求，無法詳細區(qū)分市場需求，從而無法建造出符合人們需求的戶型結(jié)構(gòu)，無法提供良好的服務(wù)。

（三）營運能力減弱，存貨周轉(zhuǎn)率下降，資金壓力大

在房住不炒的背景下，國家對房地產(chǎn)進行管控，銀行貸款收緊，使得一大部分投資客放棄了房地產(chǎn)板塊，另一部分剛需群體，面對房產(chǎn)下行趨勢，開始猶豫，不敢入手，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收入減少，庫存增加，存貨周轉(zhuǎn)率下降。此外，房產(chǎn)項目在持續(xù)進行，資金流入不敷出，導(dǎo)致資金壓力陡增。

企業(yè)內(nèi)部管理制度不完善。企業(yè)沒有建立存貨管理信息系統(tǒng)，持有的存貨數(shù)量及基礎(chǔ)信息記錄不全，未定期開展存貨盤查，出現(xiàn)賬實不符，管理者無法第一時間準確獲取存貨具體情況，無法做出對應(yīng)經(jīng)營決策。企業(yè)沒有建立一套完善的收賬政策，事先沒有對客戶進行必要的信用調(diào)查，沒有根據(jù)信用等級來制定相應(yīng)的收賬政策，無法及時回款，出現(xiàn)呆賬、壞賬。

（四）財務(wù)人員風險管理能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理優(yōu)化中，財務(wù)人員的風險管理能力是一個重要的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理具有復(fù)雜性和專業(yè)性，財務(wù)人員需要具備一定的專業(yè)知識和技能。然而，目前大部分財務(wù)人員知識結(jié)構(gòu)單一，在風險管理方面缺少實踐，無法準確識別市場風險，也無法準確衡量風險大小，無法為管理層提供有效的決策支持。

在現(xiàn)實工作中，財務(wù)人員對財務(wù)風險的認識不足，片面地認為只要管好用好資金，就不會產(chǎn)生財務(wù)風險。在具體事項決策時，對信息了解不全面，缺少可行性分析，經(jīng)常發(fā)生決策失誤，使得經(jīng)營活動不能達到預(yù)期收益，給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風險。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的對策建議

（一）拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

資金是房企的血液，誰能融到更多的錢，融到更便宜的錢，融到更長期的錢，誰就擁有更強大的競爭力！今天激進房企都在飽嘗高負債的“苦果”，但又不愿意主動去卸掉杠桿，就像炒股，越是漲買的越多，越是跌都會死扛，最后到警戒線不得不賣股平倉。這種加杠桿的資產(chǎn)抵押融資方式已經(jīng)難以為繼，創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道已經(jīng)箭在弦上不得不發(fā)。

革新商業(yè)模式，重估物業(yè)價值：調(diào)整物業(yè)管理業(yè)態(tài)，提升業(yè)主綜合體驗感，對基礎(chǔ)資產(chǎn)實現(xiàn)“內(nèi)容賦能”，將自持物業(yè)打包上市，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，同時在繼續(xù)擁有資產(chǎn)的管理權(quán)的前提下，可以享受管理費收入和超額業(yè)績提成，華麗轉(zhuǎn)身為杰出的資產(chǎn)管理人，為企業(yè)創(chuàng)造源源不斷的現(xiàn)金流。

引入低成本的融資工具：傳統(tǒng)的銀行貸款是間接融資方式，貸款的額度較低，融資成本在6%到15%之間，且貸款利率每年浮動，如果采用CMBS直接融資方式，貸款的額度更高，周期可以長達18年，利率每三年浮動，相比銀行貸款更加穩(wěn)定，用途更加靈活。

（二）加強核心競爭力，擴大市場占有率

在我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的浪潮中，過去房地產(chǎn)企業(yè)以較小的代價獲取超額利潤的時代已經(jīng)一去不復(fù)返，從2015年全國開啟降庫存模式，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)五年增速放緩，行業(yè)規(guī)模下行是必然趨勢，我們可以從以下幾個方面進行突圍：

（1）領(lǐng)先產(chǎn)品力：在房住不炒的背景下，尤其受三年疫情影響，房產(chǎn)的投資屬性逐漸減弱，消費屬性逐漸增強。因此房產(chǎn)戶型設(shè)計上要更貼近生活，好的戶型是取勝的關(guān)鍵。比如保利、綠城、濱江，一直不斷深耕優(yōu)勢區(qū)域，花精力打磨產(chǎn)品，注重品牌形象，現(xiàn)在優(yōu)勢開始慢慢顯現(xiàn)。（2）提升拿地能力：精準判斷拿地板塊可以迅速幫助公司積累財富。再好的戶型也離不開優(yōu)質(zhì)的地塊，地拿對了，房產(chǎn)項目就成功了一半。此外，在土地儲存方面，可以借鑒龍湖、融創(chuàng)、金茂、金地等房產(chǎn)企業(yè)，充分利用綜合體、文旅一體、TOD、產(chǎn)業(yè)園運營等模式實現(xiàn)土地拓展。（3）加強公司營運能力：地產(chǎn)的本質(zhì)是金融行業(yè)，對于高杠桿行業(yè)，公司運營水平顯得尤為重要。優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，深化民企和國企合作。一方面吸取民企的靈活性和激勵，另一方面尋找國企信用背書，能拿到廉價融資和優(yōu)質(zhì)政府資源，運營上相互監(jiān)督，相互協(xié)助。

（三）提升企業(yè)營運能力，提高企業(yè)獲利水平

合理選擇施工企業(yè)，防范經(jīng)營風險：房地產(chǎn)企業(yè)要樹立品牌，建設(shè)高品質(zhì)住房離不開好的施工單位的協(xié)助。選擇一個優(yōu)質(zhì)的施工單位好比手上有了尚方寶劍，不僅能確保項目的質(zhì)量，減少工期，還能降低運營成本，甚至在建設(shè)初期還可以讓施工單位先墊資前期投入，共同開發(fā)經(jīng)營。

本著公平、公正、實事求是的原則考察施工單位的綜合實力，可以從以下幾個方面進行考察，比如：注冊資金是否到位，股東背景是否干凈，資質(zhì)等級有無弄虛作假，有無自己的施工團隊、機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，近三年承建的工程項目規(guī)模如何，是否有獲得省優(yōu)、國優(yōu)、魯班獎等榮譽。針對考察優(yōu)秀的施工單位，可以納入房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商儲備庫里，作為戰(zhàn)略合作伙伴長期合作。

完善企業(yè)內(nèi)部管理制度：加強企業(yè)存貨內(nèi)部控制，選擇具有職業(yè)操守的人員真實完整的記錄存貨概況，并定期安排人員監(jiān)督，防止部門之間勾結(jié)串通，保證信息的真實性和準確性，建立存貨管理共享平臺，促進企業(yè)與客戶之間的協(xié)調(diào)合作。

加強應(yīng)收賬款的管理：根據(jù)企業(yè)實際情況成立信用監(jiān)管部門，事先對客戶進行征信調(diào)查，根據(jù)信用程度區(qū)分客戶等級，然后對不同的客戶采取不同的收款政策，加強房產(chǎn)銷售貸款回收，保障企業(yè)盈利能力和償債能力。

（四）引進優(yōu)秀財務(wù)經(jīng)理人，提升財務(wù)人員風險管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)是高風險行業(yè)，也是資金高度集聚的行業(yè)，企業(yè)所有的活動都離不開資金管理、風險控制，所以財務(wù)經(jīng)理的業(yè)務(wù)水平影響著整個企業(yè)的生死存亡。優(yōu)秀的財務(wù)經(jīng)理人一般都具備分析預(yù)測未來的能力，能及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中存在的問題，并立即運用自己長期積累的業(yè)務(wù)涵養(yǎng)，當機立斷做出合理的決策。優(yōu)秀的財務(wù)經(jīng)理人具有慧眼識英才的能力，善于發(fā)現(xiàn)人才，善于利用他人的長處，增加團隊成功的概率，提高工作效率和工作質(zhì)量。優(yōu)秀的財務(wù)經(jīng)理人具備的人脈及有效的溝通協(xié)調(diào)能力，可以更好地了解上層領(lǐng)導(dǎo)的戰(zhàn)略思路和下屬的具體需求，并采取適合的方式在業(yè)務(wù)中實踐，取得事半功倍的效果。所以引進優(yōu)秀財務(wù)經(jīng)理人不僅能準確識別風險、判斷風險、應(yīng)對風險，還能提升整個財務(wù)部門的專業(yè)素養(yǎng)，營造一個愛學(xué)習(xí)、有責任心的環(huán)境。

同時，為提高財務(wù)人員的風險管理能力，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種措施。一方面，企業(yè)可以加強員工的專業(yè)培訓(xùn)和技能提升，通過引入專業(yè)的培訓(xùn)機構(gòu)或培訓(xùn)計劃，提升財務(wù)人員的專業(yè)水平和技能素質(zhì)。另一方面，企業(yè)可以完善內(nèi)部風險管理機制，加強風險管理制度和流程的規(guī)范性和科學(xué)性，提高財務(wù)人員風險管理的標準化和規(guī)范化水平。此外，企業(yè)還可以建立完善的績效評估機制，對財務(wù)人員的風險管理能力進行監(jiān)督和考核，激勵和引導(dǎo)財務(wù)人員積極參與風險管理工作。

總之，提高財務(wù)人員的風險管理能力，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)。企業(yè)應(yīng)該通過引進優(yōu)秀財務(wù)經(jīng)理人、加強培訓(xùn)、完善內(nèi)部機制、建立績效評估等方式，提高財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和風險管理能力，進而提升企業(yè)的財務(wù)風險管理水平。

四、結(jié)束語

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理優(yōu)化是一個復(fù)雜而又重要的問題。只有通過多種手段進行優(yōu)化和管理，才能在競爭激烈的市場中保持優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。一是轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，降低資產(chǎn)負債率，拓寬融資渠道，善于利用自身資源，輕資產(chǎn)重管理，創(chuàng)新融資方式，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。二是不以放棄提升產(chǎn)品核心競爭力為前提打價格戰(zhàn)，營銷戰(zhàn)，更多關(guān)注自身。三是善于利用周邊資源轉(zhuǎn)化為自身優(yōu)勢，了解國家政策，儲備優(yōu)秀的合作戰(zhàn)略伙伴。四是實施人才培養(yǎng)計劃，儲備糧草，關(guān)鍵時期發(fā)揮事半功倍的效果?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極探索新的經(jīng)營模式和業(yè)務(wù)模式，加強內(nèi)部管理和控制，完善風險管理體系和工具，提高財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性，以應(yīng)對市場的快速變化和風險的挑戰(zhàn)，實現(xiàn)財務(wù)風險管理的優(yōu)化和提升。同時，政府和監(jiān)管部門也需要出臺更加完善的政策和制度，加強監(jiān)管和風險防范，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更加穩(wěn)定和可持續(xù)的發(fā)展環(huán)境。

參考文獻：

[1]黨彥威.宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的思考[J].投資與創(chuàng)業(yè)，2022，33 （22）：76-78.

[2]張曉培.基于Z-score模型的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理研究[J].投資與創(chuàng)業(yè)，2022，33 （20）：91-93.

[3]葉文娜.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理探析[J].會計師，2022 （14）：72-74.

[4]孟靜朵.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理與控制研究[J].全國流通經(jīng)濟，2022 （14）：76-79.

[5]朱娌娜.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理與防范探究[J].會計師，2022 （07）：34-36.

[6]郭珺.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理存在的問題與對策研究[J].納稅，2021，15 （08）：77-78.