陳雅嬋

（中國(guó)武夷實(shí)業(yè)股份有限公司，福建 福州 350001）

在我國(guó)整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)重要地位，作為房地產(chǎn)行業(yè)的主體，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮的作用巨大，不僅拉動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。伴隨社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境更加復(fù)雜化、多樣化，在這種具有挑戰(zhàn)性的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加注重資金管理，通過(guò)開(kāi)展有效的資金管理，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率和資金管理能力水平均得到提升，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展運(yùn)營(yíng)發(fā)展具備足夠的資金，避免因資金鏈斷裂而導(dǎo)致企業(yè)困境出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)資金管理，集中解決資金管理現(xiàn)存問(wèn)題，使房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作得到加強(qiáng)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的概念及特點(diǎn)

資金管理主要是將資金作為主體，圍繞資金展開(kāi)資金的籌集、資金分配以及資金運(yùn)用的各種行為，使資金運(yùn)作的正?；玫接行ПＷC，并使資金收益能夠達(dá)到最大化，企業(yè)可以借助資金的合理運(yùn)用實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)效益的提升[1]。房地產(chǎn)企業(yè)是一類(lèi)資金密集型企業(yè)，具有較為龐大的規(guī)模。采取資金管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地資源的獲取和開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售等每一個(gè)環(huán)節(jié)的資金活動(dòng)均能夠產(chǎn)生直接影響，因此，需要加強(qiáng)各環(huán)節(jié)資金管理，從而確保企業(yè)可以通過(guò)資金管理實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展資金管理有其獨(dú)特的特點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模非常大。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)必須要先拿到土地的使用權(quán)，需要耗費(fèi)大量資金，在土地上建設(shè)建筑物也需要耗費(fèi)較多的資金，并且在建設(shè)過(guò)程中資金流只是單方向的向外流出，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)預(yù)售的方式預(yù)先收取銷(xiāo)售收入，但隨著人們的自我保護(hù)意識(shí)提升，這種預(yù)售方式逐漸不被認(rèn)可，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)前期難以實(shí)現(xiàn)資金流入，導(dǎo)致在整個(gè)投資過(guò)程中，資金流較為緊張[2]；其次，資金回收周期漫長(zhǎng)，并且回收的速度比較緩慢。一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期可達(dá)3年或是更長(zhǎng)，在該周期內(nèi)資金耗用量比較大，但是在實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之后，受地方政府部門(mén)資金監(jiān)管作用下，房地產(chǎn)企業(yè)難以達(dá)到資金的快速回籠；再次，資金軌跡和調(diào)動(dòng)難度較大。大多數(shù)老牌房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展，實(shí)施跨省項(xiàng)目、跨市項(xiàng)目，容易導(dǎo)致項(xiàng)目子公司出現(xiàn)各自為政的情況，對(duì)企業(yè)總部發(fā)出的指令不愿執(zhí)行，從而導(dǎo)致資金歸集調(diào)動(dòng)難度大；最后，投資風(fēng)險(xiǎn)較高?；谏鲜鰩讉€(gè)特點(diǎn)不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)的投資額度之大、回收期之長(zhǎng)、監(jiān)管困難足以導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)偏高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展資金管理的重要性比較明顯。首先，資金管理對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率有重要幫助。采取有效的資金管理可實(shí)現(xiàn)資金使用、調(diào)配的科學(xué)合理化，使資金的使用效率得到提升[3]；其次，資金管理有利于規(guī)定企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，使舞弊行為減少，通過(guò)對(duì)資金的嚴(yán)加監(jiān)管，可對(duì)每一筆資金流向詳盡的記錄管理，使企業(yè)內(nèi)部易出現(xiàn)的舞弊行為暴露無(wú)遺，從而在一定程度上能夠遏制舞弊行為，規(guī)范企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為；最后，通過(guò)資金管理能夠與企業(yè)內(nèi)部實(shí)際情況相結(jié)合，對(duì)資金渠道進(jìn)行積極拓展，從而有利于企業(yè)融資，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力得到有效緩解。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題分析

資金管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用，但當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展資金管理時(shí)仍存在較多問(wèn)題，集中體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)防控、融資渠道、資金預(yù)算以及資金管理審批等方面，這些問(wèn)題具體表現(xiàn)如下。

（一）資金管理缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的投資周期比較長(zhǎng)，投資整體規(guī)模比較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較高，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展資金管理時(shí)要格外注意資金的安全風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，對(duì)會(huì)計(jì)舞弊行為進(jìn)行合理規(guī)避。但從目前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展資金管理工作可知，企業(yè)對(duì)于資金管理全過(guò)程之中易出現(xiàn)的問(wèn)題容易忽視，例如，資金利用率低下導(dǎo)致資金資源浪費(fèi)問(wèn)題、投資回報(bào)率與預(yù)期相比過(guò)低問(wèn)題等等。并且在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的調(diào)控力度，一些限制政策已經(jīng)使房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展的重心投放于融資渠道拓展以及業(yè)務(wù)創(chuàng)新等層面，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者以及財(cái)務(wù)人員對(duì)收支管制比較傾向，但是對(duì)國(guó)家制定的新政策以及行業(yè)新知識(shí)的學(xué)習(xí)和了解甚微，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)化資金管理模式未能考慮如何使資金使用率提升，缺乏資金的安全風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并自認(rèn)為目前企業(yè)資金管理制度趨于完善，沒(méi)有從風(fēng)險(xiǎn)防控層面對(duì)制度更新，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)防控時(shí)缺乏完善的制度作為支持。

（二）融資渠道單一且成本高

房地產(chǎn)企業(yè)的資金包括自有資金、預(yù)售資金以及借入資金。在資金結(jié)構(gòu)中，借入資金的比重較高，主要是因房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)會(huì)耗費(fèi)大量的資金，而自有資金通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以投資項(xiàng)目，并且項(xiàng)目后續(xù)還會(huì)使用一些資金，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)選擇融資。由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)均屬于中小型企業(yè)，受自身經(jīng)營(yíng)狀況、企業(yè)發(fā)展規(guī)模等多方面影響，導(dǎo)致企業(yè)融資渠道往往比較單一化，銀行信貸屬于大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道，即便是大型的房地產(chǎn)企業(yè)，其融資渠道也離不開(kāi)銀行信貸，并且會(huì)將銀行信貸作為主要的融資渠道，例如，紅星美凱龍、萬(wàn)達(dá)等均是通過(guò)銀行貸款獲取大量投資資金。但從目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度將會(huì)持續(xù)走高。

首先，我國(guó)央行已經(jīng)開(kāi)始對(duì)商業(yè)貸款進(jìn)行嚴(yán)管，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)貸款融資的難度增加，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款的方式融資將會(huì)難上加難；其次，即便銀行貸款只是房地產(chǎn)融資渠道的一種，并且企業(yè)可以通過(guò)民間信貸、發(fā)行股票、互聯(lián)網(wǎng)信貸等方式進(jìn)行融資，但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，市場(chǎng)預(yù)期有所下降，導(dǎo)致投資者缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱情，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)非銀行途徑融資往往會(huì)付出更高的貸款利息，導(dǎo)致企業(yè)融資成本增加，同時(shí)也使房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)降低，甚至對(duì)企業(yè)的自有資產(chǎn)產(chǎn)生不良影響；最后，在財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的影響下，企業(yè)未能形成完善的資金管理制度及流程，導(dǎo)致自己管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率上升，致使融資成本持續(xù)走高。綜合來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道非常單一化，并且融資成本也比較高，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展。

（三）缺乏有效的資金預(yù)算

近年來(lái)，資金預(yù)算成為房地產(chǎn)企業(yè)較為重視的一項(xiàng)資金管理內(nèi)容，但往往由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算機(jī)制不健全，導(dǎo)致其缺乏行之有效的資金預(yù)算。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展資金預(yù)算時(shí)，為了確保資金彈性，部門(mén)上報(bào)的數(shù)據(jù)和規(guī)劃容易出現(xiàn)與實(shí)際不符的情況，同時(shí)對(duì)資金審批工作負(fù)責(zé)的部門(mén)也容易受資金來(lái)源影響，未能夠?qū)ζ髽I(yè)所有部門(mén)開(kāi)展調(diào)查，在很多情況下比較主觀化，導(dǎo)致合理資金支出容易受到影響。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用通常會(huì)與績(jī)效之間產(chǎn)生脫節(jié)現(xiàn)象，賞罰機(jī)制也不夠完善，造成已完成的資金預(yù)算規(guī)劃并不能將其真實(shí)作用發(fā)揮出來(lái)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)作的引導(dǎo)作用和監(jiān)管作用，資金預(yù)算往往出現(xiàn)形式化，資金運(yùn)用更是缺乏管理和約束，對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展非常不利。

（四）缺乏完善的監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展資金管理過(guò)程中，在監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制方面體現(xiàn)出明顯的不足，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)創(chuàng)新以及市場(chǎng)拓展是其自身發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)，而往往忽視了內(nèi)部建設(shè)投入，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，但大多數(shù)監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制并不完善，有些企業(yè)創(chuàng)建的監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制并未運(yùn)行，甚至還有很多房地產(chǎn)企業(yè)并未建立監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前開(kāi)展的資金管理實(shí)施情況進(jìn)行有效監(jiān)督，并且無(wú)法對(duì)資金管理開(kāi)展的效果進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，導(dǎo)致資金管理中隱含的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)，更加對(duì)管理者開(kāi)展各項(xiàng)決策和計(jì)劃產(chǎn)生不良影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題的解決措施

（一）持續(xù)提升全員的資金風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

在現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，企業(yè)財(cái)務(wù)管理屬于耗時(shí)耗力的一項(xiàng)工作，資金管理屬于財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵構(gòu)成，開(kāi)展資金管理也并非朝夕之功，需要房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展資金管理時(shí)，全面提升管理意識(shí)，使企業(yè)全體員工均能意識(shí)到資金管理的重要性，使全體員工能夠?qū)⒆陨碣Y金管理風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)全面提升。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)全員資金管理意識(shí)提升時(shí)，可以采取多種方法綜合開(kāi)展意識(shí)培養(yǎng)，例如，企業(yè)可以借助專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)、專(zhuān)題研討等方式進(jìn)行意識(shí)培養(yǎng)，在開(kāi)展專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)中可以引導(dǎo)員工對(duì)資金管理存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行分析，從而加深員工對(duì)資金管理風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和防范意識(shí)。在開(kāi)展專(zhuān)題研討時(shí)，可以在專(zhuān)題中引入資金管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的案例，通過(guò)案例產(chǎn)生的不良結(jié)果對(duì)員工進(jìn)行啟示，使員工能夠加強(qiáng)自身的資金管理風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力。

（二）建設(shè)多元化籌資融資平臺(tái)

1．強(qiáng)化銀企之間的合作

即便當(dāng)前“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代已經(jīng)形成并發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)融資成為一種新型的融資模式，但是銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道，這一點(diǎn)是不爭(zhēng)的事實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)若要在開(kāi)展項(xiàng)目過(guò)程中獲得充足的資金，仍需要借助銀行力量，為其提供融資服務(wù)，并且與銀行進(jìn)行強(qiáng)化合作還能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)水平，使更多的投資方以及信貸機(jī)構(gòu)更加愿意將資金投入到房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目之中。因此，企業(yè)必須加強(qiáng)與銀行機(jī)構(gòu)之間的合作。同時(shí)，通過(guò)強(qiáng)化銀企之間的合作，還能夠?qū)υ摶I資融資渠道進(jìn)行維系，使該渠道更加穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)銀行貸款利率適當(dāng)降低，使企業(yè)融資成本得以減少。

在開(kāi)展實(shí)際操作過(guò)程中，首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須與銀行形成合作共贏的發(fā)展理念，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在保證商業(yè)機(jī)密不泄露的情況下拿出合作誠(chéng)意，將自身的經(jīng)營(yíng)情況盡量全面地向銀行披露，使信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題得以減少，并使銀行真正了解到房地產(chǎn)企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)狀況；其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須將自身的信用管理規(guī)制予以完善，重視信用管理，將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的各類(lèi)債務(wù)及時(shí)償還，同時(shí)還要對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)積極開(kāi)展，從而提升自身在銀行機(jī)構(gòu)的信譽(yù)等級(jí)；最后，企業(yè)需加強(qiáng)項(xiàng)目可行性分析，對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、定位、配套、賣(mài)點(diǎn)以及是否與當(dāng)前國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策相符等內(nèi)容進(jìn)行可行性分析，并在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，將可行性分析報(bào)告與銀行交流，提升大額貸款的可能性。

2．重視對(duì)金融工具的合理化應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資過(guò)程中，除了依賴銀行金融機(jī)構(gòu)之外，還應(yīng)該重視金融工具的合理應(yīng)用，從而使自身的籌資融資渠道得以有效拓展。首先，企業(yè)可以對(duì)期權(quán)工具充分利用，針對(duì)未售房屋可通過(guò)銷(xiāo)售期權(quán)的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，依據(jù)雙方約定，房屋購(gòu)買(mǎi)方可以在約定價(jià)格下獲取購(gòu)房權(quán)利，同時(shí)也可以放棄該權(quán)利，只是要付出一項(xiàng)期權(quán)費(fèi)用。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)條件下，人們購(gòu)房欲望正持續(xù)降低，主要是因政府的干預(yù)政策，多數(shù)人擔(dān)心購(gòu)房后會(huì)出現(xiàn)房屋編制，因此遭受經(jīng)濟(jì)損失，特別是城市的非中心地段，其房屋銷(xiāo)售速度本來(lái)就比較慢，在政策影響下，房屋銷(xiāo)售速度會(huì)越來(lái)越慢，導(dǎo)致企業(yè)資金回籠受到影響。與直接交付的購(gòu)買(mǎi)方式相比，期權(quán)費(fèi)用更少，并且權(quán)利的行使由購(gòu)房者主宰，具有較高的自由度，可以刺激購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望；其次，可以借助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，主要是通過(guò)抵押的形式開(kāi)展流動(dòng)資金貸款，若項(xiàng)目具備四證便可以申請(qǐng)項(xiàng)目貸款。

（三）重視開(kāi)展預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)資金利用率提升

預(yù)算屬于一項(xiàng)重要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)設(shè)置的預(yù)算指標(biāo)對(duì)資源配置進(jìn)行優(yōu)化，從而使資金利用率提升，并且還能夠降低資金管理過(guò)程中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)編制預(yù)算指標(biāo)，基于戰(zhàn)略目標(biāo)將個(gè)人計(jì)劃與部門(mén)計(jì)劃融合，然后對(duì)計(jì)劃進(jìn)行細(xì)化處理，并歸結(jié)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)之中；其次，需要對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行加強(qiáng)，對(duì)科學(xué)的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行落實(shí)，并在落實(shí)過(guò)程中予以監(jiān)督，對(duì)實(shí)際數(shù)據(jù)與指標(biāo)對(duì)比，及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的偏差做出調(diào)整；最后，需要對(duì)資金流量和流向進(jìn)行嚴(yán)控，要保證資金供應(yīng)能夠在預(yù)算之內(nèi)，避免企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）構(gòu)建完善的監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制

首先，企業(yè)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理能夠識(shí)別和分析自身在開(kāi)展資金管理中出現(xiàn)或隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，從而降低風(fēng)險(xiǎn)損失。通過(guò)構(gòu)建完善的監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制能夠協(xié)助風(fēng)險(xiǎn)管理全面識(shí)別資金管理風(fēng)險(xiǎn)隱患，從而為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提供依據(jù)；其次，企業(yè)應(yīng)開(kāi)展全面的資金流動(dòng)管理，各項(xiàng)支出一定要通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)書(shū)面審批方可支出，還要對(duì)資金管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的權(quán)責(zé)進(jìn)行劃分，一旦出現(xiàn)問(wèn)題直接由相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)；最后，企業(yè)應(yīng)該定期舉辦財(cái)務(wù)報(bào)告會(huì)議，報(bào)告的主要內(nèi)容應(yīng)該包含銀行對(duì)賬單、收支表、收支說(shuō)明等等，從而使企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金使用情況的監(jiān)管和了解，便于決策修訂。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展資金管理工作具有一定的重要性，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，不斷認(rèn)清自身在資金管理方面存在的不足，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題，從而減少企業(yè)資金管理中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。