賴勇

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)具有以下幾點(diǎn)特性：涉及到的領(lǐng)域多、經(jīng)營(yíng)模式多樣化、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)多；與其他項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)難度頗大。這是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理不得不面對(duì)的巨大挑戰(zhàn)?；诖耍疚闹饕接懭绾蝿?chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方式與實(shí)現(xiàn)平衡目標(biāo)，具體如下。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)運(yùn)行周期長(zhǎng)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，開發(fā)商需要通過合法的手續(xù)獲取適合的開發(fā)地塊，隨后進(jìn)行合理的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，并辦理報(bào)建的相關(guān)手續(xù)，在獲取項(xiàng)目施工許可證之后才能動(dòng)工建造。在建筑主體達(dá)到一定的規(guī)模后才能獲取預(yù)售資格，方可公開售房；其中房地產(chǎn)項(xiàng)目的房屋銷售款想要結(jié)轉(zhuǎn)為利潤(rùn)與收入就必須通過五方驗(yàn)收，并且符合交房條件?？梢?，房地產(chǎn)項(xiàng)目從最開始的規(guī)劃至物業(yè)交付需要通過繁雜的多個(gè)環(huán)節(jié)才能完成，整個(gè)運(yùn)行周期比較長(zhǎng)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)受政府部門調(diào)控

無論那個(gè)國家，房地產(chǎn)行業(yè)都在增加國家財(cái)政收入、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上升、穩(wěn)定金融等方面發(fā)揮著十分重要的作用。針對(duì)個(gè)人來說，房屋不但可以居住，也是一種資產(chǎn)。房地產(chǎn)對(duì)國家與個(gè)人來說都很重要，自始至終都是政府部門宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。比如，政府部門出臺(tái)的房產(chǎn)銷售限貸與限價(jià)、限購等政策。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資大與運(yùn)行周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目選址會(huì)涉及一些不確定因素，如：征地拆遷、地塊價(jià)值評(píng)估等；房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的利率變化、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等均無法作出精確的預(yù)測(cè)；項(xiàng)目預(yù)期的成本、工期、工程承包違約等方面均難以預(yù)料；后期的租售情況、房?jī)r(jià)等變動(dòng)情況也難以預(yù)測(cè)。這些不確定因素致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)存在著諸多不可控的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本高

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于資金較密集的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，因此需要大量的資金支撐。特別是在取得預(yù)售證之前，由于不能銷售房屋，因此就不能回籠資金。在五方驗(yàn)收沒有完成就無法售房的情況下，不可能將預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)為利潤(rùn)與收入。伴隨著政府有關(guān)部門進(jìn)一步提升宏觀調(diào)控力度，銀行對(duì)一些房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施了斷貸與限貸以及抽貸等措施，導(dǎo)致不少房地產(chǎn)企業(yè)只能以其他方式融資。比如，民間借貸、發(fā)債融資等。這就間接提升了房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理面臨的困境

（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的調(diào)整

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要包含開發(fā)、銷售兩大環(huán)節(jié)。近年來，伴隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭的減弱，房地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)環(huán)境日益嚴(yán)峻。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)還需要大量的運(yùn)轉(zhuǎn)資金，隨著融資環(huán)境的變化企業(yè)不得不調(diào)整經(jīng)營(yíng)與融資方式。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力不足

房地產(chǎn)屬于資源整合性較強(qiáng)的行業(yè)，因此在行業(yè)發(fā)展中應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)社會(huì)資源的整合力度，這就需要房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者提出相應(yīng)的戰(zhàn)略方針，并對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行準(zhǔn)確定位，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。現(xiàn)階段部分房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者在經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力等方面的能力明顯不足，無法滿足房產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）缺乏完善的監(jiān)督體制與財(cái)政核算

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，由于管理人員對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視，造成財(cái)務(wù)管理方面的人才嚴(yán)重不足，財(cái)務(wù)人員素質(zhì)普遍偏低，時(shí)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)核算資料不完整或不真實(shí)的情況，使企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算與監(jiān)督機(jī)制沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金被挪用或流失。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的創(chuàng)新方式

（一）健全投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，投資均存在著一定風(fēng)險(xiǎn)，并具有多變性與多樣性以及多層次性等特性。為了最大限度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)，可從以下幾方面完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與預(yù)警體系：

第一，利用先進(jìn)的信息技術(shù)對(duì)原有的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的整合、分析。掌握土地供需關(guān)系，了解現(xiàn)階段樓盤銷售走勢(shì)，掌握客戶實(shí)際需求與變化等。第二，密切關(guān)注政府宏觀調(diào)控政策，特別是房地產(chǎn)業(yè)方面的政策調(diào)整。由于政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)供需關(guān)系具有直接的影響，密切關(guān)注政府調(diào)控動(dòng)態(tài)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有非常重要的作用。

（二）改革創(chuàng)新房產(chǎn)營(yíng)銷方式

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于一種高額投資的行業(yè)。能否及時(shí)竣工，實(shí)現(xiàn)快速銷售、及時(shí)回籠資金決定著企業(yè)后期的發(fā)展與興衰。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將營(yíng)銷作為重中之重。諸多專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式與策略進(jìn)行過深層次的研究，認(rèn)為不管是那種營(yíng)銷模式，最終都要落實(shí)到有意向的購買者的購買力上。為了解決這個(gè)問題，通常采取以下方案。

第一，采用分期付款模式。這種模式主要是指房產(chǎn)企業(yè)在獲取預(yù)售證后，房屋購買者預(yù)付部分款項(xiàng)，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)分期付款，直到所有款項(xiàng)付清。這種方式既緩解了購買者的資金困難，又可以增加企業(yè)的營(yíng)銷收益。

第二，按揭購房模式。這種模式主要是讓購買者依照相互約定支付一部分首付房款，剩余房款由購買者向金融機(jī)構(gòu)貸款支付。

第三，預(yù)租預(yù)售模式。為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流，通過預(yù)租預(yù)售的方式吸引大量消費(fèi)者。

（三）完善房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)與性質(zhì)決定了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)中的關(guān)鍵地位，企業(yè)與開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視，支持財(cái)務(wù)人員依照企業(yè)的特點(diǎn)對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行改革創(chuàng)新。相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大部分房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行與財(cái)務(wù)管理應(yīng)著重把握以下幾個(gè)方面。

第一，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控。與其他企業(yè)相比，房產(chǎn)企業(yè)具有“三多”的特點(diǎn)：“合同多、合作方多、單位多”，這就要求企業(yè)必須要在“事前、事中、事后”加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控，以免因財(cái)務(wù)問題引發(fā)不必要的損失。

第二，加強(qiáng)成本管理。依照企業(yè)的運(yùn)行狀況科學(xué)合理地使用財(cái)務(wù)控制方式減少企業(yè)無效的成本。重點(diǎn)控制現(xiàn)金流，將成本管理落到實(shí)處。

第三，加強(qiáng)稅務(wù)管理。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中稅務(wù)管理屬于十分重要的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款項(xiàng)比較多且金額較大，可以聘用稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)實(shí)施稅務(wù)籌劃，及時(shí)預(yù)繳稅款并獲得足額返還。

（四）擴(kuò)大品牌建設(shè)的路徑

房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)、房產(chǎn)施工建設(shè)、房屋售后等方面都應(yīng)樹立品牌意識(shí)，全面提升房屋品質(zhì)，為業(yè)主提供一個(gè)舒適度高、有品位的居家環(huán)境。可以從以下幾個(gè)方面提升房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值。

第一，倡導(dǎo)“質(zhì)量至上”。房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)步驟與環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格依照國家的質(zhì)量保障體系與標(biāo)準(zhǔn)操作，以此保障房產(chǎn)質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)，滿足業(yè)主的期望、需求。

第二，注重優(yōu)化物業(yè)服務(wù)。房產(chǎn)交付使用后，要為居住者提供一個(gè)舒服的居住環(huán)境。例如：國內(nèi)某知名房企遵循“五星級(jí)”服務(wù)理念為居住著提供服務(wù)，使購房者的幸福指數(shù)、生活品位明顯提升。

第三，提升購買者的滿意度。與購房者多交流、多溝通，聽取真實(shí)的想法，妥善解決居住者的訴求，解決其后顧之憂。物業(yè)管理者可以建立“業(yè)主”資料庫，為解決類似問題提供參考與借鑒，為下一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供數(shù)據(jù)支撐。

四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中需要實(shí)現(xiàn)的平衡目標(biāo)

（一）實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和管理能力之間的平衡

房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展，就要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目數(shù)量與管理能力之間的平衡。以有限的管理能力開發(fā)更多的項(xiàng)目會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的管理資源分配不均衡，導(dǎo)致部分項(xiàng)目的品質(zhì)無法得到保障，對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成負(fù)面影響。現(xiàn)階段的房產(chǎn)行業(yè)基本上是“供”大于“求”，保障房產(chǎn)的品質(zhì)就是保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。確保房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)就是保障企業(yè)的生命，可見實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和管理能力之間的平衡尤為重要。房產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍時(shí)，需要平衡企業(yè)本身的管理能力，只有這樣才能使自己的品牌在市場(chǎng)上得以延續(xù)發(fā)展。

（二）實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)品牌建設(shè)與業(yè)務(wù)擴(kuò)展間的平衡

房地產(chǎn)企業(yè)需要保持拓展業(yè)務(wù)、企業(yè)品牌建設(shè)兩者間的平衡，業(yè)務(wù)拓展與品牌建設(shè)往往會(huì)相互加分。在業(yè)務(wù)擴(kuò)展中應(yīng)依照企業(yè)本身的特性進(jìn)行科學(xué)的分析，作出合理的選擇。防止出現(xiàn)因能力有限不能支撐業(yè)務(wù)擴(kuò)展，給企業(yè)帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，損害企業(yè)的品牌形象。

（三）實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與文化構(gòu)建間的平衡

每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)擁有屬于自己的企業(yè)文化，健康的企業(yè)文化代表著企業(yè)的成熟發(fā)展。企業(yè)文化應(yīng)該跟隨時(shí)代的變化而變化，不斷賦予其新的內(nèi)容。由于時(shí)代在變，環(huán)境也在變，企業(yè)更應(yīng)順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展而改變。所以，企業(yè)文化也應(yīng)隨著企業(yè)的發(fā)展、社會(huì)的變化向更完善的方向轉(zhuǎn)變，賦予企業(yè)文化新的內(nèi)涵，提升企業(yè)的品牌，助力企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展少不了企業(yè)發(fā)展與文化構(gòu)建之間的平衡。

（四）實(shí)現(xiàn)企業(yè)知名度與美譽(yù)度之間的平衡

房地產(chǎn)企業(yè)在不斷擴(kuò)展自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與提升知名度的同時(shí)，也要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的美譽(yù)度。提升了企業(yè)美譽(yù)度就等于提升了知名度?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)不能忽視美譽(yù)度的提升。可是，一味追求知名度則會(huì)隨著企業(yè)的壯大面臨越來越大的社會(huì)壓力，可能導(dǎo)致企業(yè)面臨某種危機(jī)。所以，企業(yè)的和諧發(fā)展還在于實(shí)現(xiàn)知名度與美譽(yù)度之間的平衡。

結(jié)語：

綜上所述，隨著時(shí)代的發(fā)展與人們生活水平的不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速發(fā)展，與此同時(shí)也面臨許多現(xiàn)實(shí)的問題，比如發(fā)展與質(zhì)量的平衡，品牌建設(shè)與業(yè)務(wù)擴(kuò)展間的平衡等已成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理需重點(diǎn)解決的問題。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，明確“平衡目標(biāo)”對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義。