“讓全體人民住有所居”是最大的民生。

兩會(huì)報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)如何定調(diào)，以及未來政策走向，歷來是業(yè)界和經(jīng)濟(jì)學(xué)界高度關(guān)注的話題。

對(duì)于行業(yè)關(guān)注的房地產(chǎn)問題，今年的政府工作報(bào)告提出：對(duì)于房地產(chǎn)方面的工作，“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展?！?0多個(gè)字，定調(diào)2023年房地產(chǎn)工作。

首先需要明確的是，雖然本次《政府工作報(bào)告》的工作建議中并未提到“房住不炒”，但這并不表示這一定位會(huì)發(fā)生動(dòng)搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長(zhǎng)效機(jī)制的基本遵循，會(huì)一以貫之地堅(jiān)持。

實(shí)際上，自2016年中央政治局會(huì)議首次提出以來，這一主基調(diào)已經(jīng)持續(xù)執(zhí)行6年，“房住不炒”貫穿了房地產(chǎn)調(diào)整政策的始終，在歷次高層會(huì)議中，“房住不炒”始終是政策底線，并早已被列入黨的二十大報(bào)告。

今年的政府工作報(bào)告中，2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)更強(qiáng)調(diào)的是保障民生、防范風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大消費(fèi)，這也是“房住不炒”的應(yīng)有之義。

關(guān)鍵詞一 防范風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)處置不當(dāng)，極易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。四季度以來中央一系列保交樓、保優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)主體政策持續(xù)落地，及時(shí)托底市場(chǎng)，避免硬著陸。

在今年的政府工作報(bào)告中，“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”作為今年八大重點(diǎn)工作之一被單獨(dú)提出。

另外，在今年的政府工作報(bào)告中，首提頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，一些中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)暴露，發(fā)展仍有不少體制機(jī)制障礙。2023年，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，降低利息負(fù)擔(dān)，遏制增量、化解存量。

針對(duì)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”接受媒體采訪時(shí)表示，要用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險(xiǎn)。也就是“一頭抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)有房企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，滿足他們合理的融資需求；另一頭抓出險(xiǎn)房企，一方面幫助他們自救，另一方面嚴(yán)格依法依規(guī)處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)。

由此可見，穩(wěn)住市場(chǎng)主體是今年行業(yè)重要工作，防止更多房企（特別是優(yōu)質(zhì)房企）風(fēng)險(xiǎn)暴露，才能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。與此同時(shí)，盡管政府工作報(bào)告中未提及“保交樓”工作，但保交樓的重要性在此前多次會(huì)議中均有體現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年“保交樓”仍是“防風(fēng)險(xiǎn)”的重要發(fā)力點(diǎn)。

關(guān)鍵詞二 支撐需求

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13.29萬(wàn)億元，同比下降10%；商品房銷售13.33萬(wàn)億元，同比下降26.7%。

盡管2022年行業(yè)持續(xù)下行，房地產(chǎn)業(yè)增加值仍然占到GDP的6.1%。由此可見房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用無可替代。

今年政府工作報(bào)告明確提，支持剛性和改善性住房需求?？梢灶A(yù)見，因城施策加大支持剛性和改善性需求釋放仍將是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)管控的重點(diǎn)工作。

從中央及監(jiān)管部門層面來看，2022年以來，監(jiān)管部門已先后落地不少需求端舉措，如財(cái)政部和稅務(wù)總局明確一年內(nèi)換房可以給予退稅優(yōu)惠，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以及下調(diào)公積金貸款利率等，降低購(gòu)房者置業(yè)成本，為剛性和改善性購(gòu)房者提供更好支持。

中指研究院認(rèn)為，需求端“精準(zhǔn)施策”將是2023年的主要著力點(diǎn)。針對(duì)不同人群，2023年支持剛需群體的政策力度有望延續(xù)，支持改善性住房需求的政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，促進(jìn)以舊換新、以小換大的住房需求釋放。另外，結(jié)合人口的最新變化，給予多孩家庭、老年家庭、人才、產(chǎn)業(yè)人群等更多政策側(cè)重，也是支持剛需和改善性住房需求的政策方向。針對(duì)不同區(qū)域或?qū)Ⅲw現(xiàn)在城市內(nèi)部的政策變化，未來一線及核心二線城市有望“因區(qū)施策”“一區(qū)一策”。與此同時(shí)，供給端政策亦有望精準(zhǔn)跟進(jìn)，如增加改善型住房需求的土地供應(yīng)量、減少庫(kù)存量大地區(qū)的土地供應(yīng)等。

關(guān)鍵詞三 保障民生

今年的政府工作報(bào)告將促進(jìn)住房需求放在了“保障基本民生”部分，提出“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人等住房問題”。

據(jù)中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)披露，目前在各省市縣區(qū)，新市民約有3億人，且分布不均衡。這部分人群的住房問題將主要通過保障性住房來解決。

2023年保租房供給仍將是重要工作。全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，2023年新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬(wàn)套（間）。同時(shí)，住房租賃政策支持力度有望進(jìn)一步加大，尤其是金融支持力度。

預(yù)計(jì)，后期我國(guó)將持續(xù)加大保障房建設(shè)力度，增加保障房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，保障房體系有望協(xié)同傳統(tǒng)商品房體系，滿足剛改需求，解決好新市民、青年人等住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。