城中村改造是樓市“大招”么？

陳惟杉

當(dāng)下，人們習(xí)慣于將任何房地產(chǎn)市場的利好政策都解讀為“大招”，因?yàn)闃鞘胸巾氉⑷胄判?。其?shí)，今年4月底召開的中共中央政治局會議便提出，要在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這幾乎與7月底政治局會議的表述相同，但當(dāng)時(shí)并未引發(fā)廣泛討論。

一方面因?yàn)楫?dāng)時(shí)樓市正沐浴于“小陽春”之中，形勢不似現(xiàn)在這般嚴(yán)峻；另一方面，隨著7月底國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，加之有城市提出在城中村改造過程中使用“房票”，刺激了市場更為具體的想象。

相比于人們的期待，城中村改造的周期較長，往往在5年以上。同時(shí)，此前的城中村改造中地方政府通常采取一級二級土地開發(fā)聯(lián)動的形式，即開發(fā)商需要先完成拆線、三通一平等一級開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓睾笤龠M(jìn)行一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，也就是二級開發(fā)。這顯然可以減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，但是當(dāng)下房企現(xiàn)金流普遍羸弱，已經(jīng)出現(xiàn)房企完成一級開發(fā)，卻無力進(jìn)行二級開發(fā)，只能由城投接盤的情況。換句話說，舊賬還未算清，新的一輪城中村改造又由誰來做？

兩個(gè)因素疊加，注定新一輪的城中村改造并非人們預(yù)想的“大招”，如有券商在研報(bào)中所言，“政策效應(yīng)偏中長期，短期以預(yù)期提振為主?！?/p>

我們似乎也不該對利好房地產(chǎn)市場的政策，特別是需求端政策期待過多，需求確實(shí)可以被刺激、被制造，但持續(xù)的時(shí)間一定不會長。正如人們談?wù)撓M(fèi)難以被刺激，而是源于居民收入的持續(xù)增長一樣，我們可以粗淺地將“房票”理解為樓市的“消費(fèi)券”，它總有發(fā)完的一天，房地產(chǎn)市場的支撐仍源于人在城市化進(jìn)程中的聚集。

人們在比較這一輪城中村改造與之前的棚改時(shí)，往往指出前者集中在超大、特大城市，有人口流入作為支撐，但是如今并非所有一二線城市的人口都在凈流入。

在鄭州采訪時(shí)，一名房產(chǎn)中介在陳砦向我介紹周邊樓盤的情況，那里曾經(jīng)是鄭州著名的城中村，是眾多“鄭漂”的第一個(gè)落腳地。在向我介紹之余，他也找到了自己當(dāng)年租住房子的方位，不遠(yuǎn)處一家五星級酒店正在建設(shè)，而他靠多年的打拼已在老家的縣城購置了一套房產(chǎn)。

城中村改造不僅與房地產(chǎn)投資與需求相關(guān)，更重要的是如何讓城市化進(jìn)程更包容，一切的關(guān)鍵在于人，只有當(dāng)人重拾信心，房地產(chǎn)市場才會迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

33/2023 總第1107期

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