如何處置辦理首次登記后的國(guó)有土地使用證

徐映雪

案? ?例

A公司在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理4棟建筑物的首次登記后，要求將國(guó)有土地使用證原件歸還，并表示，如不歸還原件會(huì)影響其后期工程的規(guī)劃報(bào)建及房管預(yù)變現(xiàn)等手續(xù)辦理。經(jīng)核查，該宗地分兩期開發(fā)，因開發(fā)單位資金問(wèn)題，目前，只對(duì)一期工程進(jìn)行了報(bào)批開發(fā)建設(shè)。此種情形下，登記機(jī)構(gòu)能否按A公司要求歸還土地使用證原件？

分? ?析

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《操作規(guī)范》）1.2.2規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)遵循“一體登記”原則，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)與其所附著的土地一并登記，保持權(quán)利主體一致。首次登記后將土地類型、性質(zhì)、用途、面積、使用期限、建筑物分?jǐn)偼恋孛娣e等信息記載在登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上。但首次登記辦理完畢后，對(duì)土地使用證原件應(yīng)如何處置，在《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》及《操作規(guī)范》中都沒(méi)有明確規(guī)定。目前，國(guó)內(nèi)各地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)與做法不一。

觀點(diǎn)一：應(yīng)把土地證原件存放在此次申請(qǐng)辦理樓棟的卷宗中予以存檔。開發(fā)單位辦理后續(xù)業(yè)務(wù)確需原件的，可到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)檔。蓋有登記機(jī)構(gòu)檔案查詢章的復(fù)印件與原件具有同等法律效力。

觀點(diǎn)二：應(yīng)遵循之前房管部門的做法，直接把土地使用證原件歸還開發(fā)單位?；诒忝窭竦慕嵌瘸霭l(fā)，收取土地使用證原件確會(huì)給開發(fā)單位辦理后續(xù)業(yè)務(wù)帶來(lái)不便，而登記部門留存原件沒(méi)有任何作用，徒增了檔案查詢?nèi)藛T的工作量。

筆者不支持這兩種觀點(diǎn)，是否返還不能一概而論，應(yīng)分情況予以區(qū)別處理。實(shí)踐中，開發(fā)單位持不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的蓋有查檔章的土地證復(fù)印件辦理后續(xù)業(yè)務(wù)時(shí)，相關(guān)部門會(huì)對(duì)土地證復(fù)印件的真?zhèn)未嬉?，?dǎo)致開發(fā)單位碰壁，得到“不見(jiàn)原件不予辦理”的回復(fù)。即使最后不要求提供原件，相關(guān)部門也會(huì)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行真?zhèn)魏藢?shí)，延長(zhǎng)了開發(fā)單位的辦理時(shí)間。所以，一旦辦理該宗地上建筑物的首登業(yè)務(wù)即把土地使用證原件收回是不合理的。

但直接把土地使用證原件返還開發(fā)單位存在一定的登記風(fēng)險(xiǎn)。首次登記后登記系統(tǒng)對(duì)土地未標(biāo)注任何提示性或限制性信息，如原土地證也未作收回處理，開發(fā)單位仍可持土地證進(jìn)行抵押，司法機(jī)關(guān)也可持相關(guān)司法文書對(duì)已辦理房屋所有權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記小區(qū)的土地進(jìn)行查封。如出現(xiàn)這樣的情況，對(duì)小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)顯然是有失公允的。

綜合上述考慮，筆者認(rèn)為可分兩種情況進(jìn)行處理。第一種情況，開發(fā)單位此次申請(qǐng)首次登記的樓棟辦理完畢后，該宗地上所有建筑物已完成首登。此時(shí)已不涉及后期工程的規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)辦理，故可將土地使用證原件收回，存放在最后一棟樓的首登卷宗中存檔。第二種情況，該宗地尚存在未進(jìn)行首次登記的樓棟，則可將土地證原件返還開發(fā)單位，但返還前應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，在土地證附記欄對(duì)該宗地上建筑物首登情況予以注記，如“X年X月X日，該宗地上X項(xiàng)目已辦理首次登記業(yè)務(wù)”。涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的項(xiàng)目，還應(yīng)注記“建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為全體業(yè)主共有”，注記后加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)專用章予以確認(rèn)。此外，在登簿后，登記簿附記中應(yīng)即時(shí)更新記載上述證載附記信息。在司法實(shí)踐中，司法機(jī)關(guān)對(duì)土地進(jìn)行查封前一般會(huì)查詢下該宗地的狀況，如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已做了相應(yīng)注記，在《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明》附記中會(huì)清楚顯示宗地上房屋已辦理首次登記，土地使用權(quán)已分?jǐn)?。此時(shí)司法機(jī)關(guān)會(huì)充分考慮業(yè)主的權(quán)益，一般會(huì)選擇不再查封該土地。

本案中，登記機(jī)構(gòu)辦理完畢A公司4棟建筑物的首次登記后，可在土地使用證原件及登記簿予以注記，蓋章后將土地使用證原件返還A公司，在卷宗檔案中留存復(fù)印件。即使開發(fā)單位仍抱有僥幸心理進(jìn)行土地抵押申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)也可以從土地使用證及系統(tǒng)的附記信息及時(shí)得知有關(guān)情況而不予受理，有效規(guī)避登記風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）