四大行存量房貸利率調(diào)整細(xì)則出爐，事關(guān)你我

王艷玲

9月7日，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行相繼發(fā)布相關(guān)操作細(xì)則。

總體來看，多家國有大行均在調(diào)整規(guī)則上將存量房貸利率調(diào)整按貸款發(fā)放時(shí)間劃分為三個(gè)時(shí)間段，也明確了利率調(diào)整的方式、申請(qǐng)時(shí)間等。

各銀行涉及的人群類型基本一致，第一類為貸款發(fā)放時(shí)滿足首套資格的購房家庭，第二類是貸款時(shí)為非首套房，但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的購房家庭（當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”），包括原購房時(shí)無住房但因“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策按二套購房的家庭和原有多套住房，后期通過交易等方式出售后當(dāng)前有唯一成套住房的家庭；第三類是其他滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。

針對(duì)第一類原購房時(shí)按首套執(zhí)行的貸款，各銀行普遍將在9月25日統(tǒng)一調(diào)整房貸利率。針對(duì)另兩類情況，銀行普遍要求客戶在9月25日之后主動(dòng)提交申請(qǐng)并提供相關(guān)證明。

如：工行表示，原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量房貸，該行將主動(dòng)按上述調(diào)整規(guī)則統(tǒng)一批量調(diào)整貸款利率，如有特殊需求的可聯(lián)系原貸款服務(wù)行。原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前按本公告所述已符合所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，即“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向該行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，經(jīng)工行審核符合條件后按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

中行表示，對(duì)于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請(qǐng)，該行將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向該行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，并提供佐證材料，經(jīng)中行審批通過后按照批量或單筆的方式進(jìn)行調(diào)整。

建行表示，貸款發(fā)放或簽訂合同時(shí)不符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的，借款人申請(qǐng)時(shí)須提供首套住房有關(guān)證明材料。

從調(diào)整規(guī)則來看，各銀行調(diào)整規(guī)則也基本一致，存量房貸的調(diào)整幅度根據(jù)原貸款發(fā)放時(shí)間、發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限（簡(jiǎn)稱“當(dāng)?shù)叵孪蕖保?、發(fā)放時(shí)全國首套房貸利率政策下限（簡(jiǎn)稱“全國下限”）有所不同。

若當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪?，則調(diào)整至當(dāng)?shù)叵孪蓿蝗舢?dāng)?shù)叵孪薜陀谌珖孪?，且原貸款利率高于全國下限，則調(diào)整為全國下限；若原貸款利率低于全國下限，則不進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)全國下限，2022年5月14日（含）前發(fā)放的貸款，全國下限視為L(zhǎng)PR；2022年5月14日后發(fā)放的貸款，全國下限為L(zhǎng)PR-20BP。

具體分時(shí)間段來看：對(duì)于2019年10月7日（含）前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號(hào)公告要求轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的存量首套個(gè)人住房貸款：

農(nóng)行表示，利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR（即加點(diǎn)幅度為0）；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。LPR轉(zhuǎn)換后的利率水平不高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

工行表示，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

中行表示，如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。

建行表示，調(diào)整后的利率按相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。

對(duì)于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款，農(nóng)行表示，利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR（即加點(diǎn)幅度為0）；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

工行表示，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

中行表示，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖滋鬃》抠J款利率政策下限（簡(jiǎn)稱“全國下限”），則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

建行表示，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。若在上述時(shí)間段內(nèi)，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調(diào)整后擬執(zhí)行水平，調(diào)整后的利率按相應(yīng)政策下限執(zhí)行。

對(duì)于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款）：農(nóng)行表示，利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

工行表示，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR-20BP，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

中行表示，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪?，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

建行表示，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR-20個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行。若在上述時(shí)間段內(nèi)，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調(diào)整后擬執(zhí)行水平，調(diào)整后的利率按相應(yīng)政策下限執(zhí)行。

工行表示，當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，需由客戶向該行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，先按照中國人民銀行公告（2019）第30號(hào)相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

農(nóng)行表示，按照《通知》和人民銀行2019年第30號(hào)公告相關(guān)要求，符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的固定利率貸款或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款客戶，需申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)后，再進(jìn)行利率調(diào)整；未申請(qǐng)轉(zhuǎn)換的，將無法辦理。固定利率貸款轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款，重定價(jià)日為次年1月1日，重定價(jià)周期為12個(gè)月。參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款，重定價(jià)日和重定價(jià)周期與原合同保持一致。

農(nóng)行稱，貸款發(fā)放時(shí)符合首套住房貸款利率政策且需進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的客戶，可在2023年9月22日（不含）之前向貸款經(jīng)辦行提出書面轉(zhuǎn)換申請(qǐng)，納入2023年9月25日批量調(diào)整范圍；之后提出轉(zhuǎn)換申請(qǐng)的，我行將于2023年9月25日（不含）之后及時(shí)辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)，并下調(diào)定價(jià)水平。2023年9月25日起，農(nóng)行將提供線上轉(zhuǎn)換申請(qǐng)服務(wù)。

農(nóng)行還指出，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)且需進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的客戶，需在提出首套認(rèn)定申請(qǐng)時(shí)一并申請(qǐng)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，認(rèn)定通過的，利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換與貸款利率水平調(diào)整同步進(jìn)行。按照人民銀行2019年第30號(hào)公告相關(guān)要求，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

中行表示，固定利率貸款先按中國人民銀行公告（2019）第30號(hào)要求轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。

建行表示，固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款，借款人可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為采用LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，并與我行簽訂協(xié)議。對(duì)于選擇固定利率的購房者，各銀行普遍提及可先轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整申請(qǐng)。

隨著上述通知的正式公示，有專家指出該政策是房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)影響非常大的政策，具有歷史突破性。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，綜合來看，本次存量首套房貸利率下調(diào)更利好第二類購房人群，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)偏高，購房者購房時(shí)房貸利率甚至在6%以上。存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿。

陳文靜指出，對(duì)于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。隨著四大銀行公布降低存量房貸利率細(xì)則，其他銀行也將推動(dòng)相關(guān)舉措落地，預(yù)計(jì)符合條件的存量房貸將相繼迎來下調(diào)，進(jìn)一步釋放居民消費(fèi)潛力。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該房貸政策源于1998年住房制度改革前后，隨著商品房市場(chǎng)和預(yù)售制度的發(fā)展而不斷創(chuàng)新，但從來沒有“中途調(diào)整存量房貸利率”一說。所以此次房貸政策具有歷史突破性，和提前還貸數(shù)量增加、月供壓力較大等有關(guān)。這也是當(dāng)前特殊歷史時(shí)期減輕購房者和群眾的非常重磅政策。

而對(duì)有相關(guān)需求的購房者，嚴(yán)躍進(jìn)建議，后續(xù)購房者要積極關(guān)注目前主流的房貸操作。預(yù)計(jì)9月上旬一些銀行會(huì)陸續(xù)推出新的房貸合同，相關(guān)購房者要注意該政策，科學(xué)籌劃，積極降低每月的還貸額。