樓市重啟

近年來，中國樓市經歷了一系列的變革。從過去的“賣方市場”到現(xiàn)在的“買方市場”，這一歷史性的轉變不僅改變了房地產市場的格局，也對中國經濟產生了深遠的影響。在這個過程中，政府、開發(fā)商、購房者等多方力量共同推動了樓市的變革。

2023年樓市傳來“新信號”，7月24日政治局會議分析研究當前經濟形勢，在談及房地產市場時，首次定調我國房地產市場供求關系新形勢，并提出適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政治局會議首次未提“房住不炒”，樓市重啟上升新周期。

2023年8月，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。政府相繼出臺政策救市：提高公積金貸款額度，降低首付比例。8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，通知明確，存量首套房貸利率可以協(xié)商降低。根據(jù)估算，全國存量首套房貸利率平均降幅0.8%。不過，即便如此，樓市的表現(xiàn)依舊疲軟。

大環(huán)境是，房地產銷售端和資金端的壓力仍然艱巨。1—9月，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，跌幅較1—8月擴大0.4個百分點；商品房銷售額89070億元，同比下降4.6%，跌幅較1—8月擴大1.4個百分點。簡單測算得出，1—9月，全國商品房均價為10502元/平方米，較1—8月下滑0.6%，全國房價均價已持續(xù)4個月下滑。

深度調整中的全國樓市，仍在探底。10月18日，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1—9月，房地產開發(fā)投資同比下降9.1%，且降幅較1—8月擴大0.3個百分點。值得注意的是，今年1—2月房地產開發(fā)投資增速同比下降5.7%，較去年末10%的降幅出現(xiàn)改善信號，但此后幾個月，這一指標又掉頭下滑，且跌幅逐月擴大。這說明，當下房企投資和擴張信心仍然不足。從影響開發(fā)投資增速的主要指標看，1—9月，房屋施工面積同比下降7.1%，降幅較1—8月持平；房屋新開工面積同比下降23.4%，已連續(xù)25個月下跌。這兩個指標說明，房企對市場預期依然悲觀。

總的來看，最近幾年，中國樓市供需關系產生了一個轉折點。主要原因是中國城市化率已經達到了65%，城市居民自有住房也將近60%，家庭人口數(shù)量在不斷下降。按照發(fā)達國家的經驗，人口出生率下降，城鎮(zhèn)化率達到65%以上，房地產基本上是與經濟增長水平保持同步發(fā)展。因此，中國樓市發(fā)生一個轉折點也合乎社會經濟發(fā)展的邏輯。

業(yè)內專家表示，我們現(xiàn)有的樓市政策不應是刺激樓市增長，而是要轉向保持樓市穩(wěn)定發(fā)展，消化存量，全社會應該集中力量保交樓，促使樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。各級政府要監(jiān)督和支持房企完成爛尾工程，這樣既能維持經濟增長，又能維持社會穩(wěn)定。未來的房地產業(yè)發(fā)展應該是縮小規(guī)模，根據(jù)市場需求提供消費者需要的產品，提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理的附加值，而不是進一步野蠻擴張。

中國房地產快速增長的時代已經過去。