北三縣樓市有了新故事

郭煦

三地樓市為“北漂”置業(yè)重新“開閘”供應(yīng)，對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懖谎远鳌?/p>

北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市（下稱北三縣）一體化高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)執(zhí)行委員會(huì)揭牌儀式，前不久在北京城市副中心黨工委管委會(huì)舉行，這對于通州和北三縣來說意味頗多。

通州區(qū)與北三縣一體化高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)執(zhí)委會(huì)的正式揭牌，標(biāo)志著通州區(qū)與北三縣協(xié)同發(fā)展邁出新的重要一步。執(zhí)委會(huì)成立后，將主要負(fù)責(zé)研究擬訂制度規(guī)則、重點(diǎn)規(guī)劃、工作要點(diǎn)、支持政策、改革事項(xiàng)、重大項(xiàng)目等，協(xié)調(diào)各方面推進(jìn)落實(shí)。

早在2018年12月，黨中央、國務(wù)院批復(fù)的城市副中心控規(guī)就明確了副中心京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)的戰(zhàn)略定位，并要求充分發(fā)揮城市副中心示范引領(lǐng)作用，輻射帶動(dòng)北三縣地區(qū)協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控，即“四統(tǒng)一”正式出臺(tái)。

2020年3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》，成為通州區(qū)與北三縣規(guī)劃建設(shè)的基本依據(jù)。同時(shí)，讓北三縣房地產(chǎn)市場又平添了新的波瀾。

此前，北京購房政策的松動(dòng)未能給北三縣樓市帶來預(yù)期的拉動(dòng)，中秋國慶各大房企陸續(xù)推出優(yōu)惠活動(dòng)，力戰(zhàn)黃金周。

“雙節(jié)”期間，北三縣開發(fā)商推出的優(yōu)惠活動(dòng)五花八門，歸納起來主要包括特價(jià)房、打折、買房抽獎(jiǎng)、到訪送禮、成交送物業(yè)費(fèi)、送車位、鼓勵(lì)老帶新或者是全民營銷等，背后都是開發(fā)商對業(yè)績的渴望。

一位長期專注北三縣地產(chǎn)銷售的業(yè)內(nèi)人士表示，上述利好政策，從長遠(yuǎn)看，對北三縣房地產(chǎn)銷售會(huì)有多重利好，但剛剛過去的黃金周，北三縣地產(chǎn)銷售并沒有出現(xiàn)明顯的火爆局面。

“北三縣”樓市不溫不火現(xiàn)狀

據(jù)了解，廊坊市自2017年實(shí)施限購政策以來，該市全區(qū)域樓市降溫明顯，尤其對主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動(dòng)的北三縣形成巨大沖擊。以三河為例，此前房價(jià)經(jīng)歷快速升溫后遭遇“跳水式”大跌，由上升后每平方米4萬余元跌至每平方米1.5萬元左右。

2022年8月8日，廊坊市正式官宣優(yōu)化調(diào)整住房限購限售政策，取消戶籍、社保、個(gè)稅等方面限制性購房條件，同時(shí)還特別強(qiáng)調(diào)對北三縣和雄安新區(qū)周邊的住房限售年限也要求全面取消。

在此背景下，等同于三地樓市為“北漂”置業(yè)重新“開閘”供應(yīng)，對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懖谎远?。不過，短暫的活躍并未讓北三縣樓市升溫進(jìn)入快速通道。

國慶黃金周期間，《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者在北三縣走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，距限購政策取消已過去一年多時(shí)間，當(dāng)?shù)厥袌霰憩F(xiàn)平靜如常。部分項(xiàng)目售樓處人流稀少，雖然打出“買房送車位、送物業(yè)費(fèi)、送家電、送裝修”等促銷廣告，但鮮有購房者光顧咨詢。與此同時(shí)，當(dāng)?shù)夭糠侄址恐薪殚T店門可羅雀，生意異常冷清，還有少量房產(chǎn)中介閉店歇業(yè)已持續(xù)數(shù)周時(shí)間。

9月份，北三縣各個(gè)開發(fā)商都在期待北京的政策風(fēng)能吹來，然而恰恰相反，由于北京購房政策的松動(dòng)，很多原本只能在環(huán)京買房的人也能拿到北京購房的資格，這使得北京樓市與環(huán)京樓市呈現(xiàn)了相互搶客的情況。不少項(xiàng)目的咨詢、到訪和成交量與之前相比更低。

在市場下行壓力下，北三縣的新房價(jià)格底線一再被突破，開發(fā)商即使沒有賺頭也要出貨。大廠某頭部房企負(fù)責(zé)人稱，現(xiàn)在賣房不是為了利潤，而是資金回籠，只要有客戶來，我們盡量給足夠的優(yōu)惠促成交。

燕郊巖峰歡樂頌的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，今年雙節(jié)特別籌備了“五重好禮、嗨翻雙節(jié)”的活動(dòng)，將優(yōu)惠給到客戶，將獎(jiǎng)勵(lì)給到銷售員，促進(jìn)銷售員的積極性，多種方式促銷。

大廠路勁公園上城則推出買房送車位、認(rèn)購打9折的活動(dòng)，并且別墅贈(zèng)送面積。更有8月份提前交房，以達(dá)到樹立口碑的目的。甚至可以以房論價(jià)。這在以前是不可能的。

大廠東方麗城推出特價(jià)8875起的房源，送車位，部分房源送地下室，還可首付分期；大廠早安北京假期期間買房可送地下室、地下車位，送電影票，獎(jiǎng)勵(lì)購物卡、筆記本、電視的抽獎(jiǎng)活動(dòng)；大廠孔雀城博學(xué)園推出5萬抵7萬，線上99折，掃碼98折，企事業(yè)單位9折優(yōu)惠；燕郊皓月雅苑則開盤推出高端盤25500元/平方米，送車位、儲(chǔ)藏室，認(rèn)購98折，送體檢基金等，認(rèn)購得砸金蛋禮品不低于5000元……

如此費(fèi)盡心思地留客，可見開發(fā)商對業(yè)績的渴望。很多樓盤，假期期間不允許請假，保證全員在崗，全力備戰(zhàn)十一。

開發(fā)商不惜違規(guī)促銷的背后是各個(gè)項(xiàng)目銷售壓力的傳導(dǎo)。一名房產(chǎn)中介對記者表示，現(xiàn)在是買方市場，開發(fā)商沒辦法，只能盡量多給優(yōu)惠，刺激客戶購房。

來自安居客的數(shù)據(jù)顯示，三河市9月房價(jià)15741元/平方米，大廠縣9月房價(jià)12083元/平方米，香河縣9月房價(jià)8597元/平方米。

公開資料顯示，2016年—2017年上半年，受北京副中心城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移外溢等一系列利好因素影響，北三縣房地產(chǎn)市場迅速被點(diǎn)燃，三河、大廠、香河一年多時(shí)間房價(jià)累計(jì)上漲80.45%、130.14%、115.46%，2017年3月政策收緊后，北三縣樓市急轉(zhuǎn)直下，部分區(qū)域房價(jià)接近膝斬。比如曾經(jīng)以2.5萬元/平方米出售的香河富力新城，今年五一期間推出特價(jià)房單價(jià)僅8000元/平方米，且買房就送車位。

2020年3月，《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》發(fā)布后，北三縣樓市下行壓力趨緩，開始出現(xiàn)止跌回穩(wěn)局面。值得注意的是，北三縣房價(jià)微漲局面并未維持太長時(shí)間，短期提振后下半年樓市持續(xù)走低。

“現(xiàn)在環(huán)京樓市就是躁動(dòng)和彷徨的局面，一方面不知道調(diào)控周期要持續(xù)多久，另一方面，對環(huán)京長遠(yuǎn)發(fā)展還是相對看好，這樣就造成了一有風(fēng)吹草動(dòng)就躁動(dòng)的情況?！敝槿耸勘硎尽?/p>

“春節(jié)后我們項(xiàng)目一共能賣100多套，每月只有十幾套成交，客戶也少了很多。”位于香河城北城的一個(gè)樓盤，特價(jià)房單價(jià)不到8000，但是成交依然不理想。

燕郊某置業(yè)公司經(jīng)紀(jì)人表示，受相關(guān)政策影響，現(xiàn)在北三縣房地產(chǎn)成交量變化不大，主要是前期積累的客戶，新增客戶較少，客戶的入市信心和預(yù)期較低，同時(shí)，也難以支撐二手房市場的回暖。燕郊受到地鐵和產(chǎn)業(yè)政策的影響，業(yè)績雖然沒有快速起來，但是資金回籠問題不大。大廠則是受到廠通橋的影響，潮白板塊的成交量是可以預(yù)見的。今年來，香河一手房開盤量有限，成交持續(xù)走低，四季度能否回溫還很難說。

多重利好政策提振地產(chǎn)信心

廊坊取消限購政策，是徹徹底底地取消，不僅取消限購，還取消限售，對戶口和社保沒有任何的限制，外地家庭在環(huán)京買房賣房不再有障礙。

政策利好下，曾經(jīng)市場最火的燕郊，隨著部分新房入市，2022年7月份成交量和成交價(jià)格均有上漲。其中，距離地鐵較近的御東匯開盤推出310套房源，當(dāng)天便認(rèn)購112套，成交均價(jià)為27500元/平方米。

那么，放開限購限售會(huì)對廊坊樓市產(chǎn)生怎樣的影響？橫盤5年的市場會(huì)迎來一次反彈嗎？合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，環(huán)京樓市在經(jīng)過調(diào)控之后，整體的成交量基本相當(dāng)于調(diào)控前的10%至20%，價(jià)格更是腰斬，甚至部分地區(qū)價(jià)格只有此前的1/3。

“環(huán)京片區(qū)整體需求疲軟，價(jià)格下行，已經(jīng)形成了一個(gè)明顯的谷底。由于環(huán)京筑底，以及城市整體沒有產(chǎn)業(yè)支撐，限購對市場的作用可能不會(huì)很明顯。當(dāng)前，北京自身也出現(xiàn)需求量下行，環(huán)京很難依靠解除限購拉動(dòng)地緣型購房需求入場?！惫惚硎?。

在郭毅看來，環(huán)京想要解決房地產(chǎn)下行這一問題與其寄希望于解除限購，不如循序漸進(jìn)做出產(chǎn)業(yè)的倒入，引進(jìn)醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等相關(guān)資源，打造安居樂業(yè)城市，這才能夠產(chǎn)生更多的地緣型購房需求。

除了取消限購之外，廊坊市還發(fā)布了多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策，重點(diǎn)涉及房企融資和降低首付兩方面。

文件顯示，滿足房地產(chǎn)業(yè)合理資金需求，對符合條件的個(gè)人住房按揭貸款加大投放力度，及時(shí)滿足融資需求。對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

同時(shí)，進(jìn)一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例不低于20%。而對擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例則不低于30%。

據(jù)了解，京唐城際鐵路已經(jīng)開始運(yùn)行。京唐城際鐵路途經(jīng)北三縣，并全部設(shè)站，對疏解北京非首都功能，帶動(dòng)北三縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，提升區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)競爭力具有重要意義。此外，北三縣與通州區(qū)在原有3條高速、7條主干路、5座橋梁連通的基礎(chǔ)上，北京軌道交通M22號線（平谷線）河北段正加快建設(shè)，廠通路、安石路等4條跨界道路進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段，盡快形成“8橫5縱”內(nèi)部交通路網(wǎng)。

9月22日，北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市一體化高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)執(zhí)行委員會(huì)揭牌儀式在北京城市副中心黨工委管委會(huì)舉行，標(biāo)志著通州區(qū)與廊坊北三縣協(xié)同發(fā)展邁出新的重要一步。

北京市通州區(qū)與河北省廊坊北三縣空間緊鄰、聯(lián)系緊密，協(xié)同發(fā)展需求迫切，是京津冀協(xié)同發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)。深入推進(jìn)通州區(qū)與北三縣協(xié)同發(fā)展對于推動(dòng)北京非首都功能疏解、優(yōu)化首都發(fā)展格局、建設(shè)以首都為核心的世界級城市群、保障北京城市副中心高質(zhì)量發(fā)展具有重大而深遠(yuǎn)的意義。

據(jù)介紹，2018年12月，黨中央、國務(wù)院批復(fù)的北京城市副中心控規(guī)明確了副中心京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)的戰(zhàn)略定位，并要求充分發(fā)揮城市副中心示范引領(lǐng)作用，輻射帶動(dòng)北三縣地區(qū)協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控（即“四統(tǒng)一”）。2020年3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》，成為通州區(qū)與北三縣規(guī)劃建設(shè)的基本依據(jù)。2021年3月，國家“十四五”規(guī)劃綱要提出要“高質(zhì)量建設(shè)北京城市副中心，促進(jìn)與河北省三河、香河、大廠三縣市一體化發(fā)展”。2021年11月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于支持北京城市副中心高質(zhì)量發(fā)展的意見》，明確提出要加快建設(shè)通州區(qū)與北三縣一體化高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)。

北京城市副中心黨工委常務(wù)副書記、管委會(huì)常務(wù)副主任、通州區(qū)委書記孟景偉在揭牌儀式上表示，要抓緊做實(shí)做強(qiáng)示范區(qū)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“示范區(qū)的事示范區(qū)辦”，選配優(yōu)秀干部到執(zhí)委會(huì)，盡快制定工作規(guī)則、工作計(jì)劃和任務(wù)清單，健全工作體系，明確工作重點(diǎn)，為示范區(qū)建設(shè)提供體制機(jī)制保障和組織保障，同時(shí)加大爭取賦權(quán)力度，掌握一批亟需管用的一體化管理權(quán)限，并建立健全行權(quán)機(jī)制，確保賦權(quán)接得住、用得好。

事實(shí)上，多重利好因素疊加，重新激發(fā)出一部分“北漂”購房需求將成為可能。雖然北三縣樓市溫和復(fù)蘇的確定性很高，但節(jié)奏不會(huì)太快，市場信心尚處于筑底回升階段?！胺孔〔怀础敝骰{(diào)下，北三縣屬地政府會(huì)盡力穩(wěn)定房價(jià)走勢、避免暴漲暴跌，引導(dǎo)居民更加理性購房。

北三縣樓市如何講好新故事

在剛剛過去的國慶黃金周，北三縣房地產(chǎn)市場終端消費(fèi)不振表現(xiàn)突出。記者在隨機(jī)采訪到的數(shù)位看房者中，短期內(nèi)投資意愿減弱，市場觀望情緒濃厚。同時(shí)也釋放出對北三縣樓市信心不足的擔(dān)憂。

“在市場下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也會(huì)放緩?！毕愫涌h城鎮(zhèn)居民張新軍告訴記者，本地購房需求本身較弱，原因是在北三縣買個(gè)好房子容易，找個(gè)好工作卻著實(shí)難。由于三地近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預(yù)期，人口導(dǎo)入有限，就業(yè)與收入短板長期困擾當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)幸福指數(shù)。受北京虹吸效應(yīng)拉動(dòng)，但凡能在“北三縣”買得起房的本地人，或多或少會(huì)有選擇到北京投資置業(yè)的計(jì)劃。

北京大學(xué)博士后研究員張磊表示，目前對房地產(chǎn)行業(yè)而言，信心不足是最大問題，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢的關(guān)鍵，是扭轉(zhuǎn)社會(huì)特別是居民對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。目前的政策調(diào)節(jié)仍稱不上是重大利好，只是局部調(diào)整，短期內(nèi)難以對整個(gè)市場產(chǎn)生大規(guī)模提振效應(yīng)。

由于地理位置靠近北京，北三縣一直是買不起北京房產(chǎn)的“北漂”一族扎根北京的首選。在限購前的一輪樓市上漲周期中，北三縣一度上演“炒房神話”。而限購后的北三縣樓市降溫明顯，房價(jià)暴跌與銷量腰斬同時(shí)涌現(xiàn)，市場隨即進(jìn)入冰封期。不可否認(rèn)，廊坊取消限購、降低首付比例、利率下降等利好政策出臺(tái)，能夠緩解當(dāng)?shù)貥鞘休^為低迷的局面，北三縣樓市由此或迎來上行機(jī)會(huì)。

香河縣某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人徐彬在接受記者采訪時(shí)表示，相較限購政策取消和利率下降前，現(xiàn)在每周打來電話咨詢房產(chǎn)的客戶明顯增多。此前一周內(nèi)能聯(lián)系到的客戶三五個(gè)，現(xiàn)在明顯翻了幾番，而且多數(shù)是客戶主動(dòng)打電話找過來溝通。

“相比之下，市場成交量方面也有了明顯好轉(zhuǎn)。”徐彬還告訴記者，現(xiàn)在，香河縣每周新房和二手房成交量均保持在三四十套，以前一個(gè)月內(nèi)新房二手房成交量累計(jì)只有20余套左右。

但對于大量入市的二手房源，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，短期內(nèi)市場成交可能并不樂觀。該人士認(rèn)為，目前三地二手房仍處于買方市場，好房源、好戶型的房子特別多，特別是新冠肺炎疫情以來，市場上出現(xiàn)大量的房源，比較來看，買房的人雖較之前有所增加，但市場并沒有太高的熱度。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副教授張智新認(rèn)為，通州區(qū)與北三縣整合規(guī)劃后，對當(dāng)?shù)貥鞘芯哂幸欢ù碳ず吞嵘饔?，但在中央?jiān)持“住房不炒”大背景下，樓市調(diào)控會(huì)繼續(xù)貫徹，并不會(huì)使北三縣樓市重回“虛火”的老路。

景暉智庫創(chuàng)始人胡景暉認(rèn)為，大城市群周邊聚合了產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)就業(yè)機(jī)會(huì)，才能帶來人口遷移和真實(shí)的購房需求。對于這些合理的自住型需求，應(yīng)該給予政策傾斜。

一個(gè)利好消息是，9月19日，2023年北京通州·河北廊坊北三縣項(xiàng)目推介洽談會(huì)在廊坊舉辦，為兩地一體化高質(zhì)量發(fā)展注入新動(dòng)能。

本次推介洽談會(huì)簽約合作項(xiàng)目包括產(chǎn)業(yè)、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)4方面共50個(gè)，意向投資額約426.81億元。其中，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目31個(gè)，交通項(xiàng)目2個(gè)，公共服務(wù)項(xiàng)目12個(gè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目5個(gè)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年以來，兩地已連續(xù)舉辦五屆項(xiàng)目推介洽談會(huì)，累計(jì)簽約項(xiàng)目210余個(gè)，意向投資額超1500億元，促成一批重大項(xiàng)目落地、一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)布局發(fā)展，有效帶動(dòng)了北三縣產(chǎn)業(yè)升級和公共服務(wù)水平提升。

北京市發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步將深入落實(shí)國家層面部署要求，充分發(fā)揮北京城市副中心示范引領(lǐng)作用，加快建設(shè)通州區(qū)與北三縣一體化高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)，抓好交通、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、公共服務(wù)和管理機(jī)制創(chuàng)新等任務(wù)落實(shí)，確保示范區(qū)開好局、起好步，更好支撐現(xiàn)代化首都都市圈建設(shè)。

事實(shí)上，自2021年開始，北三縣便進(jìn)入了配套利好加速落地期。最讓人關(guān)注的就是交通，燕郊西出口通車，地鐵平谷線、廠通橋等重點(diǎn)項(xiàng)目全面開工。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在的北三縣是全國最具有價(jià)值的熱土之一，這是一片“種下石頭，長出黃金”的地方。一個(gè)更“平坦”、更快捷、更友好的北三縣，正漸漸到來。其房屋資產(chǎn)的長遠(yuǎn)擁有價(jià)值，將超過國內(nèi)一半以上的省會(huì)城市。