淺談中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式及應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)投資具有金額大、周期長的特點(diǎn)。隨著企業(yè)發(fā)展對(duì)資金需求也日益增大，但金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款的嚴(yán)格限制，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控，使抵押物欠缺、征信不佳的中小房地產(chǎn)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)貸款變得尤其困難。本文以JH房地產(chǎn)開發(fā)公司為研究對(duì)象，通過介紹供應(yīng)鏈融資、員工持股計(jì)劃融資、PPP項(xiàng)目融資等融資方式，拓寬中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資渠道的了解。

中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金不足的情況，調(diào)控政策更加劇了中小房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問題，嚴(yán)重制約了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化是中小房地產(chǎn)企業(yè)解決資金短缺問題的重要手段。

一、企業(yè)融資方式的現(xiàn)狀

JH公司的融資方式單一，除了在公司成立之初股東投入的注冊(cè)資本金，其余資金均為債務(wù)資金，包括有向蘇州、南陽、信陽等地金融機(jī)構(gòu)的貸款，向小額貸款公司的貸款和向個(gè)人及兄弟公司的借款。截至2022年12月31日，JH公司注冊(cè)資本金只實(shí)際到位2000萬元，占注冊(cè)資本的33.33%，在實(shí)收注冊(cè)資本金未能全部到位的情況下，外部融資金額高達(dá)13658.55萬元，其中向個(gè)人及兄弟公司借款金額為11378.55萬元，占融資總額的83%，占比最高；向小額貸款公司借款金額為2165萬元，占融資總額的16%；向金融機(jī)構(gòu)貸款金額為115萬元，占融資總額的1%。公司都是從本公司情況出發(fā)靠自身力量去選擇融資方式，沒有利用公司上下游企業(yè)的整合力量去拓寬融資渠道，沒有考慮采用多樣化的融資方式去籌集資金。

二、企業(yè)融資方式存在的問題

根據(jù)對(duì)JH公司的融資現(xiàn)狀可以看出，公司存在融資方式單一的問題。JH公司的融資方式中非金融渠道的個(gè)人借款和兄弟企業(yè)借款占比高達(dá)83%，向金融機(jī)構(gòu)融資的方式也主要是單一的購房者的按揭貸款。JH公司沒有借鑒其他企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)拓寬融資途徑，沒有同時(shí)開拓股權(quán)融資和債券融資的方式，沒有選擇項(xiàng)目融資方式參與項(xiàng)目開發(fā)。

JH公司正處于成長期，根據(jù)金融成長周期理論，公司應(yīng)該通過多種融資方式積極拓寬融資渠道進(jìn)行資金籌集，公司目前單一的融資方式明顯違背這一理論。

三、企業(yè)融資方式的具體應(yīng)用

（一）供應(yīng)鏈融資

1.概念。供應(yīng)鏈融資是指將一個(gè)資質(zhì)較高且業(yè)務(wù)發(fā)展較好的企業(yè)作為核心企業(yè)，將其上下游的客戶和供應(yīng)商組合起來形成一個(gè)融資整體進(jìn)行融資，房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈融資最常見的是供應(yīng)鏈金融保理，以房地產(chǎn)企業(yè)為核心企業(yè)，聯(lián)合上下游建筑類企業(yè)及房產(chǎn)銷售公司等，由第三方監(jiān)管、以應(yīng)收賬款的轉(zhuǎn)讓登記的方式向產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)提供融資產(chǎn)品和服務(wù)。

2.應(yīng)用。針對(duì)JH公司具備進(jìn)行供應(yīng)鏈融資的下述條件，公司上游企業(yè)為具有總承包二級(jí)資質(zhì)的建筑企業(yè)，與公司為同一控制人的關(guān)聯(lián)企業(yè)，該建筑企業(yè)是JH公司開發(fā)項(xiàng)目的總承包方，借鑒其他企業(yè)供應(yīng)鏈融資的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，公司應(yīng)該采用供應(yīng)鏈融資，運(yùn)用金融成長周期理論所述在企業(yè)成長階段需要拓寬融資渠道豐富融資方式，公司應(yīng)該采用以房地產(chǎn)企業(yè)為核心的供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)中常見的應(yīng)收賬款保理和應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款為主的方式，具體采用應(yīng)收賬款保理的業(yè)務(wù)中的直接保理和反向保理來操作。公司采用直接保理的具體操作方式是由JH公司作為核心企業(yè)，將其應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給保理公司獲得融資，首先與上游公司簽訂分包和采購合同，形成應(yīng)收賬款，再由上游公司與保理商簽訂保理合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款，然后通知公司確認(rèn)轉(zhuǎn)讓，在公司確認(rèn)轉(zhuǎn)讓后進(jìn)行保理融資，最后由JH公司向保理商支付貨款。

通過這樣的供應(yīng)鏈融資，融活了供應(yīng)鏈中上游企業(yè)的資金流，JH公司可以與供應(yīng)商共享融資成果，在此融資基礎(chǔ)上推遲應(yīng)付款項(xiàng)的支付時(shí)間，將資金壓力轉(zhuǎn)移給上游企業(yè)以緩解自身的資金壓力，實(shí)現(xiàn)間接融資的效果。

（二）員工持股計(jì)劃融資

1.概念。員工持股計(jì)劃是由公司員工認(rèn)購公司股份，依靠公司內(nèi)部力量籌集資金的一種方式。這項(xiàng)誕生于美國的員工持股計(jì)劃形式多樣，從實(shí)施目的上可分為：福利型員工持股計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)型員工持股計(jì)劃和集資型員工持股計(jì)劃。福利型員工持股計(jì)劃一般的做法有：直接向員工增股或者年終獎(jiǎng)以股份形式支付；風(fēng)險(xiǎn)型員工持股計(jì)劃需要員工個(gè)人付出，需要個(gè)人做長期決策，參與公司利潤分配，一般由員工直接投入現(xiàn)金或者從工資和獎(jiǎng)金中支付入股金；集資型員工持股計(jì)劃也需要員工個(gè)人付出，但其是通過集資以豐富公司資金為目的。

2.應(yīng)用。根據(jù)金融成長周期理論及通過借鑒其他公司經(jīng)驗(yàn)，JH公司目前處于成長期，應(yīng)該股權(quán)融資與債權(quán)融資同步進(jìn)行，通過員工持股計(jì)劃優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)融資方式的多元化。JH公司員工持股計(jì)劃應(yīng)在相關(guān)政策法規(guī)的指引下，確定員工持股計(jì)劃應(yīng)遵循的原則、操作流程、認(rèn)股程序、持股范圍和持股比例、持股途徑、定價(jià)政策、約束機(jī)制、回購政策和管理機(jī)制。

第一，確定員工持股計(jì)劃應(yīng)遵循的基本原則。JH公司確定員工持股計(jì)劃必須符合法律法規(guī)規(guī)定，透明公開，在增量基礎(chǔ)上引進(jìn)入股員工，保證入股員工的合法利益，并加強(qiáng)監(jiān)督。操作層面上要求遵守平等、公正原則，員工自愿入股，培養(yǎng)員工長期與企業(yè)共發(fā)展的意識(shí)，將其作為一項(xiàng)長期穩(wěn)定的投資行為，而不是短期的投機(jī)行為。

第二，確定員工持股計(jì)劃的操作流程。JH公司確定包括征求意見階段、方案設(shè)計(jì)階段、方案通過階段、方案實(shí)施階段的員工持股計(jì)劃操作流程，通過與員工進(jìn)行意見交流，了解他們的想法和態(tài)度，對(duì)方案進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、審計(jì)實(shí)施簽署，實(shí)現(xiàn)方案落地。

第三，確定員工持股計(jì)劃的認(rèn)股程序。JH公司應(yīng)該確定五個(gè)步驟的認(rèn)股程序，第一步由員工持股管理委員會(huì)向擬持股員工發(fā)出持股認(rèn)購?fù)ㄖ獣坏诙接蓡T工向員工持股管理委員會(huì)填寫持股申請(qǐng)書及認(rèn)購表；第三步由員工持股管理委員會(huì)對(duì)提交持股申請(qǐng)書的員工進(jìn)行資格審核，審核通過后報(bào)送董事會(huì)復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^后予以最終確認(rèn)其認(rèn)股資格；第四步由員工持股管理委員會(huì)通知申請(qǐng)持股的員工確認(rèn)持股金額并繳納款項(xiàng)，需要貸款的，同時(shí)辦理個(gè)人貸款手續(xù)，簽訂認(rèn)購協(xié)議書；第五步由員工持股委員會(huì)統(tǒng)一設(shè)立專門的員工個(gè)人持股的股本賬戶，向持股員工發(fā)放股權(quán)證書。

第四，確定員工持股范圍和比例。JH公司在設(shè)計(jì)員工持股的范圍和規(guī)模時(shí)應(yīng)該首先要在實(shí)現(xiàn)員工激勵(lì)的前提下滿足融資需求，盡量降低可能帶來的股權(quán)分散對(duì)JH公司管理的影響程度。借鑒其他企業(yè)在具體操作中常見的三種持股模式面向公司全體員工、骨干員工、管理層發(fā)售股份，JH公司應(yīng)該充分考慮其以解決目前融資問題的目的設(shè)定員工持股計(jì)劃的持股范圍，就公司目前的實(shí)際情況來看，初設(shè)員工持股范圍應(yīng)該為全員持股，秉承自愿、公平原則，與JH公司簽訂勞動(dòng)合同具有法定勞動(dòng)關(guān)系的正式員工均可出資，入股后以股東身份分享公司發(fā)展的效益、分擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)考慮到避免股權(quán)過于分散，應(yīng)該建立持股平臺(tái)統(tǒng)一持有股份，員工可以通過代持協(xié)議持股。

第五，確定員工持股途徑。借鑒其他非上市公司的員工持股計(jì)劃，常見通過增資擴(kuò)充股份、出資新設(shè)股份、存量股轉(zhuǎn)讓的方式持有股份。筆者認(rèn)為，JH公司應(yīng)該采用增資擴(kuò)股的方式，更符合公司推行員工持股計(jì)劃的融資目的，這種方式能夠?yàn)镴H公司注入新的資金，增加JH公司的現(xiàn)金流，能夠改善JH公司的資產(chǎn)負(fù)債比率，也有利于促進(jìn)JH公司的資本投入和規(guī)模擴(kuò)張，能夠?yàn)镴H公司資質(zhì)升級(jí)對(duì)注冊(cè)資本金增加的要求提供保障。JH公司應(yīng)該設(shè)計(jì)如下具體方案：首批持股員工按規(guī)定程序和標(biāo)準(zhǔn)出資認(rèn)購公司股份，所需資金的來源依照個(gè)人自愿出資和多渠道集資相結(jié)合的原則，對(duì)認(rèn)購股份的員工，采取員工個(gè)人最低出資額度為出資總額的60%，剩余的40%可從認(rèn)購后每月工資內(nèi)平均扣除，最長扣除期不超過24個(gè)月這樣的方式。

第六，確定員工持股定價(jià)。由于JH公司為非上市公司，股份沒有在公開市場流通，在進(jìn)行員工持股定價(jià)時(shí)沒有市場價(jià)格用來參考，定價(jià)相對(duì)困難，借鑒其他非上市公司的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一般以注冊(cè)資本金、企業(yè)凈資產(chǎn)、當(dāng)前的評(píng)估價(jià)值這三個(gè)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)來進(jìn)行定價(jià)。因此，JH公司應(yīng)該根據(jù)其實(shí)際情況，采用評(píng)估價(jià)值的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行定價(jià)，JH公司目前準(zhǔn)備開發(fā)和洽談中的項(xiàng)目增值空間較大，包括九年一貫制學(xué)校項(xiàng)目，BH新城后續(xù)二、三、四、五、六期項(xiàng)目，養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)，這些項(xiàng)目將推動(dòng)公司長足發(fā)展，帶來較大的盈利，因此，JH公司未來用價(jià)值評(píng)估為基礎(chǔ)的定價(jià)方案最為合適。JH公司應(yīng)該在請(qǐng)第三方審計(jì)公司對(duì)凈資產(chǎn)在進(jìn)行審核的基礎(chǔ)上確定股價(jià)，并進(jìn)行公示，每三年評(píng)估一次。

第七，制定員工持股計(jì)劃的約束機(jī)制。為了保證激勵(lì)效果和保障持股員工行使權(quán)力和履行義務(wù)，JH公司應(yīng)該為員工持股計(jì)劃制定約束機(jī)制。JH公司應(yīng)該參考上市公司的一些具體做法，一方面在進(jìn)行員工持股方案設(shè)計(jì)時(shí)規(guī)定不低于3年的禁售期，以提升員工工作業(yè)績和激發(fā)員工主觀能動(dòng)性，這樣的規(guī)定能夠?qū)崿F(xiàn)激勵(lì)效果的持續(xù)性，減少員工短期行為；另一方面應(yīng)該設(shè)定嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使員工利益與公司利益長期捆綁，改變員工持股的短期意圖。

第八，確定股份回購的機(jī)制。JH公司應(yīng)該借鑒其他非上市公司的股份回購操作辦法，在員工正常退休、主動(dòng)提出離職或者被公司要求離職、被開除或死亡等情況出現(xiàn)時(shí)，將不再繼續(xù)持有股份，此時(shí)，員工持股管理委員會(huì)有權(quán)根據(jù)人事部出具的原持股員工退休、離職、開除、死亡的相關(guān)證明將其股份回購，回購價(jià)應(yīng)該根據(jù)人事部門出具的該員工離開日期的上一年度公司評(píng)估價(jià)值確定。

第九，確定員工持股管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。為了使員工持股委員會(huì)能夠更好地履行職責(zé)，我們認(rèn)為，JH公司應(yīng)該確定員工持股管理機(jī)構(gòu)并明確其職責(zé)。JH公司員工持股管理委員會(huì)是員工計(jì)劃的具體運(yùn)作機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)日常事務(wù)的處理，借鑒其他公司經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)JH公司目前的規(guī)模，設(shè)置員工持股管理委員會(huì)常務(wù)委員5人，遵循自愿公平原則，常務(wù)委員由持股員工共同選舉產(chǎn)生，并推選出委員長一人。為了使員工持股管理委員會(huì)能夠更好地參與JH公司重大經(jīng)營決策，JH公司應(yīng)該確定員工持股管理委員會(huì)進(jìn)入公司董事會(huì)作為股東代表，代表和維護(hù)持股員工的利益，行使表決權(quán)，并負(fù)責(zé)向持股員工通報(bào)公司的重大決策和一些公司最新的重要信息，持股管理委員會(huì)還應(yīng)該在JH公司年度財(cái)務(wù)報(bào)告出具的30日內(nèi)，向持股員工公布經(jīng)審計(jì)確認(rèn)的公司報(bào)表。

（三）PPP融資

1.概念。PPP項(xiàng)目融資是基于PPP模式的融資方式，是依托于開發(fā)的項(xiàng)目，以項(xiàng)目未來收益和政府扶持為后盾的一種融資方式。PPP是Public-Private-Partnership模式的縮寫，既公私合伙制，指政府和社會(huì)資本通過簽訂特許經(jīng)營權(quán)合同，通過資源分配，政府和社會(huì)資本共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，雙方形成伙伴式的合作關(guān)系，以這種合作模式對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投入建設(shè)、對(duì)提升公共服務(wù)的效率和品質(zhì)、向社會(huì)提供公共性質(zhì)的物品和服務(wù)以及城鎮(zhèn)化建設(shè)都有促進(jìn)作用。

2.應(yīng)用。PPP模式在很多企業(yè)的公共設(shè)施項(xiàng)目上被采用。JH公司所在河南省在政府層面正在積極推動(dòng)PPP項(xiàng)目，政府為PPP項(xiàng)目的融資提供協(xié)助，積極推動(dòng)項(xiàng)目落地，JH公司具有PPP項(xiàng)目融資的有利條件，根據(jù)金融成長周期理論，公司運(yùn)用PPP模式進(jìn)行項(xiàng)目融資符合JH公司目前發(fā)展階段情況。JH公司應(yīng)該在努力達(dá)到發(fā)債要求的前提下，通過先融資后投資建設(shè)再回收資金的封閉運(yùn)行模式申請(qǐng)發(fā)行項(xiàng)目專項(xiàng)債券，使用債券資金進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。JH公司應(yīng)該借助目前有利的政策和當(dāng)?shù)卣耐顿Y規(guī)劃積極推進(jìn)養(yǎng)老項(xiàng)目采用PPP模式運(yùn)作，借助PPP項(xiàng)目融資方式拓寬融資渠道。

JH公司應(yīng)該以提交養(yǎng)老項(xiàng)目建議書的形式向政府部門推薦此養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，在PPP運(yùn)作架構(gòu)中作為民間資本帶著技術(shù)和管理入股，借助有利政策享受政府獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼，成立養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目公司，與政府溝通確定項(xiàng)目發(fā)起人，并負(fù)責(zé)參與項(xiàng)目前期的投標(biāo)、項(xiàng)目的融資方案、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建造、項(xiàng)目運(yùn)營等具體事項(xiàng)的商定落地。養(yǎng)老項(xiàng)目在經(jīng)過建設(shè)期、運(yùn)營期后，項(xiàng)目公司再將該養(yǎng)老社區(qū)交還給政府部門運(yùn)營，養(yǎng)老項(xiàng)目具體運(yùn)作模式如下圖所示。

借鑒其他PPP項(xiàng)目融資經(jīng)驗(yàn)，JH公司應(yīng)該采用與金融機(jī)構(gòu)合作和PPP產(chǎn)業(yè)基金、項(xiàng)目專項(xiàng)證券融資的多元化的融資方式。一方面積極推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目公司與金融機(jī)構(gòu)的融資合作，一方面以JH公司為主體以投資該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)為用途向金融公司貸款。JH公司還應(yīng)該充分利用河南省政府成立的PPP產(chǎn)業(yè)基金，該產(chǎn)業(yè)基金規(guī)模50億元人民幣，JH公司應(yīng)該提高企業(yè)自身信用水平，積極申請(qǐng)?jiān)摶疳槍?duì)性的基金支持。JH公司可充分利用PPP項(xiàng)目背景下的融資模式進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，豐富JH公司的融資方式，JH公司可以解決因融資困難造成的資金不足而失去投資機(jī)會(huì)的問題，對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展也能起到積極的推動(dòng)作用。

（作者單位：江蘇博金建設(shè)集團(tuán)有限公司）

作者簡介：王湘瑜，女，1983年8月出生，漢族，江蘇蘇州人，碩士，注冊(cè)稅務(wù)師、中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)管理、融資管理。