陳芝韻
(無錫盛高商業(yè)管理有限公司(綠地香港華東區(qū)域商管公司),江蘇 無錫 214000)
我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于新的發(fā)展階段,政府部門對于持續(xù)上漲的房地產(chǎn)價格頻頻出臺相關政策進行調(diào)控,這使得商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展前景充滿了不確定性。商業(yè)地產(chǎn)不同于單純的住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),其具有前期投資成本更大、開發(fā)周期更長、后期管理更難等突出特點。
從整體上來看,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)領域的商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè),大多是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級而來,對于新時期的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式仍然缺乏足夠多的認知和了解,依舊在沿用傳統(tǒng)的盈利模式,并未真正形成符合當前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的盈利模式,這對于商業(yè)地產(chǎn)整個行業(yè)以及各大企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展來說極為不利。
商業(yè)地產(chǎn)是集多種經(jīng)營用途于一身的新型房地產(chǎn)形式,比如,零售、餐飲、休閑、娛樂等方面。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn),其社會公共服務能力要更加突出,而且為整個社會所帶來的商業(yè)價值也要遠遠高于傳統(tǒng)模式下的住宅地產(chǎn)。例如,萬達、華潤、富力、凱德等地產(chǎn)公司均屬于我國大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),無論是在商業(yè)地產(chǎn)領域,還是在整個社會層面,均有著比較大的影響力。
我國目前商業(yè)地產(chǎn)的類型非常豐富,主要涵蓋以下幾個方面:以百貨商品零售為主的——零售功能房地產(chǎn);以營銷娛樂項目為主的——娛樂功能房地產(chǎn);以餐飲銷售為主的——餐飲功能房地產(chǎn);以健身休閑項目為主的——健身服務及休閑功能房地產(chǎn);以居住和辦公用途合一為主的——公寓寫字樓功能房地產(chǎn)。除此之外,小商品批發(fā)城也是比較典型的商業(yè)地產(chǎn)[1]。
如果按照行業(yè)類別劃分商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)特點,那么主要存在的物業(yè)類型包含以下幾個方面:零售功能物業(yè)、娛樂功能物業(yè)、餐飲功能物業(yè)、健身和休閑功能物業(yè)、商品批發(fā)功能物業(yè)、居住和辦公功能物業(yè)。不同類型的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型,所表現(xiàn)出來的物業(yè)特征存在較為明顯的差異性,比如,零售功能商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)主要以進行商業(yè)零售為主,而且經(jīng)營規(guī)模普遍較大,像廣州天河城就是比較有代表性的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)項目,如表1所示。
表1 不同行業(yè)類別的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)特點
對于當前我國商業(yè)地產(chǎn)盈利模式來說,發(fā)展型物業(yè)是各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應用非常廣泛的盈利模式之一,最為常見的方式,就是商業(yè)地產(chǎn)將企業(yè)所屬的寫字樓、商鋪等物業(yè)經(jīng)營權(quán)出租給其他企業(yè),并從中獲得相應金額的租金,這樣便可以為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來持續(xù)、可觀的現(xiàn)金流。在很多一線城市、二線城市或者某些人口比較密集的大中型城市,如果能夠手持優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè),這對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益平穩(wěn)增長有著重要推動作用,更可以提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的品牌增值收益水平,除了企業(yè)商業(yè)品牌增值收益以外,還有可能通過資源增值、政策增值中進行獲利。
發(fā)展型物業(yè)盈利模式多見于大型的購物中心,比如,萬達購物中心、凱德廣場購物中心等。經(jīng)營此類項目的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),往往會在收取物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)租金的同時,獲得比較豐厚的物業(yè)增值收益。除此之外,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還會憑借優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)品牌資產(chǎn),通過向商業(yè)銀行尋求商業(yè)貸款的方式,實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中面臨的項目融資。
一直以來,很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均選擇發(fā)展型物業(yè)盈利模式,而發(fā)展型物業(yè)盈利模式所帶來的盈利能力,也讓很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積累了較大規(guī)模的財富資金資源。但由于不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受到傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)經(jīng)營思維模式的限制,這使得有很大一部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),選擇通過一次性出售物業(yè)的方式回籠資金,并從中獲得相應的經(jīng)濟效益。
但是在新時期的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領域,越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到,企業(yè)要想獲得更加豐厚的經(jīng)濟效益,實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展目標,并且提高企業(yè)自身的品牌增值能力,就應當改變過去出售物業(yè)的盈利模式,而是選擇自主持有經(jīng)營物業(yè)的盈利模式,將其作為企業(yè)的重要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。
不可否認的是,選擇持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的盈利模式,已經(jīng)成為當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略經(jīng)營發(fā)展目標的重要措施。目前,很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均已經(jīng)采取發(fā)展物業(yè)盈利模式,比如,金地集團、上實發(fā)展、中海地產(chǎn)等大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。
從我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況來看,大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往需要在旗下的商業(yè)地產(chǎn)品牌項目中投入大量的經(jīng)濟成本,然而這些投入的經(jīng)濟成本,往往需要較長的時間才能完全收回。由此可見,商業(yè)地產(chǎn)能否具備較強的盈利能力,很大程度上取決于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身是否具備充足的經(jīng)營資金資本、強大的經(jīng)營人才隊伍、突出的商業(yè)地產(chǎn)項目運營能力。
但結(jié)合我國當前的商業(yè)地產(chǎn)領域?qū)嶋H情況,以及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的整體規(guī)模與實力,對于大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說,并不適合持有物業(yè)項目。因此,很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通常會選擇投資型物業(yè)的盈利模式,通過這種方式可以幫助企業(yè)實現(xiàn)快速回籠在商業(yè)地產(chǎn)項目中的投資資金,有效緩解商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)當前面臨的經(jīng)營資金短缺壓力,還能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避潛在的經(jīng)營風險。
相較于發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說,在我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的早期階段,我國中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多仍然會選擇投資型物業(yè)盈利模式,經(jīng)過了物業(yè)零散出售向整體出售的過渡階段。但需要注意的是,隨著我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展形勢發(fā)生改變,以及國內(nèi)投資回報無法完全兌現(xiàn)等大量相關法律糾紛案件的出現(xiàn),再加上政府部門出臺一系列政策條例的約束,使得投資型物業(yè)盈利模式已經(jīng)無法繼續(xù)進行使用。
目前,無論是我國國內(nèi)的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),或是國際領域的大型商業(yè)地產(chǎn)公司,均比較青睞使用“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)”融合型的物業(yè)盈利模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)項目的物業(yè)經(jīng)營權(quán),再通過長期的優(yōu)質(zhì)運營,為企業(yè)帶來非??捎^的經(jīng)濟效益,比如,租金收益,還會獲得豐厚的商業(yè)地產(chǎn)增值收益。
從“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)”融合型的物業(yè)盈利模式的實際應用效果來看,有效彌補了“投資型物業(yè)盈利模式”和“發(fā)展型物業(yè)盈利模式”二者各自的缺陷和不足,而且還能夠?qū)㈦p方各自的優(yōu)勢和長處充分展現(xiàn)出來,并且?guī)椭髽I(yè)規(guī)避潛在的經(jīng)營性風險問題。但這對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場經(jīng)營能力以及資金儲備量等方面,均有著比較高的要求。
當前,我國各個地區(qū)的大中型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),均已經(jīng)陸續(xù)放棄了“投資型物業(yè)盈利模式”和“發(fā)展型物業(yè)盈利模式”,而是選擇了長期收益更突出,成長侵略性更強的“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)”融合型的物業(yè)盈利模式。這部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不再單純依賴物業(yè)租賃的盈利模式,而是選擇了經(jīng)營具有戰(zhàn)略性、盈利性的優(yōu)質(zhì)物業(yè),再配合商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)與銷售,為企業(yè)帶來更加豐厚的經(jīng)濟收益和品牌增值效益,促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,并在最終提高企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領域的市場核心影響力[2]。
一是相較于住宅地產(chǎn)而言,商業(yè)地產(chǎn)的整體盈利能力要明顯高于住宅地產(chǎn),但商業(yè)地產(chǎn)的整體人才投入、經(jīng)濟投入也要遠高于住宅地產(chǎn)。因此,在商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的合理化選擇過程中,不僅要確保盈利模式選擇的準確性與合理性,更需要企業(yè)能夠展現(xiàn)出比較強的盈利自信心,具備通過長期經(jīng)營獲得經(jīng)濟效益的心態(tài),避免由于過度重視短期盈利而放棄長期經(jīng)營和持續(xù)投入。
二是商業(yè)地產(chǎn)項目要想做到盈利,就必須做好項目的選址工作,確保商業(yè)地產(chǎn)項目的位置在城市的中心區(qū)域和人口密集區(qū)域,這是提高商業(yè)地產(chǎn)項目盈利能力的關鍵要素。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目應當充分考慮當?shù)厝丝谝?guī)模、人口分布、城市規(guī)模、城市交通、城市規(guī)劃等多方面的因素影響,比如,各個城市的萬達廣場,便大多位于城市各個商圈的中心位置。
三是在商業(yè)地產(chǎn)項目盈利模式選擇過程中,應當充分考慮到項目所在地城市的品牌形象、經(jīng)濟水平、民眾消費能力、人口收入能力等方面因素,確保商業(yè)地產(chǎn)項目更加符合城市居民的實際需求,并深度挖掘商業(yè)地產(chǎn)項目的內(nèi)在商業(yè)價值,確保整個項目的盈利性始終處于較高水平,幫助商業(yè)地產(chǎn)項目真正做到穩(wěn)定升值。
四是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項目正式開發(fā)運營之前,應當做好招商前置工作,選擇優(yōu)質(zhì)的商業(yè)合作伙伴,確保整個項目的招商質(zhì)量始終處于比較高的水平。比如,萬達商業(yè)廣場會選擇目前市場的主流快消品牌、奢侈品牌入駐開店,利用“捆綁式招商模式”拓寬與其他合作伙伴的深度合作范圍。
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn),住宅地產(chǎn)無論在什么規(guī)模的城市,只要運營得當便能夠獲得比較可觀的經(jīng)濟收益。但商業(yè)地產(chǎn)本身具備極強的商業(yè)屬性,必須依賴城市主體整體經(jīng)濟,如果城市的整體經(jīng)濟水平比較強,那么商業(yè)地產(chǎn)項目的整體盈利能力也會大幅提升。
因此,商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式應當依托城市整體發(fā)展規(guī)劃,而企業(yè)也要選擇實力更加強大的一線城市、準一線城市,打造具有品牌效應的商業(yè)地產(chǎn)項目。而且如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要項目集中在一線城市、準一線城市,也可以提高企業(yè)的市場地位以及品牌增值能力,這對于企業(yè)的長期經(jīng)營發(fā)展來說意義顯著。
由于城市化進程持續(xù)推進,大型城市內(nèi)人口數(shù)量會逐漸增多,尤其在一線城市、準一線城市內(nèi),會有更多高收入群體。在多方因素的共同影響下,城市的土地價格會逐漸提升,最終會讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)持有量增加。而且由于近幾年我國很多一線城市、準一線城市的住宅地產(chǎn)需求量增量明顯放緩,但商業(yè)地產(chǎn)的需求量仍然保持在高位,這使得商業(yè)地產(chǎn)的增值溢價收益的價值變得更加顯著。
但相較于住宅地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)項目的培育期更長,帶來的商業(yè)回報也更具持續(xù)性,因此,企業(yè)應當增加商業(yè)地產(chǎn)份額的持有量,這樣可以有效應對城市人口數(shù)量飽和或者增長量下降而帶來的企業(yè)收益減少問題,確保房地產(chǎn)企業(yè)依舊能夠在行業(yè)領域內(nèi)保持較高市場核心競爭力。
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當增加對一線城市、準一線城市的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)持有量,適當提高對商業(yè)地產(chǎn)項目的關注度和投資力度,并通過一系列的商業(yè)運作,將其培育成為企業(yè)在未來很長一段時間以內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。比如,萬科、保利、金地、凱德等地產(chǎn)企業(yè),已經(jīng)逐漸將發(fā)展重心放在了商業(yè)地產(chǎn)項目建設中,并且考慮如何增加商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的持有。
從當前我國商業(yè)地產(chǎn)領域相關企業(yè)的實際經(jīng)營來看,由于“發(fā)展型物業(yè)盈利模式”和“投資型物業(yè)模式”二者有著不可忽視的缺陷和短板,因此,在未來很長一段時間以內(nèi),“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)”融合型的物業(yè)盈利模式,仍然會是絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的優(yōu)先選擇。但需要注意的是,這種商業(yè)地產(chǎn)盈利模式依舊存在較為嚴重的企業(yè)經(jīng)營性風險,比如,開發(fā)風險、融資風險等,如果不能規(guī)避這些風險,便有可能給企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟損失,甚至有可能導致整個商業(yè)地產(chǎn)項目“潰敗”。
我國目前商業(yè)地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入了規(guī)范性、高速度發(fā)展階段,持有物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多具備較強的經(jīng)營能力、經(jīng)濟實力、風險應對能力以及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗。無論是萬達商業(yè)、凱德實業(yè)等大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),還是其他中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),都有著比較系統(tǒng)且具有企業(yè)品牌特色的商業(yè)地產(chǎn)盈利特點。但相較于國外發(fā)達國家的國際性商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),我國的很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍然存在,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗不足、綜合管理能力欠缺、經(jīng)營管理理念不夠先進等問題,這對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說影響較大,甚至有可能弱化企業(yè)的抗風險能力。
首先,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須做好市場調(diào)研工作,確定在什么樣的城市建設商業(yè)地產(chǎn)項目,并且做好商業(yè)地產(chǎn)項目在城市內(nèi)部的選址以及招商等相關工作。商業(yè)地產(chǎn)盈利模式應當突出聚合效應和互補效應,尤其是城市內(nèi)同一家地產(chǎn)公司的商業(yè)地產(chǎn)項目,應當避免同質(zhì)化問題。
其次,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要解決好經(jīng)營成本過高的問題,尤其要避免出現(xiàn)超長時間巨額投資的情況,這樣會導致企業(yè)的開發(fā)風險和投資風險陡增。因此,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當根據(jù)市場形勢、城市特點以及企業(yè)自身實際情況,選擇是將商業(yè)地產(chǎn)項目進行出租、出售還是合作經(jīng)營。比如,在很多城市的萬達商業(yè)廣場,選擇在建成并開業(yè)經(jīng)營后不久,將所有權(quán)出售給融創(chuàng)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。
最后,商業(yè)地產(chǎn)在選擇盈利模式時,需要明確具體的投資回報數(shù)值,即企業(yè)必須設置一個能夠接受的經(jīng)濟效益回報數(shù)值,這樣可以讓企業(yè)選擇,是單純獲取商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)投資收益,還是將后期的經(jīng)營管理收益一并賺取[3]。
我國大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭比較激烈,尤其在很多一線城市、準一線城市以及大型二線城市,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭更是趨于白熱化。在構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)盈利模式時,應當根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的自身特點,結(jié)合當前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢,打造具有企業(yè)品牌特色的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。以萬達地產(chǎn)為例,萬達商業(yè)地產(chǎn)版圖涉及商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游文化、連鎖百貨等產(chǎn)業(yè)領域,尤其以萬達商業(yè)廣場、萬達影城等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)項目經(jīng)營成績突出。
萬達商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在全國多個省市地區(qū)投資建設了萬達廣場、星級酒店,在我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著龍頭地位。當前萬達商業(yè)地產(chǎn)的主要經(jīng)營物業(yè)項目涉及,大型購物中心、五星級酒店的開發(fā)與運營、地產(chǎn)項目商業(yè)運營及物業(yè)管理、寫字樓和公寓以及住宅的銷售物業(yè)等多個重點項目內(nèi)容。
在這種商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的積極影響下,萬達商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益水平始終保持在較高層次,也在很大程度上改變了城市的商貿(mào)、文化、娛樂、餐飲、休閑旅游的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局,刺激了社會民眾的消費意愿,完善了城市區(qū)域功能,讓萬達廣場的所在地,大多成為城市新的中心地帶。萬達商業(yè)地產(chǎn)盈利模式之所以能夠成功,主要是由于其具備較好的資金流動能力,在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)方面有著長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流,當萬達出售寫字樓、公寓、住宅、商業(yè)街后所獲得的資金,便可以用于商業(yè)物業(yè)持有,這樣便促進了商業(yè)地產(chǎn)項目盈利。
此外,萬達最為突出的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式特色在于,“訂單式模式”的創(chuàng)設,萬達可以根據(jù)城市建設發(fā)展的需求,打造符合城市特點的商業(yè)地產(chǎn)項目,而這可以成為其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式選擇過程中所借鑒的內(nèi)容。
商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的選擇是否合理,會直接影響到商業(yè)地產(chǎn)項目的整體盈利能力,更會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生關鍵性影響。因此,企業(yè)必須根據(jù)市場發(fā)展形勢、城市特點以及企業(yè)自身實際情況,靈活選擇最為合適的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式,并且在現(xiàn)有盈利模式的基礎上,做好相應的優(yōu)化創(chuàng)新工作,這樣才能真正促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。