新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的優(yōu)化路徑

孫藝梅／文

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，財務(wù)管理是管理工作的核心內(nèi)容，會給其他業(yè)務(wù)開展帶來較大影響。優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制能從整體上增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好發(fā)展。為了提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理水平，要采取科學(xué)的內(nèi)部控制措施，促進(jìn)財務(wù)內(nèi)部控制工作有效開展。實(shí)際上，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建的財務(wù)內(nèi)部控制制度不健全、財務(wù)內(nèi)部控制隊伍建設(shè)不到位，這些問題將大大削弱財務(wù)內(nèi)部控制的有效性，阻礙其作用的發(fā)揮。新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重點(diǎn)關(guān)注這些問題，制定科學(xué)的措施，從根本上提高財務(wù)內(nèi)部控制質(zhì)量和水平。文章闡述新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制優(yōu)化路徑，以供參考。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務(wù)內(nèi)部控制 優(yōu)化路徑

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國計民生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入規(guī)模大、業(yè)務(wù)復(fù)雜程度高、工程量大，因此其內(nèi)部資金管理情況、風(fēng)險控制能力、開發(fā)資金調(diào)控能力將直接影響其未來生存和發(fā)展?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)重負(fù)債性的特征，在新時期做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制工作十分必要。

新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的內(nèi)容和發(fā)展趨勢

內(nèi)容

第一，貨幣資金控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中貨幣資金控制主要包括貨幣資金支出、貨幣資金收入等內(nèi)容。實(shí)際上，貨幣資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體生產(chǎn)經(jīng)營管理工作中形成的、具有貨幣形式的資產(chǎn)，有效控制貨幣資金可以預(yù)防現(xiàn)金業(yè)務(wù)中產(chǎn)生資金風(fēng)險。第二，預(yù)算控制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制中，財務(wù)內(nèi)容管理與預(yù)算控制是必不可少的環(huán)節(jié)，也是重要的財務(wù)內(nèi)部控制手段，其直接影響財務(wù)內(nèi)部控制質(zhì)量。與其他財務(wù)管理項(xiàng)目相比，預(yù)算控制的前瞻性、全面性、全員性更強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在預(yù)算控制工作中融入一系列生產(chǎn)經(jīng)營與管理活動。第三，組織規(guī)劃控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織規(guī)劃控制主要包括分割財務(wù)和財權(quán)、明確各部門與財務(wù)管控工作間的聯(lián)系、設(shè)置財務(wù)管控環(huán)節(jié)等，從中可以看出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織規(guī)劃控制的本質(zhì)是構(gòu)建內(nèi)部控制平臺，這將對財務(wù)內(nèi)部控制水平產(chǎn)生較大的影響。第四，審計控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展財務(wù)內(nèi)部控制時，要重點(diǎn)關(guān)注審計工作，有效監(jiān)督和控制財務(wù)管理人員和會計人員的工作行為，全面、嚴(yán)格地審核財務(wù)管理資料與數(shù)據(jù)，這是財務(wù)內(nèi)部控制的重要形式。第五，財務(wù)風(fēng)險控制。財務(wù)風(fēng)險是指在各項(xiàng)財務(wù)活動中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財務(wù)狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。財務(wù)風(fēng)險控制以市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和趨勢為依據(jù)，有效控制和轉(zhuǎn)移財務(wù)管理過程中可能影響管理結(jié)果的波動性因素，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作有序開展。

發(fā)展趨勢

首先，財務(wù)內(nèi)部控制環(huán)境日益復(fù)雜。從外部環(huán)境來看，全面深化改革持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢不明確。從內(nèi)部環(huán)境來看，受發(fā)展需求、機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型、制度建設(shè)、內(nèi)控人員職責(zé)分配等因素的影響，內(nèi)部環(huán)境的不可預(yù)知性大大增強(qiáng)。其次，方式和手段多元化。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、信息技術(shù)的發(fā)展，財務(wù)內(nèi)部控制手段逐漸多元化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)朝著科技化方向發(fā)展。再次，風(fēng)險控制精細(xì)化。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化極大地增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的不確定性，導(dǎo)致其面臨諸多風(fēng)險因素。最后，財務(wù)內(nèi)部控制嚴(yán)格化，財務(wù)內(nèi)部控制問題是阻礙企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制職能發(fā)揮的障礙，因此積極貫徹和落實(shí)財務(wù)內(nèi)部控制制度是必然趨勢。

新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的意義

有利于提升財務(wù)績效

制定與自身實(shí)際情況相符的、科學(xué)的管理者工資標(biāo)準(zhǔn)有利于加大對高級管理人員的約束力度，也可以增強(qiáng)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的有效性。實(shí)施內(nèi)部控制法規(guī)后，企業(yè)會計信息質(zhì)量明顯提升，獲利參數(shù)進(jìn)一步提升。如果將經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，能激發(fā)股票持有者和內(nèi)部管理人員監(jiān)督管理的積極性，監(jiān)管工作水平直接影響企業(yè)高管的工作狀態(tài)，影響企業(yè)股東的權(quán)益。為增強(qiáng)企業(yè)高管工作積極性，促使他們花費(fèi)更多時間和精力投入企業(yè)經(jīng)營管理工作，適當(dāng)提高他們的薪資待遇。財務(wù)內(nèi)部控制工作的開展情況會對企業(yè)產(chǎn)生較大影響，如果財務(wù)內(nèi)部控制水平較低，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展將面臨阻礙。為提升經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適當(dāng)提高員工薪酬待遇，做好財務(wù)內(nèi)部控制工作。

有利于防范企業(yè)風(fēng)險

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制存在缺陷或不足，會大大提高風(fēng)險發(fā)生的概率，給企業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來不利影響。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制效果明顯，將大幅提升獲利能力，提高經(jīng)營管理效率，降低風(fēng)險發(fā)生的概率。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)違規(guī)情況，會導(dǎo)致投資者產(chǎn)生錯誤認(rèn)知，降低股票價格，影響自身經(jīng)濟(jì)收入的提升，因此有必要加大財務(wù)內(nèi)部控制力度，達(dá)到防范風(fēng)險的目的。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)要按照市場發(fā)展規(guī)律全面評估每項(xiàng)投資風(fēng)險。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資前，風(fēng)險管控部門必須有效進(jìn)行審核，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)市場風(fēng)險、政策風(fēng)險等，為制定正確決策提供保障。

有利于滿足企業(yè)內(nèi)在需求

房地產(chǎn)開發(fā)涉及拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，流程十分復(fù)雜，面臨不同的風(fēng)險。近幾年，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了很多宏觀調(diào)控政策，其中包括限貸政策、限價政策、限購政策等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目復(fù)雜，外部政策多變，需要在完善的財務(wù)內(nèi)部控制制度的支撐下，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理與經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提升管理水平，做好財務(wù)內(nèi)部控制工作，積極實(shí)施各項(xiàng)措施。由于項(xiàng)目管理涉及較多環(huán)節(jié)和多種類型人員，因此要在各環(huán)節(jié)落實(shí)具體的內(nèi)部控制責(zé)任，從根本上增強(qiáng)內(nèi)部控制的合理性和規(guī)范性，建立完善、長效的制度，從根本上解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險控制問題。

新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

財務(wù)內(nèi)控制度不健全

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的環(huán)境日益復(fù)雜。雖然當(dāng)前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立了現(xiàn)代化的內(nèi)部管理模式，但是財務(wù)內(nèi)部控制意識不足，財務(wù)內(nèi)部控制制度不健全，導(dǎo)致其后續(xù)健康發(fā)展受到阻礙。

財務(wù)內(nèi)控手段較單一

目前，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的執(zhí)行成本損耗以人工反饋為主，這阻礙了信息化管理工作的順利開展，會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生命周期管理效率的提升。

財務(wù)配置組織不完善

《公司法》明確規(guī)定了組織結(jié)構(gòu)內(nèi)容，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要設(shè)置完善、專業(yè)的財務(wù)配置組織結(jié)構(gòu)。但是當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資產(chǎn)管理方面，仍然存在“一股獨(dú)大”的問題。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大股東會直接任命管理人員，這大大削弱了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源配置的合理性和公平性。

缺乏專業(yè)化財務(wù)內(nèi)部控制人員

當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理人員專業(yè)能力參差不齊，甚至不能正確認(rèn)知財務(wù)內(nèi)部控制理念和內(nèi)容，財務(wù)內(nèi)部控制存在滯后性，容易出現(xiàn)嚴(yán)重的財務(wù)內(nèi)部控制執(zhí)行不到位的問題。長此以往，會降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力，使其無法適應(yīng)現(xiàn)代社會發(fā)展趨勢。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算工作復(fù)雜，因此財務(wù)管理人員需要不斷優(yōu)化自身知識結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)專業(yè)能力。

新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制對策

健全財務(wù)內(nèi)控制度

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制工作開展過程中，完善的財務(wù)內(nèi)部控制制度是重要基礎(chǔ)和保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要從財務(wù)監(jiān)督管理、資金運(yùn)營、全面預(yù)算控制等角度構(gòu)建健全的財務(wù)內(nèi)部控制制度。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中，資金是重要的影響因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展環(huán)境復(fù)雜，對資金管理要求較高，因此要重點(diǎn)分析融資和投資兩個模塊，以財務(wù)分析為核心，構(gòu)建健全的財務(wù)內(nèi)部控制體系。例如，在定價和采購模塊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要制定付款循環(huán)會計控制制度，規(guī)范付款流程和采購流程，保證資金記錄完整。同時要仔細(xì)核對分析發(fā)票、時間，增強(qiáng)賬款收支審計的準(zhǔn)確性，提升采購和付款管理水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的運(yùn)營風(fēng)險高，在這種情況下，運(yùn)營成本、現(xiàn)金流成為重要的財務(wù)內(nèi)部控制內(nèi)容。為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢等問題，要以業(yè)務(wù)活動為切入點(diǎn)，構(gòu)建相對完善的全面預(yù)算控制制度，積極匯總分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本、資金收支等多個模塊的信息。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)督與管理質(zhì)量直接影響財務(wù)內(nèi)部控制效率。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從風(fēng)險管理和內(nèi)部控制評價入手，深入內(nèi)部，與各個部門及項(xiàng)目實(shí)施諸多環(huán)節(jié)的負(fù)責(zé)人交流信息，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建健全的內(nèi)部控制監(jiān)督體系。在財務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督制度運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以資金管理為核心，利用資金報表等數(shù)據(jù)制定完善的資金運(yùn)行評估標(biāo)準(zhǔn)，通過軟件記錄的范式，全面、深入檢測財務(wù)管理問題，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金安全提供必要保障。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要針對現(xiàn)有的部門制定多部門協(xié)同工作制度，從根本上提升財務(wù)內(nèi)部控制實(shí)際效能。

改進(jìn)財務(wù)內(nèi)控手段

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制中，項(xiàng)目成本管理是重要模塊。為降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行中的財務(wù)風(fēng)險，要根據(jù)項(xiàng)目執(zhí)行周期，利用專業(yè)化財務(wù)平臺為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置多個模塊。在項(xiàng)目建設(shè)前期，要管理項(xiàng)目財務(wù)信息和標(biāo)準(zhǔn)限額；在項(xiàng)目建設(shè)中期，要管理好檔案和文件，節(jié)約各環(huán)節(jié)成本；在項(xiàng)目建設(shè)后期，要做好統(tǒng)計評估與財務(wù)信息查詢。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)管理平臺的具體運(yùn)行中，財務(wù)內(nèi)部控制人員要充分利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，在專業(yè)化平臺上構(gòu)建完善的成本支出信息庫，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)采集和探究合作對象的財務(wù)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)分析材料供應(yīng)商、建設(shè)機(jī)構(gòu)、財務(wù)審計機(jī)構(gòu)等的能力、信譽(yù)和資質(zhì)，防止合作對象征信不足而影響項(xiàng)目具體建設(shè)效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在此基礎(chǔ)上利用云平臺內(nèi)的執(zhí)行跟蹤制度，設(shè)計差異性的成本支出體系和超額預(yù)警體系。

完善財務(wù)配置組織

從財務(wù)資源配置的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制要點(diǎn)為資金回籠、投資等。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增強(qiáng)財務(wù)資源控制意識，使用SWOT 分析法從內(nèi)部和外部兩個方面分析自身在市場中的發(fā)展優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、威脅等，其中財務(wù)資源配置的機(jī)遇和優(yōu)勢與開發(fā)項(xiàng)目的地段、道路規(guī)劃情況、設(shè)施完整性息息相關(guān)。財務(wù)資源配置的劣勢、威脅與施工機(jī)構(gòu)不合法、房型不合理等相關(guān)。另一方面，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源配置優(yōu)劣勢分析情況及現(xiàn)有的政府政策，組建專門的投資決策部門，制定嚴(yán)格、完善的財務(wù)資源配置審計制度。嚴(yán)格遵循留存收益優(yōu)先的原則，在調(diào)整內(nèi)部財務(wù)資本的基礎(chǔ)上使用多元化融資方法，如債務(wù)融資、股權(quán)融資等。房地產(chǎn)企業(yè)也可以與其他類似的企業(yè)合作，互相拆借，使企業(yè)運(yùn)營階段資金的使用可以全面覆蓋長期投資行為。

強(qiáng)化財務(wù)內(nèi)部控制人員培訓(xùn)工作

為有效開展財務(wù)內(nèi)部控制工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)部控制人員專業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)，打造高水平財務(wù)內(nèi)部控制人員隊伍。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要針對財務(wù)內(nèi)控人員的知識結(jié)構(gòu)和工作方法開展專業(yè)化培訓(xùn)活動，從而加深財務(wù)內(nèi)部控制人員對自身工作的認(rèn)知，使其全面掌握財務(wù)內(nèi)部控制工作流程。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要使用獎懲制度與績效考核相結(jié)合的方式規(guī)范財務(wù)內(nèi)部控制工作行為，增強(qiáng)財務(wù)內(nèi)部控制人員的交流溝通能力和服務(wù)能力，保證財務(wù)內(nèi)部控制人員能夠有效應(yīng)對管理中出現(xiàn)的問題，從根本上提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制工作水平。

加大財務(wù)內(nèi)部審計工作實(shí)施力度

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理與控制工作中，內(nèi)部審計是重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想做好財務(wù)內(nèi)部控制工作，必須做到以下幾點(diǎn)。第一，結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況構(gòu)建科學(xué)的財務(wù)內(nèi)部控制審計模式，細(xì)化與量化財務(wù)內(nèi)部控制審計目標(biāo)，將目標(biāo)具體分配給企業(yè)各部門和各工作人員，從根本上增強(qiáng)審計工作的有效性。第二，以財務(wù)內(nèi)部審計方法、主體等因素為切入點(diǎn)，確保財務(wù)內(nèi)部審計結(jié)果的公開性與公平性，加大財務(wù)內(nèi)部審計指標(biāo)落實(shí)力度，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營管理中充分發(fā)揮財務(wù)內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)的作用。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體審計工作中，要重點(diǎn)檢查資金支出的合理性與合法性，項(xiàng)目實(shí)施的科學(xué)性及銷售臺賬的準(zhǔn)確性。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理過程中，財務(wù)內(nèi)部控制是十分重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度，優(yōu)化財務(wù)內(nèi)部控制手段，有效防范風(fēng)險，從而解決財務(wù)內(nèi)部控制工作中存在的問題，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。