謝海燕

(南京審計(jì)大學(xué)金審學(xué)院，江蘇 南京 210023)

隨著經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展和教育水平的提升，人們的生育觀念和生活方式發(fā)生改變，我國人口結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了許多新的變化，對地方住房市場和整體社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了影響。因此，從人口結(jié)構(gòu)視角出發(fā)，研究人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響具有重要意義，不僅可以揭示住房市場的動態(tài)變化規(guī)律，而且可以為優(yōu)化地區(qū)住房供應(yīng)和制定地方住房市場調(diào)控政策提供有價值的參考。

1 棲霞區(qū)人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析

人口結(jié)構(gòu)是指在特定國家(地區(qū))的某一時間點(diǎn)上，按照一定的分類標(biāo)準(zhǔn)對該地區(qū)全部人口進(jìn)行歸類的系統(tǒng)性結(jié)果，通常包括自然結(jié)構(gòu)、地域結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)。

1.1 自然結(jié)構(gòu)

人口的自然結(jié)構(gòu)包括人口的數(shù)量、年齡、性別以及人口撫養(yǎng)比等因素。

(1)棲霞區(qū)常住人口數(shù)量總體增長，人口密度加大，但年增長率顯著下降。棲霞區(qū)第七次人口普查2020年全區(qū)常住人口為987835人，常住人口數(shù)總體呈現(xiàn)較大增長趨勢。從2010年到2020年，全區(qū)常住人口增長53.32%，年平均增長率為4.36%，但增長速度從19.39%下降到0.89%。棲霞區(qū)現(xiàn)有面積395.4361平方千米，從2010年到2019年人口密度開始緩慢增長，從1714人/平方千米逐漸增加到1861人/平方千米。

(2)棲霞區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化特征。人口學(xué)是研究人口數(shù)量和質(zhì)量、人口結(jié)構(gòu)、人口分布和人口變動的科學(xué)，其中年齡結(jié)構(gòu)是一個重要的方面。通常將人口按年齡劃分為不同的群體，例如少兒組(0～14歲)、成年組(15～64歲)和老年組(65歲及以上)，并用不同群體的人口數(shù)量占總?cè)丝诘谋壤驌狃B(yǎng)比(少兒和老年人口與成年人口的比值)來描述人口的年齡結(jié)構(gòu)。

第一，棲霞區(qū)人口出現(xiàn)老齡化、少子化特征，社會撫養(yǎng)比上升，人口數(shù)量紅利下降。數(shù)據(jù)顯示，棲霞區(qū)2010年、2020年少兒撫養(yǎng)比分別為8.86%、14.32%，2010年、2020年老年撫養(yǎng)比分別為8.37%、13.83%，2020年與2010年相比都上升5.46個百分點(diǎn)。根據(jù)“七普”結(jié)果，棲霞區(qū)16～59歲勞動年齡人口占常住人口的72.61%，較“六普”數(shù)據(jù)下降了8.29%。撫養(yǎng)比上升，人口數(shù)量紅利正隨著人口老齡化緩慢消失。

第二，棲霞區(qū)各街道老齡化地域差異大。仙林街道2020年65歲以上老人總量雖然不大，為7379人，但與2010年1102人相比，增長6倍。西崗街道2020年65歲以上老人總量7912人，10年增長近3倍。龍?zhí)?、馬群、邁皋橋街道增長超過2倍，邁皋橋街道老齡人口最多。堯化街道65歲以上10267人，相比10年前增長1倍以上，增長不足1倍的有八卦洲街道、燕子磯街道和棲霞街道。

(3)棲霞區(qū)人口性別結(jié)構(gòu)變動不大。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全區(qū)常住人口中，男性人口占51.76%，女性人口占48.24%。總?cè)丝谛詣e比(以女性為100，男性對女性的比例)由2010年的105.45提高為107.28。

1.2 地域結(jié)構(gòu)

地域結(jié)構(gòu)的分類標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)人口的居住地及遷移情況，主要反映在人口的城鄉(xiāng)分布和流動狀況上。城鎮(zhèn)化率和流動人口比例是反映地域結(jié)構(gòu)的重要指標(biāo)。

(1)棲霞區(qū)城鎮(zhèn)化率提升較快。2000年、2010年、2020年，棲霞區(qū)城鎮(zhèn)化率分別為82.19%、74.82%和93.7%。尤其2010—2020年這十年間，城鎮(zhèn)化率一直持續(xù)增長，城鎮(zhèn)人口比重上升18.88個百分點(diǎn)。

(2)人戶分離人口比2010年增長103%，人口流動規(guī)模進(jìn)一步加大。根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)顯示，居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道戶口登記在外鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的人口，占常住人口的60%，人戶分離人口2020年較2010年增長103%。2020年棲霞區(qū)流動人口占常住人口的60%。省內(nèi)流動人口規(guī)模與2010年相比增長近乎翻倍。省內(nèi)人口流動性顯著增強(qiáng)。

1.3 家庭結(jié)構(gòu)

(1)家庭戶規(guī)模小型化。根據(jù)第七次人口普查，棲霞區(qū)家庭戶數(shù)量達(dá)到299891戶，家庭戶人口達(dá)到729394人，占常住人口的76.87%，家庭戶的平均人口為 2.43 人，相較“六普” 的戶均人口 2.63 人，“五普”的戶均人口 2.86人，家庭戶平均規(guī)模逐漸縮小。

(2)家庭類別。家庭規(guī)模主要以二人戶和一人戶為主，分別占總家庭數(shù)的32.42%和25.39%。其次是三人戶，占比為24.91%，而四人戶的占比也相對較高，為10.36%。隨著家庭人數(shù)的增多，五人及以上的家庭戶比例逐漸減小。

(3)家庭類型。在家庭戶類別中，占比最大的是一代戶，占比為54%，其次是二代戶，占比為34.33%，第三位是三代戶，占比為11.45%，而四代及以上戶的占比非常小，僅為0.21%。近年來的變化趨勢表明，一代戶的比例不斷增加，而二代戶的比重則下降得最為明顯，三代戶和四代戶的比例略有下降。

1.4 社會結(jié)構(gòu)

主要涉及人口的收入狀況、教育結(jié)構(gòu)等因素。

(1)人均可支配收入。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從2009年的23553元增加到2020年的65867元，增長近3倍。農(nóng)村居民人均純收入也從2009年的11362元增加到2017年的24886元。

(2)受教育水平明顯提高，人口的素質(zhì)不斷提升。全區(qū)常住人口中，“七普”數(shù)據(jù)顯示，擁有大學(xué)(指大專及以上)文化程度的人口占常住人口的40%，每10萬人中擁有大學(xué)文化程度的增加7952人，而擁有高中文化、初中文化、小學(xué)文化程度的人口都有不同比例下降。全區(qū)常住人口中，15歲及以上人口的平均受教育年限達(dá)到12.33年。文盲率由1.94%下降為1.52%。

2 棲霞區(qū)住房發(fā)展現(xiàn)狀分析

2.1 住房面積擴(kuò)大

截至2020年，棲霞區(qū)的家庭戶人均住房建筑面積已達(dá)36.5平方米，比2000年增加了2.71平方米；人均住房間數(shù)由1.03間增加到1.04間。在全區(qū)的家庭戶中，擁有兩間房的占39.87%，擁有三間房的占38.61%，擁有四間及以上的占10.22%?？偟膩砜?，棲霞區(qū)居民的住房狀況已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)適用型轉(zhuǎn)變?yōu)槭孢m優(yōu)居型，基本實(shí)現(xiàn)“戶均一套房，人均一間房”。

2.2 住房質(zhì)量提高

從住房類型看，住自建房的家庭戶占6.84%，主要集中在農(nóng)村地區(qū)，比2010年下降14.75%。住樓房的家庭戶占96%。與2010年相比，住平房的家庭戶比重下降了11.88%，住6層及以下樓房的比重下降了21.76%，住7層及以上樓房的比重增加了32.86%。這說明棲霞區(qū)居民住房條件不斷得到改善。

就住房建造時間而言，80%的家庭戶的住房建造時間在2000年以后。1980年至1989年間建造的住房占家庭戶總數(shù)的比例為6.04%，1949年至1979年間建造的住房占比為3.49%，而1949年以前建造的住房只占0.04%。這表明，絕大多數(shù)家庭戶的住房都是21世紀(jì)大規(guī)模住房建設(shè)的成果。

2.3 住房配套設(shè)施改善

棲霞區(qū)有97.3%的家庭擁有獨(dú)立使用的廚房，比2010年增加了7.1%。炊事燃料的主要來源為燃?xì)夂碗?，其中燃?xì)馐褂帽壤_(dá)96.3%，電的使用比例為2.7%，而煤炭、柴草和其他燃料的使用比例僅占1%。居民住房內(nèi)有自來水的占98.7%，比2010年提高2.9%。住房內(nèi)有洗澡設(shè)施的比例提高，家庭自裝熱水器的家庭戶比例也明顯上升，比2010年提高12.5%。97.7%的家庭有獨(dú)立水沖式衛(wèi)生廁所，相比2010年上升了21.7%。48.7%的家庭戶住房所在建筑有電梯，10年間棲霞區(qū)住房配套設(shè)施狀況顯著改善。

2.4 住房來源多元化

“七普”和“六普”數(shù)據(jù)相比，棲霞區(qū)家庭戶購買新建商品房比例上升9.7%，購買二手房比例上升7.9%，購買經(jīng)濟(jì)適用房或兩限房比例上升2.2%，租賃廉租房、公租房比例上升1.4%，租賃其他住房比例上升3.5%，自建住房比例下降15.8% ，購買原公有住房比例下降7.3%。

3 棲霞區(qū)人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響

3.1 自然結(jié)構(gòu)與住房需求

棲霞區(qū)近10年，社會總撫養(yǎng)比、少兒撫養(yǎng)比和老年撫養(yǎng)比穩(wěn)步上升。隨著“三孩”政策的實(shí)施，少兒人口的增加可能會促使家庭購買更大的住房，從而進(jìn)一步增加改善性住房的需求；同時，鑒于兩代人分居的生活習(xí)慣和對居住生活水平的提升需求，老年人口的增加也可能會導(dǎo)致住房需求的增加。

3.2 地域結(jié)構(gòu)與住房需求

棲霞區(qū)的城鎮(zhèn)化率在過去的十年間都在持續(xù)上升，隨著經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，南京作為省會城市和長三角重要城市，將吸引更多來自省內(nèi)外的外來人口，這些人口的增加將直接帶動住房需求，為房地產(chǎn)市場規(guī)模提供重要支撐。然而，土地和住房供應(yīng)的限制導(dǎo)致房價快速上漲，居民的購房壓力也隨之持續(xù)增加。

3.3 家庭結(jié)構(gòu)與住房需求

(1)家庭規(guī)模與住房需求。近10年，棲霞區(qū)的家庭戶數(shù)量和家庭戶人口數(shù)量都大幅增加，分別增長了74%和61%。這必然會增加住房的剛性需求。盡管家庭戶規(guī)模趨向小型化，但每戶仍需配備洗手間、廁所和廚房等基本設(shè)施，因此，每戶人數(shù)減少雖會降低對單套住房的面積要求，但戶數(shù)增加導(dǎo)致的住房需求面積增加仍然會大于每戶人數(shù)減少導(dǎo)致的住房需求面積減少。

(2)家庭類別與住房需求。棲霞區(qū)目前一代戶占比54%，近10年上升幅度達(dá)10.07%；二代戶占比34.33%，近10年下降9.79%。從一代戶占比的上升和二代戶占比的下降幅度大體相似可以看出，一大批之前二代戶中的年輕人開始與父母分居獨(dú)立居住，增加了住房套數(shù)需求。棲霞區(qū)目前主要是二人戶和一人戶，其次為三人戶和四人戶，未來住房面積的需求將趨向多元化。

(3)家庭類型與住房需求。核心家庭通常需要兩室兩廳的住房，并且對住宅周邊的配套設(shè)施有更高的要求，如幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等。夫婦家庭主要需要中小戶型住房，如一室一廳或兩室一廳的住房完全可以滿足他們的基本需求。而主干家庭和聯(lián)合家庭則通常需要大面積、多間套的住宅。最后，單親家庭需要面積較小的住宅或單身公寓。

3.4 社會結(jié)構(gòu)與住房需求

社會結(jié)構(gòu)是根據(jù)人口的社會經(jīng)濟(jì)特征來進(jìn)行分類的，可以細(xì)分為收入結(jié)構(gòu)、教育結(jié)構(gòu)和婚姻結(jié)構(gòu)。就人口的收入結(jié)構(gòu)而言，低收入居民租賃型住房保障需求的高峰期通常是在中年階段。從人口的教育結(jié)構(gòu)來看，人口的教育水平越高，住房需求越大。從人口的婚姻結(jié)構(gòu)來看，人口的未婚率越高，住房需求越大。

4 協(xié)調(diào)好人口結(jié)構(gòu)變化與住房需求關(guān)系的措施

隨著當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)和生活方式的變化，城鎮(zhèn)住房從總量短缺轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供給不足，如何滿足棲霞區(qū)居民多樣化的住房需求，積極發(fā)展住房新供給，是當(dāng)前亟須解決的重要問題。堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，堅(jiān)持“全體人民住有所居”，積極支持居民自住和改善性住房需求，同時嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)性需求，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

4.1 協(xié)調(diào)好自然結(jié)構(gòu)變化與住房需求

(1)做好住房結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革，滿足人口總量增長對住房總需求。針對棲霞區(qū)人口自然增長、人才引進(jìn)和人口凈流入等人口總量持續(xù)增長趨勢，做好住房結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革，滿足不同層次住房需求，既要促進(jìn)住房“市場化”平穩(wěn)發(fā)展，又要滿足住房“保障性”需求，促進(jìn)市場體系與保障體系互補(bǔ)性發(fā)展。且“市場化和保障性”住房，都要堅(jiān)持“產(chǎn)權(quán)+租賃”兩條腿走路。

(2)針對少兒人口和老年人口占比上升，努力營造全齡友好居住空間。首先，針對人口老齡化，一方面要努力提升“舒適性、安全性、便利性”等適老性居住環(huán)境空間；另一方面開拓“老年保健+地產(chǎn)”綜合性開發(fā)項(xiàng)目。此外還要注意到老年人的差異性居住需求，如幫助照顧孫子孫女的老人有鄰近子女或共同居住的臨時性住房需求。其次，也需要提高兒童友好型住宅的設(shè)計(jì)，完善公共服務(wù)設(shè)施，滿足全年齡段、全社會群體、全要素的教育、醫(yī)療、文化、體育、社會保障等需求。

4.2 協(xié)調(diào)好地域結(jié)構(gòu)變化與住房需求

(1)積極發(fā)展保障性租賃住房的供應(yīng)，滿足流動性人口的住房需求。隨著省內(nèi)外的人口流動數(shù)量不斷上升，且伴隨著房價的不斷上漲，越來越多的人選擇租房居住，進(jìn)城農(nóng)民工和新就業(yè)大學(xué)生等新市民構(gòu)成流動人口租房的主體。針對南京人口凈流入特點(diǎn)，要逐步推進(jìn)住房保障從以本市戶籍家庭為主向覆蓋城鎮(zhèn)無房常住人口轉(zhuǎn)變，積極發(fā)展保障性租賃租房的供應(yīng)，切實(shí)保障流動性人口住房需求。

(2)提升市場化租賃住房的效率，滿足市轄區(qū)人口分離家庭戶及其他人口的住房需求。市轄區(qū)內(nèi)人戶分離主要包括兩種情況：一是該家庭在同一個市轄區(qū)內(nèi)的居住地和戶口地均擁有房產(chǎn)；二是由于孩子上學(xué)地點(diǎn)變動、工作崗位變化等原因，雖擁有自有住房，但目前租房居住。根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)顯示，棲霞區(qū)租賃廉租房公租房的比重為4.9%，而租賃其他住房的比重為22%，由此可見，既要增加保障性租賃住房的供應(yīng)，又要提升市場化租賃住房的效率，從而滿足日益增長的各種租賃需求。

(3)統(tǒng)籌片區(qū)發(fā)展，提升重點(diǎn)區(qū)域人口承載能力。棲霞區(qū)管轄9個街道，東部的龍?zhí)缎鲁歉邩?biāo)準(zhǔn)打造高端智造業(yè)，以發(fā)展新建商品住房為主。西部的邁燕、新港、仙鶴、馬群等片區(qū)以存量更新為主。紫東核心地區(qū)以建設(shè)“紫東科創(chuàng)大走廊”為契機(jī)，重點(diǎn)面向科技創(chuàng)新人才的住房供給。北部的江心之洲——八卦洲依然致力于打造生態(tài)旅游島地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。注重提升各片區(qū)服務(wù)功能品質(zhì)和相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)人口向新城集聚發(fā)展。

4.3 協(xié)調(diào)好家庭結(jié)構(gòu)變化與住房需求

(1)主要提供中小型住房。在棲霞區(qū)的各種家庭結(jié)構(gòu)中，所占比重最大的是一人戶、二人戶和一代戶、二代戶，尤其是由一對夫婦和一對夫婦加一個子女組成的三人標(biāo)準(zhǔn)核心家庭，雙臥室的中戶型對于他們最為經(jīng)濟(jì)適用?，F(xiàn)今社會，越來越多的新婚夫妻選擇獨(dú)立居住，加上丁克家庭和空巢家庭的數(shù)量不斷上升，這些家庭的住房需求可以通過經(jīng)濟(jì)型的一居、二居中小戶型來滿足。

(2)適量增加多臥室套型住房。隨著計(jì)劃生育政策的放開，預(yù)計(jì)未來?xiàng)紖^(qū)將有更多的家庭有兩個或三個孩子，大戶型住房的需求也會相應(yīng)增加。為了滿足這部分家庭的住房需求，房地產(chǎn)市場應(yīng)該適量增加三室住房的供應(yīng)，并增加一定比例的四室、五室住房的供應(yīng)。同時，還需要為購房者考慮提供親子、兒童醫(yī)療、婦幼保健等配套設(shè)施，以滿足這些家庭的特殊需求。

4.4 協(xié)調(diào)好社會結(jié)構(gòu)變化與住房需求

(1)增加公共租賃住房財政投入，提高低收入家庭公租房的可及性。經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使房價上漲，導(dǎo)致低收入家庭面臨購房困難。針對房價上漲與收入上漲不匹配問題，政府應(yīng)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，增加對公共租賃住房的財政投入，提高低收入家庭獲取公租房的可及性。

(2)完善人才安居政策體系。遵循人才發(fā)展規(guī)律，創(chuàng)新保障方式，增加人才住房供應(yīng)，切實(shí)降低人才居住成本，支撐產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。根據(jù)高、中、初級人才安居需求，分層次實(shí)施安居保障。擴(kuò)大高層次人才購買商品住房服務(wù)面，加大中級人才安居住房供應(yīng)，持續(xù)優(yōu)化初級人才租賃補(bǔ)貼，促進(jìn)人才安居向精細(xì)化、定制化服務(wù)方向發(fā)展。

(3)穩(wěn)定房價，合理制定商品房價格理性區(qū)間。生育率下降和少子化受多方面因素影響，包括孩子的教育成本和養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的加重。從住房發(fā)展的角度，要穩(wěn)定房價，制定合理的商品房價格理性區(qū)間，以減輕年輕家庭的生活負(fù)擔(dān)。其次，加強(qiáng)住房保障，為低收入家庭、青年人等提供多樣化的住房選擇。此外，積極增加托幼設(shè)施，為年輕夫妻提供更好的生育和養(yǎng)育條件，促進(jìn)生育潛能的釋放，減緩少子化進(jìn)程。

(4)住宅地產(chǎn)企業(yè)需做強(qiáng)主業(yè)，強(qiáng)化核心競爭優(yōu)勢，推動住房需求。2020年新冠肺炎疫情的暴發(fā)，短暫打亂了市場運(yùn)行節(jié)奏，隨著房地產(chǎn)存量市場規(guī)模的不斷增大，疫情暴發(fā)后地產(chǎn)服務(wù)價值凸顯。地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)主業(yè)的同時，發(fā)展養(yǎng)老、旅游、文創(chuàng)、教育、體育、人才公寓等功能性地產(chǎn)，還需深挖企業(yè)服務(wù)價值，滿足人們追求美好生活、綠色生活的需求，通過地產(chǎn)數(shù)字化和智能化強(qiáng)化核心競爭優(yōu)勢，全面賦能企業(yè)發(fā)展，從而不斷推動住房需求。