“小”農(nóng)房撬動(dòng)“大”資源

董明華

近年來，寧夏回族自治區(qū)石嘴山市按照“盤活閑置資源、融合產(chǎn)村發(fā)展、推動(dòng)鄉(xiāng)村振興”的思路，通過政府引導(dǎo)、農(nóng)民自愿、社會(huì)參與的方式，積極盤活農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅資源，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展增添了新活力。

一、主要做法

（一）規(guī)劃引領(lǐng)、清晰權(quán)屬，讓改革基礎(chǔ)“實(shí)起來”

一是優(yōu)化村莊布局規(guī)劃。對(duì)全市1365 個(gè)自然村進(jìn)行分類，其中集聚提升類379 個(gè)，城郊融合類74 個(gè)，特色保護(hù)類3 個(gè)，搬遷撤并類515個(gè)，整治改善類394 個(gè)。有序開展“多規(guī)合一”實(shí)用性村莊規(guī)劃編制，目前完成規(guī)劃編制31 個(gè)，引導(dǎo)農(nóng)村建設(shè)用地合理有序開發(fā)利用，為美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和農(nóng)村新興產(chǎn)業(yè)提供用地保障。二是摸清宅基地利用現(xiàn)狀。在全市范圍內(nèi)開展農(nóng)村宅基地和住房利用現(xiàn)狀調(diào)查，目前全市長期閑置12948 宗9227.9 畝，季節(jié)性閑置宅基地9360 宗5958.4 畝，閑置廢棄宅基地833 宗666.63 畝。通過調(diào)查摸清了全市宅基地利用閑置，為研究制定盤活利用閑置宅基地和閑置住宅政策提供依據(jù)。三是明晰房地權(quán)屬關(guān)系。深入推進(jìn)農(nóng)村宅基地和住房確權(quán)登記，目前全市完成農(nóng)村宅基地登記總數(shù)8.29 萬戶，占全市農(nóng)戶總戶數(shù)的73.4%，已完成農(nóng)村“房地一體”統(tǒng)一確權(quán)登記6.88 萬戶，確權(quán)登記率83%。平羅縣在寧夏率先完成“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記頒證工作，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證5.93萬份，頒證率達(dá)到98%。通過確權(quán)明晰了農(nóng)民房地權(quán)屬，明確了農(nóng)民宅基地用益物權(quán)。

（二）控制總量、盤活存量，讓宅基地管理“活起來”

一是超占有償使用。以法定面積270 平方米為基數(shù)，超出面積均確定為庭院用地，200 平方米以內(nèi)無償使用，超出470 平方米的一次性收取有償使用費(fèi)。平羅縣核實(shí)超出470 平方米宅基地22755 宗，收繳有償使用費(fèi)1121 萬元，村均達(dá)到8.2 萬元。二是轉(zhuǎn)讓政府補(bǔ)貼。鼓勵(lì)引導(dǎo)符合新增宅基地審批條件的農(nóng)戶，對(duì)于轉(zhuǎn)讓規(guī)劃保留村莊其他農(nóng)民閑置房地和向新建中心村申請(qǐng)宅基地落戶的，由政府按照法定面積270 平方米給予30 元/平方米補(bǔ)貼。平羅縣通過補(bǔ)貼方式取得宅基地的農(nóng)戶14 戶，財(cái)政補(bǔ)貼資金11.34 萬元，有效探索了閑置宅基地盤活路徑。三是審批縣域統(tǒng)籌。打破鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組界限，在規(guī)劃保留村莊范圍內(nèi)調(diào)劑審批宅基地，重點(diǎn)解決新型經(jīng)營主體人地分離、贍養(yǎng)老人等農(nóng)村現(xiàn)實(shí)問題。跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組調(diào)劑審批宅基地136 戶，其中跨村民小組106戶、跨村審批21 戶、跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批9戶。四是新增多元保障。規(guī)定新增宅基地必須在規(guī)劃保留村莊，退出農(nóng)戶進(jìn)城購房可保留宅基地資格權(quán)。探索村集體建設(shè)租賃房，保障低收入群體戶有所居、住有宜居。通過城鎮(zhèn)購房、新居購建、農(nóng)村轉(zhuǎn)讓、租賃使用四種方式，解決不同群體農(nóng)戶住房需求。平羅縣已通過該方式新增審批宅基地136 宗。

（三）創(chuàng)新機(jī)制，順暢流轉(zhuǎn)，讓閑置宅基地“動(dòng)起來”

一是建立政策體系。制定《農(nóng)村閑置宅基和閑置住宅盤活利用試點(diǎn)方案》，明確了盤活利用目標(biāo)任務(wù)、方法路線和總體要求，穩(wěn)步推進(jìn)“空心村”整治。針對(duì)石嘴山市村莊布局零散和“空心化”程度逐年加重的實(shí)際，結(jié)合農(nóng)村宅基地制度改革，對(duì)平羅縣和惠農(nóng)區(qū)空置率超過70%的36 個(gè)“空心莊點(diǎn)”閑置宅基地進(jìn)行整治退出。二是建立流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)。指導(dǎo)縣區(qū)建設(shè)農(nóng)村宅基地使用權(quán)和住房財(cái)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)交易“一站式服務(wù)”，累計(jì)發(fā)布房屋流轉(zhuǎn)信息700 多條，辦理農(nóng)民房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)抵押貸款737 筆3814萬元。三是鼓勵(lì)多種方式盤活。統(tǒng)籌考慮村莊區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承，把盤活閑置宅基地和閑置住宅與農(nóng)村人居環(huán)境整治、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、文物保護(hù)等工作結(jié)合起來，同步謀劃、統(tǒng)一規(guī)劃、整體實(shí)施，形成了“環(huán)境整治+”“產(chǎn)業(yè)發(fā)展+”“文物保護(hù)+”等盤活利用模式，著力打造“家門口小公園、鄰里間聚集地”。

（四）依法依規(guī)、嚴(yán)格保護(hù)，讓改革獲得感“強(qiáng)起來”

一是農(nóng)村建設(shè)用地入市交易，保證集體權(quán)益。充分利用建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策，將退出后符合規(guī)劃的宅基地調(diào)整為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，已入市交易69 宗185 畝，村集體獲得土地增值收益356.04 萬元。二是引導(dǎo)農(nóng)戶自愿退出，保護(hù)農(nóng)戶權(quán)益。積極探索在村集體主導(dǎo)下集中建設(shè)或引入社會(huì)資本參與聯(lián)建模式，在中心村或規(guī)劃保留村莊統(tǒng)一建設(shè)住房，退出農(nóng)戶可以采取置換、購買、租賃方式，取得房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，也可置換規(guī)劃保留村莊其他農(nóng)戶的閑置住房。政府采取貨幣補(bǔ)償、權(quán)屬置換、復(fù)墾確權(quán)、頒發(fā)建房許可證和資格權(quán)證等方式保障農(nóng)民權(quán)益，鼓勵(lì)已退出房地和有退房意愿的農(nóng)戶向中心村集聚，對(duì)退出后在農(nóng)村暫無住房需求的，頒發(fā)宅基地資格權(quán)證作為今后無償申請(qǐng)宅基地的依據(jù)。借助“空心村”整治，對(duì)農(nóng)戶自愿放棄宅基地資格權(quán)的，按照不同標(biāo)準(zhǔn)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，已有3393 多戶農(nóng)戶自愿退出，戶均獲得補(bǔ)償費(fèi)7 萬多元。三是村委會(huì)積極參與，保障投資人權(quán)益。通過村委會(huì)將農(nóng)房收儲(chǔ)，與投資人簽訂合作協(xié)議，讓投資方吃下定心丸。大武口區(qū)長勝街道龍泉村依托賀蘭山、明長城、古漢墓、山泉水等自然生態(tài)、人文資源，與59 戶農(nóng)戶簽訂閑置房屋長期流轉(zhuǎn)協(xié)議，引進(jìn)厚德酒坊、馬來風(fēng)情公司等20 余家經(jīng)營實(shí)體，同村委會(huì)簽訂長期租賃合同，經(jīng)營期滿后，企業(yè)將租賃農(nóng)房所投資產(chǎn)全部留給村和農(nóng)戶，帶動(dòng)農(nóng)戶參與農(nóng)家餐飲、民宿改造、特色休閑農(nóng)業(yè)。

二、取得成效

隨著石嘴山市盤活利用閑置宅基地和閑置住宅工作不斷深入，盤活利用模式不斷豐富，社會(huì)參與度不斷提升，“小”農(nóng)房撬動(dòng)“大”資源的效果越來越明顯。

（一）激發(fā)了鄉(xiāng)村振興活力。通過“三權(quán)分置”改革，盤活了農(nóng)村閑置資源，釋放了鄉(xiāng)村投資空間，煥發(fā)了鄉(xiāng)村生機(jī)和活力。目前，全市累計(jì)完成1497 宗閑置房地整治退出，清理騰退閑置建設(shè)用地5000 多畝，為農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展提供了用地保障，吸引返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)農(nóng)民百余人，有效破解了鄉(xiāng)村“建設(shè)用地制約、資金投入不足、產(chǎn)業(yè)人才缺乏”的困境，助推鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興。

（二）加快了強(qiáng)村富民步伐。平羅縣通伏鄉(xiāng)通城村通過集中收儲(chǔ)復(fù)墾農(nóng)田周圍58 戶農(nóng)民的閑置宅地，“化整為零”建成了集稻漁（蟹）綜合種養(yǎng)、休閑觀光為一體的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體；將清理騰退的30 畝土地通過調(diào)整入市的方式，出讓給綠康林家庭農(nóng)場(chǎng)建設(shè)農(nóng)機(jī)具庫房、農(nóng)產(chǎn)品展示廳，發(fā)展稻米深加工業(yè)，2021 年該農(nóng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入500 多萬元，村集體分享土地增值收益53萬元。龍泉村利用閑置農(nóng)房發(fā)展民宿經(jīng)濟(jì)，由村里實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營或?qū)ν饨y(tǒng)一招租，引進(jìn)了工商企業(yè)50 余家，建設(shè)鄉(xiāng)間別墅、田園香居等高端民宿，解決了農(nóng)民的就業(yè)創(chuàng)業(yè)難題，增加了財(cái)產(chǎn)性收入。2021 年農(nóng)民人均純收入突破2 萬元。

（三）改善了農(nóng)村人居環(huán)境。通過對(duì)“空心化”程度高的村莊閑置宅基地和閑置住宅進(jìn)行整體整治退出，僅2021 年拆除廢棄危舊土房和殘?jiān)珨啾?925 處，有效治理了“空心村”臟、亂、差的環(huán)境。平羅縣靈沙鄉(xiāng)勝利村通過實(shí)施“一村一莊”試點(diǎn)項(xiàng)目，將5 個(gè)規(guī)劃不保留村莊點(diǎn)列入“空心村”整治整體退出范圍，對(duì)保留村莊進(jìn)行改造提升，為有住房需求的農(nóng)戶集中新建住房462 套，并配套建設(shè)了污水管網(wǎng)、天然氣管道、休閑生活廣場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施。

（四）帶動(dòng)了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展?；蒉r(nóng)區(qū)紅果子鎮(zhèn)以發(fā)展全域旅游為契機(jī)，通過對(duì)閑置宅基地進(jìn)行提升改造，引進(jìn)10 家綠色食品加工企業(yè)，打造29 家特色旅游民宿，進(jìn)一步豐富了該地旅游景區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，年接待游客5 萬人次，實(shí)現(xiàn)收入600 萬元?；蒉r(nóng)區(qū)廟臺(tái)鄉(xiāng)省嵬村結(jié)合“空心村”整治，先后將52 戶農(nóng)民整體搬出西夏省嵬城遺址保護(hù)區(qū)，騰退土地面積150 畝，在周邊區(qū)域建設(shè)休閑用房和景觀便道，為古城遺址的保護(hù)開發(fā)和休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。