房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理

吳劍峰

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，必須做好稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃的實踐過程中，需遵守稅法，靈活運用稅務(wù)政策，剖析稅務(wù)籌劃的潛在風(fēng)險，并采取針對性較強的措施加以解決，從而有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)利益最大化。

本文以A房地產(chǎn)企業(yè)為例，淺析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險，探究了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理措施，以期為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理提供借鑒。

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中承受的壓力日益增大。為增強市場競爭力和綜合效益，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅務(wù)籌劃，降低自身稅務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃，要遵守稅法和相關(guān)政策，剖析自身經(jīng)營管理存在的問題，保障稅務(wù)籌劃的科學(xué)性和有效性，并加強稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理，從而有效規(guī)避風(fēng)險。

一、A房地產(chǎn)企業(yè)概述

A房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本為6億元，其經(jīng)營范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、酒店建設(shè)經(jīng)營、物業(yè)管理以及園林綠化。A房地產(chǎn)企業(yè)實施垂直管理，在總經(jīng)理下設(shè)置企業(yè)管理、工程管理、營銷策劃以及財務(wù)管理四大部門，現(xiàn)有400多名職工。企業(yè)主要開發(fā)高端住宅、酒店集群、度假別墅等項目。A房地產(chǎn)企業(yè)取得某市2100畝的土地使用權(quán)，總投資額超過30億，將開發(fā)周期設(shè)置為3年，擬開發(fā)高端住宅、假日酒店以及高爾夫球場。該企業(yè)在2020～2022年營收達(dá)60.37億元，平均毛利為58.49%，繳納稅款共17億元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)籌劃風(fēng)險

（一）行業(yè)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)與制造業(yè)、建筑業(yè)以及服務(wù)業(yè)存在緊密聯(lián)系，其開展稅務(wù)籌劃容易受到外界各類因素的不良影響，并引發(fā)諸多風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注度不斷提高，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃相關(guān)機制尚未完善，對稅務(wù)風(fēng)險的抵御能力仍待增強，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中面臨的行業(yè)風(fēng)險較多。

（二）政策風(fēng)險

在國家經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)企業(yè)深受宏觀調(diào)控帶來的影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須遵守稅法并遵循相關(guān)政策開展合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃活動。同時，政府相關(guān)部門也會綜合運用各類手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行整頓和調(diào)控。各類政策會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大沖擊，并形成不可控因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要實時關(guān)注和準(zhǔn)確把握最新的稅務(wù)政策，避免稅務(wù)籌劃出現(xiàn)政策風(fēng)險。

（三）操作風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營項目的過程中，涉及較大的投資金額，其項目開發(fā)、業(yè)務(wù)運營管理以及各項操作的復(fù)雜性較強，需加強管理資金流轉(zhuǎn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)不斷對外拓展，其財務(wù)管理和稅務(wù)籌劃相關(guān)工作的難度和復(fù)雜性日益提高，極易導(dǎo)致稅務(wù)籌劃出現(xiàn)操作風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)涉及增值稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅等十余項稅種，綜合稅負(fù)較高，稅務(wù)籌劃的開展對于財務(wù)管理提出了較高要求。部分房地產(chǎn)企業(yè)未能針對稅務(wù)籌劃制定完善的會計核算相關(guān)制度，影響稅務(wù)籌劃成效，容易引發(fā)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期較長，投資金額較大，部分房地產(chǎn)企業(yè)因毛利較高，管理模式粗獷，內(nèi)部控制相對比較薄弱，對稅務(wù)執(zhí)行缺乏嚴(yán)格監(jiān)督和有效管理，在投資、設(shè)計、建設(shè)、銷售、回款等環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃風(fēng)險防范意識不足，加上業(yè)務(wù)部門缺乏對稅務(wù)法規(guī)的充分了解，極易引發(fā)稅務(wù)籌劃風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險因素

（一）缺乏完善的稅務(wù)籌劃相關(guān)制度

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅務(wù)籌劃具有較強的綜合性和專業(yè)性，稅務(wù)籌劃各項工作的高效良好開展有賴于相關(guān)制度保障。但在實際中，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的稅務(wù)籌劃相關(guān)制度，難以從制度層面為稅務(wù)籌劃提供支持和約束規(guī)范，極易引發(fā)風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖制定了稅務(wù)籌劃相關(guān)制度，但在開展稅務(wù)籌劃的過程中，未能嚴(yán)格落實相關(guān)制度和各項規(guī)定，影響稅務(wù)籌劃的開展成效，且難以規(guī)避各類潛在風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)對會計核算和內(nèi)部控制關(guān)注度不足，極易引發(fā)稅務(wù)籌劃風(fēng)險。

（二）政策變化引發(fā)風(fēng)險

在國民經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)著重要地位。稅務(wù)部門針對房地產(chǎn)企業(yè)制定了相應(yīng)的稅務(wù)政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須遵守稅務(wù)政策開展稅務(wù)籌劃相關(guān)工作，在此過程中，稅務(wù)政策變化會在一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)制定的稅務(wù)籌劃具體方案帶來沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)在落實稅務(wù)籌劃的過程中，如果不能及時獲取最新的稅務(wù)政策內(nèi)容，仍沿用原定方案落實稅務(wù)籌劃，極易出現(xiàn)多繳稅金或者漏繳稅金的情況，情況嚴(yán)重時甚至?xí)欢悇?wù)機關(guān)判定為偷稅漏稅。

我國自2016年實施“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)開始繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在對一般計稅方法的項目實施土地增值稅清算前，要秉持前瞻性視野，加強風(fēng)險防范。在對計稅依據(jù)進(jìn)行計算時，要先實施價稅分離計算，確保正確計算稅款。此外，要加強增值稅專用發(fā)票開票與取票管理。

（三）與稅務(wù)機關(guān)缺乏溝通交流

房地產(chǎn)企業(yè)在落實稅務(wù)籌劃的過程中，與稅務(wù)機關(guān)缺乏有效的溝通交流，未能及時獲取準(zhǔn)確的稅務(wù)信息，導(dǎo)致繳納稅金采用的稅率與實際情況存在差異。在稅務(wù)機關(guān)出臺新政策后，房地產(chǎn)企業(yè)未能正確解讀新政策，且未能及時與稅務(wù)機關(guān)開展有效溝通，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在落實稅務(wù)籌劃的過程中對最新稅務(wù)政策缺乏及時了解和準(zhǔn)確把握，在執(zhí)行稅務(wù)政策方面存在時間上的偏差，進(jìn)而引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對稅務(wù)政策的實時關(guān)注，未能與稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行及時溝通確認(rèn)稅務(wù)政策變化，容易導(dǎo)致納稅履行時間發(fā)生錯位。

（四）未能妥善落實稅務(wù)籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)在實施稅務(wù)籌劃的實踐過程中，未能妥善落實稅務(wù)籌劃方案，片面追求降低納稅金額，對自身經(jīng)營實際情況、會計核算、內(nèi)部控制等工作缺乏充分關(guān)注，管理層片面追求利益最大化，在制定經(jīng)營決策時考慮不周，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案存在諸多紕漏，影響方案可行性，難以保障稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行效果。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)在對增值稅納稅實施納稅籌劃時，將注意力局限于增值稅納稅籌劃上，對稅務(wù)籌劃其他相關(guān)內(nèi)容缺乏重視。企業(yè)管理層將注意力局限于稅金繳納數(shù)額，對納稅抵扣項目金額缺乏重視，因此難以保障稅務(wù)籌劃的全面性。

（五）缺乏專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員

房地產(chǎn)企業(yè)高毛利、高利潤的特點，導(dǎo)致其內(nèi)部管理形式粗獷，在財務(wù)人員配置上較為精簡，導(dǎo)致財務(wù)人員一人多崗、身兼數(shù)職的現(xiàn)象發(fā)生。負(fù)責(zé)稅務(wù)籌劃的財務(wù)人員不能集中精力學(xué)習(xí)和研究行業(yè)稅務(wù)政策，對稅務(wù)相關(guān)政策缺乏全面了解和準(zhǔn)確把握，對稅務(wù)籌劃缺乏深刻的認(rèn)識，未能有效結(jié)合稅務(wù)籌劃與實際業(yè)務(wù)，對于企業(yè)開展的各項業(yè)務(wù)工作缺乏妥善的稅務(wù)處理，可能造成逃稅、漏稅等現(xiàn)象，導(dǎo)致被稅務(wù)機關(guān)處罰，并對企業(yè)信譽造成損害，還可能多繳稅款，增加企業(yè)的額外經(jīng)營支出。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理

（一）完善稅務(wù)籌劃相關(guān)制度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要考慮稅務(wù)籌劃涉及的復(fù)雜過程和各項因素，完善稅務(wù)籌劃相關(guān)制度，從制度層面保障稅務(wù)籌劃各項工作的高效良好開展，避免制度漏洞和不合理之處影響稅務(wù)籌劃的成效并引發(fā)風(fēng)險。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃的實際過程中，要嚴(yán)格遵循稅務(wù)籌劃各項制度，高效落實稅務(wù)籌劃相關(guān)工作，加強稅務(wù)管理，進(jìn)而增強稅務(wù)籌劃的成效，有效規(guī)避潛在風(fēng)險，提高企業(yè)的綜合效益。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)要制定完善的會計核算制度，并遵循新收入準(zhǔn)則的要求，從投資拿地開始，在開發(fā)建設(shè)各個環(huán)節(jié)準(zhǔn)確核算，在交付環(huán)節(jié)全面準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，關(guān)注并減少稅會差異，避免納稅調(diào)整風(fēng)險。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)需加強內(nèi)部控制，尤其在工程成本管理上嚴(yán)格落實管理制度，杜絕管理漏洞導(dǎo)致虛增成本，降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險。

（二）實時關(guān)注稅務(wù)政策

房地產(chǎn)企業(yè)在實施稅務(wù)籌劃的實踐過程中，要實時關(guān)注稅務(wù)政策，確保稅務(wù)籌劃合法合規(guī)，避免濫用以前的稅務(wù)政策而造成事實上的偷稅、漏稅。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要及時確認(rèn)稅務(wù)政策變化內(nèi)容，并避免履行時間產(chǎn)生偏差，保障準(zhǔn)確的納稅金額。A房地產(chǎn)企業(yè)要完善自身的稅務(wù)管理系統(tǒng)，確保稅務(wù)籌劃方案符合最新的稅務(wù)政策，促進(jìn)稅務(wù)籌劃預(yù)期目標(biāo)的良好實現(xiàn)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)要實時關(guān)注并清晰梳理稅務(wù)政策變化情況，深入準(zhǔn)確地了解稅務(wù)政策，準(zhǔn)確把握其適用情況，對各項因素進(jìn)行綜合考慮，科學(xué)預(yù)測稅務(wù)政策變化對稅務(wù)籌劃帶來的影響，有針對性地改進(jìn)擬定的稅務(wù)籌劃原有方案。緊扣稅務(wù)政策發(fā)生變化的具體條款內(nèi)容，準(zhǔn)確把握稅務(wù)政策的最新變動，并據(jù)此優(yōu)化調(diào)整原方案。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)還要細(xì)化分解自身的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，形成層級較多的短期規(guī)劃，靈活應(yīng)對稅務(wù)政策變化，有效規(guī)避政策變化引發(fā)的風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要契合自身實際，整合相關(guān)力量，構(gòu)建政策風(fēng)險應(yīng)急響應(yīng)的工作機制，及時找準(zhǔn)稅務(wù)政策發(fā)生的變動，準(zhǔn)確把握變動條款，并借鑒相關(guān)案例和實踐經(jīng)驗，優(yōu)化調(diào)整稅務(wù)籌劃方案。

（三）與稅務(wù)機關(guān)加強溝通交流

房地產(chǎn)企業(yè)在落實稅務(wù)籌劃的實踐過程中，要通過多渠道與稅務(wù)機關(guān)加強溝通交流。通過與稅務(wù)機關(guān)的溝通聯(lián)系，及時獲取稅務(wù)政策的最新變動和相關(guān)可靠信息，避免在履行稅務(wù)政策時發(fā)生數(shù)據(jù)或時間方面的偏差。稅務(wù)籌劃人員需實時關(guān)注稅務(wù)政策變化，并及時就最新的稅務(wù)政策對相關(guān)業(yè)務(wù)部門和人員進(jìn)行培訓(xùn)，增強企業(yè)全員的稅務(wù)籌劃意識。

（四）制定并有效落實全面科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案

首先，在制定稅務(wù)籌劃方案時，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員要深入了解企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況，為稅務(wù)籌劃設(shè)立科學(xué)可行的目標(biāo)。稅務(wù)籌劃人員要緊扣企業(yè)發(fā)展的實際情況，制定全面科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案，并從宏觀層面與微觀層面開展分析，對影響稅務(wù)籌劃的外部因素進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。房地產(chǎn)企業(yè)在立項之初，要考察分析項目具備的可行性，全面了解項目實施耗費的實際成本，涉及的稅務(wù)項目以及獲取的經(jīng)營收益等。房地產(chǎn)企業(yè)開展項目一般涉及多個環(huán)節(jié)，管理層要加強重視內(nèi)部管理相關(guān)工作，防止稅務(wù)籌劃方案出現(xiàn)漏洞。

其次，在落實稅務(wù)籌劃方案的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要加強全程監(jiān)督，做好項目協(xié)調(diào)，有效規(guī)避風(fēng)險，提高經(jīng)營效益。房地產(chǎn)企業(yè)要契合自身經(jīng)營管理實際情況、內(nèi)控管理現(xiàn)狀，靈活有效落實稅務(wù)籌劃，及時找準(zhǔn)稅務(wù)籌劃方案存在的紕漏，在落實方案的過程中實時加以改進(jìn)，增強方案的可行性，提高稅務(wù)籌劃的落實效果。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要對稅務(wù)優(yōu)惠政策加以靈活運用。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)為適用免繳土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，采取了如下措施：1.合理設(shè)置住宅產(chǎn)品銷售價格。A房地產(chǎn)企業(yè)在全面了解行業(yè)發(fā)展形勢的基礎(chǔ)上，將普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)。2.對項目增值額加以控制，合理設(shè)置扣除項目的具體金額。A房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際情況，追加投資提升品質(zhì)，包括不限于建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費等，有效控制增值率。3.有效籌劃核算項目。對土地增值稅清算單位提前籌劃，將住宅、地下車位、商鋪等納入一個清算單位開發(fā)，據(jù)此在成本分?jǐn)倳r有效控制住宅增值稅率，適用免稅政策。

（五）培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人才

為避免缺乏稅務(wù)籌劃專業(yè)人才而引發(fā)稅務(wù)籌劃風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人才。首先，對現(xiàn)有的稅務(wù)籌劃人員開展培訓(xùn)，引導(dǎo)其深入學(xué)習(xí)和熟練掌握稅務(wù)籌劃專業(yè)技能，并配套設(shè)置相關(guān)考核，督促其自覺學(xué)習(xí)稅務(wù)籌劃各項技能。房地產(chǎn)企業(yè)可聘請稅務(wù)籌劃領(lǐng)域的相關(guān)專家，為企業(yè)稅務(wù)籌劃人員講授實用性較強的稅務(wù)籌劃知識和技能，幫助其提高專業(yè)知識和技能水平，從而有效規(guī)避稅務(wù)籌劃各類潛在風(fēng)險。

其次，加強稅務(wù)籌劃人員績效考核。構(gòu)建具有較強針對性的績效考核體系，科學(xué)評價稅務(wù)籌劃人員的績效，并根據(jù)績效考評結(jié)果，對之實施必要獎懲，據(jù)此激發(fā)其危機意識，督促引導(dǎo)其嚴(yán)謹(jǐn)落實稅務(wù)籌劃工作。同時，要鼓勵稅務(wù)籌劃人員深入學(xué)習(xí)并在稅務(wù)籌劃實踐中靈活運用信息技術(shù)，高效收集真實準(zhǔn)確的稅務(wù)信息，利用云計算技術(shù)對數(shù)據(jù)信息加以處理，增強稅務(wù)籌劃的科學(xué)性和有效性，有效規(guī)避各類潛在風(fēng)險。

最后，要督促引導(dǎo)稅務(wù)籌劃人員積極參與各項業(yè)務(wù)工作，使其全面深入地了解業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，指導(dǎo)稅務(wù)籌劃人員針對各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)快速準(zhǔn)確地判斷其稅收定性，據(jù)此增強稅務(wù)籌劃的科學(xué)性，有效規(guī)避各類業(yè)務(wù)工作涉及的稅務(wù)風(fēng)險。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)籌劃風(fēng)險主要包括行業(yè)風(fēng)險、政策風(fēng)險以及操作風(fēng)險。而房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險因素主要是缺乏完善的稅務(wù)籌劃相關(guān)制度、政策變化引發(fā)風(fēng)險、與稅務(wù)機關(guān)缺乏溝通交流、未能妥善落實稅務(wù)籌劃方案、缺乏專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員等。對此，房地產(chǎn)企業(yè)要通過完善稅務(wù)籌劃相關(guān)制度、實時關(guān)注稅務(wù)政策、與稅務(wù)機關(guān)加強溝通交流、制定并有效落實全面科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案、培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人才等對策，從而加強稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理。