李穎峰

（北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 北京 100101）

激烈的市場競爭使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中受到了一定影響，為了贏得更多的盈利機會，房地產(chǎn)企業(yè)需盡快探尋合適的改革路徑，向可持續(xù)發(fā)展的目標邁進。但在當下的時代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著供需矛盾明顯、環(huán)境污染及資源浪費等問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)造成了不利影響。再加上當代年輕人對房產(chǎn)的購買力有所下降，項目最終面對市場時很可能無法獲得預(yù)期效益。諸如此類因素都影響著地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，所以企業(yè)應(yīng)加快轉(zhuǎn)型進程，明確未來趨勢。

一、相關(guān)簡述

房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一門交叉性較強的學科，屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學的范疇，歸屬于部門經(jīng)濟學，用來揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中的規(guī)律，并對這種規(guī)律進行理論化和系統(tǒng)化總結(jié)。房地產(chǎn)經(jīng)濟學的交叉性主要表現(xiàn)是與城市經(jīng)濟學、資源經(jīng)濟學、生態(tài)經(jīng)濟學的交叉重疊。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理必須注重城市土地利用、空間結(jié)構(gòu)等要素，研究土地的開發(fā)利用和資源配置，保證可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)平衡。

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過程中涌現(xiàn)出不少科學理論，比如房地產(chǎn)發(fā)展倒U 曲線理論、住宅市場發(fā)展三階段理論等。其中，倒U 曲線理論對國民經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的關(guān)系進行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)值超過臨界點，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響將有正面效應(yīng)轉(zhuǎn)為負面效應(yīng)。住宅市場三階段理論將居民需求劃分為生存需求和改善需求，劃分出初級（生存為主，改善為輔）、中級（生存和改善并重）和成熟階段（生存為輔，改善為主）三個階段。這些豐富的理論知識也為現(xiàn)代社會房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和發(fā)展奠定了可靠的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要性

（一）為經(jīng)濟增長提供助力

房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展能夠有效提高土地利用率并增加就業(yè)崗位。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增加，大量的空缺崗位需要彌補，給嚴峻的就業(yè)形勢減輕一定的壓力。與此同時，高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目代表著區(qū)域經(jīng)濟實力。比如，一線城市和新一線城市的建筑物是城市名片，一定程度上彰顯著區(qū)域內(nèi)的發(fā)展水平，是城市規(guī)劃的重要部分，超大型場館和具備科技感的地標性建筑物已成為吸引年輕人聚集的重要元素。房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展能夠減輕國家的財政壓力，顯著帶動周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為當?shù)貎涓嗟挠行魏蜔o形資產(chǎn)，從外部吸引更多人力資源和社會資源，保障其他項目的順利推進。

（二）促進房地產(chǎn)企業(yè)管理改革

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展屬于整體層面的變化，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理則屬于局部的變化，企業(yè)和行業(yè)之間相輔相成、不可分割。因此，國家發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的同時，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更為嚴格的要求，促進了企業(yè)局部性的管理模式改革。目前，已有大部分房地產(chǎn)企業(yè)認識到內(nèi)部管理的重要性，只有夯實自身管理基礎(chǔ)，才能保障各項管理措施和決策的推進。比如，有的企業(yè)在財務(wù)信息化轉(zhuǎn)型、全過程成本控制、企業(yè)經(jīng)營風險管理等方面做出優(yōu)化調(diào)整，通過對自身組織架構(gòu)、制度、人才管理等進行梳理和重塑，在多個領(lǐng)域提出新的管理思路，使得企業(yè)整體經(jīng)營管理水平大幅提升。

（三）帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

一個房地產(chǎn)開發(fā)項目關(guān)系到非常多的上下游產(chǎn)業(yè)，比如上游的建筑材料供應(yīng)產(chǎn)業(yè)、下游的家電和家具類產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展也能夠給這些企業(yè)創(chuàng)造更多的發(fā)展機會。在一個房地產(chǎn)項目正式開工之前，施工單位必須做好更加科學的前期規(guī)劃和布局，有關(guān)部門也要提供必要的支持，項目承包單位依據(jù)可靠的施工數(shù)據(jù)和信息資料推進項目。在此過程中，建材產(chǎn)業(yè)能夠得到非常多的合作機會。同時，項目竣工后，家電、裝修、家具市場將迎來大量訂單?？梢?，房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展能夠有效促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（四）促進社會的和諧穩(wěn)定

城市化進程帶動著醫(yī)療和教育的改革，各種基礎(chǔ)設(shè)施不斷建成并完善。為了擁有一個更舒適的生活環(huán)境，越來越多的農(nóng)村居民向城市轉(zhuǎn)移，人口的流動給城市帶來了更大的居住壓力，炒房和哄抬房價等惡劣行為對社會的和諧穩(wěn)定構(gòu)成了嚴重威脅。因此，為了更好地滿足居民的住房需求，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強監(jiān)管，將房價穩(wěn)定在合理的范圍內(nèi)，使更多的鄉(xiāng)村人口和外來人口有房住，在滿足人們實際生活需求的同時，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)健康發(fā)展，有效保障社會的和諧與穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題

（一）供需矛盾明顯

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加側(cè)重于一線、二線城市項目的開發(fā)，地產(chǎn)項目集中于經(jīng)濟發(fā)展水平較高的城市，“北上廣深”和部分新一線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)的首選。地產(chǎn)項目的分布不夠均衡，導(dǎo)致供需矛盾日益突出。這種現(xiàn)狀主要有兩個影響因素：一是沿海地區(qū)和大城市的人口密度較高，對住房和基礎(chǔ)設(shè)施的需求量較大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這類城市布局地產(chǎn)項目的風險較小，供不應(yīng)求。二是雖然城市房價較高，但在教育資源、醫(yī)療資源和就業(yè)等方面具有優(yōu)勢，在虹吸效應(yīng)影響下不斷地吸引更多人口進入。在此過程中，城市土地有限，人口不斷增長，供地規(guī)模逐年縮小，使得土地供給和城市化建設(shè)需求之間出現(xiàn)明顯的矛盾。

（二）環(huán)境保護問題

建筑物的增多意味著建材需求的增加，鋼筋混凝土等材料的應(yīng)用給環(huán)境造成不同程度的負面影響，城市的綠色空間越來越小，同時伴隨著水污染、大氣污染、噪音污染等問題。雖然近年來推出了環(huán)保材料，比如建材領(lǐng)域的新型生態(tài)環(huán)保節(jié)能材料，采用化學原料和木質(zhì)纖維等筑模固化而成，減輕了生態(tài)環(huán)境的壓力，但這類環(huán)保材料背后的技術(shù)和工藝非常復(fù)雜，成本較高，若房地產(chǎn)企業(yè)采用這類環(huán)保材料，就必須承擔更高的項目成本。許多企業(yè)為了降低成本，仍采用比較傳統(tǒng)的工藝和原料，對木材和石材的依賴性較強，生態(tài)環(huán)境方面的壓力并未得到有效控制?？梢?，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和國家提倡的節(jié)能環(huán)保要求之間存在著一定差距，雖然企業(yè)和相關(guān)部門均在尋求合適的解決辦法，但行業(yè)改革并非一蹴而就，短期內(nèi)仍面臨較大的環(huán)境保護問題。

（三）資源浪費問題

資源浪費問題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理中。首先，部分企業(yè)在施工過程中沒有進行合理的規(guī)劃，辦公區(qū)與生活區(qū)、作業(yè)區(qū)的劃分不科學，從而造成施工現(xiàn)場混亂。其次，建材的采購階段是資源分配的起點，部分企業(yè)采購管理的計劃性不強，容易出現(xiàn)過量采購的情況，造成原材料積壓，給企業(yè)的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)和資源調(diào)度帶來麻煩。同時，部分建材的保管不到位，出現(xiàn)材料的損耗和資源浪費。最后，施工現(xiàn)場各類工具隨意丟棄也比較常見，比如施工模板和腳手架等隨意擺放。這種日常的資源管理不到位，會變相增加項目成本。諸如此類資源浪費問題制約著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，局部的發(fā)展受限必將影響整體的進步，所以資源浪費問題也會掣肘房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的拓展

（一）資產(chǎn)運營

2022 年，相關(guān)部門提出：要及時研究并提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運營成為提升市場競爭力的有效手段。資產(chǎn)運營是指企業(yè)建立一套涵蓋資產(chǎn)采購、建設(shè)、運營和退出等內(nèi)容的管理體系，完善資產(chǎn)數(shù)據(jù)，制定提升資產(chǎn)價值的管理策略，幫助企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟效益。當前，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在該領(lǐng)域積極探索，將輕資產(chǎn)運營滲透至開發(fā)建設(shè)階段和物業(yè)運營階段，不斷向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店、住房租賃、文旅地產(chǎn)等領(lǐng)域延伸，開拓新型輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

（二）城市更新

與傳統(tǒng)的二級房地產(chǎn)開發(fā)不同，城市更新項目的系統(tǒng)性更強，涉及的環(huán)節(jié)和利益關(guān)系也更加復(fù)雜。就北京市而言，城市更新項目涉及拆舊蓋新、居民安置、生態(tài)人文修復(fù)、基礎(chǔ)設(shè)施改造升級等。在北京市人口飽和的狀態(tài)下，如何在城市更新過程中對居民進行安置，并在不破壞歷史建筑的情況下進行改造，是該城市房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的重點問題。比如，最為典型的北京四合院，作為承載歷史的建筑名片，不可以拆遷重建，只能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加強修復(fù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面對城市更新這種新業(yè)務(wù)領(lǐng)域時，要著重培養(yǎng)自身政策研究和市場研判能力、拆遷推進和資金運營能力、新產(chǎn)品開發(fā)及品牌塑造能力等。

（三）開發(fā)代建

在市場環(huán)境不穩(wěn)定的情況下，開發(fā)代建是一種合理規(guī)避風險的模式。這一模式最早起源于美國，由擁有土地的委托方發(fā)起，擁有地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗的代建方承接，建立平等的合作關(guān)系。代建方必須在品牌、產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新、工作團隊和成本管理等方面具有成熟的體系，為委托方提供規(guī)劃設(shè)計、項目招投標和交付管理等一系列的項目服務(wù)。應(yīng)用代建模式的房地產(chǎn)企業(yè)以萬科、保利、綠城等品牌房企為主。綠城2005年首次參與杭州市江干區(qū)的城中村改造項目至今，已承接了政府代建工程100 多個，總建筑面積接近1900 萬平方米。這種模式下，綠城代建不用承擔土地投資成本，只需提供品牌影響力和具體的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)即可，大幅降低了自身運營風險。

五、房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展和轉(zhuǎn)型趨勢

（一）強化建設(shè)規(guī)劃，構(gòu)建二級市場

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在推進相關(guān)工作時要注重前期的建設(shè)規(guī)劃，確保房地產(chǎn)項目基于資源節(jié)約和供需平衡的原則建設(shè)而成，提高土地利用率，同時注意與城市社會人文相結(jié)合，明確項目等級和優(yōu)先級，充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟發(fā)展的支持作用。其次，改變以往的發(fā)展思路，從城市吸引項目轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖课瞬?，利用高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目為三線及以下城市吸引外來人口，減輕發(fā)達城市和新一線城市的住房壓力，使人口流動和房地產(chǎn)市場逐漸走向均衡，緩解供需矛盾。最后，合理利用貸款，構(gòu)建二級市場。以房地產(chǎn)金融為基礎(chǔ)調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)資金流動中的風險問題并快速解決，為房地產(chǎn)市場構(gòu)建抵押貸款二級市場，實現(xiàn)二級市場及市場的金融循環(huán)，減少資本與市場之間的矛盾，促進房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化管理，從根源上推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

（二）加強對生態(tài)環(huán)境的保護

房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)過程中，需嚴格遵守國家相關(guān)政策，保證地產(chǎn)項目物質(zhì)功能不受影響的同時，強化生態(tài)環(huán)境保護。資金實力較強的企業(yè)應(yīng)主動承擔社會責任，多引進新型環(huán)保材料，為減少環(huán)境污染作出應(yīng)有貢獻。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需樹立以人為本的設(shè)計思想，建設(shè)符合居民實際住房需求的場所，比如保證小區(qū)的綠化率和樓間距，確保建材的隔音效果等，打造舒適的居住環(huán)境并不斷提高生活品質(zhì)，確保建筑物與環(huán)境因素合理搭配，在城市化進程中加強生態(tài)保護，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展。

（三）轉(zhuǎn)型路徑與趨勢展望

為了促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷加強內(nèi)部管理改革，明確企業(yè)管理轉(zhuǎn)型路徑和趨勢，全面提升經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的同步提升。

首先，信息化管理模式轉(zhuǎn)型。優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目需要大量的資金和資源。各種類型的資源要實現(xiàn)合理分配和控制，需要企業(yè)具備高質(zhì)量的數(shù)據(jù)信息處理能力。業(yè)務(wù)信息、財務(wù)信息、市場信息及政策信息等，僅靠人工來完成歸集和分析并不現(xiàn)實。企業(yè)應(yīng)結(jié)合信息化時代背景的改革趨勢，引進并使用一體化的企業(yè)管理系統(tǒng)，譬如目前集團型企業(yè)推進的財務(wù)共享服務(wù)中心模式、ERP、OA系統(tǒng)等，將地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)過程中的所有數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一的歸集和分析，為項目的施工和其他管理決策提供高價值的信息參考，提高辦公效率和團隊協(xié)作能力。

其次，業(yè)財融合管理模式的轉(zhuǎn)型趨勢。在當下的行業(yè)競爭中，一味追求業(yè)務(wù)開拓或企業(yè)規(guī)模擴張是不可取的，粗放式管理必然向精細化管理轉(zhuǎn)變。因此，業(yè)財融合的科學管理模式應(yīng)運而生。業(yè)財融合背景下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)資源和非財務(wù)資源均可得到高效調(diào)配，在較長的項目周期內(nèi)，通過提高資源利用率，有效降低經(jīng)營成本并規(guī)避各類風險。這種管理模式對高風險、高投資、技術(shù)密集和資源密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說大有裨益。業(yè)財融合理念下衍生出多種管理工具，如全面預(yù)算管理、全過程成本管理、財務(wù)戰(zhàn)略管理、財務(wù)共享中心等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身管理特點，選擇合適的業(yè)財融合改革路徑。

最后，信譽和品牌管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的重要趨勢。企業(yè)需加強和銀行等信貸機構(gòu)的信譽管理，在社會中樹立良好的品牌形象，與銀行等信貸機構(gòu)保持良好的合作關(guān)系，確保施工項目獲得及時的融資支持，促進項目的穩(wěn)定開展。同時，房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)不能閉門造車，而是要及時掌握市場需求的變化。比如，農(nóng)村拆遷項目，具備品牌影響力的開發(fā)商更容易獲得村民的支持，可以快速實現(xiàn)城市化改造的目標。再比如，住宅建成后的物業(yè)選擇，居民買房過程中對物業(yè)管理水平和物業(yè)費等比較關(guān)注，若房地產(chǎn)企業(yè)自有物業(yè)的品牌影響力較強，樓盤開盤后的銷售過程將更加順利。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視自身信譽管理和品牌管理，不斷提高項目質(zhì)量，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

六、結(jié)語

綜上所述，從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理仍存在著諸多薄弱之處。經(jīng)濟環(huán)境乃至社會人文等因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟提出了新的考驗，如土地價格的不斷上調(diào)、資源利用率較低等，影響了房地產(chǎn)項目的開發(fā)，也對社會經(jīng)濟造成一定影響。但是，在國家相關(guān)部門和房地產(chǎn)企業(yè)雙方的重視下，這些問題將逐漸得到解決，為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國整體國民經(jīng)濟的促進作用，各主體之間需攜手共進，建立更加科學的管理體系，促進企業(yè)管理模式的改革，從社會對房地產(chǎn)的真實需求出發(fā)，以更有效的方式解決房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中面臨的問題，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。