祖秋菊

（北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 北京 102300）

一、緒論

（一）研究的背景、動機

在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，雖然房地產(chǎn)行業(yè)相關政策逐步放寬，但房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競爭日趨激烈。當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的競爭不僅有傳統(tǒng)的資源的競爭，還有企業(yè)綜合管理能力的競爭。企業(yè)只有重視品牌建設，改進內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，合理配置資源，才能在激烈的競爭中占據(jù)一席之地，為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎。在這一背景下，本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，探討了信息時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理工作的要求，認為在信息時代，企業(yè)要嚴格執(zhí)行全面預算管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結(jié)合全面預算管理流程，找到管理中所存在的問題及其成因，并形成完善的全面預算管理體系，讓全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)工作中發(fā)揮最大作用，為企業(yè)的有序運營奠定基礎。

（二）研究的目的和意義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從獲得土地使用權(quán)到最后的房屋建成、銷售，需要的時間較長，在這一段時間內(nèi)面臨的不確定因素較多。企業(yè)的資金是企業(yè)的血液，資金管理是企業(yè)管理工作的核心，企業(yè)要合理規(guī)劃資金的使用，形成科學的資金管理規(guī)劃和工作安排，確保企業(yè)的資金得到科學配置。同時，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場存在較多不確定因素，企業(yè)要優(yōu)化管理流程。全面預算管理是一種重要的資源整合方式，通過全面預算管理對資源進行配置，能夠幫助企業(yè)有序完成工作任務。

二、相關概念

房地產(chǎn)企業(yè)的預算是以項目為起點的預算，包括對項目的施工進度、成本費用等方面進行預測管理。房地產(chǎn)企業(yè)通過對各項要素進行分析、估算和控制，達到提高企業(yè)收益率的目標。企業(yè)在執(zhí)行各項資源配置環(huán)節(jié)中，要合理優(yōu)化企業(yè)資源配置體系。房地產(chǎn)開發(fā)項目作為一項長期的工作，企業(yè)只有通過預算形成對企業(yè)收入、費用、利潤、現(xiàn)金流等方面全方位的預測，以及對企業(yè)經(jīng)營計劃和管理活動的全方位分析，才能確保企業(yè)的資金順暢流轉(zhuǎn)，避免發(fā)生資金鏈斷裂的問題。信息化體系下的全面預算管理要求房地產(chǎn)企業(yè)充分關注預算的各類要素，任何一方面要素都會對房地產(chǎn)企業(yè)整體的預算工作產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)只有根據(jù)自身信息系統(tǒng)完善預算管理體系，才能實現(xiàn)企業(yè)各項工作協(xié)調(diào)推進。

三、預算編制的方法與程序

（一）預算編制方法

在預算編制環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項目的具體要求，選用科學的預算編制方法。當前，固定預算法是我國大部分企業(yè)廣泛使用的方法，但是固定預算法缺乏足夠的靈活性，無法適應外部環(huán)境變化及企業(yè)經(jīng)營需求的變化。

科學的預算編制措施能夠讓企業(yè)的總體經(jīng)營目標得到正確反映。在企業(yè)發(fā)展過程中，只有充分關注企業(yè)的項目開發(fā)和銷售，并形成科學的預算編制方法，結(jié)合不同項目的實際情況選用預算編制方法，才能準確預測企業(yè)的管理流程。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)常用的幾種預算編制方法進行研究，具體如下。

第一，重視項目預算法與作業(yè)預算法。首先，企業(yè)要重視項目預算法。在企業(yè)投資所需要的資金確定的前提下，根據(jù)投資項目的特點和方向確定預算編制，合理計算要籌集資金的數(shù)額。其次，使用作業(yè)預算法。作業(yè)預算能夠?qū)M織預期作業(yè)的數(shù)量進行分析，企業(yè)要分析各項工作及相應的各種財務、非財務資源需求，以此確定資源配置方案。

第二，明確增量預算與零基預算的特點。增量預算缺點在于無法發(fā)現(xiàn)管理的問題，零基預算能夠解決增量預算的不足。零基預算作為不參考歷史經(jīng)驗開展的預算，適用于人力資源部、財務部等相關部門的預算編制。房地產(chǎn)企業(yè)的各部門在編制預算時，以各職能部門的年度工作計劃為基礎，提出相應的預算編制方法，并細致解釋每項預算的具體內(nèi)容。零基預算能夠在各項預算編制的環(huán)節(jié)中充分考慮投入和產(chǎn)出之間的關系，控制不必要的資源浪費，提高預算工作的透明度，是一種更加符合企業(yè)實際的預算編制方法。

第三，合理使用固定預算法與彈性預算法。在房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中，對于相對穩(wěn)定的活動采用固定預算的方法，包括人員工資、福利費、折舊費等相關支出，采用固定預算可以節(jié)約編制成本；對于和收入同步變動的預算，應該采用彈性預算，包括人員績效等。

第四，轉(zhuǎn)變定期預算法為滾動預算法。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營容易受到市場的波動及國家政策的影響。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資時間長、回收期長的特點，現(xiàn)金流成為房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的核心。企業(yè)在實施預算的環(huán)節(jié)，要通過滾動預算的方式，監(jiān)控預算的管理情況，并及時調(diào)整預算控制流程，確保企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的目標。在房地產(chǎn)企業(yè)實施滾動預算的環(huán)節(jié)，可以結(jié)合項目的周期，以3—5年為一個滾動周期，讓預算周期和項目周期相銜接。同時，企業(yè)對現(xiàn)金流量預算可以按照逐月滾動或逐季滾動方式進行，以有效監(jiān)控預算變動情況，實現(xiàn)對各項收支的規(guī)范控制，幫助企業(yè)適應管理需求。

（二）預算編制程序

房地產(chǎn)企業(yè)要采用上下結(jié)合的預算編制方法開展預算編制，提高基層員工參與預算工作的積極性，從而明確不同層級人員的工作要求。

第一，在每年年末明確下一年度的整體發(fā)展規(guī)劃，由董事會或經(jīng)理辦公會合理分析企業(yè)的優(yōu)劣勢，以此制定企業(yè)的整體目標，再由預算管理委員會下達預算目標。房地產(chǎn)企業(yè)要關注開發(fā)計劃、預計開發(fā)面積、年銷售收入等方面的預算，并將企業(yè)的預算標準細化分解，形成具體的工作任務目標。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理部門要將具體的管理目標進行宣傳，讓預算責任中心人員了解預算工作任務。在此過程中，財務部門要與各部門進行溝通，明確各部門所編制的預算工作要求。各部門在預算編制環(huán)節(jié)中，要認真履行預算編制職責，形成完善的編制措施。財務部門要與各部門及時溝通預算編制的方法、數(shù)據(jù)來源、編制原因、信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)查詢方法等。各部門應在與財務部門進行溝通的基礎上，結(jié)合部門的資源配置、業(yè)務水平等方面要素，全方位分析下一年度預算工作方案，形成本部門的預算草案。具體而言，企業(yè)的開發(fā)部門要編制土地付款計劃、整體經(jīng)營計劃，明確項目開發(fā)周期、竣工時間、交付時間。工程部要根據(jù)工程的關鍵節(jié)點，明確整體經(jīng)營計劃及各節(jié)點完成的具體時間。成本管理部門負責編制項目建設計劃，包括項目銷售方案、成本核算方案，按月編制資金支付計劃表。開發(fā)部門負責收集開發(fā)計劃和施工進度方面的數(shù)據(jù)，強化對資金支出成本的控制。銷售部門負責銷售回款的預算管理，預計預期的銷售面積和銷售單價。人力資源部預計員工薪金支出。各部門完成編制后上報預算管理部門。預算管理部門對各部門所編制的預算草案進行匯總，并提交企業(yè)的管理層。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層在對各部門的預算草案進行分析之后，應要求各部門合理分析預算是否可操作，并針對管理流程提出優(yōu)化要求，讓各部門及時進行修正，多次修正之后審議批準并下達執(zhí)行。

四、信息化視域下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預算管理問題

（一）基礎流程建設不完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展信息化背景下的預算管理，要建設完善的信息系統(tǒng)。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)建設相對滯后，沒有完善的系統(tǒng)對預算管理的數(shù)據(jù)信息進行整合和處理，無法掌握預算工作中的各類資源配置情況及管理流程開展情況，各項工作難以得到信息系統(tǒng)的控制，導致預算管理效率低下，預算執(zhí)行控制力度不足。

（二）預算編制未重視信息技術(shù)的應用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預算編制時，要詳細分析預算信息，結(jié)合信息技術(shù)形成完善的預算編制措施。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展預算編制過程中，無法通過信息系統(tǒng)實現(xiàn)對各項預算項目的全方位控制，無法整合預算項目，導致預算編制效率低下。

（三）預算執(zhí)行對信息系統(tǒng)的應用不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該通過信息系統(tǒng)實現(xiàn)對預算執(zhí)行的控制與分析。但是，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預算執(zhí)行的環(huán)節(jié)中，還高度依靠人工審批，無法通過信息系統(tǒng)執(zhí)行預算控制，難以將相關事項控制在預算范圍內(nèi)，也無法借助信息系統(tǒng)動態(tài)分析預算執(zhí)行進度及偏差的成因。

（四）信息化視域下預算考核不完善

房地產(chǎn)企業(yè)要借助信息系統(tǒng)開展預算考核。但是，部分企業(yè)無法結(jié)合預算目標完成情況對預算流程進行分析，也未制定相應的獎懲機制，無法充分激發(fā)人員參與預算工作的積極性。

五、信息化視域下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預算管理策略

（一）優(yōu)化基礎管理流程

在信息化的管理環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要完善信息系統(tǒng)。其中，全面預算管理所涉及的各類數(shù)據(jù)較多，涉及企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，并且信息來源千差萬別。企業(yè)要實施全面預算管理，就要對大量數(shù)據(jù)進行分析。在信息化環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要利用信息技術(shù)建立信息化的預算管理流程，實現(xiàn)對工作全環(huán)節(jié)的一體化控制，以達到節(jié)約人員工作時間，防范資源浪費的目的。通過信息系統(tǒng)可以實現(xiàn)對預算編制、執(zhí)行、考核等全環(huán)節(jié)的控制，以優(yōu)化預算管理流程，全方位收集企業(yè)的各項預算信息，利用現(xiàn)代化的技術(shù)對各項財務數(shù)據(jù)及業(yè)務數(shù)據(jù)進行集成處理，達到縮短數(shù)據(jù)處理時間，提高管理效率的目標。同時，借助信息系統(tǒng)按照固定的程序及統(tǒng)一的標準化工作流程對預算進行控制，能夠?qū)︻A算管理環(huán)節(jié)中各項工作任務形成全方位的控制機制，以提高預算管理效率，實現(xiàn)對企業(yè)管理全環(huán)節(jié)的動態(tài)監(jiān)控，以達成預期的戰(zhàn)略目標。

（二）基于信息化開展預算編制

在信息化的企業(yè)預算編制的環(huán)節(jié)中，預算主體不僅涉及各職能部門，還要進一步細化到具體的人員，確保預算的收支能夠得到細化控制。例如，具體的支出能夠細化到支出項目。在信息化環(huán)境下，通過對預算進行多維度的編制，能夠結(jié)合各項具體的預算項目情況，形成細致的預算編制方案，讓預算在編制環(huán)節(jié)中各項工作盡可能詳細，形成科學的預算編制方案。

（三）基于信息化開展預算執(zhí)行

首先，建立事前審批控制機制。在房地產(chǎn)企業(yè)的各項業(yè)務活動發(fā)生之前，要將企業(yè)的預算審批流程和支出控制相結(jié)合，實現(xiàn)事前審批。在審批流程中，發(fā)起人能夠獲取包括預算已發(fā)生額、預算余額等信息，并以此判斷是否能夠開展相關活動。如果預算額度不夠，又必須實施相關業(yè)務，那就需要進行預算調(diào)整。通過預算調(diào)整批準之后，才能夠進行支出，應該做到無預算不支出。若相關預算的資源充足，則通過系統(tǒng)發(fā)送給相關人員進行審批。其次，建立事中控制機制。房地產(chǎn)企業(yè)預算執(zhí)行環(huán)節(jié)中要執(zhí)行審批流程，確保所有資金的支付都符合預算的要求。在審批環(huán)節(jié)，審批人員要根據(jù)職能分析相關業(yè)務支出是否有必要、預算項目是否準確、額度是否合理，通過審批之后鎖定預算額度。在項目后續(xù)進行報銷時，通過審批后才能走報銷程序，并執(zhí)行支付流程。再次，建立合理的預算事后分析方案。房地產(chǎn)企業(yè)在預算執(zhí)行的過程中，要定期分析預算執(zhí)行的狀態(tài)，并分析預算是否發(fā)生偏離。若預算發(fā)生偏離，則要根據(jù)預算偏離的情況進行糾偏，按照要求有序執(zhí)行預算。在預算執(zhí)行過程中，企業(yè)要根據(jù)預算執(zhí)行實際情況為依據(jù)，確保預算執(zhí)行的情況能夠得到動態(tài)分析，并及時關注預算執(zhí)行流程中的各類問題，確保各類問題得到及時解決。通過對預算執(zhí)行情況進行定期分析的方式，形成預算執(zhí)行差異分析報告，詳細分析各項經(jīng)費支出所存在差異的成因，幫助企業(yè)有效控制成本費用，提高盈利能力，落實管理工作的要求。企業(yè)在對各項成本工作執(zhí)行情況進行分析的基礎上，應該執(zhí)行相應的整改措施，作為不同層級人員優(yōu)化工作的依據(jù)。最后，明確預算調(diào)整的程序。企業(yè)在預算執(zhí)行的環(huán)節(jié)，若預算產(chǎn)生重大不可預見因素，就要對預算進行適當調(diào)整?？茖W的預算調(diào)整程序能夠避免預算調(diào)整環(huán)節(jié)的隨意性，確保預算調(diào)整過程規(guī)范。在預算調(diào)整過程中，要在保證收支平衡的前提下對調(diào)整事項進行梳理，明確預算調(diào)整是否必要。只有出現(xiàn)重大不可預見因素才能對預算進行調(diào)整，并要確保調(diào)整是在收支平衡的前提下對各項工作流程進行分析后進行的。同時，企業(yè)要明確調(diào)整的具體程序，讓預算調(diào)整過程能對各項工作進行全盤考慮，形成合理的調(diào)整方案，以確保調(diào)整流程更加規(guī)范、科學，避免隨意調(diào)整產(chǎn)生的風險。

（四）基于信息化開展預算考核

第一，對預算進行動態(tài)考評。在傳統(tǒng)的預算管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的預算考評只能根據(jù)預算周期進行考評，預算考評的頻率較低，無法動態(tài)反映人員工作完成情況。為確保房地產(chǎn)企業(yè)的人員得到及時激勵，在信息化環(huán)境下要實現(xiàn)動態(tài)考評。另外，企業(yè)要建立完善的信息系統(tǒng)，在信息系統(tǒng)中輸入各項考評取數(shù)原則，明確考評要求及各項指標權(quán)重，并自動計算出人員預算工作完成情況，實現(xiàn)對人員的動態(tài)考評，確保預算工作中存在的問題能夠得到及時處理和解決。

第二，將預算考評與績效評價相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行預算考評的環(huán)節(jié)，要將預算考評與獎懲相掛鉤，形成科學的獎懲機制?？茖W的獎懲機制能夠約束和引導員工行為，鼓勵員工完成各項工作。通過預算考評與績效評價相結(jié)合的方式，形成科學的薪酬分配方法，獎懲并重，確保預算工作任務要求得到落實。在信息化環(huán)境下，企業(yè)要能夠根據(jù)預期目標及人員具體情況制定詳細的獎懲方案，確保預算考評盡可能細致且合理。

六、結(jié)語

全面預算管理是幫助企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，動態(tài)優(yōu)化企業(yè)工作流程的方法。通過建立科學的全面預算管理體系，能夠有效提高企業(yè)的競爭力，對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著重要的促進作用。隨著經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭日趨激烈。在當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要充分借助全面預算管理，實現(xiàn)對各類資源的科學控制。本文探討了房地產(chǎn)企業(yè)在全面預算管理工作中存在的問題，認為依靠信息化的機制實施全面預算管理能夠有效提高企業(yè)的預算管理水平。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行全面預算管理的過程中，要認識到預算是一項系統(tǒng)性的工作，要全面重視預算的要求，結(jié)合實際情況完善預算體系，確保企業(yè)實現(xiàn)有序發(fā)展。