王明元 高緯環(huán)球物業(yè)管理(西安)有限公司

引言

在新時(shí)代背景下，激烈的市場競爭影響了企業(yè)與企業(yè)之間的發(fā)展方向。因此，企業(yè)必須逐步優(yōu)化完善管理問題，以提升核心競爭實(shí)力，并且也能有效解決現(xiàn)存的相應(yīng)問題。尤其管理工作作為企業(yè)競爭的核心要素，是企業(yè)市場增加競爭實(shí)力的根本所在。成本管理是影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵所在，加大成本管理力度，解決成本管理現(xiàn)存問題，改變以往粗獷式經(jīng)營模式，逐步向精細(xì)化管理邁進(jìn)，最后必將讓物業(yè)管理公司穩(wěn)步屹立于激烈的市場洪流之中。

一、物業(yè)管理公司成本管理的特點(diǎn)

相較于其他類型的企業(yè)，物業(yè)管理公司具有部門多、管理范圍廣、用人多等特點(diǎn)，影響了物業(yè)管理公司自身成本管控的有效性，必須全面且合理地考量所有相關(guān)要素，合理進(jìn)行規(guī)劃，方能保證成本管理達(dá)到目的，滿足降本增效的要求。具體分析當(dāng)下物業(yè)管理公司的運(yùn)營成本，首先最為凸顯的人力資源成本問題，需要及時(shí)解決。物業(yè)服務(wù)行業(yè)是人員最為密集的服務(wù)型行業(yè)，對人力成本的管理控制最為關(guān)鍵，多數(shù)情況人力成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出企業(yè)整體運(yùn)行成本的半數(shù)。另外，物業(yè)管理公司運(yùn)營成本之中占比更高的是設(shè)備設(shè)施維護(hù)運(yùn)行費(fèi)用，這是一項(xiàng)極大的費(fèi)用支出，相關(guān)設(shè)備在長期的運(yùn)營使用中，會(huì)伴隨著消耗和維修問題，影響著整體的成本管控。在此基礎(chǔ)上，基于物業(yè)管理公司自身的經(jīng)營特點(diǎn)，部分工作內(nèi)容需要進(jìn)行分包，或進(jìn)行采購，這也是成本管理中極其關(guān)鍵的一部分。由于相關(guān)工作人員在該方面能力不足或方法有誤，進(jìn)而導(dǎo)致采購成本居高不下，增加運(yùn)營成本，降低企業(yè)利潤，這些都將影響物業(yè)管理公司成本管理的整體水平[1]。

二、物業(yè)管理公司成本管理現(xiàn)存問題分析

(一)成本管理機(jī)制不健全

結(jié)合以上物業(yè)管理公司成本管理的特點(diǎn)，可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司在運(yùn)營成本的管控中，必須多方面進(jìn)行考量，尤其對于其中存在的典型管理難題，應(yīng)著重采取優(yōu)化措施。當(dāng)下，部分中小物業(yè)管理公司成本管理機(jī)制不健全，問題更為典型。而且物業(yè)管理公司成本管理涉及要素繁多，規(guī)范的成本管理機(jī)制能夠確保整體管理有效性，也能讓各項(xiàng)成本管理工作有據(jù)可依，有章可循。當(dāng)下，很多物業(yè)管理公司在內(nèi)部成本管理時(shí)，管理制度不嚴(yán)謹(jǐn)，甚至還未形成完善的管理體系，這也就使得相應(yīng)管理行為難以落到實(shí)處，甚至流于形式。尤其對于物業(yè)管理公司內(nèi)部的重點(diǎn)管理工作采購而言，占據(jù)較大的成本支出。如采購管理制度不嚴(yán)格，必然會(huì)造成更多成本隱患。多數(shù)企業(yè)在成本管理之中，所形成的采購成本管理制度，以成本中心獨(dú)立核算為主，雖然也能達(dá)到一定的管理目的，但是容易受采購規(guī)模影響，進(jìn)而降低議價(jià)能力，最后增加成本。足以見得就物業(yè)管理公司成本管理而言，成本管理機(jī)制是極大的決定因素，也是必須解決的問題。

(二)成本管理方法缺創(chuàng)新

成本管理過程中，管理方法是管理制度之外又一重要的要素。以往物業(yè)管理公司進(jìn)行成本管理過程中，所采用的管理方法，較為粗放，雖然也能取得一定的成效，但整體仍然局限于原有的問題之中，影響企業(yè)的成本管理與管控。而在信息化時(shí)代背景下，物業(yè)管理公司面臨著更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)，一味采取陳舊的成本管理方法，很難達(dá)到現(xiàn)有的企業(yè)經(jīng)營管理要求，甚至還會(huì)影響工作效率及工作質(zhì)量，造成成本控制失效。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在成本管理過程中，如忽略了對服務(wù)對象的分類，會(huì)使得客戶管理工作較為混亂，最終影響成本管理的全面性。唯有真正加強(qiáng)分類管理，方能降低人員工作負(fù)擔(dān)，也能提升管理成效。但目前多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對分類管理的重視度不足，所采用的管理方法需要進(jìn)行創(chuàng)新。正因如此，管理方法的陳舊導(dǎo)致了企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢下降，并且還會(huì)增加人員工作的負(fù)擔(dān)，無形中影響成本管理效率，降低經(jīng)濟(jì)效益，對企業(yè)自身發(fā)展尤為不利。而且部分物業(yè)管理公司還未建立完善的成本考核體系，部分成本管理工作人員，未考慮企業(yè)運(yùn)營因素，單純將現(xiàn)有物業(yè)成本管理方法生搬硬套的控制并降低支出，難以符合企業(yè)自身發(fā)展需求[2]。

(三)人力資源配置不合理

人力成本是物業(yè)管理公司運(yùn)行成本中極其重要的一部分，而物業(yè)管理公司在全面推進(jìn)和發(fā)展的同時(shí)，人員成本出現(xiàn)了逐年上升的問題，這也就在無形中對物業(yè)管理公司自身成本管理方法產(chǎn)生影響。內(nèi)部人力資源配置不合理，必然會(huì)提高人力成本，并且持續(xù)增加占比，最終造成人力成本居高不下。具體分析當(dāng)下物業(yè)管理公司在人力成本，一方面，會(huì)受到勞動(dòng)力市場中人工費(fèi)用上漲的影響，雖然這是市場因素，物業(yè)管理公司無法進(jìn)行干預(yù)，但人員合理配置能夠有效解決這一問題。另一方面，物業(yè)管理公司作為勞動(dòng)力密集型企業(yè)，內(nèi)部所牽涉到的人員涉及部門及崗位較多且人員流動(dòng)性高，這也就給管理工作帶來難度，既要充分考量工作人員的綜合職業(yè)素養(yǎng)，又要增加人員的培訓(xùn)成本，必然會(huì)帶來人員成本的上升。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司企業(yè)人力資源配置不合理問題是極為凸顯的一項(xiàng)要素，人力資源配置不合理，加重人力資源負(fù)擔(dān)，甚至?xí)?dǎo)致工作積極性下降，降低整體工作質(zhì)量的問題，既不利于成本控制，也不利于物業(yè)管理公司服務(wù)水平的提高。

(四)維修成本能耗成本高

除以上幾點(diǎn)外，據(jù)相關(guān)調(diào)研顯示，物業(yè)管理公司在全面發(fā)展過程中，維修成本以及能耗成本漸漸成為成本管理中極其關(guān)鍵的一部分。以深圳福田某小區(qū)物業(yè)管理為例，在統(tǒng)計(jì)2016—2020 年期間的各項(xiàng)支出時(shí)，發(fā)現(xiàn)其中的房屋設(shè)施、設(shè)備維護(hù)及維修費(fèi)用逐年持續(xù)增加。如維修費(fèi)用，從第一年的31 萬元，到后續(xù)維修成本上升至51 萬元，整體成本逐年上升。足以說明，隨著物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施的老化，或維護(hù)不當(dāng)，物業(yè)管理公司將會(huì)面臨維修成本能耗成本增高的問題。而且，物業(yè)管理公司內(nèi)部各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理，若缺乏完善的管理體系，這也就使得維修次數(shù)及維修概率增加，甚至還有部分設(shè)備因維修保養(yǎng)不及時(shí)，造成老化產(chǎn)生安全隱患，甚至報(bào)廢等等。因此，在成本管控過程中，維修成本失控是當(dāng)下必須考量的問題，加強(qiáng)該環(huán)節(jié)的優(yōu)化與管理，充分考慮設(shè)備維修成本控制的難題，是成本管理中極其重要的一步。當(dāng)然除了維修成本以外，能耗成本也不容忽略，設(shè)備設(shè)施本身就會(huì)在不斷地運(yùn)行之中產(chǎn)生損耗，雖然屬于隱性成本，但也不能將其排除在外，各類設(shè)施設(shè)備不斷損耗，最終必須進(jìn)行維修和保養(yǎng)，而這一成本大多數(shù)會(huì)被物業(yè)管理公司忽略，進(jìn)而影響了成本管理的有效性。而能耗成本估計(jì)不足，是當(dāng)下物業(yè)管理公司最為常見的問題之一，一旦接收的物業(yè)管理項(xiàng)目無法有效評(píng)估其能耗成本，必然會(huì)在無形中加大運(yùn)營成本，擠占利潤空間[3]。

三、物業(yè)管理公司成本管理優(yōu)化的措施

(一)完善成本管理機(jī)制

完善的企業(yè)管理規(guī)章制度，是物業(yè)管理公司充分解決其成本管理難題的關(guān)鍵所在，唯有制定全面且細(xì)致的成本管理機(jī)制，方能讓各項(xiàng)工作落到實(shí)處，監(jiān)管到位。物業(yè)管理公司成本管理涉及面極廣，管理難度較大，給管理人員帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，雖然多數(shù)管理人員也在不斷精進(jìn)專業(yè)能力，但仍然面臨著不斷提升的市場競爭壓力，因此以完善的成本管理機(jī)制作為支持和保障，將是提升物業(yè)管理公司成本管理成效的有效辦法，必然可以有效提高成本管理水平。此外，在成本管理機(jī)制的優(yōu)化過程中，屬于重點(diǎn)的成本管理項(xiàng)目，一定要建立細(xì)化和精化管理制度，如其中的采購管理制度必須全方位進(jìn)行調(diào)整。具體說來，物業(yè)管理公司可以制定采購決策機(jī)制，嚴(yán)格按照相關(guān)采購流程，落實(shí)所有需要采購的項(xiàng)目及用品，必須以書面形式進(jìn)行提交，經(jīng)過審核之后再開展采購工作，完善事前決策控制制度，所有采購項(xiàng)目都將得到有效管理。另外，在進(jìn)行采購管理制度優(yōu)化時(shí)，還可以規(guī)范的采購流程為主，充分引導(dǎo)相關(guān)工作人員，嚴(yán)格執(zhí)行采購流程，必須按照相應(yīng)要求執(zhí)行。每一次的采購活動(dòng)，都必須進(jìn)行前期地市場考察，分析比較最后選擇合適供應(yīng)商，完成簽約合作。在此基礎(chǔ)上，要針對采購成本采購預(yù)算以及相應(yīng)工作，進(jìn)行全面核實(shí)調(diào)查，確保采購環(huán)節(jié)的透明度，讓采購環(huán)節(jié)的成本控制達(dá)到最優(yōu)化。最后，在成本管理機(jī)制的完善過程中，必須做好成本制度的監(jiān)督與管理，確保各項(xiàng)規(guī)章制度都能落到實(shí)處，對于違規(guī)操作人員，要開展追責(zé)和處置，避免成本管理機(jī)制流于形式，難以發(fā)揮作用。

(二)創(chuàng)新成本管理方法

在落實(shí)物業(yè)管理公司成本管理過程中，面對激烈的市場競爭環(huán)境，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須堅(jiān)持創(chuàng)新，絕不應(yīng)一成不變。唯有保持動(dòng)態(tài)前進(jìn)的狀態(tài)方能不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)化方法，以最大限度提升成本管理水平，降低經(jīng)濟(jì)消耗，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的增長。以往采用比較多的是降低人員配置控制能源消耗等，雖然也能在一定程度上提高物業(yè)管理公司成本管理的水平，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支撐經(jīng)濟(jì)競爭激烈的市場要求，必須保持持續(xù)地創(chuàng)新力，積極尋求創(chuàng)新方法和創(chuàng)新路徑，以提升企業(yè)核心競爭力，促進(jìn)物業(yè)管理公司持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展[4]。相關(guān)工作人員要逐步提升自身成本管理意識(shí)，加強(qiáng)提升技能的學(xué)習(xí)，調(diào)動(dòng)主人翁意識(shí)，主動(dòng)考慮物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況、國家政策、市場變化，合理進(jìn)行優(yōu)化與改進(jìn)，積極探索和實(shí)踐成本管理的創(chuàng)新方法與手段。如部分跨區(qū)域跨城市的物業(yè)管理公司，可在進(jìn)行成本管理過程中探尋中心化管理理念，將所有項(xiàng)目集合在一起，統(tǒng)一進(jìn)行管理，人員統(tǒng)一調(diào)度，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一設(shè)立，最大限度地減少重復(fù)管理帶來的浪費(fèi)問題。除此之外，還要積極探索現(xiàn)代化成本管理理念，主動(dòng)發(fā)揮信息技術(shù)帶來的優(yōu)勢，嘗試運(yùn)用信息系統(tǒng)，完成物業(yè)管理公司的成本管控，提升成本管理水平。如借助規(guī)范的成本報(bào)告控制系統(tǒng)，讓企業(yè)成本管控工作更為細(xì)致，為科學(xué)決策提供依據(jù)。根據(jù)報(bào)告內(nèi)容將預(yù)計(jì)成本與實(shí)際支出進(jìn)行對比，最終找出內(nèi)部不足和原因，為后續(xù)工作開展提供參考依據(jù)。

(三)提高人力管理效率

物業(yè)管理公司在成本管控過程中，必須提高人力成本的控制效率，尤其人力資源管理工作。物業(yè)管理公司人力成本的占比較高，唯有將人力成本作為成本管理優(yōu)化的關(guān)鍵部分，方能讓成本管理工作顯現(xiàn)成效。而想要在人力成本上發(fā)揮作用，可以著重從以下三點(diǎn)入手：提高人力管理效率。其一，要根據(jù)物業(yè)管理公司的發(fā)展情況，由具體部門負(fù)責(zé)管理，并充分結(jié)合市場發(fā)展動(dòng)態(tài)，分析人力資源成本的變化趨勢，將這種不可更改的影響因素，盡量降低，確保所有工作人員在人力資源成本控制中，均能樹立強(qiáng)烈的成本管控意識(shí)。其二，要做好人力資源的招聘錄用和培訓(xùn)工作，物業(yè)管理公司作為服務(wù)型企業(yè)對服務(wù)的要求極高，在前期工作人員招聘環(huán)節(jié)，尤其要加大招聘審核力度。所有錄取工作人員都應(yīng)具備應(yīng)有的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)技能，具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和溝通能力，為后續(xù)工作的開展做好保障，而且也將在無形之中降低人員流動(dòng)性，改變?nèi)肆Τ杀就度氡壤３酥?，物業(yè)管理公司在優(yōu)化人力成本過程中，也可適當(dāng)發(fā)揮現(xiàn)代工作方法和技術(shù)水平的優(yōu)勢，適當(dāng)替代一些物業(yè)人員的工作，以減少人力成本的增加，提升工作效率，這是物業(yè)管理公司必須積極考慮的內(nèi)容，也是未來企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵所在。如完善車輛識(shí)別系統(tǒng)，增加線上APP 自助服務(wù)等等，都可在一定程度上提升管理效率，也能降低人力資源需求度，進(jìn)而減少人力成本[5]。

(四)完善成本控制要素

物業(yè)管理公司成本管控工作的落實(shí)，應(yīng)在一系列規(guī)章制度管理方法的基礎(chǔ)上，有力地完善各項(xiàng)成本控制要素，確保成本管理工作全面且高效。除以上提及的人力成本以外，維修及保養(yǎng)成本的管控極為關(guān)鍵，將設(shè)施設(shè)備的損耗充分納入考慮范圍之內(nèi)，每一次的維修成本都計(jì)算其中，制定定期維修保養(yǎng)計(jì)劃，嚴(yán)格按照計(jì)劃落實(shí)，以提升設(shè)施設(shè)備的使用壽命，同時(shí)也能保障設(shè)施設(shè)備成本控制達(dá)到應(yīng)有標(biāo)準(zhǔn)。另外，還應(yīng)重點(diǎn)梳理每一年設(shè)施設(shè)備維修更換和保養(yǎng)臺(tái)賬，制定完善的清點(diǎn)盤查計(jì)劃。對于使用頻率較高或重要的設(shè)施設(shè)備，要嚴(yán)格執(zhí)行保養(yǎng)措施，及早預(yù)防設(shè)施設(shè)備故障問題，降低后期維修成本。同時(shí)，對于設(shè)施設(shè)備的操作和運(yùn)行，要提前對相關(guān)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，避免因人員操作失誤而導(dǎo)致機(jī)械設(shè)備損壞，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司還可積極推進(jìn)節(jié)能設(shè)計(jì)和改造工作，將節(jié)能方案引入到物業(yè)成本管理之中，選用合適的節(jié)能設(shè)備，降低能耗也能提升經(jīng)濟(jì)效益。對于已經(jīng)接管的物業(yè)項(xiàng)目，在管理的過程中要重點(diǎn)尋找能源消耗點(diǎn)，盡可能做好節(jié)能設(shè)計(jì)和優(yōu)化，確保消耗點(diǎn)處能源損耗降到最低，這樣便可在無形中管控到成本要素，降低企業(yè)運(yùn)營成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)語

綜上所述，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展而言，成本管理是決定市場核心競爭力的關(guān)鍵所在，積極和科學(xué)分析現(xiàn)存成本管理問題，并做好各項(xiàng)優(yōu)化工作，以全面提升成本管控力度，減少各項(xiàng)成本因素，努力推進(jìn)節(jié)能設(shè)計(jì)與改造，真正發(fā)揮物業(yè)管理公司成本管理的根本效用，促進(jìn)公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，強(qiáng)化核心競爭實(shí)力?！?/p>