李夢(mèng)晨

伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，扮演著極為重要的角色。在房地產(chǎn)行業(yè)中，商品房和保障性住房作為兩種不同性質(zhì)的住房類型，形成了雙軌制格局。商品房以需求為導(dǎo)向，符合多層面要求；而保障性住房乃是政府部門分配給低收入人群的公共租賃住房，旨在解決基本的住房需求。在雙軌制下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)，行業(yè)存在哪些問題和挑戰(zhàn)，又該如何化解？

雙軌制下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的概念和特點(diǎn)

雙軌制下房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義和特征 在雙軌制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出商品房和保障房并存的情況。商品房是由開發(fā)商按照市場(chǎng)規(guī)律建設(shè)和銷售的住房，價(jià)格由市場(chǎng)供需關(guān)系決定；保障房則是政府為低收入群體提供的公共租賃住房，價(jià)格較為穩(wěn)定且受到政府補(bǔ)貼或支持。雙軌制的特征在于商品房和保障房各自獨(dú)立發(fā)展，互不干擾，但又相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了后疫情時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的新格局。

商品房和保障房的區(qū)別和聯(lián)系 商品房和保障性住房在特性、定位與政策扶持等方面存在明顯區(qū)別。商品住宅是指按市場(chǎng)的需求投資建設(shè)，并主要是為有購(gòu)買改善型住房需求的消費(fèi)者提供多元化產(chǎn)品。商品房的銷售價(jià)格由供需關(guān)聯(lián)確定，一般由開發(fā)商自主定價(jià)，具有較高的投資屬性。保障性住房則側(cè)重于發(fā)展社會(huì)公益，定價(jià)較低，立足于特殊人群，如低收入群體、農(nóng)民工等特殊群體，以滿足他們的基本住房需求。保障性住房的建設(shè)和分派一般受到相關(guān)部門的監(jiān)督和管控，旨在推動(dòng)社會(huì)和諧長(zhǎng)期穩(wěn)定。

雙軌制的影響因素 雙軌制下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)受諸多因素直接影響。首先，政府部門制定的具體政策是影響雙軌制模式下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)鍵因素之一。土地政策、住房保障政策等直接影響商品房和保障性住房市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格及供給數(shù)量。政府通過土地利用規(guī)劃、招標(biāo)投標(biāo)、競(jìng)拍等形式，調(diào)整土地供給節(jié)奏和開發(fā)速率，對(duì)商品房市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控。與此同時(shí)，政府部門加強(qiáng)對(duì)保障性住房工程項(xiàng)目的投資力度，促進(jìn)保障房建設(shè)，提升保障性住房水準(zhǔn)，推動(dòng)社會(huì)和諧長(zhǎng)期穩(wěn)定。

商品房和保障房發(fā)展?fàn)顩r

商品房發(fā)展歷程 商品房發(fā)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制階段的改變。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商品房供貨受到嚴(yán)格的管理與控制，房屋的分派主要是由單位負(fù)責(zé)。不過，隨著我國(guó)全面深化改革、對(duì)外開放，商品房市場(chǎng)逐步向銷售市場(chǎng)化方向發(fā)展，商品房的建設(shè)和銷售開始受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，價(jià)格也逐步和市場(chǎng)密切相關(guān)。

保障房發(fā)展歷程 保障房政策起源于20個(gè)世紀(jì)80時(shí)代末至90年代初期的大城市棚戶區(qū)拆遷與城市公共服務(wù)設(shè)施配套住宅工程項(xiàng)目。2007年底，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意開啟了保障房試點(diǎn)，標(biāo)志著我國(guó)保障房政策正式執(zhí)行。自此，保障房政策獲得逐步完善并落實(shí)，變成促進(jìn)城市社會(huì)穩(wěn)定和改進(jìn)低收入群體住房條件的重要途徑。

商品房和保障房的發(fā)展現(xiàn)狀分析 現(xiàn)階段，我國(guó)商品房市場(chǎng)和保障房建設(shè)都處于不同發(fā)展階段，分別面臨一些機(jī)遇與挑戰(zhàn)。在商品房市場(chǎng)層面，我國(guó)商品房市場(chǎng)規(guī)模龐大，各種商品房新項(xiàng)目五花八門，競(jìng)爭(zhēng)激烈。伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)和人民生活水平的提高，對(duì)商品房要求穩(wěn)步增長(zhǎng)。但是，其中也存在一些問題。例如，局部地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)太高的現(xiàn)象，必須由政府主導(dǎo)管控。除此之外，商品房市場(chǎng)正面臨著土地資源有限、房產(chǎn)開發(fā)過分依賴投資等難題，亟須政府出臺(tái)大量合理的政策來引導(dǎo)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。在保障性住房層面，政府部門加強(qiáng)了對(duì)低收入人群的保障力度，加強(qiáng)了保障房建設(shè)力度，并推出了多項(xiàng)政策，如棚改貨幣化保障等。這些政策為低收入人群提供了更多保障性住房，推動(dòng)了社會(huì)和諧長(zhǎng)期穩(wěn)定。但是，保障房建設(shè)仍面臨一些瓶頸問題，例如，自有資金短缺、土地資源供給不足、基本建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)等諸多問題，需要政府和相關(guān)部門加大支持力度，優(yōu)化政策對(duì)策，推動(dòng)保障房建設(shè)有序發(fā)展。

雙軌制下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題和挑戰(zhàn)

雙軌制存在的問題和不足 在雙軌制下，商品房和保障性住房分別存在一些問題與不足。一方面，商品房市場(chǎng)需求過于旺盛造成全國(guó)房?jī)r(jià)上漲過快。另一方面，如果保障房建設(shè)消耗了較多土地資源，商品房供應(yīng)就會(huì)受到得到一定程度的限制，價(jià)格也會(huì)因此受到影響。

雙軌制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 雙軌制模式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)危害具體表現(xiàn)為兩方面：首先，保障房建設(shè)會(huì)影響到商品房供應(yīng)價(jià)格。在雙軌制下，政府部門要增加對(duì)低收入群體住房保障力度，增加保障性住房項(xiàng)目的實(shí)施和經(jīng)營(yíng)規(guī)?？偭俊＿@也就意味著在土地供給和規(guī)劃里需要考慮保障性住房的需要，可能會(huì)影響商品房項(xiàng)目的開發(fā)和供應(yīng)。例如，保障房建設(shè)太多，有可能造成商品房市場(chǎng)供給不足，進(jìn)而影響商品房?jī)r(jià)位的穩(wěn)定和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次，商品房市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)讓保障性住房的建設(shè)和自有資金造成影響。房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)直接影響國(guó)家對(duì)保障性住房項(xiàng)目的投資。

雙軌制下的政策調(diào)控難度 在雙軌制下，政府部門的調(diào)控難度系數(shù)加越大。一方面，政府部門需要平衡商品房和保障性住房的供給與需求關(guān)聯(lián)。保障性住房作為低收入群體的居住保障，需要政府給予項(xiàng)目資金投入和政策扶持，增加保障房建設(shè)幅度。可是，假如保障性住房太多、太密地遍布在城市里核心區(qū)域，也會(huì)導(dǎo)致土地資源過度集中化，從而危害銷售市場(chǎng)的穩(wěn)定性和公平公正。另一方面，政府部門必須在建設(shè)保障住房的同時(shí)，避免對(duì)商品房市場(chǎng)形成過大干擾和危害。由于政府在保障性住房市場(chǎng)中處于主導(dǎo)地位，有可能出現(xiàn)宏觀決策和市場(chǎng)需求間的矛盾，影響到房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因而，政府部門必須在制度上進(jìn)行合理引導(dǎo)，維護(hù)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

雙軌制下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策和建議

調(diào)整商品房和保障房的供給結(jié)構(gòu) 在雙軌制下，調(diào)節(jié)商品房和保障性住房的供給結(jié)構(gòu)是推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。首先，提升保障性住房的供應(yīng)量。政府部門應(yīng)增加保障性住房項(xiàng)目的扶持力度，以適應(yīng)低收入群體和困難家庭的購(gòu)房需求?？梢酝ㄟ^增加保障性住房新項(xiàng)目規(guī)模數(shù)量，提升國(guó)家對(duì)低收入群體的保障力度，保證需要幫助的人群能夠得到適宜的住宅。其次，合理安排商品房和保障性住房的空間布局。政府部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)布局，防止商品房和保障性住房在同一地區(qū)過于密集遍布，避免二者之間互相干擾影響。應(yīng)通過劃分不同類型的用地性質(zhì)地區(qū)，合理安排商品房和保障性住房的規(guī)劃，保證供給結(jié)構(gòu)的均衡性和合理化。

完善住房保障政策 對(duì)于雙軌制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，健全住房保障政策十分重要。首先，應(yīng)健全保障房建設(shè)規(guī)范。政府部門應(yīng)保證保障性住房新項(xiàng)目質(zhì)量以及住房條件達(dá)到一定規(guī)范，其中包含房屋質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共性等方面。與此同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)保障性住房工程項(xiàng)目的監(jiān)督和檢查，保證其真正發(fā)揮保障功能，達(dá)到購(gòu)房需求。其次，提升保障性住房配套設(shè)施服務(wù)質(zhì)量。政府部門可以加大對(duì)保障性住房小區(qū)里的資金投入，提供更好的公共配套設(shè)施，如幼稚園、院校、定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、文體設(shè)施等，提升居民的生活質(zhì)量。除此之外，還應(yīng)加強(qiáng)社區(qū)管理方法，不斷完善社區(qū)組織和社區(qū)居民自治體制。此外，促進(jìn)棚改貨幣化保障政策的落實(shí)也是重要舉措之一。通過給予舊城改造獲益人群經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，讓他們更加高效地找到適合自己的住宅方法，促進(jìn)保障性住房的社會(huì)化發(fā)展。政府部門能通過適時(shí)調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、給予購(gòu)房貸款適用等形式，幫助獲益人群完成購(gòu)房需求。

加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 結(jié)合當(dāng)前雙軌制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)存在的困難，提升監(jiān)管機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)管理是非常必要的。首先，要嚴(yán)格遵守現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控和剖析，及時(shí)采取措施遏制投機(jī)行為，防止房子價(jià)格大幅波動(dòng)。與此同時(shí)，政府應(yīng)該健全有關(guān)法律法規(guī)，強(qiáng)化對(duì)違規(guī)行為的打擊力度，提升整個(gè)行業(yè)的規(guī)范化水平。總的來說，為促進(jìn)雙軌制房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，應(yīng)調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)，健全住房保障政策，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管部門和市場(chǎng)管理，并實(shí)現(xiàn)商品房和保障性住房的共同發(fā)展，為廣大市民提供良好的定居環(huán)境和條件。

作者單位：中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司